ノーヌ環礁で7億9,000万ドル超のタウンシップ建設が進む
モルディブは「プロジェクト・アイラ」を通じ、富裕層の外国人が国内に居住する新たな道を整備している。人工島、高級住宅、計画中の投資家向け居住プログラムを組み合わせたこの開発の事業費は7億9,000万ドルを超える。モハメド・ムイズ大統領は2026年1月29日、首都マレの北約188キロに位置するノーヌ環礁で起工式を執り行った。タウンシップは2028年末に一部開業する見通しだ。
目次
このプロジェクトでは、デケナンファル環礁とディグファル環礁、そしてクラマードゥー島を一つの経済特区に組み入れる。経済特区とは、投資誘致のため政府が異なる事業規則や税制優遇を設ける区域だ。ここでは外国人が99年間のリース権を購入できるようになる見込みで、憲法が外国人による土地所有を引き続き禁じる中でも、長期にわたって不動産を利用できる。
政府の起工発表によると、主要な投資家・開発業者はクリスタル・ホールディングスとブルロック・グループ。1,200人超の雇用、医療、職業教育、近代的農業に加え、必要エネルギーの60％超を再生可能エネルギーで賄う計画を掲げている。
開発は、それに伴う居住規則の整備よりも速く進んでいる。モルディブ・パール・レジデンス・プログラムの設計パートナーであるヘンリー・アンド・パートナーズは、現在、開始時期を2026年下半期としている。投資基準額は公表されていない一方、批判派は申請者の審査強化、所有者記録の明確化、周辺サンゴ礁への被害に関する説明を求めている。
アイラは、国が向き合う複数の課題を一つに集約している。公的債務を増やさずに投資を呼び込む方法、限られた土地について外国人居住者にどこまでの権利を与えるか、そしてそもそも観光客をモルディブに引きつけている海洋環境をどう守るかだ。
リゾート計画から居住地へ
ディグファル環礁とデケナンファルは2022年末、11の埋め立て島にまたがるリゾート計画のため、スイス人投資家に貸し出された。その後、単なる訪問先ではなく、人々が暮らすことを想定したタウンシップへと構想が発展した。初期の説明では人工島と小島が25、豪華住宅が70戸超とされていたが、最近の「ザ・ローレル」という名称の広告では、13島に96物件を整備するとしている。
環礁の面積は約745ヘクタールで、そのうち152ヘクタール、約5分の1が埋め立てられる。建設には海底から浚渫した砂を600万立方メートル超使用する。これほど大量の資材を移動させれば、開発に使える土地だけでなく、周辺の水中生息環境も変化する。
政府の投資協定の発表によると、経済特区（SEZ）許可は2025年12月9日に交付され、同月31日にクリスタル・ホールディングスとの協定が締結された。政府側は経済開発・貿易相のモハメド・サイード氏が、企業側はプロジェクト・アイラの最高経営責任者（CEO）ペタル・クルスティッチ氏が署名した。この協定により、事業実施の契約上の枠組みが定められた。
同省の12月の協定に関する発表は、実施に向けた実務段階に入る前の最終的な正式手続きと位置づけている。いずれの発表も、アイラを経済多角化と長期的な開発を目指すムイズ政権の「ビジョン2040」と結びつけている。
主な節目からは、建設計画と居住プログラムが並行して進展してきたことが分かる。
- 2022年末：環礁と島が、初期のリゾート計画のために貸し出される。
- 2025年7月：政府がシンガポールでヘンリー・アンド・パートナーズとパール・レジデンスの提携協定を締結。
- 2025年12月9日：アイラにSEZ許可が交付される。
- 2025年12月31日：政府とクリスタル・ホールディングスが投資協定に署名。
- 2026年1月29日：ムイズ大統領が起工式を執り行う。
- 2026年下半期：ヘンリーが現在、パール・レジデンスの開始予定時期として掲げる。
- 2028年末：アイラが一部開業する見通し。
投資家が得るもの
パール・レジデンスでは、条件を満たした投資家にモルディブでの居住権が与えられる。ヘンリーのプログラム紹介ページは、同国初の投資による居住プログラムと説明し、開始時期を2026年下半期としている。サイード氏は2025年11月3、4日にロンドンで開かれた会議で、2026年4月の開始を発表していた。
最低投資額、対象となる投資の種類、居住期間、更新手続き、関連条件の最終決定はまだ進められている。これらの詳細は、申請者が何を購入しなければならないのか、居住権がどのくらい続くのか、承認後もどのような義務が残るのかを左右するため、重要だ。
外国人は遅くとも2010年以降、リース方式でリゾートのヴィラを購入できる。従来の制度では、購入者は訪問者のままで、リース期間はリゾートのリース期間を超えず、購入者が不在の間はリゾート運営会社がヴィラを管理する。アイラの居住モデルは、住宅と長期居住への道を組み合わせ、同国との異なる関係を生み出すことになる。
『ザ・ゴールデン・パスポート：富裕層のためのグローバル・モビリティ』の著者クリスティン・スラック氏は、居住権が市民権とは異なる権利をもたらす理由を次のように説明した。
ビザは取り消されることがあり、家族に引き継がれることもなく、認められる選択肢もより限られています
したがって、不動産のリース権と国内で暮らす許可は別々の制度だ。リース権は住宅の利用を規定し、移民規則は居住者の滞在資格を定める。購入者には、双方について明確な条件が必要となる。
政府が富裕層の居住を望む理由
モルディブでは公的借入をめぐる圧力が深刻化している。国際通貨基金（IMF）は、政府債務総額が国内総生産（GDP）の約130％に達すると予測している。GDPは、1年間に経済で生産された財とサービスの価値を測る指標だ。この比率の場合、公的債務は年間経済生産額100ドルに対し約130ドルに相当する。
サイード氏は、パール・レジデンスが直接・間接の資金流入を10億ドル超もたらす可能性があるとの推計を挙げている。同省によると、この推計は予備的なモデルに基づくもので、資金流入の期間は示されていない。直接流入には条件を満たす投資が含まれ、間接流入は居住者の消費や、居住者向けの事業から生じる可能性がある。
アイラの事業価値、居住プログラムによる資金流入、政府歳入は、それぞれ異なるものを表す。建設資金は開発費に充てられ、税金や手数料は公的財政を支える。地元の労働者やサプライヤーに回る支出も別の利益となるが、その規模は雇用や調達、経済特区の条件によって変わる。
政府は地元雇用と技能開発を重視し、1,200人超の雇用を約束している。当初の許可では、クリスタル・ホールディングスに対し、不動産、医療、再生可能エネルギー、従業員の福祉に関する事業提案に加え、実現可能性、インフラ、エンジニアリング、環境に関する調査を180日以内に提出するよう求めていた。
隣接するフォドゥー島の住民は、実際に地域へ利益がもたらされるか注視している。同島でゲストハウスを経営するアブドゥラ・アッバス氏は、住民が開発について聞いている内容を次のように話した。
世界で最も裕福な人々の一部が、この場所に投資していると聞いています
世界銀行の推計では、国内所得に占める割合は最も裕福な20％が38.5％、最も貧しい20％が8.9％となっており、利益が幅広く行き渡るかどうかが重要だ。富裕層の取り分は、貧困層の4倍を超える。地元での雇用、職業訓練へのアクセス、事業機会が、新たな投資の恩恵を誰が受けるかを左右する。
資金と不動産を管理するのは誰か
クリスタル・ホールディングスはSEZ許可を保有し、ドバイを拠点とするブルロック・グループも主要な開発業者だ。最終的な投資家、出資パートナー、実質的支配者は公表されていない。両社は、こうした所有関係についての取材要請に応じなかった。
実質的支配者とは、書類上は別の会社が所有者となっていても、資産や企業を最終的に所有または支配する人物を指す。モルディブの会社法では、株式、議決権、配当の少なくとも25％を保有する人物を実質的支配者として特定している。一般が検索できる登記簿はない。
SEZ法第79条は、特区に関する事項では、同法の枠組みを他の15の法律に優先させる。また、この枠組みでは、キャピタルゲイン税や輸入関税などの免除または税率引き下げが認められ、オフショア銀行が信託にサービスを提供することも可能だ。信託とは、受益者のために誰かが資産を保有し管理する仕組みである。
オフショア銀行を規制する規則は、裁判所の命令または所有者の同意がない限り、顧客や銀行自体の実質的所有者情報の開示を制限している。モルディブの元情報コミッショナー、アハメド・アヒド・ラシード氏は、特区内の実質的所有者と土地所有者を一般が検索できる登記簿の整備を求めた。
こうした情報を公開しないことに、原則に基づく理由はありません。自国民には、国内で誰が不動産を購入しているのか知る権利があります
公開登記簿があれば、国民は企業名とその背後にいる人物を結びつけられる。規制当局にとっても、正確な所有記録は投資資金の出所を追跡し、申請者、企業、公職者の関係を特定する助けとなる。
申請者はどのように審査されるのか
アジア太平洋マネーロンダリング対策グループは、モルディブの信託に関する規則が不明確だと懸念を示している。また、政府のリスク評価を引用し、不動産をマネーロンダリング、つまり犯罪で得た資金を正当なものに見せかける行為に対して、極めて脆弱な分野と指摘している。
投資による居住プログラムは合法的な資本を呼び込む一方、資産を隠したり、法執行を逃れたり、不正な収益を移動させたりしようとする申請者を引き寄せる可能性もある。金融活動作業部会（FATF）は、こうしたリスクに警鐘を鳴らしてきた。同事務局の報道官は、対策のあり方が結果にどう影響するかについて次のように説明した。
最終的なバランスは、プログラムの設計と監督、さらに各法域におけるより広範な法制度、規制、組織体制の強さに左右されます
経済開発省によると、パール・レジデンスでは国際的な審査、財務・評判の評価、国家安全保障機関と規制当局による確認を実施する。ヘンリーも、第三者機関による身元調査報告を含む同様の手続きを説明している。同省は、マネーロンダリングやテロ資金供与を禁じる規定を含め、アイラには適用法令が引き続き適用されるとしている。
元経済相で野党政治家のファイヤズ・イスマイル氏は、懸念を率直に述べた。
私が懸念しているのは、必要な安全対策が整っているかどうかです
野党議員のアハメド・シャムヒード氏は、2025年7月に議会決議案を提出し、パール・レジデンスの即時停止と関連協定の開示を求めたが、同年8月に否決された。また、富裕層の居住者やオフショア銀行に関わる金融活動を監督するための資源が、国内には限られていると警告している。
トランスペアレンシー・インターナショナルのモルディブ支部でガバナンス担当マネジャーを務めるアッザ・モハメド氏は、2014年と2015年に観光開発業者への島のリースをめぐって不正が発覚した汚職事件を挙げる。政府高官らは数千万ドルの収益を着服した。同氏は同様の不正を防ぐには、所有者情報の透明化、調達や承認手続きに対する独立した監督、国境を越えて不正資金を追跡・凍結・回収できる法執行体制が必要だとしている。
ヘンリーの役割と未解明の契約上の疑問
ヘンリー・アンド・パートナーズがパール・レジデンスを政府に提案し、政府はそれを民間主導の提案として正式化した。同省は、公開すれば第三者の事業上の利益を損なう恐れがある商業上の機密情報について、情報公開法上の例外を適用し、提携協定の開示を拒んだ。
ヘンリーによると、同社は申請の処理、事務運営、推薦案の作成を担う。申請の判断はモルディブ政府が行う。同社はまた、プログラムの設計、販売促進、運営について公的資金から手数料や報酬を受け取らないとしているが、申請支援については顧客に別途料金を請求する可能性がある。
同省は、申請者からの手数料を、実施・管理に関わるサービス提供者への支払いを含むプログラム事務局の運営費に充てる可能性があるとしている。この仕組みでは、誰が申請を扱い、誰が手数料を受け取り、誰が最終決定を下すのかを明確に監督することが特に重要となる。
欧州議会は、民間企業が投資移住制度について政府に助言する一方で、申請書類の作成も担う場合、利益相反が起こりうると警告している。ヘンリーは、セントクリストファー・ネービスで著名政治家や犯罪容疑者、逃亡者とされる人物が関与した申請など、他の法域での業務をめぐっても批判を受けている。同社は過去の疑惑に異議を唱え、デューデリジェンスを重視しているとしている。
ヘンリーのクリスチャン・ケーリン会長は2025年12月、イスラエル人が大勢モルディブで住宅を購入することを期待していると述べた。一方、イスラエルのパスポート所持者は2025年4月以降、同国への入国を禁じられており、この発言は同国の入国規則と実務上の矛盾を生じさせている。
サンゴ礁のモニタリングで分かったこと
アイラの環境面の懸念は、すでに数値で示されている。2024年7月から9月にかけてのモニタリングでは、堆積物の測定値の74％が、1平方センチメートル当たり1日15ミリグラムの上限を超えた。2025年10月時点でも、サンゴ礁の状態は不良から普通の範囲にとどまっていた。
堆積物とは、浚渫や建設で水中に巻き上げられる粒子のことだ。沈降するとサンゴやほかの海洋生物を覆うことがある。また、水の濁りが増せば、水面下の生物に届く光も減る。プロジェクト区域には、保護対象のブダイやコモリザメの生息地が含まれている。
環境保護団体「セーブ・モルディブ」の活動家、フマイダ・アブドゥル・ガフール氏は、埋め立ての影響は砂を取り除く海底だけにとどまらないと説明した。
海流や水の動き、水理環境も変わります。堆積物も発生し、それが生き物を死に至らしめます
ムイズ大統領は、必要な埋め立て工事の影響を最小限に抑え、サンゴの産卵や植え付けなどの環境プログラムと開発のバランスを取るのが政府の目標だとしている。大統領府が制作したポッドキャストでは、次のように述べた。
環境と一体となった開発を進めたいと考えています。私たちは国の未来を形作っています。その過程で環境を守り、他国の模範になりたいのです
アイラの再生可能エネルギー目標は、完成したタウンシップの運営方法に関わる。一方、堆積物の抑制策やサンゴ礁のモニタリングは、建設による影響を扱う。政府がこのプロジェクトを持続可能なタウンシップと説明する上で、どちらも重要になる。
モルディブの土地利用をめぐる大きな変化
モルディブには約1,200の島があり、その約80％は海抜1メートル未満だ。人口約50万人超のほぼ半数が、面積約2平方キロメートルのマレ島に暮らしている。埋め立ては過密への対応であると同時に、観光や住宅投資を拡大する手段にもなっている。
首都近郊で進む、より大規模な人工島開発のラスマレは、この変化の規模を示している。政府は外国人居住者3万5,000人を受け入れる目標を掲げ、アブダビのイーグル・ヒルズは、埋め立て地のほぼ半分に8,800戸の物件を計画している。売却や相続後にリース期間が再設定される可能性のある契約案をめぐっては、外国人が実質的にどこまで支配権を得られるのか議論が起きている。
インフラ相のアブドゥラ・ムッタリブ氏は、ラスマレの不動産を購入しても永住権や市民権にはつながらないと述べている。ただし、購入者は2015年に導入された企業向け居住ビザの対象となる。したがって、ラスマレとパール・レジデンスでは、移民制度上の取り扱いが異なる。
ガバナンス専門家のサルマ・フィクリ氏は、数十年に及ぶリースは、排他的な占有、譲渡、相続の権利や広範な経済的支配をもたらしうると警告している。アイラが次に直面する具体的な試金石は、パール・レジデンスの規則公表、2026年下半期に予定されるプログラムの開始、地元への利益還元、そして2028年末の一部稼働に向けた進捗だ。
要点
- プロジェクト・アイラはノーヌ環礁で進む、事業費7億9,000万ドル超の開発で、2028年末に一部稼働する見通し。
- パール・レジデンスの開始予定は2026年下半期となり、以前発表された4月から延期された。
- 最低投資額と最終的な居住条件は公表されていない。
- 政府は1,200人超の雇用と、タウンシップの必要電力の60％超を再生可能エネルギーで賄うことを約束している。
- 批判派は所有者登記簿の公開、金融監督の強化、プログラム関連協定の開示を求めている。
- 2024年7月から9月のモニタリングでは、堆積物の測定値の74％が1日当たりの上限を超えた。
- 政府は申請者審査を実施し、不正資金に関する現行法を適用するとしている。
