ソウルのワンルーム家賃が過去に例のない水準に
2025年7月、ソウルのワンルームマンション（現地では「ワンルーム」と呼ばれる）の平均月額家賃は73万ウォン（約525ドル）に急上昇した。前月比7.9％増で、今年に入って最も大きな月間上昇率となった。不動産プラットフォームのダバンが確認し、The Korea Heraldが報じたこの急騰は、韓国の首都で住宅費が上昇している広範な傾向、とりわけ増加する単身世帯に影響が及んでいることを浮き彫りにしている。
目次
若い会社員や学生に人気の麻浦区では、平均家賃が22.4％上昇し、月88万ウォンとなって、最も大きな伸びを記録した。以前から裕福な地域として知られる江南区は、月94万ウォンで、ワンルームの家賃が最も高い区の座を保っている。龍山区（87万ウォン）、瑞草区（81万ウォン）、城東区（79万ウォン）を含むほかの7区でも、家賃は市全体の平均に達するか、それを上回っており、賃貸費用が市内全域で上昇していることを示している。
ワンルーム家賃はなぜ急上昇しているのか
ワンルーム家賃の急激な上昇は、人口動態の変化、政策転換、投資動向の変化、そしてソウルの住宅市場で続く需要と供給の不均衡など、複数の要因が重なった結果だ。
人口動態の変化：単身世帯の増加
韓国では人口動態が大きく変化している。ソウルでは単身世帯が最も一般的な居住形態となり、2023年には全世帯の約40％を占めた。わずか10年前には30％未満だった。全国では、2024年末に単身世帯が990万世帯に達し、全世帯の41.5％を占めた。この傾向は、独立した生活や職場・学校に近い住まいを求める若者や社会人の間で特に顕著だ。
その結果、小規模で手頃な価格のアパート、とりわけワンルームへの需要が急増している。一般に広さ約33平方メートルで、保証金が1,000万ウォンのこうした物件は、今や多くの都市生活者に選ばれている。麻浦区、弘大、新村など、ナイトライフが盛んで大学が集まり、公共交通機関へのアクセスも良い地域では、物件をめぐる競争が特に激しい。
政策転換とチョンセから月払い家賃への移行
韓国の賃貸市場は従来、チョンセ制度が中心だった。これは、月々の家賃の代わりに、入居者が多額の一括保証金（数億ウォンに上ることも多い）を支払う独特の仕組みだ。しかし、2025年6月27日の融資規制など、最近の政府規制により、入居者が多額の保証金を用意することが難しくなった一方、貸主もチョンセの保証金を引き上げにくくなっている。
その結果、貸主と入居者の双方で、初期費用は抑えられるものの継続的な支払いが増える月払いの賃貸契約を選ぶ動きが強まっている。この変化は、江南区、瑞草区、松坡区など需要の高い地域で特に顕著で、チョンセの物件が減る一方、月払い契約が急増している。不動産仲介業者によると、安定した収入が得られ、柔軟性も高いことから、銀行金利が低水準にとどまるなか、貸主は月払いを好むようになっている。
専門家は、この移行が賃貸市場の構造を変えつつあると指摘する。ある不動産アナリストは、次のように説明した。
融資規制によってチョンセから住宅購入への移行が妨げられ、必然的に月払いの賃貸契約が増えているその結果、とりわけ小規模物件で月額家賃に上昇圧力が続いている。
供給制約と建設の減速
ワンルームの需要が急増する一方、供給は追いついていない。ソウルでは建設活動が減速し、新規着工戸数と完成戸数は政府目標を下回ったままだ。民間開発は資金調達の課題に直面し、建築許可も停滞している。公共部門の事業も不足分を補おうとしているが、全体的な供給不足は続いている。
土地が限られ、開発費用も高い都心部や南部の区では、この需給の不均衡が特に深刻だ。手頃な賃貸住宅の不足によって入居希望者間の競争が激化し、価格が押し上げられるとともに、新たにソウルに来た人が住まいを確保しにくくなっている。
海外投資と機関投資家の参入
人口動態の変化と賃貸住宅への根強い需要を背景に、世界の不動産投資家が市場に関心を寄せている。グレイスター・リアルエステート・パートナーズやザ・リビング・カンパニーなど大手海外企業がソウルで現地事業を立ち上げ、拡大する単身世帯向け市場を狙っている。各社は学生向け住宅やコンパクトな都市型マンションなど、ジムやコワーキングスペースといった共用設備を備えた、専門管理の賃貸物件に投資している。
合弁事業や不動産投資信託（REIT）を通じて、海外の機関投資家の資金もこの分野に流入している。例えば、カナダ年金制度投資委員会（CPPIB）とモルガン・スタンレーは、賃貸用物件の新築や転用に向け、いずれも地元の開発業者と提携している。こうした投資は、専門管理の賃貸住宅の選択肢を増やすと期待される一方、投資家が収益を求めることで家賃上昇につながる可能性もある。
ソウルのワンルーム家賃は他と比べてどうか
ソウルのワンルーム平均家賃73万ウォン（525ドル）は高く感じられるかもしれないが、区によって大きく異なり、アジアのほかの主要都市と比べても差がある。NumbeoとWise.comのデータによると、ソウル中心部の1ベッドルームマンションの平均家賃は約118万ウォン（850～950ドル）。一方、江南や梨泰院など一等地のワンルームは、90万～110万ウォン以上の家賃が付くこともある。対照的に、新村や鍾路など比較的手頃な地域では、月48万～72万ウォンでワンルームを借りられる。
アジアのほかの首都と比べると、ソウルの家賃は中程度だ。同程度の広さの物件では、東京や香港の平均家賃は一般にソウルより高く、台北やクアラルンプールはより手頃な傾向にある。しかし、ソウルでは特にワンルームの家賃上昇が急速で、多くの住民の賃金上昇を上回っており、住宅の手頃さや住居の安定性に懸念が高まっている。
住宅費と生活費
ソウルの住民にとって、住宅費は最大の支出項目だ。ソウルで暮らす単身者の生活費は月150万～160万ウォンと推定され、その約半分を家賃と光熱費が占める。小規模なアパートの光熱費は通常、月15万～25万ウォンで、交通費や食費などの必需品も月々の負担に加わる。
より手頃な住まいを探す人には、仁川、富川、高陽などの衛星都市が選択肢となる。家賃や生活費が低く、公共交通機関でソウルに便利にアクセスできることも多い。それでも、職場や大学、文化施設に近い都心部の魅力が、首都での需要と価格を押し上げ続けている。
新たな動き：コリビングと代替的な住宅モデル
従来型のワンルームが手頃でなくなるなか、代替的な住宅モデルが広がりつつある。個室と共用設備を組み合わせたコリビングは、若い会社員や学生、外国人居住者の間で人気が高まっている。JLLの2025年の報告書によると、ソウルで広さ40平方メートル未満のコリビング物件の平均月額家賃は113万ウォンで、一般的なオフィステル（住居と商業施設を兼ねるワンルーム型物件）の約1.5倍に当たる。
こうしたコリビングは、柔軟な暮らし方やコミュニティーに加え、ジム、コワーキングスペース、共用キッチンなどの設備を利用できる利点がある。大手不動産会社やスタートアップはコリビングブランドに投資し、稼働率の低いホテルやオフィステルを現代的な賃貸住宅へと転用している。政府もREITや官民連携事業の拡大を支援し、長期賃貸住宅の供給増を図っている。
業界専門家の一人は、次のように指摘する。
かつては周辺的な住宅解決策と見なされていたコリビングの潮流は、人口動態の変化、暮らし方の好みの変化、投資家の強い信頼に後押しされ、韓国の賃貸住宅市場を支える柱へと急速に成長している
社会経済への影響：最も影響を受けるのは誰か
ワンルーム家賃の急騰はソウルの住民に大きな影響を及ぼしており、とりわけ若者や学生、低・中所得の労働者への打撃が大きい。多くの人にとって、都市で自立して暮らす夢は実現が難しくなりつつある。家賃上昇を受け、同居人を探したり、都心から離れた地域へ移ったり、より手頃な住宅を求めてソウルを離れたりする人もいる。
企業も負担を感じている。人気地区の高い賃料は、特に観光地や商業エリアで相次ぐ店舗閉鎖の一因となっている。消費支出が弱まり、固定費が増えるなか、多くの小売業者が経営維持に苦しみ、かつて活気のあった地域で空き店舗が増え、経済活動も縮小している。
一方、チョンセから月払い家賃への移行は、入居者と貸主双方の収支の考え方を変えている。入居者は継続的な支出の増加に直面し、貸主は新たな規制と市場の不確実性に対応しなければならない。機関投資家や海外資本の流入で、専門管理の賃貸住宅が増える可能性はあるものの、さらなる家賃上昇を招き、一般の住民が利用できる手頃な住宅を減らす恐れもある。
ソウルの賃貸市場は今後どうなるのか
今後については、月額家賃の上昇とチョンセ制度の縮小が続くと、多くの専門家が予測している。家賃上限の設定や機関投資家の支援など、市場安定化を目指す政府の政策は、価格上昇を抑える助けになる可能性があるが、供給制約と強い需要は続く公算が大きい。
海外投資やコリビング、賃貸目的の住宅建設モデルの広がりは、賃貸市場の構造を変えると予想される。一部の人には新たな選択肢となる一方、ほかの人にとっては入居のハードルが高まる可能性もある。政策担当者には、投資家、貸主、入居者のニーズのバランスを取りながら、ソウルをすべての住民にとって住みやすく活気ある都市に保つことが課題となる。
要点
- 2025年7月、ソウルのワンルーム平均家賃は過去最高の73万ウォン（525ドル）に達し、麻浦区と江南区で特に大きく上昇した。
- 単身世帯の需要増、チョンセ離れにつながる政策転換、供給制約が家賃を押し上げている。
- 海外投資家や機関投資家が市場に参入し、新たな賃貸モデルをもたらす一方で、価格上昇の圧力にもなっている。
- 従来型のワンルームが手頃でなくなるなか、コリビングや代替的な住まい方が人気を集めている。
- 家賃急騰は若者や学生、企業に影響し、ソウルの住宅の手頃さや経済の活力への懸念を高めている。
- 専門家は、月額家賃の上昇と新たな賃貸モデルの拡大が続き、政策や投資がソウルの住宅市場の将来を左右するとみている。
