上海、中古住宅市場の幅広い回復を主導
打撃を受けてきた中国の不動産市場は今春、予想外に活気の兆しを示している。主要都市圏で中古住宅の取引が急増し、長期にわたる下落局面が底を打ちつつあるとの期待を高めている。経済規模で国内最大の金融都市である上海では、3月1日から23日までに約2万2000戸の中古住宅が売れ、2月の同期間比で170％の大幅増となった。地元の財経メディア・財聯社のデータによる。この勢いなら、月間の取引は3万件を上回る公算が大きく、3年ぶりの高水準となる。分析筋が季節変動ではなく市場の実際の活力を示すとみなす心理的な節目を突破する形だ。
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回復の勢いは、中国で最も国際色豊かな都市にとどまらない。江蘇省の省都で、地域経済の中心地でもある南京では、3月の最初の3週間に5789戸の中古住宅が売れ、1年前の同じ期間より54％増えた。華泰証券の調査によると、同社が全国でモニタリングしている26都市では、2月中旬の春節連休以降、中古住宅の取引が前年同月比22％増加した。こうした幅広い伸びは、回復が一部市場だけの現象ではなく、3年間も様子見を続けてきた中国の住宅購入者の心理に根本的な変化が生じていることを示している。価格下落やデベロッパーの債務不履行、経済の不透明感への懸念から買い時を逃していた層が動き始めている。
一線都市で回復の勢いが同時進行
この復活は、中国の主要4都市で同時進行で広がっている。これらは一線都市と呼ばれ、通常、全国の不動産動向を方向づけ、より広範な経済の先行指標とされる市場だ。政治の中心である北京では、3月上半期にオンラインでの中古住宅販売が5700戸を超えた。南中国の商業都市・広州では、ある週末だけで中古住宅の取引が500件超に達し、1カ月ぶりの高水準となった。香港に隣接する技術・製造業の拠点、深圳は特に力強い動きを見せた。楽有家の仲介店舗での中古住宅販売は、3月第1週に前週比132％急増し、昨年3月下旬以来の水準に達した。
不動産仲介業者は、生の取引数だけではとらえきれない買い手行動の根本的な変化を報告している。深圳の中原地産・蛇口北区支店長の葉薇氏は、顧客の姿勢の変化についてこう説明する。
内覧の手配を求めて多くの客から連絡があり、担当者全員が物件案内に回っています。以前は内覧後も買い手は急いで買い付けを出さなかったのですが、最近は数日で契約がまとまります。購入意欲が目に見えて強くなっているのです
内覧から購入決定までの期間が短縮していることは、価格下落やデベロッパーの経営破綻への懸念がもたらした数年間のためらいの後、自信が戻りつつあることを示している。深圳の内覧件数も2024年10月中旬以来の高水準に上昇しており、買い手の関心が単なる興味ではなく、市場への積極的な参加につながっていることを示唆している。
政策転換が政府の決意を示す
取引データの背景には、政府の考え方の重要な変化がある。その出発点は、共産党の権威ある理論誌『求是』が元旦に掲載した異例の記事だった。同誌は通常、最高指導部の政策方針を掲載する。この論評は、不動産市場の期待を安定させるため、より力強く的確な措置を講じるよう求めた。野村のチーフ中国エコノミスト、陸挺氏によれば、これは2021年半ばからの業界崩壊が始まって以降、『求是』に掲載された中国不動産市場の最も包括的な評価だという。
「これは2021年半ばの業界崩壊以降、『求是』に掲載された中国不動産市場の最も包括的な評価だ」と陸氏は調査報告書で指摘した。その上で、「その重要性を軽視すべきではない」と述べた。この種の誌面での公的な論評は、正式な決定が発表される前に、内部での政策議論を示すことが多いという。
この記事は、3月に開かれる中国の年次政治会議「両会」の直前に戦略的に掲載された。最高指導者らが政策目標を定め、5カ年計画を発表する場だ。これまでの当局の表現が下落局面を単なる調整期間と位置づけていたのに対し、『求是』の記事は調整期間をできる限り短縮するよう政策当局に明確に求めた。また、不動産が経済的に重要性を失ったとの見方を退け、この分野は引き続き幅広い経済にとって重要だと警告し、高水準の債務に依然として苦しむ負債過多のデベロッパーで破綻が起きる可能性に備える必要があると指摘した。この言論の転換は、北京が不動産部門を際限なく悪化させるわけにはいかないと認識していることを示す。とりわけ輸出主導型の成長が貿易摩擦の激化に直面する中、政府が消費主導型の成長への移行を図っているためだ。
地方の革新的なプログラムが二線都市の成長を後押し
一線都市が報道の中心を占める一方、二線都市は創造的な政策を実施し、需要の掘り起こしと、市場を長年悩ませてきた在庫過剰の解消に取り組んでいる。浙江省の主要港湾都市で、人口800万超の寧波では、3月26日時点の中古住宅販売が5400戸を超え、3月中旬以降、平日の日次取引は一貫して300件を上回った。2月の総件数から132％の急増で、月間6000戸の節目を超える公算が大きい。現地の仲介業者が市場の健全性と流動性にとって重要とみなす5000戸を大きく上回る水準だ。
その原動力は、寧波の革新的な住み替え買い取り制度「オールド・フォー・ニュー」だ。昨年後半に2度実施した後、2月末に第3段階が始まった。この制度では、市政府が2010年以前に建てられた中古住宅を、第三者機関3社がそれぞれ評価した価格の平均額で買い取る。これにより、個別の買い手を待たずに、住宅所有者はすぐに資金を受け取り、より早く住み替えができる。参加者は、物件評価額の5％に相当する住宅券を受け取れ、新築住宅の購入に充当できるため、実質的な住み替え補助となる。制度のウェブサイトは、3月23日までに累計17万回以上のアクセスを集め、中古住宅の交換希望を7801件受理し、1687戸の住み替え購入につながった。政府は、買い取った物件を改修し、公共賃貸住宅や住まいを失った住民、若年就業者向けの仮設住宅として活用する計画だ。これにより、在庫過剰と手頃な価格の住宅ニーズを同時に解決し、住み替えの連鎖に流動性を注入する。
市場の二極化、高級住宅は好調、低価格帯は出遅れ
不動産市場のすべての分野が同じペースで回復しているわけではない。裕福な層に有利な一方で、初めて住宅を買う層や低価格帯は苦境を強いられる、二極化した様相が生まれている。分析筋は、現在の回復を構造的なものと表現し、高級物件が節約志向の購入者を対象とする物件を大きく上回っているとする。上海の浦東新区では、保利発展控股集団の「博雅苑」プロジェクトが3月第1週に2億9000万人民元（4000万米ドル）超の販売を記録した。販売担当者によれば、すでに多くの資産を持つ買い手に向けて、毎日、5000万人民元（690万米ドル）前後の大型住戸がほぼ1戸売れていたという。
一方、基本的な住宅需要や初めて住宅を購入する層向けのプロジェクトは、需要の弱さに苦しみ続けている。深圳の宝安区では、「珺悦名都」プロジェクトが2月末時点でも積極的な販売促進を続け、89平方メートルの住戸を購入者に販売するため、80万～110万人民元（11万～15万米ドル）の値下げを実施した。春節前に深圳の郊外で手頃な価格の新築住宅が供給過剰になったことに加え、売り手が値引きの裁量を持ちやすい中古住宅市場との競争が激しいため、こうしたプロジェクトのデベロッパーは販売を促進するため値下げを迫られている。
各都市の取引データが示すように、核心都市での住み替え需要向け商品が不動産市場の回復をけん引している」と58安居客研究院の張波院長は説明する。「この構造的な回復は、財務基盤が安定し既に不動産資産を持つ富裕層の買い手が市場に戻る一方で、価格に敏感な初めて住宅を買う層が雇用の安定性や将来の所得見通しに慎重な姿勢を崩さない中、新規供給と実需との適合が改善したことを反映している
開発業者の債務危機が楽観論に影
中古住宅市場のデータは明るいが、開発業者部門にはなお重大なリスクが残っており、生まれつつある回復を損ない、現在の上昇の持続性を制約する可能性がある。業界全体で財務面の圧力が依然として明らかで、中国の不動産開発業者の貸出残高は昨年第3四半期に10年以上ぶりに減少し、銀行がこの分社向けの与信を減らしていることを示した。かつて中国で最大級で最も評価され、財務規律の模範と見なされていた万科（ヴァンケ）は、ここ数週間で20億元（2億8300万米ドル）の国内債の債務不履行をかろうじて回避した。信用市場が凍結する中で債務の履行に苦労している同社の実情を浮き彫りにした長時間の交渉の末、延長の承認を得たにすぎない。
未完成住宅の在庫も市場心理の重しとなっており、信頼を完全に回復するには政策対応が欠かせない。中国のデベロッパーは長年、分譲方式を通じて完成前に住戸を販売し、買い手が未完成住宅の住宅ローンを抱える状態を生んできた。新たな販売収入も新しい融資も得られない状況で、デベロッパーは建設の完成に苦慮しており、引き渡されない可能性のある新築住宅を買うことへの恐れから、潜在的な買い手の間に自信の危機を引き起こしてきた。香港上海銀行（HSBC）のアジア不動産・香港株式調査責任者、Michelle Kwok氏は、『求是』の記事から、政府はより革新的で的を絞った措置を実施する見込みだと書いている。最も効果的な政策は、住宅購入者の経済的負担を実質的に軽減するものになる可能性が高い。当社の見方では、余剰在庫の取得に一層注力することが、行き詰まりを解消する重要な一歩になるだろう。マクワイアのチーフ中国エコノミスト、Larry Hu氏は、昨年の17％減に続き、今年の住宅建設完成面積は12％減少すると予測しており、需要が安定の兆しを見せる中でも、供給側がなお脆弱であることを示している。
要点
- 上海の中古住宅販売は3月の最初の23日間で約2万2000戸に達し、2月比170％増加。月間の取引は3年ぶりに3万件を超える見込み。
- 華泰証券が追跡する26主要都市は春節連休後、中古住宅の取引が前年同月比22％増加し、一線都市全体でも20％上昇した。
- 共産党の理論誌『求是』は1月に異例の記事を掲載し、市場安定のためより力強く的確な措置を求めた。不動産が経済的に重要性を失ったとの見方を退け、指導部に調整期間の短縮を促した。
- 寧波の革新的な住み替え買い取り制度「オールド・フォー・ニュー」は、住民の住み替えを支援するため2010年以前の住宅を購入。3月の中古住宅販売5400戸超を後押しし、住宅交換の申請が約8000件寄せられた。
- 回復は二極化した構造を示しており、高級住宅は急速に売れる一方、手頃な価格の新築開発では依然として大幅な値引きが必要だ。所得層ごとに財務面の自信が分かれていることを反映している。
- 開発業者の債務は依然として重大な脆弱性であり、万科などの大手が債務履行に苦慮し、業界の貸出残高が10年以上ぶりに減少。全国で数百万戸の住宅が未完成のまま残っている。
