WTO約束で政策手段が限られるなか、東京マンション価格は過去最高に

東京マンション価格が上昇する要因と、対策が限られる理由

東京の新築マンション市場は今年、過去最高値を更新し、家計を圧迫するとともに、政策立案者の対応を試しています。不動産経済研究所によると、4月から9月にかけての東京圏の新築マンション平均価格は9489万円に達し、前年同期比19.3％上昇しました。背景には、供給不足、投資家の旺盛な需要、そして海外通貨を持つ買い手にとって日本の不動産が割安に見える円安という要因が重なっています。海外の買い手が果たす役割をめぐる議論は強まっていますが、政府の暫定的な調査結果は、取引に占める海外勢の割合が依然として小さいことを示唆しています。

当局は新しい規制を検討する前に、実態把握に乗り出しました。高市早苗首相は、国土交通省に対し、外国人が購入しているマンションの数を特定し、速やかに結果を公表するよう指示しました。国土交通省は春以降、登記記録を精査し、買い手の国籍と所在地を追跡しています。初期の兆候では海外勢の割合は限られていますが、供給が薄い市場では、購入に占める比率が小さくても価格に影響を与え得ます。

外国人による購入の上限設定や禁止を求める声は、構造的な障壁に直面しています。日本が1990年代に世界貿易機関（WTO）に加盟した際、対等な扱いを定める基本原則を受け入れたため、不動産に国籍に基づく制限を課すことは難しくなりました。これらの約束を見直すには時間がかかり、貿易相手国からの異議を招く恐れもあります。国家レベルで簡単に使える手段が少ないため、最初の目に見える動きは民間部門で起きています。大手デベロッパーが契約条件を厳格化し、価格急騰を招き得る短期間の転売を抑える動きです。

その結果、需要が供給を上回り続ける一方で、政府と業界は法の範囲内で機能し、社会的緊張をあおらない手段を模索するという市場になっています。

供給と円相場が需要を形作り、価格は過去最高に

東京のマンション市場サイクルは、需要だけでなく、品不足によっても動いています。新規供給は過去10年で大きく減少しました。デベロッパーが東京圏で市場に投入した新築戸数は、2014年には約4万5000戸でしたが、2024年には約2万3000戸まで落ち込みました。再開ました。再開発の遅れ、建設費と土地価格の上昇、建設業界の人手不足がいずれも供給を制約しています。物件数が減れば、各販売時に買い手の応募が集中し、価格は一段と切り上がります。

為替がさらに追い風になりました。円安が進んだことで、ドルやユーロなど、より強い通貨を持つ買い手にとって実質的な価格は下がりました。ドルで資金を調達する買い手にとって、為替が10％動けば、現地価格の上昇分のかなりの部分を相殺できます。こうした裁定余地は、変動の激しい世界において、東京が安全な市場としての評価を高めた時期と重なりました。投資家は、安定した政治情勢、厚い住宅ローン市場、都心区部の強い賃貸需要に目を付けています。

国内の低金利も影響しています。日本の住宅ローン金利は世界水準に比べて依然として低く、日銀の政策設定が緩やかに変わりつつあるとしても、固定金利ローンは多くの家計にとって手が届く水準です。特に、用途地域、利用可能な土地、建設日程によって戸数が限られる中では、低い調達コストが購入価格の上昇を支えます。低金利、為替効果、供給不足が重なり、今年報告された平均価格の過去最高が生み出されました。

海外の買い手は主要な要因か

海外資本による保有は目に見えるため注目を集めやすく、為替差があることで、海外需要と価格上昇を結びつけるのは直感的に理解しやすくなります。しかし、存在するデータはより複雑な姿を示しています。公表が予定されている国土交通省による登記記録の調査は、取引に占める海外勢の割合が、世論の議論がしばしば想定するより小さいことを示しています。最近の調査では、東京の新築不動産購入者の約3％が海外の住所を持っていました。外国人でも日本に居住して働く人がいるため、これは国籍の全容ではありませんが、市場が海外資本に支配されているとはほど遠いことを示しています。

供給が逼迫している場合、海外勢の存在が小さくても価格形成に影響し得ます。特に新駅周辺や waterfront の再開発など、人気の高い地域ではその傾向が強くなります。大規模プロジェクトの物件には、実需の買い手と投資家が混在することがあります。買い手の中には、引き渡し前に契約を転売して利益を得る人もおり、この慣行は次の販売時の売出価格を押し上げる可能性があります。このため、デベロッパーは国籍に関係なくすべての買い手を対象とする転売防止条項を導入し始めています。

政府関係者は、排外的な感情をあおることなく、国民の懸念に対応するよう注意してきました。最優先の課題は、外国人による購入の実際の規模を把握し、より明確な登記情報などを通じて、本人確認と報告に関する規則を強化することです。住宅や宿泊の関連規則の執行を強化し、住宅用途で販売された物件が違法に短期の観光宿泊用に転用されないようにする動きもあります。

要約すれば、海外需要は複数の要因の一つに過ぎません。主な力は依然として基本的な経済原理です。10年間にわたる供給縮小と、安定した都市需要がぶつかる一方、調達コストは低く、為替が世界の投資家にとって東京の魅力を増幅してきました。

WTO規則が、国籍に基づく規制を制約する理由

日本の政策余地は、国籍による差別を抑制する貿易上の約束によって狭められています。ウルグアイ・ラウンドを通じて構築された多角的貿易体制はWTOを生み、最恵国待遇や内国民待遇といった原則を組み込みました。これらの原則は、約束が適用される分野では、加盟国が外国人を国内の者より不利に扱うべきではないことを意味します。日本は1995年にWTOの時代に加盟した際、不動産取引に自由な方針を採り、海外からの投資を促進するとともに、不動産購入に対する国籍に基づく制限を避けてきました。

この立場を変更することは理論上可能ですが、実際には困難です。約束を変更するには通常、貿易相手国との協議が必要で、相互的な圧力を招く可能性があります。日本に投資する居住者がいる国々は異議を唱えるか、補償を求めるかもしれません。米国や豪州など一部の経済国は、土地取得に際して外国人と国内の買い手を区別できる余地を制度に残しました。日本はそのような制限を設けなかったため、方針を転換するなら、より高いハードルに直面します。

安全保障上の例外はあります。日本は2021年、自衛隊基地や核施設など、重要施設周辺の土地の利用を政府が審査し、規制できるようになる法律を成立させました。この枠組みは、利用が国家安全保障上の懸念を生じさせる場合の監視と、必要に応じた介入を重視するものです。全国一律で外国人の購入を禁止するものではなく、民間住宅市場で起きている価格変動に対処するものでもありません。

これらの制約の範囲では、最も現実的な選択肢は、すべての買い手と売り手に適用される中立的な措置です。短期的な投機を抑えたり、空き家の保有コストを引き上げたりする手段は、国籍を名指ししないため、貿易規則を尊重する形で設計できます。問題は政治面にあります。こうした措置は国内投資家や家計にも影響するためです。

デベロッパーが転売抑制へ

政府の選択肢が限られる中、民間企業が先に動きました。大手デベロッパーは、プロジェクト全体の価格上昇をあおる素早い転売を防ぐため、販売契約を厳格化しています。ある企業は、東京の大規模 waterfront 開発の見込み客に対し、引き渡し前に物件を転売した場合は手付金を没収し、契約を解除すると通知しました。別の企業は東京の複数のプロジェクトで5年間の転売禁止期間を導入し、違反時には物件価格の20％に相当する違約金を定めました。これらの措置は、国籍や居住地に関係なく、すべての買い手に適用されます。

このような条項は、買い手の類型ではなく、特定の行動を対象としています。引き渡し前の契約譲渡は、大幅な上乗せが付くことがあり、その後の買い手への提示価格に影響する新たな「相当」価格を生み出すことがあります。転売による利益を減らすことで、より多くの物件を実需の買い手に届け、開発区内の価格を安定させることが狙いです。広く採用されれば、この規定は都心区部の人気物件における事実上の標準になる可能性があります。

デベロッパーには、実際に住む可能性が高い家計を優先できる販売手法もあります。抽選、居住予定の申告、同一名義による複数購入の制限、資金調達の厳格な確認は、物件を投機用に買い集めることを難しくします。課題は、公正な購入機会と審査の徹底を両立させることです。国籍で差別することなく、建設資金を支える健全な分譲販売を維持しながら、その実現を図る必要があります。

国籍を狙い撃ちにしない残された政策手段

政策論議は、誰が買うかから、市場がどのように機能するかへと移りつつあります。出自を問わない一連の選択肢は、価格の過熱をある程度抑え、少なくとも地元住民にとっての公平性を高める可能性があります。

• 短期転売に幅広く課税する。購入後短期間で得た利益に重い税を課せば、転売の魅力は低下します。日本は個人の短期保有にはすでに高い税率を適用していますが、引き渡し前の契約譲渡まで対象に加えたり、高税率適用期間を延長したりするなど、規則を厳格化できます。やむを得ない事情による売却を不当に罰しないため、慎重な設計が必要です。

• 空き家の保有コストを引き上げる。所有者の国籍に関係なく、居住されていないすべての物件に空き家税を課せば、賃貸や売却を促せます。世界の複数の都市が、空き物件を市場に戻すよう促すため、この種の税を採用しています。改修中であることや、記録に残る事情を理由とする免除は、政策の公平性を保つ助けになります。

• 供給を拡大する。価格圧力を緩和する最も確実な方法は、住宅を多く建てることです。利用が進んでいないオフィス空間の転用を迅速に承認し、利便性の高い地域で容積率を一定程度引き上げ、高密度化を支えるインフラを整備すれば、時間をかけて戸数を増やせます。的を絞った補助金は、高級タワーだけでなく、中価格帯住宅の供給を促すこともできます。

• 価格を押し上げずに初めて住宅を買う人を支援する。頭金への支援、取得費用の引き下げ、一定の所得水準未満の世帯向けの住宅ローン保証は、地元住客が買いやすい環境を整える助けになります。ただし、供給が固定されている中で幅広い信用支援を行えば、価格を押し上げる恐れがあります。

• 透明性を高める。決済時の買い手の国籍または居住資格について、集計・匿名化した標準化された報告を行えば、海外の買い手の役割をめぐる議論に決着をつけられます。実質的支配者に関する規則を強化すれば、不動産で不透明な実体が使われるのを防ぐことにもなります。

• 住宅の用途規則を徹底する。住宅物件が違法な短期宿泊に使われないよう保証すれば、近隣住民を守り、居住者向けの供給を確保できます。

各国の対応と、日本への示唆

いくつかの市場は海外の買い手を対象とする措置を試みてきましたが、その選択はそれぞれの法制度や貿易上の約束を反映しています。カナダは2023年に外国人による住宅購入を一時的に禁止し、後に延長しました。シンガポールは、市民や永住者に比べ非居住者にはるかに高い追加購入印紙税を課しています。豪州は外国人購入の大半を新築住宅に導き、既存住宅の違法取得を防ぐため厳格に執行しています。ニュージーランドは2018年、非居住者による既存住宅の購入の大半を制限しましたが、条約に基づく一部の例外を設けています。

これらの例は多様な手段を示す一方、日本が制約されている理由も浮き彫りにします。各国の貿易上の約束と国内法は異なります。日本はWTOの時代を迎える際、不動産取引で国内の買い手に特別な扱いを確保せず、東京は投資を呼び込むために開放性に頼ってきました。国籍に基づく制限へ方向を大きく転換すれば、複雑で、論争を招くでしょう。政策立案者は、すべての買い手の行動を変える中立的な措置に焦点を当て、今日の高価格の背景にある供給のボトルネックに対処する可能性が高くなっています。

政府関係者と経済学者の見方

閣僚らは、事実を把握し、政策を法の範囲内に保つ必要性を強調しています。国土交通大臣は、社会の団結を支えながら、マンション取引をめぐる問題に対処するため、他の省庁と連携する考えを示しました。国土交通省による登記記録に基づく調査がその取り組みの中心で、海外勢の実際の割合がどれほどかを明らかにする見通しです。調査に関わる一人は、その割合は世論の議論が示すより低いようだと述べました。

経済学者らは、単一の原因探しに走らないよう注意を促しています。第一生命経済研究所の田中修エグゼクティブチーフエコノミストは、焦点を狭くではなく、広く当てるべきだと述べました。

外国人が取得する不動産の割合が小さくても、価格を押し上げる影響を与える可能性はあります。単一の原因はないため、包括的なアプローチが必要です。

この見方は、現在の戦略と一致しています。価格を押し上げる行動を抑え、データを改善し、既存の規則を徹底し、供給を増やすことです。これらによって平均価格が一晩で下がることはありません。しかし、限界的な圧力を緩和し、東京で生活し働く家計が、生活の拠点とする地域で住宅を購入できる可能性を高めることはできます。

買い手と市場にとっての意味

住宅を取得したい実需の買い手にとって、新たな現実は、少ない物件を巡る競争が激しくなり、販売契約も厳しくなることです。買い手は、より厳格な確認と、引き渡し前の契約譲渡を制限する条項を想定すべきです。投資家にとっては、デベロッパーが違約金を拡大し、短期保有を対象とする税制案が勢いを増す中、短期転売の戦略のリスクが高まっています。売り手やデベロッパーにとっては、買い手の層は依然として厚いものの、価格決定力には、一般市民や規制当局からより厳しい目が向けられるようになりました。

次の焦点は、国土交通省による登記記録調査の公表です。それだけで住宅取得の負担可能性という問題が解決するわけではありませんが、議論を事実に基づくものにするはずです。より大きな課題は、雇用と学生を引きつけ続ける都市において、持続可能な住宅供給の流れを再構築することです。貿易規則の範囲内で、日本には投機的な行動を冷やし、既存住宅をより有効に活用し、供給を増やす手段があります。これらを総合的に実施することが、より健全な市場への最も明確な道筋です。

要点

• 4月から9月の東京の新築マンション平均価格は9489万円に達し、前年同期比19.3％上昇した。
• 新規供給は2014年の約4万5000戸から2024年の約2万3000戸へ減少し、市場の逼迫を招いた。
• 国土交通省は外国人による購入を測るため登記記録を調査しており、初期情報ではその割合は小さい。
• 日本のWTO時代の約束により、不動産購入に国籍に基づく制限を課すことは難しい。
• デベロッパーは、引き渡し前の転売による手付金没収や、高額な違約金を伴う5年間の転売禁止など、転売防止条項を加えている。
• 短期転売への課税強化、空き家税、執行強化、供給拡大など、出自を問わない政策が最も現実的な選択肢だ。
• 他国は外国人買い手向けの規制や税を用いてきたが、日本の貿易上の約束と法制度上の選択は、同様の手法を制約する。
• 次の節目は国土交通省の登記記録調査の公表で、国籍ではなく行動と供給に焦点を当てた政策判断の基礎となる。