小さな地下住宅が握る、ソウルの未来への大きな権利
ソウルの漢南3再開発地区にある26平方メートルの半地下住宅は、2003年の初回登記から2019年までに9回、所有者が変わった。価格は2006年の2億7500万ウォンから2019年には8億5000万ウォンに上昇した。買い手は韓国各地から訪れ、公州、栄州、忠州からも購入者がいた。一方、この小さな住宅は取り壊しを待つ地域の一部であり続けた。
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不動産登記記録から調べたアパートやビラ計1671戸では、半地下住宅の所有者は20年間で平均2.6回変わった。地上階の住宅は平均2.1回で、半地下の所有者交代は約24％多かった。2020年8月以降の期間には、半地下住宅の取引価格の中央値は13億ウォンに達した。
買い手を引きつけたのは、将来のアパートだった。条件を満たす小規模な半地下住宅の所有者は、地上階の広い住宅の所有者と同様、再開発組合を通じて住戸の割り当てを受ける権利を得られた。投資家が買っていたのは単なる住まいではなく、漢江と南山の間にできる新たな複合住宅に入る道だった。
賃借人にとって同じ過程は、家主の交代、賃貸保証金をめぐる不安、そして最終的な転居を意味した。2022年7月時点で、漢南3地区内に住民登録上の住所があった半地下住宅所有者はわずか9.5％だった。
龍山区の2023年6月の認可告示は、こうした購入の背景を示している。再開発区域は38万6395.5平方メートルで、賃貸住宅876戸を含む5816戸のアパート建設計画が認可された。この事業は、老朽住宅の建て替えが価値ある資産を生み出す一方で、古い住宅を借りていた人々には新たな住まい探しを迫ることを示している。
最も安い物件が投資先として好まれた理由
漢南3地区は龍山区の漢南洞と普光洞の一部に広がる。古い建物には、小規模なビラ、複数世帯に分割された住宅、韓国語で「パンジハ」と呼ばれる半地下住宅があった。これらの住宅は一部が地面より低い位置にあり、比較的安価な住まいとして利用されてきた。
再開発によって、こうした物件の評価は変わる。原則として、2023年6月の管理処分計画認可前に参加した組合員は、既存物件が半地下でも地上階の住宅でも、新築アパート1戸の割り当てを受ける権利を得られた。
管理処分計画は、事業で生まれる新たな不動産と金銭的負担の配分を定める。組合員は、割り当てられたアパートの価格から既存物件の評価額を差し引いた額を基に、追加負担金を支払う。
半地下住宅は評価額が低いため、後に追加負担金が大きくなることがある。しかし購入価格も低く、初期に必要な資金は少なくて済む。再開発を待てる買い手は、より少ない資金で参入し、事業の進行に応じて追加費用を支払うことができた。
地元の不動産業者によると、投資家は比較的安価な半地下のビラを買い、価格が上がると売却していた。5億～9億ウォンのビラで取引が活発だった。住宅を内見せずに購入した人もいたという。
小規模住宅は平方メートル当たりで割高に
記録上、半地下住宅は地上階の住宅よりおおむね10平方メートル狭かった。平方メートル当たりの価格が高くても、総額では地上階の住宅より安い場合があった。
2020年8月から2023年までの半地下住宅の取引価格は、平方メートル当たり平均4384万ウォンだった。地上階は3486万ウォンで、2つの数値から算出した半地下の価格上乗せ幅は約26％となる。
2010年から2022年にかけて、平方メートル当たりの価格は半地下で以前の4.5倍、地上階で4.1倍に上昇した。半地下住宅の取引価格の中央値は、2011～2014年の3億2000万ウォンから、2020年8月以降の期間には13億ウォンへと、およそ4倍になった。
この傾向は、個別の建物でも見られた。半地下と地上階の住宅の両方がある181棟のうち、112棟、約62％で半地下の取引件数が上回った。買い手は、同じ再開発手続きに参加できる小規模物件を繰り返し求めた。
規制緩和で取引が加速
半地下住宅の取引は、土地取引許可規制の適用範囲が限られていた2003年の初期ニュータウン計画期前後に特に多かった。半地下住宅100戸当たりの所有者交代は32.9回で、地上階の100戸当たり21.5回だった。
李明博大統領の政権は2008年後半、江南・瑞草・松坡を除くソウル首都圏の広い地域で投機地域の規制を解除した。2009年には、複数住宅を所有する人への譲渡所得税の追加課税を一時的に撤廃し、再開発区域内の小規模土地購入に関する許可要件も緩和した。
同年、半地下住宅では100戸当たり15.1回の所有者交代が記録された。地上階では11.4回だった。複数住宅所有者への譲渡所得税の追加課税が廃止され、短期転売への課税が緩和された2014年は、それぞれ12.7回と9.5回だった。
規制が強かった時期には、両タイプの住宅の取引件数の差は小さかった。記録からは、購入や転売が容易になった時期に、再開発により安く参入できる物件への取引が増えたことが分かる。
所有者は地域外へ移った
漢南3地区全体では、地区内に住民登録上の住所がある所有者の持分換算数が、2002年の2189から2022年には738に減少し、約66％の落ち込みとなった。開発区域の土地に占める割合も、55％超から約19％に低下した。
同じ期間に、江南、瑞草、松坡、盆唐に住民登録している所有者は、持分換算で163から799へ増加した。2022年には、このグループが漢南3地区内に住民登録している所有者を上回った。地区外の所有者は、開発区域の土地の約62％を保有していた。
登記分析では、所有持分を比例計算した。1つの不動産を2人がそれぞれ半分ずつ所有していれば、各人を持分1単位の半分として数えた。また地元所有者の定義は、再開発前から継続して居住していたかどうかではなく、各時点での住民登録上の住所に基づいている。
不動産は世代間でも移転した。2018年から2021年に土地の贈与を受けた323人のうち、20代は93人、30代は75人、未成年者は22人だった。40歳未満は計190人で、全体の約59％を占めた。
地価全体の上昇も大きかった。漢南洞と普光洞で調査対象となった土地の公示地価平均は、2003年以降1100％超上昇した。こうした値上がりは、転売だけでなく、若い家族への不動産移転の機会も生み出した。
転居前から続いた賃借人の不安
漢南3地区の半地下住宅に住んでいた元賃借人は、家主が住宅を売却したことを近隣住民から知らされた。新しい所有者の連絡先が分からず、賃貸保証金を返してもらえるか不安になった。
韓国の「チョンセ」制度では、この懸念は特に深刻だ。通常の月額家賃を払う代わりに、賃借人は高額の保証金を預け、契約終了時に家主が返還する。住宅の所有者が変わる際、誰がその返還義務を負うのかを知ることが重要になる。
賃借人権利団体「ミンスネイル・ユニオン」は、所有者が変わった際に賃借人へ通知する法的義務がないことが、問題の一因だと指摘した。別の賃借人は、断水や水漏れが起きたのに家主が修理しなかったと話した。
支援活動家らは、再開発の経済的な仕組みと不十分な維持管理を結び付けている。将来の新築アパートが購入価格を押し上げると、転売を重視する所有者にとって既存住宅を修繕する魅力は薄れる。
転居は、近隣の友人や福祉サービス、医療事情を把握している人々に頼る高齢者にとって、さらなる困難を生む。賃借人支援団体「テナンツ114」を率いる弁護士の李康勲氏は、こうした地域のつながりは、住民が見知らぬ場所へ移る際に失う実際的な支えの一部だと述べた。
2024年10月に公表された記事は、補償と転居支援の対象が2009年以前から居住していた賃借人に限られていたと伝えた。また支援を受けるために必要な書類をそろえるのに苦労する住民の様子も報じた。
アパートが増えても、全員に十分な住まいができるわけではない
龍山区は2023年6月、197棟、計5816戸のアパート計画を認可した。内訳は分譲4940戸、賃貸876戸だった。その後の説明では総戸数は5970戸とされ、競売に関する記事では127棟、5988戸と記されている。区は後に改定案をめぐる協議を再開したが、ここで引用した告示には最終的な改定後の戸数は示されていない。
認可された賃貸住宅は、2023年時点の総戸数の約15％を占めた。分譲4940戸のうち、4069戸は既存不動産所有者に割り当てられ、一般分譲は831戸、予備分は40戸だった。
後にまとめられた転居数では、賃借世帯が7182世帯、現地の世帯で現金清算を選んだのが9世帯で、転出は計7191世帯となった。これより前の資金計画では、賃借世帯約6300世帯を含む約8300世帯が転居すると見込まれていた。
後の説明にある計画戸数5970戸と比べると、転出世帯7191世帯は新築戸数を1221上回る。先行する転出見込み8300世帯と認可された5816戸の差は約2500だった。
こうした比較から、賃借人が直面する圧力が分かる。多数の小規模で安価な住宅を含む建物群が、より少数の大型アパートへと建て替えられ、その大半は所有者向けに割り当てられる。解体・建設の期間中、転出する世帯は別の住まいを確保する必要があり、周辺の賃貸市場の需要を押し上げる。
兆ウォン規模の資金が転居を支えた
再開発組合は、韓国の大手商業銀行4行によるコンソーシアムから転居融資2兆1000億ウォンを確保し、続いてKB証券が手配した融資で4000億ウォンを調達した。合計は2兆5000億ウォンとなる。
2つ目の融資では、特別目的会社が投資家向けに証券を発行し、その調達資金を組合に貸し付けた。事業施工者の現代建設が連帯保証を提供し、KB証券は融資を支える買い取り確約を行った。
2つの融資パッケージの金利はいずれも6％台前半だった。元本と利息は2028年11月までに返済する予定だった。資金計画では、建設費用として今後さらに数兆ウォンを借り入れる見通しも示されていた。
事業には公共インフラも含まれる。2023年の認可には、道路5万1849.3平方メートル、公園2万7263.6平方メートル、小学校用地1万755.4平方メートルのほか、福祉施設や公共機関の建設が記載されている。
組合はメールでの回答で再開発を擁護し、組合員は20年にわたる困難の末、より良い住環境を求めて合法かつ透明な手続きを進めてきたと述べた。また遅延は組合員の金銭的負担を増やし、認可の迅速化はより良い住宅を早期に実現すると主張した。
競売はアパートの割り当て権を得る別の道に
金融機関主導の競売に出された物件は、土地105平方メートルと建物99平方メートルからなり、鑑定評価額は34億3000万ウォンだった。すでに解体工事が進んでおり、鑑定評価額の大半は土地の価値だった。
漢南3再開発組合の組合員は、2023年の認可当時に物件に付いていた権利について、次のように説明した。
2023年の管理処分計画認可時点で、この物件には専有面積84㎡の入居権とともに、約1億ウォンの還付を受ける権利が付いていた
投機地域に指定された場所では、例外を除き、認可後の通常の購入で組合員資格を譲渡することに制限がある。競売の説明では、金融機関主導の売却が、土地取引許可や資金調達計画なしに落札者が組合員資格を得る別の道として提示された。競売日は翌月の3日目に設定されたが、暦上の月は特定できない。
その魅力は半地下住宅の取引と共通している。物件が将来のアパートへの権利を伴うことだ。市場の高価格帯では、普光洞の土地126平方メートル付き一戸建てが45億ウォンで売れたと報じられた。
ロンドン・スクール・オブ・エコノミクスの地理学・都市研究教授、玄邦信氏は、アパート所有の経済的な魅力について次のように述べた。
長年にわたるマンション部門の住宅価格上昇が、多くの家庭が築こうとしてきた資産を守るうえで、マンションが最も望ましい住宅の形だという確信を生み出した
公式な節目と変わる事業日程
龍山区の認可告示によると、割り当て計画の認可までには20年にわたる計画策定過程があった。同区の2025年1月の協議告示には、市の委員会が計画案を審査した後の追加修正が記されている。
- 2003年11月18日：漢南地区がニュータウン地区に指定。
- 2009年10月1日：ソウル市が再開発地区と推進計画の変更を認可。
- 2012年9月4日：再開発組合の設立認可。
- 2019年3月29日：龍山区が事業施行計画を認可。
- 2023年6月23日：都市・住居環境整備法第78条に基づき、龍山区が管理処分計画を認可。
- 2024年12月23日：ソウル市都市再整備委員会が修正を加えた改定案を承認。
- 2025年1月31日～2月14日：龍山区が改定案を再び公開し、意見を募集。
建設日程は変わってきた。資金計画では2025年に着工し、2028年に完成する予定だったが、その後の説明では2026年着工、2029年入居となった。転居融資の返済日は、引き続き2028年11月とされていた。
所有者に関する調査結果は、2002年から2022年までの土地3244筆を対象とした公的記録5021件に基づき、所有者1万2616人と所有者交代9459件を特定した。登記簿が閉鎖されていたため、利用できなかった記録もある可能性がある。この結果は、再開発を待つ地域で長期にわたり不動産の権利が移転していった様子を捉えている。
要点
- 調査対象期間中、漢南3地区の半地下住宅は地上階の住宅より所有者交代が約24％多かった。
- 2020年8月から2023年まで、半地下住宅は地上階より平方メートル当たり約26％高く売れた。
- 2022年7月時点で、地区内に住民登録上の住所があった半地下住宅所有者はわずか9.5％だった。
- 2023年6月の認可計画は賃貸住宅876戸を含む5816戸だったが、その後の事業説明ではさらに多い総戸数が示された。
- 後の集計では転出世帯は7191世帯で、同じ説明にあった5970戸を上回った。
- 組合は転居資金として2兆5000億ウォンを確保し、返済期限は2028年11月とされた。
- その後の事業説明では、2029年の完成または入居が目標とされた。
