存在しないマンション
2013年、中国北西部の陝西省に住む申姓の男性は、手ごろな価格で不動産市場に足場を築けたと考えていた。省都・西安近郊に新築された住宅団地の34階にある、90平方メートルの住戸を購入した。価格は1平方メートル当たり2,646元で、当時の換算で約400ドルだった。この価格は周辺地域の住宅価格の平均の約3分の1で、見逃しがたい好機に思えた。4年後、申さんは衝撃的な事実を知る。購入した建物は32階建てだったのだ。代金を支払った34階は存在しなかった。
この奇妙な幽霊マンションの事例は、一般の中国人住宅購入者が直面する極端なリスクを浮き彫りにし、全国的な注目を集めた。申さんの購入を可能にしたのは、非公式に「小権利住宅」と呼ばれる住宅の一種だった。これらの住戸は、国の正式な土地制度の対象外となる農村の集団所有地に開発される。政府の公的な認定を受けていないため、大幅な割引価格で取引される一方、通常の商業用住宅が受ける法的保護もない。申さんのケースでは、法的な空白を利用し、建設されていない階の床面積を業者が販売できてしまった。
小権利住宅とは
存在しない階の住戸を買える仕組みを理解するには、まず中国の二元的な土地制度を知る必要がある。都市部の土地は国有で、権利証や住宅ローンの利用資格などを伴う正式な手続きを通じて、開発業者や住宅所有者に貸し出される。一方、農村部の土地は村落共同体が集団所有する。中国の法律では、農村の集団組織が商業的な住宅開発のために土地を貸したり売ったりすることは認められていない。それでも実際には、村の委員会と開発業者がしばしば協力し、利益を得るため農地に住宅を建設している。
こうした事業で生まれる住宅は、地元で「小権利住宅」と呼ばれている。この用語は、政府の土地管理機関に登記できない住戸を指す。購入者に公的な権利証は交付されず、銀行も通常、これらの住宅を担保とする融資を拒む。中国全土には、こうした住宅が数千万戸あると推計され、急騰する都市部の住宅価格に対する安価な選択肢となっている。申さんは市場価格の約3分の1で住戸を購入したが、その割引には大きな法的・金銭的リスクが反映されていた。購入者は、一般的ではない取引だと承知のうえで市場に入ることも多い。しかし、申さんが被った損失の規模は、通常の規制上のグレーゾーンをはるかに超える詐欺があったことを示している。
価格の安さの代償として、住宅所有者が期待する保護のほぼすべてが失われる。正式な登記がなければ、地方当局はほとんど予告なしに建物を取り壊せる。開発業者は監督を受けずに計画を変更できる。こうした事業の購入者は補償を受ける際、銀行や国有機関より後回しにされる。申さんが真相を知ったとき、開発業者が設計図を偽造したか、建設計画に一度も含まれていなかった床面積の代金を着服したかのどちらかであることが明らかになった。
全国に広がる欺瞞
申さんの経験は、例外的な悲劇ではない。企業の不正や規制の機能不全に悩む全国的な不動産市場の一例だ。最もよく知られる事例は、中国の建設ブームを象徴していた不動産大手、恒大集団をめぐる問題だ。中国証券監督管理委員会は、同社と創業者の許家印氏が債務不履行に陥る前の2年間に、売上高を約780億ドル水増ししたと非難した。同委員会は、恒大集団の中国本土事業会社である恒大地産に約5億8,400万ドルの罰金を科した。許氏個人にも650万ドルの罰金が科され、金融市場への生涯参入禁止処分を受ける可能性がある。
1月、香港の裁判所は恒大集団に清算を命じた。選任された管財人らは、債権者への返済に充てる資産の調査を進めている。昨年9月には、違法行為の疑いをめぐる捜査の一環として、警察が許氏を監視下に置いた。不動産業界の欺瞞が村の委員会から上場大企業の役員会にまで及んでいることを、こうした対応は示している。不正の規模からは、開発業者の手元に資金を流し続けるため、誇張した約束や偽造書類が常套手段になっていることがうかがえる。その影響は経済全体に波及する。中国では不動産と関連産業が経済活動の約3分の1を占める。開発業者が売上高を偽ったり、完成させる意思のないマンションを販売したりすれば、製鉄所、セメント工場、家具供給業者、地元銀行にまで損害が及ぶ。住宅購入者はこの破綻したモデルの被害者であると同時に、意図せずその資金を提供する立場にも置かれている。実現しないかもしれないマンションの代金を前払いしているからだ。
規制されない開発が歯止めを失う仕組み
多くの関係者が抱く疑問は単純だ。32階建ての建物の34階を、開発業者が誰にも止められずにどうやって販売できたのか。答えは、グレー市場の事業に実効性のある監督がないことにある。国有地での正式な開発では、複数の政府機関が計画を審査し、許可を出し、工事の進捗を検査する。購入者は、公表された書類と照らし合わせて階数や住戸番号を確認できる。小権利住宅の開発は、こうした確認手続きの大半を迂回する。
地方当局は、手数料収入や村の経済活性化につながるため、こうした建設を黙認したり、後押ししたりすることがある。開発業者が当局に提出する計画と、購入者に売り込む、より大規模な計画が異なる場合もある。農村部の土地取引を一元管理する登記制度がないため、広告の内容を実際の状況と照合する仕組みがない。申さんのような購入者が目にするモデルルームや間取り図は、施工業者が実際にコンクリートを流し込んでいる建物と無関係かもしれない。
工事の遅れは問題をさらに深刻にする。申さんは2013年に住戸を購入し、4年後に詐欺を知った。この長い期間からは、開発業者が建設を遅らせるか、ほとんど進めないまま住戸を販売し続けていた可能性がうかがえる。工事が長期化する間、購入者が進捗を確かめる手段はほとんどない。建設現場から遠くに住んでいたり、承認済みの計画と組み上がっていく鉄骨の違いを見抜く専門知識がなかったりすることもある。真相が明らかになる頃には、開発業者が資金を別の場所に移したり、現地の運営会社を解散したりしている可能性がある。
不動産危機がもたらす人々への代償
破綻や詐欺のあった事業の陰には、蓄えが消えていくのを見守る家族がいる。今年初めに公表された公式データによると、中国の不動産投資は1月と2月、前年同期比で9％減少した。新規着工面積は30％減り、1年以上ぶりの大幅な落ち込みとなった。こうした数字は、雇用の喪失、供給業者への未払い、そして住宅地になるはずだった場所に放置されるコンクリートの骨組みとなって表れる。
恒大集団の経営破綻だけでも、購入代金をすでに支払った数十万人が、マンションの完成を待つことになった。貯金の全額に加え、親族から借りた資金までつぎ込んだ人もいる。精神的な負担は、夫婦関係の破綻、退職の先送り、メンタルヘルスの危機に及ぶ。申さんの事例は、この苦境に不条理な要素を加える。彼が直面したのは、単なる引き渡しの遅れではない。物理法則と建築の常識上、存在し得ない階の不動産を所有するという、数学的に不可能な事態だった。
この危機は、制度に対する人々の信頼も損なう。村の開発業者も恒大集団のような全国規模の大手も不正に関与すれば、市場や規制当局、裁判所への信頼は失われる。信頼を取り戻すには、報道発表で罰金を公表するだけでは不十分だ。被害者に目に見える形で正義を示し、住宅購入者を巨大でリスクの高い信用取引の無担保融資者として扱う開発業者のやり方を防ぐ制度改革が必要となる。
規制強化と持続的な改革
中国当局は、野放しの不動産詐欺が社会の安定と経済成長を脅かすことを認識している。中国証券監督管理委員会は、証券詐欺を取り締まり、「歯と角」を備えた厳しい措置で小口投資家を保護すると公に表明した。恒大集団と許家印氏に対する過去最高額の罰金は、最大手であっても欺瞞には責任を問われるという姿勢を示す試みだ。警察が許氏を監視下に置いたことも、経営トップの個人責任について同様に強いメッセージを送っている。
それでも、法執行にはばらつきが残る。財務情報が公開され、株主が説明を求めるため、国の規制当局は上場企業を比較的容易に標的にできる。集団所有地で事業を営む村レベルの開発業者を取り締まるのは、はるかに難しい。農村統治、都市計画、民事契約法が交わる領域にあるからだ。こうした事業が移住者向けの住宅を供給し、正式な納税経路を通さない収入を生むため、地方政府が厳格な取り締まりに抵抗する場合もある。
地方当局はしばしば、相反する動機に直面する。特に、購入者がすでに入居している事業では、土地利用規則の順守より経済成長の促進が優先されかねない。申さんのような被害者にとって、法的救済はしばしば大きな負担となる。小権利住宅をめぐる契約は土地利用規則に違反しているとして、裁判所が紛争の審理を拒むこともある。購入者が勝訴しても、開発業者がすでに資産を移したり、破産を申請したりしている場合がある。実効性のある保護には、農村部の土地記録を全国データベースに統合し、前売りの前に独立した検査を義務づけ、工事の具体的な進捗が確認されるまで開発業者が資金を引き出せないエスクロー口座を設ける必要がある。こうした制度改革がなければ、中国の不動産市場では幽霊階がいつまでもつきまとうだろう。
要点
- 陝西省の住宅購入者が、後に32階建てと判明した建物の34階にあるマンションを購入した。
- この住戸は、農村の集団所有地に建つ小権利住宅だったため、市場価格の約3分の1で販売された。
- 小権利住宅は「小産権住宅」とも呼ばれ、政府の公的な認定や権利証がない法的なグレーゾーンで取引されている。
- このスキャンダルは不動産業界全体の危機を反映しており、恒大集団をめぐる総額780億ドルの売上高水増し疑惑など、大規模な不正疑惑が浮上している。
- 不動産投資と新規着工が急減し、国内の経済活動の約3分の1を担う業界の安定性への懸念が深まっている。
- 規制当局は過去最高額の罰金を科し、取り締まり強化を約束したが、グレー市場の事業は引き続き購入者を深刻な金銭的リスクにさらしている。
