シンガポールの小売環境に大規模投資
キャピタランド・インテグレーテッド・コマーシャル・トラスト（CICT）は、プラザ・シンガプーラとザ・アトリウム＠オーチャードを総額1億6000万ドルで大規模改装すると発表した。シンガポールで近年行われた小売施設の改修としては、最大級の規模となる。4月24日に発表した第1四半期の事業報告で明らかにした計画では、2026年第3四半期から2028年第4四半期にかけて段階的に工事を進める。人気のショッピングエリアであるドビー・ゴート周辺は、工事期間中も営業を続ける。
この大規模計画の発表は、CICTにとって重要な動きが相次いだ週に行われた。同トラストは、パラゴン・ショッピングモールを39億ドルで取得する一方、アジア・スクエア・タワー2を24億8000万ドルで売却すると発表した。これらの動きは、CICTがすでにIONオーチャード、ラッフルズ・シティ・シンガポール、フナンを擁するオーチャード・ロードの一等地で、小売資産への投資を一段と強化する姿勢を示している。3月31日までの第1四半期決算では、純不動産収益が前年同期比7.9％増の3億1440万ドル、総収入が8％増の4億2670万ドルとなった。ポートフォリオ全体の小売施設の稼働率は97.8％と高水準で、小売部門では同四半期に賃料が4.4％上昇した。こうした実績が、大規模な設備投資を進める判断を支えている。
改装では、インフラを近代化するとともに、開発側が「自然と小売のシームレスなつながり」と表現する空間づくりを目指す。都市再開発庁（URA）が計画する、モール前のオーチャード・ロードの歩行者専用化と隣接するイスタナ・パークの拡張に合わせ、屋外の緑をモールの内部空間にも広げる方針だ。投資利益率は6～7％を目標とし、完成後の賃料収入の増加と、小売環境の変化の中で競争力を維持できるとの見通しを反映している。この計画により、第1四半期だけで契約された新規・更新リース計約12万1300平方フィートの店舗への影響も抑えられる。
空中庭園へと生まれ変わるスカイブリッジ
改装で最も目を引くのは、既存のスカイブリッジを空中庭園へと変える計画だ。現在、プラザ・シンガプーラとザ・アトリウム＠オーチャードの各階をつなぐ高架通路を、緑と新たな飲食店を備えた庭園空間に再整備する。単なる通路ではなく、訪れた人が立ち止まり、食事を楽しみ、周辺の眺望を味わえる場所へと変える。
地上階では、オーチャード・ロードに面したモールの入口を大きく刷新する。豊かな緑に囲まれた終日営業のカフェを設け、にぎわう大通りと商業施設の間に心地よい緩衝空間をつくる計画だ。また、ハンディー・ロード側の屋根付き乗降場には、周辺の建築環境の変化に調和する現代的な新ファサードを設ける。
館内では、体験型の小売コンセプトやテーマ性のある飲食体験を取り入れ、五感に訴える空間づくりを進める。ドビー・ゴートMRT駅とつながる地下階も大幅に改善し、キオスクのデザイン刷新や動線の改善、床・天井の仕上げの改修を行う。オフィスワーカーや学生など、多くの人の日々の通勤・通学を快適にする狙いだ。既存スペースも、従来型の買い物にとどまらない没入型エンターテインメントに対応できるよう再設計する。
自然と小売の境界を越えて
プラザ・シンガプーラの改装は、単なる外観の刷新にとどまらず、シンガポールのより広範な都市計画の目標を形にする取り組みでもある。URAのオーチャード・ロードのマスタープランには、有名なショッピング街の一部を歩行者専用にする計画や、シンガポール大統領の公邸兼執務室であるイスタナに隣接する緑地、イスタナ・パークの拡張が盛り込まれている。
公園の要素を屋内に取り込むことで、CICTは都市計画で「サードプレイス」と呼ばれる空間づくりを目指す。仕事場でも自宅でもなく、地域の人々が集う場所として機能する環境だ。シンガポールのショッピング街を巡る観光客から、熱帯の暑さをしのぎたい地元の家族まで、多様な利用者に対応する必要がある。誰もが利用しやすいデザインと豊かな緑の融合は、商業空間にバイオフィリックデザイン（自然とのつながりを取り入れる設計）、自然光、植栽を導入し、買い物客の快適さを高めるとともに、実店舗ならではの魅力をオンライン販売との差別化につなげる都市設計の潮流を反映している。
イスタナ・パークとの連携は、政府計画の下で同公園の拡張が予定されているだけに、特に重要だ。プラザ・シンガプーラが屋外の緑地を通年で利用できる屋内の延長空間として機能する機会となり、シンガポールで頻繁に降る雨を避けながら、自然との視覚的、空間的なつながりを保てる。ハンディー・ロード側の入口の改修も、建築物と周辺の景観との関係をさらに深める。
財務戦略とポートフォリオの位置づけ
建築面の構想の背景には、綿密な財務戦略がある。CICTは、今回の資産価値向上策について、投資利益率を約6～7％と見込んでいる。これは設備投資に対する賃料収入の増加見通しを示すもので、株主価値を管理する不動産投資信託にとって重要な指標だ。
投資の時期は、CICTの小売ポートフォリオ全体の堅調な運営実績と合致している。第1四半期に実現した4.4％の賃料上昇は、買い物客の増加、季節ごとの販促、観光客の増加を背景に、新規契約の賃料が従来の契約を大きく上回っていることを示す。3月31日時点で小売施設の契約済み稼働率が97.8％に達したことも、CICTの物件への強い需要を示している。
プラザ・シンガプーラへの投資は、CICTによる最近のパラゴン取得を補完するものだ。これにより、シンガポールを代表する小売施設を含むポートフォリオに、オーチャード・ロードの高級商業施設が新たに加わった。同トラストは、ロット・ワン・ショッパーズ・モール、ラッフルズ・シティ・タワー、タンピネス・モールでも資産価値向上工事を進めており、ポートフォリオ全体の競争力維持に取り組んでいる。複数の計画が同時に進むことは、シンガポールの郊外と中心部の商業地区で、老朽化した小売インフラを体系的に改修する方針を示している。
工事日程と来館者の利用
全面閉鎖を伴う大規模改修とは異なり、CICTは3年間の工事期間を通じてプラザ・シンガプーラとザ・アトリウム＠オーチャードの営業を続ける方針だ。段階的に工事を進めることで、収益を維持するとともに、毎日多くの通勤客が利用するドビー・ゴートMRT乗換駅へのアクセスを確保する。同駅には南北線、北東線、サークル線が乗り入れている。
営業を続ける方針は、2026年後半に全面閉鎖し、5年をかけて地上33階建ての複合施設へと再開発するハーバーフロント・センターなど、シンガポールの他の大規模小売施設の計画とは対照的だ。プラザ・シンガプーラは交通の要所であり、地域の拠点でもあることを踏まえた戦略をとる。一方、ハーバーフロント・センターの大規模な解体・再建計画には、クルーズターミナルやビボシティに近い立地が反映されている。
工事は、必要な小売・飲食店を継続して利用できるよう、綿密に計画した段階ごとに進める。2026年から2028年にかけて、店舗の移転や特定エリアの一時閉鎖が断続的に発生する見通しだが、買い物の主要な機能は維持される。MRT駅につながる地下階の改修は、ラッシュ時の混雑への影響を抑えるため、オフピーク時間帯に実施される可能性が高い。
競争とともに変わるオーチャード・ロード
プラザ・シンガプーラの改装は、シンガポールの小売・娯楽地区でかつてないほど開発が活発化する中で行われる。すぐ近くのグランジ・ロードでは、ライブ・ネーションが2026年に収容人数3000人の音楽会場を開業する準備を進めている。先進技術と複数のステージを備え、海外アーティストのツアー公演を誘致するとともに、地元アーティストを支援する計画だ。カフェやバーのスペースはイベント会場としても使われ、サマセットMRT駅近くに新たな娯楽拠点が誕生する。
また、エメラルド・ヒル37番地にある旧シンガポール華僑女子学校の敷地は、ブティックホテルやライフスタイル関連施設を含む複合開発へと生まれ変わる予定だ。こうした新施設や、近隣のサマセット地区で進む変化は、オーチャード・ロードが純粋な小売エリアから、買い物に音楽、食事、宿泊を組み合わせた複合的な娯楽・ライフスタイル地区へと移行しつつあることを示している。
他の小売事業者も、保有資産への投資を積極化している。ファーラー・パーク近くのシティ・スクエア・モールは、5000万ドルを投じた2年間の改装を最近完了し、売り場面積を拡大するとともに、ミシュランに評価されたホーカー料理店や体験型の子ども向け遊び場など、30を超える新店舗を導入した。シンガポール各地で相次ぐ投資は、実店舗が電子商取引では得られない体験を提供する必要があるとの認識が、小売業界全体で広がっていることを示す。緑、娯楽、独自の飲食コンセプトなどがその例だ。
要点
- キャピタランド・インテグレーテッド・コマーシャル・トラストは、2026年第3四半期から2028年第4四半期にかけて、プラザ・シンガプーラとザ・アトリウム＠オーチャードの改装に1億6000万ドルを投じる。
- スカイブリッジを飲食店を備えた空中庭園に変え、拡張されるイスタナ・パークとつながる屋内の公園空間を整備する。
- 3年間の段階的な工事中もモールの営業を続け、ドビー・ゴートMRT駅との接続を改善し、現代的なファサードを新設する。
- CICTは6～7％の投資利益率を目指す。39億ドルでのパラゴン取得に続き、オーチャード・ロードのポートフォリオを強化する。
- この計画は、オーチャード・ロードの歩行者専用化を目指すURAの計画に沿うもので、新たなライブ・ネーションの音楽会場やエメラルド・ヒルの再開発など、周辺の開発計画とも連動する。
