ソウルの住宅申込、小型住戸が約8割を占める
2026年1～9月、ソウルで専有面積60平方メートル以下のマンションに寄せられた住宅申込は11万6,305件に上り、市内の申込総数14万5,736件の79.8%を占めた。韓国の「国民標準住宅」とも呼ばれる専有面積84平方メートルのマンションを含む区分は、構成比がわずか11.5%にまで低下した。
目次
ソウル、京畿道、仁川のマンション分譲価格は平均で、2025年の同じ時期と比べ22.2%上昇し、3.3平方メートル当たり2,171万ウォンから2,654万ウォンとなった。ソウルでは、専有面積60平方メートル超85平方メートル以下のマンション価格が23.9%上昇した一方、小型住戸の価格はほぼ横ばいだった。
ただし、小型住戸の構成比が大きく上昇したからといって、申込件数そのものが増えたわけではない。ソウルの小型マンションへの申込は16万7,686件から11万6,305件に減少した。中型区分の申込が9万8,088件から1万6,799件へと、さらに急速に減ったため、小型住戸の構成比が上がった。
市場の反対側では、専有面積85平方メートル超のマンションは、面積当たりの平均価格が74.2%上昇したにもかかわらず、申込件数が増えた。手の届く総購入額を求める世帯と、広さや立地、希少性に対価を払う買い手の間で、市場が二極化している。
ウリ銀行の不動産研究所長、ハム・ヨンジン氏は10月14日、韓国不動産院の住宅申込データを用い、2025年と2026年の各1～9月を比較した分析を発表した。数値が示すのは新規分譲マンションへの申込であり、購入の成立や個人世帯による住宅購入件数ではない。
住宅申込の数値が示すもの
住宅申込とは、新たに分譲されるマンションの割り当てを希望する購入希望者が申し込む手続きだ。申込は特定の住宅への関心を記録するもので、申込者が住戸を確保したことや、契約を締結したこと、購入を完了したことを示すものではない。
韓国不動産院の住宅申込データサービスでは、チョンヤク・ホームのプラットフォームから、申込件数、競争率、特別供給への申込情報を提供している。対象は一般的なマンションに限らず、民間事前申込、ニュー・ホープタウン住宅、オフィステル、都市型住宅、民間賃貸住宅などにも及ぶ。ハム氏の分析はマンション市場を対象としている。
同サービスはまた、銀行のコンピューター処理により申込件数が変わることがあり、チョンヤク・ホームに表示される最終数値と異なる場合があると注意を促している。したがって、申込の動向を追うには有用だが、暫定的な件数を最終的な割り当て結果と混同してはならない。
比較対象となる主な日付は以下の通り。
- 2025年1～9月：価格と住宅申込の基準期間。
- 2026年1～9月：ソウルと京畿道で小型マンションへのシフトが見られた比較期間。
- 2026年10月14日：ハム氏が両期間の分析を発表。
面積当たりの価格より総額が重要に
ソウルでは、小型マンションの面積当たり価格が安かったわけではない。2026年の平均分譲価格は3.3平方メートル当たり5,818万ウォンで、専有面積60平方メートル超85平方メートル以下の住戸の5,761万ウォンを上回った。つまり、小型区分の面積当たり価格は約1%高かった。
違いは、購入者が取得する面積の大きさにある。面積当たりの価格が高くても、小型マンションなら購入に必要な総額は抑えられる場合がある。貯蓄や借入れに上限のある世帯にとっては、3.3平方メートル当たりの価格より、契約総額や入居前に必要な資金の方が重要になり得る。
2つの区分の価格差も大きく縮小した。2025年、ソウルの小型住戸は3.3平方メートル当たり平均5,839万ウォンで、中型区分の4,648万ウォンを上回った。2026年には中型区分が5,761万ウォンに上昇する一方、小型マンションの平均価格は0.4%下落し、5,818万ウォンとなった。
リアルハウスによる別の分析では、専有面積84平方メートルのソウルのマンションの平均分譲価格は、同分析の発表前月に約20億ウォンだった。これはハム氏が示した面積当たりの平均価格とは異なる指標であり、同氏の数値から直接換算したものとして扱うべきではない。
韓国語の価格表記をめぐっては、一部の報道で金額が10分の1に記載される食い違いもある。例えば、1万ウォン単位の2,654は265万4,000ウォンではなく、2,654万ウォンを意味する。ここでは韓国語の表記と、それに合致する英語の報道に基づいた価格を用いている。
標準的なマンションで申込が最も急減
ソウルでは、一般に知られる専有面積84平方メートルのマンションを含む区分で、申込が最も大きく落ち込んだ。専有面積60平方メートル超85平方メートル以下の住戸への申込は、比較する2期間の間に8万1,289件、約82.9%減少した。
小型マンションへの申込も約30.6%減少した。大幅な減少ではあるものの、中型区分の落ち込みに比べれば小さい。その結果、小型住戸の構成比は60.6%から79.8%へ、19.2ポイント上昇した。
中型区分の構成比は35.5%から11.5%に低下した。報道では23.9ポイント減または24.0ポイント減とされているが、表示された丸め後の構成比を引くと24.0ポイントとなる。価格上昇率も、一部では24.0%と丸められているが、ほとんどの報道では23.9%とされている。
ソウル全体の申込件数は27万6,559件から14万5,736件へ、約47.3%減少した。首都圏全体では39万4,242件から23万4,371件へ、約40.6%減った。こうした総数からも、構成比の上昇と申込件数の増加を区別することが重要だ。小型マンションは、申込市場全体が縮小する中で存在感を高めた。
この数値からは、各面積区分で何戸が供給されたかは分からない。供給戸数がなければ、購入者が小型住戸をより選ぶようになったのか、デベロッパーが供給する住戸構成を変えたのか、あるいは両方なのかを、申込構成比だけで判断することはできない。
京畿道でも同様の予算圧力
京畿道でもソウルと同じく小型マンションへのシフトが進んだが、平均分譲価格はソウルより大幅に低い。同道のマンション全体の平均価格は、3.3平方メートル当たり2,014万ウォンから2,298万ウォンへ、14.1%上昇した。
専有面積60平方メートル以下の住戸では、価格が3.3平方メートル当たり2,121万ウォンから2,559万ウォンへ、20.6%上昇した。それでも同区分の申込構成比は21.0%から33.6%へ、12.6ポイント上昇した。
ここでも、構成比の上昇の裏で申込件数は減少していた。小型マンションへの申込は2万1,206件から1万5,883件へ、約25.1%減った。中型区分は7万5,032件から2万6,780件へ約64.3%減少し、構成比も74.3%から56.6%に低下した。
中型区分の構成比の下落幅は17.6ポイントと報じられているが、丸め後の数値から計算すると17.7ポイントとなる。同区分の平均分譲価格は、3.3平方メートル当たり1,984万ウォンから2,205万ウォンへ、11.1%上昇した。
京畿道全体の申込件数は10万1,037件から4万7,283件へ減った。小型区分は価格が上昇していたにもかかわらず構成比を伸ばしており、購入者が価格上昇率の低い区分を単純に選んだのではなく、必要な資金の総額を重視していたとの見方を裏付けている。
大型のソウルマンションは逆の動き
専有面積85平方メートル超のソウルのマンションは、小型・中型のいずれよりも急激に価格が上昇した。平均分譲価格は3.3平方メートル当たり3,987万ウォンから6,946万ウォンへ、74.2%上昇した。
それでも申込件数は1万785件から1万2,632件へ、約17.1%増加した。ソウルの申込全体に占める割合も3.9%から8.7%へ2倍以上になった。小型マンションとは異なり、この区分は申込件数と市場構成比の両方を伸ばした。
ハム氏は大型マンションの人気を、再建築・再開発による供給が多い地域をはじめ、ソウルの人気立地で供給が限られていることと結び付けた。今後の値上がり期待や立地の希少性が、高い初期価格にもかかわらず競争を支える可能性があると述べた。
ウリ銀行不動産研究所長のハム氏は、大型マンションに申込が続いた理由を次のように説明した。
分譲価格が高くても、値上がり期待が強い中核立地や、希少性が際立つ大型住戸は、価格への抵抗感を乗り越え、高い競争率を維持している
ここには、世帯による資金面の制約の違いが表れている。決まった予算内で住まいを探す世帯は、申し込む住戸の面積を小さくする一方、資産に余裕のある購入者は、希望する立地にある希少なマンションを優先することがある。申込データは、将来の値上がり期待が実現することを示すものではない。
仁川では全ての面積区分で申込増
仁川はソウルや京畿道と異なり、申込総数が1万6,646件から4万1,352件へ、約148.4%増加した。マンションの平均分譲価格は、3.3平方メートル当たり1,914万ウォンから2,350万ウォンへ、22.8%上昇した。
申込の最大の伸びは専有面積85平方メートル超の住戸で見られた。件数は2,422件から1万1,810件へ、約4.9倍に増加し、構成比は14.6%から28.6%となった。この区分の価格は3.3平方メートル当たり1,774万ウォンから3,340万ウォンへ、88.3%上昇した。
小型マンションへの申込も3,448件から7,039件へ増えたが、構成比は20.7%から17.0%に低下した。専有面積60平方メートル超85平方メートル以下の住戸への申込は1万776件から2万2,503件へ増加する一方、構成比は64.7%から54.4%に下がった。
ハム氏は、仁川の大型マンションへの関心について、ランドマークとなる団地の付加価値と、抽選による供給枠の拡大が、購入希望者を市場に呼び込んだと説明した。抽選方式では、他の申込者の順位基準だけに頼らず、抽選を通じて住戸の割り当てを受けられる。
京畿道の大型マンション区分は、別の動きを示した。申込件数は4,799件から4,620件へ減少したが、同道全体の市場が縮小したため、構成比は4.7%から9.8%に上昇した。3地域では、構成比の似た動きが実際の申込件数では大きく異なる変化を示すことがある。
融資環境と世帯規模が選択を左右
ハム氏は、建設費や建材費の上昇、基準金利の引き上げ、融資規制がマンション申込者への圧力になっていると指摘した。総価格の上昇と資金調達の難しさにより、世帯が標準的な面積のマンションを避けるようになっているとの見方を示した。
また、住宅の所有権移転に伴うチョンセ融資の規制にも言及した。チョンセは、一般的な月払い家賃の代わりに多額の保証金を預ける韓国の賃貸方式だ。この融資への制約は住宅購入に必要な資金の選択肢にも影響し得るが、面積の変化にどの程度寄与したかは分析で数値化されていない。
ハム氏が挙げた要因は価格だけではない。間取りの改善や、バルコニーの拡張を含む空間の有効活用により、小型マンションでも暮らしやすくなる可能性がある。1～2人世帯の増加も、コンパクトな住まいの魅力を高め得る。
こうした説明は価格と申込の数値を結び付ける手掛かりにはなるが、それぞれの要因の影響を別々に測ったものではない。融資規制、世帯構成、間取り、供給されたマンションの構成が、変化にどの程度影響したかは分析で算出されていない。
中古の小型マンションも値上がり
KB不動産の別のデータ系列によると、新規分譲価格が安定していても、売買市場全体では小型マンションの価格が上昇することがある。この売買価格の平均値は、ハム氏の住宅申込分析が対象とする新規分譲マンションとは別の市場を示している。
KB不動産の1～9月比較では、ソウルの専有面積60平方メートル以下のマンション価格は12.9%上昇し、平均9億5,613万ウォンから10億7,942万ウォンとなった。専有面積60平方メートル超85平方メートル以下の住戸は7.3%上昇し、14億7,650万ウォンから15億8,455万ウォンに上がった。
より広い区分の上昇率は小さかった。専有面積85平方メートル超102平方メートル以下が3.1%、102平方メートル超135平方メートル以下が4.6%、135平方メートル超が1.3%だった。このデータ系列を取り上げた報道では対象年が明記されていないため、ハム氏の2026年の分析と全く同じ期間を扱っていると考えるべきではない。
住宅産業研究院のキム・ドクリェ理事は、融資・税制規制や賃貸市場の不安定さが小型住戸の価格を押し上げていると説明した。賃貸市場との関係については、次のように述べた。
特に賃貸市場の不安定さが、より小さく価格の安いマンションの値上がりにつながっている
2つの指標を合わせて見ると、住宅取得の難しさをめぐる厳しい選択が浮かび上がる。小型マンションは購入時の総額を抑えられる場合があるものの、必ずしも安価とは限らず、売買市場全体では大型住戸より速く値上がりすることもある。
ハム氏は、予算を重視して小型住戸を求める申込者と、希少な大型マンションを求める富裕層との二極化が、当面続くと予想している。次回のデータ公表や改定の時期は示されておらず、公式データの注意書きにもあるように、申込総数が変わる可能性は残る。申込の傾向が実際の所有につながる程度を評価するには、面積別の供給戸数、最終的な契約数、購入完了件数が必要になる。
要点
- 2026年1～9月、ソウルの住宅申込に占める小型マンションの割合は79.8%となり、前年の60.6%から上昇した。
- ソウルの中型区分への申込は9万8,088件から1万6,799件に減り、構成比は35.5%から11.5%に低下した。
- ソウルと京畿道では、小型マンションの構成比が上がった一方、申込件数は減少した。
- 首都圏のマンション分譲価格は22.2%上昇し、3.3平方メートル当たり2,654万ウォンとなった。
- 大型マンションへの申込は、価格がそれぞれ74.2%、88.3%上昇したにもかかわらず、ソウルと仁川で増加した。
- 申込件数が示すのは住宅への関心であり、購入の完了ではない。また、数値が改定される可能性もある。
