日本、2027年度までに外国人の不動産保有を把握する全国データベースを整備へ

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最終更新: December 1, 2025 • 18:08 UTC

日本が今、全国データベースを整備する理由

日本は、不動産購入者の国籍を記録し、外国人による土地や建物の所有をより正確に把握するための全国システムの準備を進めている。計画の中核となるのは、不動産のデジタル基盤レジストリと連携する新たなデータベースだ。誰が何を所有しているのか、場合によっては法人購入者を最終的に支配しているのは誰かを、当局が確認できるようにする。高市早苗首相は11月4日、閣僚に対し、外国人による土地取得の実態把握と規制の検討を指示した。政府は透明性の確保とリスク管理を議題の中心に据え、内閣官房、法務省、デジタル庁などの調整を経て、早ければ2027年度の運用開始を目指す。

日本が今、全国データベースを整備する理由
新システムに記録される情報
現在の日本の不動産登記制度
誰がどこで購入し、需要が強いのか
国家安全保障と戦略的土地をめぐる懸念
今後、どのような規制が変わる可能性があるか
日本は税率に差を設けるのか
全国データベースの実際の仕組み
購入者と市場への影響
日程と今後の節目
要点

政府関係者によると、取り組みの背景には二つの懸念がある。第一に、特に大都市で日本の不動産に流入する海外資本が増え、住宅取得のしやすさへの不安が広がっている。第二に、防衛施設周辺、国境に近い離島、水源地域などの重要地域での購入が、安全保障上の懸念を招いている。多くの取引では国籍が記録されていないため、外国人による購入の規模や傾向を正確に測るのは難しい。海外資金を使う日本法人を通じた購入もあり、実態の把握をさらに困難にしている。

このデータベースは、移民、在留管理、土地利用を対象とする、より広範な政策見直しの一環だ。専門家会合は11月下旬に開かれ、制度変更を検討しており、2026年1月までの基本方針策定を目指している。政府関係者は、登記を明確化のための手段と位置付ける。データベースそのものが新たな規制を設けるわけではない。リスクや市場のゆがみが特に深刻な分野で、報告義務から税制変更の可能性まで、相応の措置を設計するための事実基盤を整えるものだ。

新システムに記録される情報

中核となるのは、現在は情報が記録されていない種類の不動産について、購入者の国籍を登録する仕組みだ。政府はデジタル庁の不動産基盤レジストリを活用し、管轄や土地の種類をまたいで記録を連携させる方針。対象は幅広く、都市部のマンションにとどまらない。

マンションの住戸、一戸建て住宅、その他の不動産
森林、農地
国土利用計画法の対象となる大規模な土地取引
防衛関連施設周辺の重要土地や、2022年の安全保障関連土地利用法に基づき指定された国境離島

森林や大規模な土地、重要な土地をめぐる取引では、法人購入者に主要株主や役員の国籍申告を求める案が検討されている。海外資金が日本法人を通じて流入する場合に、購入の実態を把握するのが狙いだ。政策担当者は、非居住者による資本取引を規制する外国為替及び外国貿易法に基づく取引報告の拡大も検討している。

現在の日本の不動産登記制度

日本の不動産登記制度は「登記」と呼ばれ、法務局が管理する登記簿に土地や建物の情報と法的所有者を記録する。各資産の登記には、所在地や属性を記す表題部と、所有者、住所、登記の日付と原因、抵当権などの権利を記す権利部がある。手数料を払えば誰でも登記事項証明書を取得できる。登記簿は、安全な取引と確実な権利関係を支える中核となっている。

強固な法的枠組みがある一方、マンションをはじめ多くの不動産では、国籍は通常、登記情報に含まれない。農地には国籍の報告義務があるが、都市部の住宅用不動産の大半にはない。相続された不動産では所有者情報が古いままの場合もある。この問題に対処するため、日本は2024年4月、相続に伴う所有権変更の登記を義務化した。こうした制度は情報の正確性を高めるが、国籍を把握できない問題は解消しない。

これとは別に、非居住者が一定の目的で不動産を取得する場合、外国為替及び外国貿易法上の資本取引に該当することがある。その場合、例外を除き、購入者は定められた期間内に日本銀行を通じて当局に届け出なければならない。こうした届出は、登記時点で購入者の国籍を一元的に記録することとは異なる。提案されているデータベースは、国籍や、一定の場合には法人を通じた実質的な支配関係を、全国で格段に把握しやすくすることを目指す。

誰がどこで購入し、需要が強いのか

円安、世界的に見ても極めて低い金利、そしてコロナ禍後の旅行需要の回復を背景に、日本の不動産は魅力を増している。海外投資家は都市部のオフィス、ホテル、高級マンションに関心を寄せてきた。国内の購入者も活発で、デベロッパーは高級物件を市場に投入している。東京都心の価格は2024年に過去最高を更新し、都心の主要区における新築マンションの平均価格は1億1,000万円を超えた。建設費の上昇と供給の限界も、価格上昇に拍車をかけている。

外国人による購入を示す確かな数字は少ない。政府が東京都内の新築マンション取引を調べたところ、2025年上半期の購入者のうち、海外住所を持つ人は3％だった。この指標が捉えるのは海外在住の購入者であり、日本在住の外国籍の人は含まれない。また、多くの法人名義の購入も対象外だ。民間調査や個別物件の販売状況からは、実態に幅があることがうかがえる。一部の区の高級物件では、海外在住者の購入割合が平均を大きく上回る一方、郊外や地方の物件では外国人の関心がかなり低いケースも多い。登記時に国籍データがなければ、日本がこうした違いを把握するのは難しい。

こうした状況が政策の焦点を説明している。都市部の市場過熱は、地元世帯の住宅取得のしやすさへの懸念を高めている。一方、地方の広い地域では人口減少が進み、「空き家」と呼ばれる無人住宅が増えている。政策担当者は、住宅供給が逼迫する都市部の特定市場でのリスクに対処しつつ、資本や改修が必要な地域では投資を妨げないよう、措置の調整を試みている。

国家安全保障と戦略的土地をめぐる懸念

日本は2022年、防衛施設周辺や国境に近い離島の土地利用を監視する安全保障関連土地利用法を全面施行した。同法により当局は、対象地域の土地や建物の利用状況を調査し、安全保障上の機能を損なうおそれのある行為に罰則を科すことができる。外国籍の人による不動産購入を禁じる法律ではなく、監視と届出に重点を置いている。新たなデータベースは、購入時に所有者の国籍を明らかにすることで、この枠組みを補完する。

水源地周辺の土地購入も、世論の関心を集めてきた。土地の所有者が不明瞭なままだと、地下水が規制なく採取されたり、輸出されたりするのではないかと懸念する地域もある。記録を明確にすれば、都道府県や省庁が購入者を評価し、土地利用を監視し、既存の規制を執行しやすくなる。政府関係者は、場所や資産の種類によって異なる多様なリスクに対処するには、一律の禁止よりも情報の可視化が最善だと主張している。

通商上の義務も重要だ。日本は国際貿易ルールの下で無差別の原則を受け入れている。国家安全保障や公の秩序を理由とする対象を絞った措置が排除されるわけではないが、外国人による購入を全面的に禁止することは正当化が難しい。政策担当者は、新たな措置としては一律の禁止ではなく、報告義務や購入条件、課税が想定され、特に重要な区域については安全保障関連法で対応する可能性が高いと示唆している。

今後、どのような規制が変わる可能性があるか

各省庁は、外国為替及び外国貿易法に基づく届出義務の拡大を検討している。外国人の購入者や非居住者の投資家による不動産取引で、報告が必要となるものを増やす狙いだ。森林や大規模な土地、戦略上重要な土地を購入する法人に、主要株主や上級役員の国籍申告を求める案も浮上している。法的な購入者が国内法人であっても、支配や資金の出所が日本国外にある取引を当局が把握しやすくなる。

日本は税率に差を設けるのか

政府関係者は、対象を定めた市場や資産の種類において、日本人と外国籍の所有者で異なる税制措置を設ける案を議論してきた。過熱した都市部の市場で非居住者の取得税や保有税を引き上げる案、指定区域での購入に条件を設ける案、投機的な購入を抑えるため空き家に関連する課税を導入する案などがある。決定はまだなく、こうした措置を導入する場合、正当な投資や住宅供給全体への意図しない影響を避けるため、慎重な制度設計が必要となる。

日本は、他の国や地域が外国人による不動産購入をどのように規制しているかも調べている。各国政府はさまざまな手法を用いてきた。主要都市で外国人購入者に追加の印紙税を課す国もあれば、非居住者の購入を個別に審査する国もある。特定の購入者層に期間限定の禁止措置を設けたり、転売や空き家を抑えるため空き家税を導入したりした国もある。カナダ、ドイツ、韓国、台湾を含む海外事例に関する内閣の検討が、国内の制度案に反映される見通しだ。

並行して政府は、外国人の在留や移民関連の措置について、2026年1月までに基本方針をまとめる予定だ。この日程であれば、新たな登記制度を2027年度から運用するために、法整備やシステム構築に約1年を充てられる。開始前に複数の省庁が手続きを改め、データベースを連携させる必要がある。

全国データベースの実際の仕組み

デジタル庁は、複数の省庁が共通で利用できる基盤となる不動産基盤レジストリを整備している。新システムは法務局の登記簿にある不動産識別情報と、購入者の国籍などの追加項目を連携させる。一定の場合には、法人購入者の背後にいる主要株主や役員の国籍も含まれる予定だ。データを標準化すれば、区内や特定施設周辺での所有の集中リスクを調べ、時間の経過とともに全国の実態をより明確に把握できる。

データの設計が成否を左右する。国籍情報を有効に活用するには、記録形式を統一し、法人購入者の申告から所有構造を重ねた先の支配関係まで特定できるようにする必要がある。税務記録や投資届出との連携は、法執行に役立つ情報を補うだろう。また、誰がどの情報を閲覧できるのかも当局が決めなければならない。公開すれば市場の透明性は高まる一方、国籍や個人情報を公表することにはプライバシー上の懸念が伴う。多くの国がこの両立に苦慮している。国際的な評価では、不動産所有データは分散していることが多く、実質的所有者の特定も難しいと指摘されている。日本の計画は、当初から明確な基準を設ける好機となる。

マネーロンダリング対策の観点もある。不動産は世界各地で、違法な資金の移動や隠匿に利用されてきた。不動産仲介業者、弁護士、デベロッパーに明確なデューデリジェンス義務があり、当局が所有者の国籍や法人の支配関係を迅速に確認できれば、疑わしい取引を発見しやすくなる。機械判読可能な登記簿、標準化された書式、信頼性の高い識別情報が、こうした確認を支える。政府は、正当な取引を滞らせずに監視を強化するシステムを目指すとしており、法令の文言と同じくらい業務の設計が重要になる。

購入者と市場への影響

大半の購入者にとって、決済時に必要となる追加手続きは簡単なものになる見込みだ。司法書士に登記を依頼する購入者は、現在必要な本人確認書類や住所確認書類とともに、国籍情報を提出する。一定の土地を購入する法人は、主要株主や役員の国籍を記した書面も追加で求められる可能性がある。取引額に比べれば事務コストは小さい一方、当局が得られる情報は大きく増える。

銀行、デベロッパー、仲介業者にとっては、ルールの明確化が不確実性の解消につながる可能性がある。金融機関は、登記のデータ項目に合わせてコンプライアンス確認を設計できる。新規物件を販売するデベロッパーは、審査や情報開示の方針を定め、直前になって想定外の問題が生じるのを減らせる。マネーロンダリング対策の確認が強化されれば、信頼できる購入者は、曖昧な手続きより透明な手続きの方が迅速に進むことも多い。

市場への影響は地域によって異なる。情報の可視化により、価格が高騰した一部の地区では短期の投機的購入が抑えられる可能性がある。人口が減少する地域をはじめ、国内の大半では、取引への影響は小さいとみられる。日本の不動産を所有しても、ビザや永住資格は得られない。外国人購入者にも日本人所有者と同じ税が課され、固定資産税などを毎年納める必要がある。非居住者は申告手続きを担う日本国内の納税管理人が必要だ。外国為替及び外国貿易法の対象となる非居住者の購入には、すでに届出義務があり、対象が拡大される可能性が高い。

日程と今後の節目

取り組みの枠組みを示す日程は三つある。第一に、政府関係者は今年度末までに海外の外国人不動産規制に関する調査結果をまとめることを目指す。第二に、内閣は外国人の在留や移民関連の措置に関する基本方針を2026年1月までに策定しており、そこに不動産関連の枠組みが盛り込まれる見通しだ。第三に、法整備やシステムの準備状況次第で、データベースと国籍情報の項目は早ければ2027年度に運用が始まる可能性がある。2028年度に導入が計画されている電子渡航認証など、関連するデジタル事業からは、国境を越える移動、ビザ、不動産取引に関するデータ連携を全般的に強化する流れがうかがえる。

導入のペースは政治情勢にも左右される。政府は、投資と成長を維持しながら、国民の不安に対処したいとしている。制度設計を誤れば、外国人排斥をあおり、海外資本に依存する分野に負担をかけかねないとの懸念もある。一方、情報の欠落が大きい市場では、明確な登記制度と対象を絞った措置が必要だとの声もある。データベースにより、政策担当者は逸話ではなく実際の傾向に基づいて議論できる。国家安全保障と住宅取得のしやすさの双方に関わる制度変更を進めるうえで、それは欠かせない。