中国の投資とゴールデンビザ制度がアテネとギリシャをどう変えているのか

中国の投資とゴールデンビザ：アテネとギリシャを変える

アテネの中心部では、中国からの投資の影響が、目立たない形でも際立つ形でも見られる。市中心部の通りには本格的な中華料理店が並び、客の多くは中国東北地方の方言を話す。そうした人々は、欧州第5位の規模を誇るピレウス港を運営する中国遠洋海運集団（COSCO）など大手企業で働いている。しかし、最も大きな変化は人目につかないところで起きている。何千人もの中国人がマンションや住宅を購入し、ギリシャのゴールデンビザ制度を通じて首都の不動産市場を塗り替えているのだ。

投資を条件に居住権を付与するゴールデンビザは、欧州に足場を築き、資産を分散させ、家族の将来を安定させたい中国人投資家を引きつけてきた。制度の変化に伴い、ギリシャや欧州連合（EU）全体にとっての経済的利益や社会的影響、規制上の課題をめぐる議論も広がっている。

ギリシャのゴールデンビザ制度とは

2013年に始まったギリシャのゴールデンビザ制度は、ギリシャの不動産に一定額以上を投資したEU域外の国民に、更新可能な5年間の居住許可を与える。当初の最低投資額は25万ユーロ（約27万ドル）で、欧州で最も低い水準だった。このため、ポルトガル、スペイン、マルタの類似制度と比べ、特に魅力的な選択肢となった。許可の対象には投資家とその直系家族が含まれ、ギリシャでの居住とシェンゲン圏内のビザなし渡航が認められる。

多くの中国人にとって、ゴールデンビザは単なる渡航書類ではなく、いざという時の避難先だ。中国で厳格なロックダウンが実施された新型コロナウイルスのパンデミックを機に、より大きな個人の自由や教育機会、将来の不確実性に備える手段を求める富裕層や中間層の家族の関心が急増した。ギリシャ移民・庇護省によると、2025年6月までに初めてゴールデンビザを取得した中国人は約8,000人に上り、新規許可のほぼ半数を占めた。更新申請者でも61％が中国人だった。

中国人投資家を引きつけるギリシャの魅力

中国からギリシャのゴールデンビザへの関心が圧倒的に高い背景には、いくつかの要因がある。

• 手頃な価格：ギリシャの不動産は中国の大都市に比べて大幅に安く、中間層の投資家にも手が届きやすい。
• 欧州へのアクセス：ゴールデンビザで居住権を得られ、シェンゲン圏内をビザなしで渡航できることは、ビジネスや観光の面で大きな魅力だ。
• 家族の安心：直系家族も対象となるため、欧州での教育や生活の機会が得られる。
• 経済的な好機：特にアテネや人気の島々では、不動産の値上がりや賃貸収入による利益が見込める。
• 外交関係：ピレウス港やその他のインフラ事業への中国の投資に象徴されるように、中国とギリシャには強い経済的結びつきがある。

InvestmentVisa.comの専門家は、「ギリシャのゴールデンビザは、資産の分散、欧州での居住権、そして安定した将来を求める中国人にとって、実用的で価値ある選択肢として際立っている」と説明した。

中国の投資はアテネをどう変えたのか

中国資本の流入は、アテネに目に見える変化をもたらした。中国系の企業や飲食店が増えただけでなく、市内の不動産市場も劇的に変化した。中国人の買い手は何千戸ものマンションを購入しており、特にアテネ中心部と南部の郊外で活発だ。カリテア、ネア・スミルニ、パレオ・ファリロ、ピレウスなどがとりわけ人気を集めている。

To Vimaによると、2024年最初の10カ月に提出されたゴールデンビザ申請7,052件のうち、中国人によるものは6,521件だった。制度開始以降に発行された居住許可は1万6,800件を超え、中国人投資家がその大半を占めている。この急増は不動産購入の過熱につながり、価格や家賃を押し上げ、地元住民が手頃な住宅を見つけることを一段と難しくしている。

市場関係者は、ゴールデンビザ制度が都市中心部や人気の島々の「観光地化」を促していると警鐘を鳴らす。外国人の買い手の多くが、居住用ではなく、Airbnbなどの短期賃貸で利益を得るために物件を取得しているためだ。経済協力開発機構（OECD）によると、ギリシャの不動産価格は2017年から2024年半ばにかけて69％上昇し、ピレウスでは家賃がわずか1年で14％以上値上がりした。

経済効果と地域の課題

ゴールデンビザ制度がギリシャに大きな経済効果をもたらしたことは間違いない。2023年だけで25億4,000万ユーロ、2024年には推定30億ユーロの投資を呼び込んだ。中国からの投資は何千人もの雇用を生み、以前は衰退していた地域の再生にもつながった。

一方、外国資本の急速な流入は住宅危機にも拍車をかけている。特に若いギリシャ人や家族にとって、アテネ中心部やその他の人気エリアで長期居住向けの住宅を購入したり借りたりするのは、ますます難しくなっている。アクロポリス近くの住民はVOA Newsに、「手頃なアパートを見つけるのはほぼ不可能になった。価格があまりに上がり、買えるのは外国人か投資家だけだ」と語った。

規制強化の動き：ギリシャ、ゴールデンビザの要件を厳格化

世論の圧力と住宅危機を受け、ギリシャ政府はゴールデンビザ制度の要件を厳格化している。キリアコス・ミツォタキス首相は2024年、不動産需要の高い地域で最低投資額を大幅に引き上げると発表した。アテネ中心部、テッサロニキ、ミコノス島、サントリーニ島では、25万ユーロから最大80万ユーロ（約86万2,000ドル）に引き上げられる。狙いは「地元市場を守り」、外国人投資家だけでなく、より広く経済全体に制度の恩恵が及ぶようにすることだ。

野党指導者や住宅問題に取り組む団体も、住宅不足を深刻化させる短期賃貸だけに物件が使われるのを防ぐため、外国人購入者への規制強化を求めている。政府は市場を規制し、さらなる値上がりから住民を守る追加策を検討している。

投資家の動向への影響

最低投資額の引き上げ発表を受け、国際的な買い手、特に中国人投資家の間では、新規則の発効前に物件を確保しようとする動きが急速に広がった。この「駆け込み購入」は主要地域の価格をさらに押し上げ、ピレウスでは平均不動産価格がわずか1年で28.9％上昇した。

規制が厳格化され、最低投資額が上がるにつれて、中国からの投資の性格も変化している。eKathimeriniによると、小規模投資家に代わって、より裕福な個人や中国の投資会社が参入している。新たな投資家は居住権取得のためのマンションだけでなく、ギリシャ各地で別荘、学生向け住宅、物流施設、観光開発などの大型案件にも関心を寄せている。対象地域には、イオアニナ、パトラ、テッサロニキなどの都市も含まれる。

詐欺、不正、規制上の懸念

需要の急増と資金の急速な流入に伴い、ゴールデンビザ制度は詐欺師や犯罪組織も引きつけている。ギリシャのマネーロンダリング対策当局は、特に中国人投資家が関係する不正事案を複数摘発した。一部の購入者はねずみ講に誘い込まれ、物件に不当に高い価格を支払ったり、場合によっては実際には引き渡されなかった住宅に代金を払ったりした。

調査では、不動産価格をつり上げて差額を懐に入れる不動産業者、法律事務所、仲介業者のネットワークが明らかになった。ある事例では、10万ユーロ相当の物件がビザの最低投資額である25万ユーロで販売され、差額は仲介業者の間で分配された。被害者の中には生涯の蓄えを失った人もおり、投資の失敗に関連した自殺も報告されている。

ギリシャの法律事務所のパートナー、アレクサンダー・ヴァルナヴァス氏は、「こうした詐欺は世界の不動産市場で広く見られ、ゴールデンビザ制度に限ったものではない。重要なのは十分な事前調査だ。投資家は、売り手とつながりのある業者ではなく、独立した規制対象の法律事務所と必ず連携すべきだ」と説明した。

これを受け、ギリシャ当局は監視を強化し、最低投資額を引き上げ、不動産購入に使われた資金の出所について調査を開始した。政府は投資家と制度の健全性の双方を守ろうとしている。一方、EUも加盟国全体の投資による居住権制度に対する規制強化を検討している。

より広い影響：世界の富裕層を引きつけるギリシャ

ゴールデンビザ制度は、世界の超富裕層にとって高まるギリシャの魅力の一側面にすぎない。Henley Private Wealth Migration Report 2025によると、ギリシャは富裕層の移住先上位10カ国に入り、アテネ・リビエラやキクラデス諸島では高級物件の購入が急増している。自然の美しさや文化遺産、優遇税制を備えた同国は、地中海の暮らしと経済的な安定を求める人々を引きつけている。

世界では2025年、資産100万ドル超の人々のうち14万2,000人以上が移住すると見込まれ、その中には3,000万ドルを超える資産を持つ人も何千人と含まれる。多くは複数の大陸で不動産に投資し、経済的な備えとライフスタイルの選択肢の両方として活用している。ゴールデンビザを含むギリシャの競争力ある投資制度は、高級物件への需要を押し上げ、地域の市場を変えている。

各国との比較と今後の動向

ギリシャのゴールデンビザ制度は、比較的低い参入基準（最近の引き上げ後も）と簡素な申請手続きが特徴だ。ポルトガルが不動産投資の選択肢を廃止し、他国も規制を厳格化する中、投資を通じてEU域内の居住権を求める人々にとって、ギリシャは依然として有力な行き先となっている。

ただし、制度の今後は不透明だ。EU当局は、マネーロンダリングや制度の悪用を防ぐため、基準の統一と監視の強化を求めている。ギリシャの最近の改革が他国の先例となり、投資による居住権制度の市場がより選別的で規制の厳しいものになる可能性もある。

要点

• 中国人投資家はギリシャのゴールデンビザ制度の中心的な存在となり、新規許可のほぼ半数、更新の60％超を占めている。
• 中国資本の流入はアテネの不動産市場を変え、価格や家賃を押し上げ、地元住民の住宅危機につながっている。
• ギリシャは需要の高い地域で最低投資額を引き上げ、制度の悪用を抑えて住宅市場を守るため、規制を強化した。
• 詐欺や不正の被害が中国人投資家に及び、調査や監視強化、十分な事前調査を求める声につながっている。
• ゴールデンビザ制度はギリシャに大きな経済効果をもたらす一方、社会的・規制上の影響をめぐる議論も招いている。
• 世界の富裕層にとってギリシャの魅力は高まり、アテネや島々で高級物件の購入が急増している。
• ゴールデンビザ制度の将来は、ギリシャとEU全体で経済成長、社会の安定、規制の健全性のバランスをどう取るかにかかっている。