チョンセ契約が大幅減、ソウルのマンション賃貸契約の51％を月払いが占める

ソウルの賃貸市場が転換点を超える

2026年1～9月、ソウルのマンション賃貸契約の51％を月払いが占めた。チョンセ契約が大幅に減少し、従来の保証金制度は月払いに次ぐ形となった。この変化は市内25区のうち13区に広がり、前年の4区から増加した。マンションの平均月額家賃は166万1,000ウォンに上昇した。

ソウル不動産情報広場が公表した9カ月間のデータによると、月払い契約は8万7,740件、チョンセ契約は8万4,287件だった。合計17万2,027件のうち、月払い契約が3,453件上回った。月払いの割合は2025年の同じ期間の43.7％から7.3ポイント上昇した。

チョンセは、借り手が毎月の家賃を支払う代わりに、多額の返還可能な保証金を預ける制度だ。月払い契約では一般に、比較的少額の保証金に定期的な家賃支払いを組み合わせる。どちらを選ぶかは、契約時に用意できる資金と毎月支払える額の両方に左右される。

ソウルでの変化を主に押し進めたのは、月払い契約の急増ではなく、チョンセ契約の減少だった。月払い契約は前年から約2.8％減った一方、チョンセ契約は約27.5％減少した。

市のマンション取引データは、契約日を基準に不動産取引の報告を集計したものだ。ソウル市は公式統計ではなく参考値として位置付けており、取り消された契約は除外している。また、報告や取り消しの処理に伴い、合計値が変わる可能性があるとしている。

こうした変化とともに、借り手の金銭的負担も増している。9月の平均家賃は前年同月より21万8,000ウォン高くなった。家賃を低い順に並べたとき中央に位置する中央値も、120万ウォンから140万ウォンに上昇した。

チョンセ契約の減少で勢力図が変化

ソウルでは2025年1～9月に、月払い契約が9万310件、チョンセ契約が11万6,272件あった。1年後、月払い契約は小幅な減少にとどまったが、チョンセ契約は約3万2,000件減少した。

この数字は、月払い契約自体が減っていても市場シェアが拡大し得る理由を示している。2つの行列が異なる速度で短くなる状況を想像してほしい。減る速度が遅い行列は、もう一方より人数が少なくなっても、相対的には大きな行列になり得る。ソウルでは、チョンセ契約が割合にして月払い契約のおよそ10倍の速さで減った。

賃貸市場全体も縮小した。公表された合計値によると、マンション賃貸契約は2025年の最初の9カ月の20万6,582件から、2026年の同じ期間には17万2,027件となり、約6分の1減少した。

住まいを探す人にとって、この数字は成立する賃貸契約が減り、次の契約で月々の支払いを求められる可能性が高まっていることを示す。契約更新を希望する入居者と、新たな住まいを探す世帯とでは選択肢が異なる。特に、家主が物件に自ら入居する予定の場合は、その差が大きい。

変化の経緯

ソウル市の月別データを見ると、年内に勢力図が変化したことが分かる。2026年1月と2月はチョンセ契約が上回ったが、3月から9月までは毎月、月払い契約がチョンセ契約を超えた。

• 2025年：年間のマンション賃貸契約に占める月払いの割合は44.5％となり、2011年に始まるデータで過去最高を記録した。
• 2025年12月：月払い契約は1万2,872件となり、チョンセ契約の1万2,866件をわずかに上回った。
• 2026年1～2月：チョンセ契約が引き続き多く、合計2万2,592件と、月払い契約の2万941件を上回った。
• 2026年6月：月払い契約は1万920件となり、チョンセ契約の8,662件を上回った。
• 2026年9月：月払い契約は7,920件、チョンセ契約は6,553件で、月払いが同月の取引の約54.7％を占めた。

年間の結果はまだ確定していない。9月までの勢いが続けば、2026年は市のデータで初めて、マンションの月払い契約がチョンセ契約を年間で上回る年となる。

各区に広がる月払い

2026年1～9月の月払い契約の割合は、鍾路区が65.6％で最も高く、中浪区が64.9％、九老区が63.1％で続いた。この水準では、マンション賃貸契約のおよそ3件に2件が月々の支払いを伴う。

中区は59.6％、衿川区は58.7％、龍山区は56.9％、東大門区は56.7％だった。冠岳区は56.1％、麻浦区は54.1％、江南区は54.0％、江北区は53.0％、広津区は52.6％、永登浦区は50.2％で、いずれも月払いが優勢だった。

2025年の同じ期間に月払い契約がチョンセ契約を上回っていたのは、衿川区、鍾路区、中区、九老区の4区だけだった。新たに9区が加わり、今回の変化は江南や大学周辺、北部・東部の住宅地区など、首都の幅広い地域に及んでいる。

楊川区では月払いの割合が42.1％にとどまり、他区とは対照的だった。城北区と道峰区でもチョンセが引き続き一般的で、月払いの割合はそれぞれ44.7％だった。江西区は45.6％、銅雀区は46.0％だった。

中浪区では異なる形で変化

ソウルの各区のうち、月払いの割合が最も大きく上昇したのは中浪区だった。2025年1～9月の44.6％から、2026年の同じ期間には64.9％となり、20.3ポイント上昇した。市全体の傾向とは異なり、月払い契約の大幅な増加を伴う変化だった。

中浪区の月払い契約は2,166件から4,151件へ91.6％増加した。チョンセ契約は2,687件から2,244件へ16.5％減少した。つまり、月払い契約の増加とチョンセ契約の減少の両方によって、月払いが広がった。

江南区も、割合の変化はより小幅ながら、過半数を超えた。月払いの割合は48.6％から54.0％に上昇し、月払い契約8,406件はチョンセ契約7,170件を1,236件上回った。

各区の数字からは、市全体で同じ変化が起きていても、借り手の実感は地域によって異なることが分かる。中浪区では月払い契約が急増した一方、ソウル全体ではチョンセ契約の減少がより大きな要因だった。世帯が選べる物件は、住む必要のある地域に大きく左右される。

家賃上昇が家計に与える影響

韓国不動産院の全国住宅価格動向調査によると、ソウルのマンション平均月額家賃は2026年9月に166万1,000ウォンとなり、前年の144万3,000ウォンから上昇した。約15.1％の増加に当たる。

9月の平均家賃を基にすると、月々の支払いを12カ月続けた場合、合計は1,993万2,000ウォンになる。月21万8,000ウォンの上昇分は、1年間同じ額を支払うとすれば、世帯の年間支出を261万6,000ウォン押し上げる。保証金や管理費などの住宅関連費用は別途かかる。

中央値の家賃は月20万ウォン、率にして16.7％上昇し、120万ウォンから140万ウォンになった。平均値は調査対象の家賃を合計して住宅数で割った額で、中央値は家賃を並べたとき中央に来る額だ。どちらの指標も、継続的にかかる住宅費が大幅に上昇したことを示している。

個別の契約にも、金額の大きさが表れている。冠岳区のイピョンハンセサン・ソウル大学入口2団地では、専有面積84平方メートルのマンションが7月、保証金1億ウォン、月額家賃300万ウォンで賃貸契約を結んだ。同じ住戸の2025年11月の契約は保証金が同額で、月額家賃は250万ウォンだった。8カ月で20％上昇したことになる。

北部の区でも、月額家賃300万ウォン以上の契約が見られる。江北区のハンファ・フォレ・ミアの住戸は保証金5,000万ウォン、月額家賃315万ウォンで賃貸された。ノウォン・ロッテキャッスル・シグネチャーの住戸は保証金1億5,000万ウォン、月額家賃300万ウォンだった。

家主と借り手が選択を変える理由

住宅所有者に物件への居住を促す政府の政策、チョンセ融資に関わる規制、不動産の保有や賃貸に対する増税の見通しなどが、変化の理由として挙げられている。いずれも、住宅をチョンセで貸すか、月払いで貸すか、所有者自身が住むかという判断を左右し得る。

土地取引許可制度は議論の中心にある。ソウルの許可区域について説明されている居住要件では、購入者は一般に、購入したマンションに自ら住む必要がある。買い手が入居する住宅は、賃貸に出せる物件の供給から外れる。

チョンセ融資の借入費用も判断に影響する。アーバン・アセット・マネジメントの鄭成鎮（チョン・ソンジン）最高経営責任者（CEO）は、チョンセ融資の金利上昇と貸し出し規制を背景に、保証金付き月払いへの関心が高まっていると指摘した。多額の保証金の大部分を借り入れなければならない借り手にとっては、毎月の負担が相当額になっても、月払いの方が手配しやすい場合がある。

家主の中には、定期収入を得たいという別の理由を持つ人もいる。ソウル市江東区の不動産仲介業者、金鍾宇（キム・ジョンウ）氏は、高齢の所有者にそうした意向があると説明した。

高齢の不動産所有者は、生活費の足しになるため、チョンセより月払いを好むことがあります

こうした判断は、チョンセを続けたい世帯に負担をもたらす。会社員のパク・サンミンさん（30代）は、新たな家主からソウルのマンションに自ら住む予定だと告げられ、京畿道で住まいを探し始めた。現在の保証金では、首都内で条件に合う別のチョンセ物件を借りるのは難しかった。

チョンセで入居しているパクさんは、1回の契約期間中に大幅に多い保証金を用意する難しさをこう語った。

チョンセ価格がほぼ2倍になり、2年でこれほど大きな金額を稼ぐ力もないので、今は心配が尽きません

マンション以外にも広がる負担

国土交通省の住宅統計によると、2026年上半期のソウルでは、マンション以外の賃貸契約のうち78.1％を月払いが占めた。前年の74.1％から上昇し、過去5年平均の62.1％を16ポイント上回った。

同省のデータでは、マンションの月払い割合は上半期に52％、1～8月には52.3％だった。これらは同省の住宅統計に基づく数字であり、1～9月の51％という数字は、契約日を基準にしたソウル市の取引記録による。

マンション以外の住宅を代替候補として検討する世帯にとって、同省のデータは、マンション以外では月払いがすでにかなり一般的であることを示す。別の種類の建物に移っても、保証金と月々の支払いをどう組み合わせるかという課題は変わらない可能性がある。

供給状況も負担に拍車をかけている。ソウルでは6月の住宅入居戸数が2,049戸となり、前年同月比77.7％減少した。建築許可は55.1％減の1,603戸だった。着工戸数は67.9％増えて3,491戸となったが、実際に入居できる住宅になるまでには時間がかかる。

政策論議の焦点は賃貸供給に

漢城大学の経済・不動産学科で碩座教授を務める権大中（クォン・デジュン）氏は、賃貸住宅を早期に増やすため、マンション以外の住宅に対する規制を緩和するよう求めている。提案の狙いは、マンション計画の着工から、借り手が入居できる住宅の供給までに生じる時間差への対応だ。

ほかの提案には、ソウル郊外の土地取引許可区域を選択的に解除することや、登録賃貸事業者への税優遇縮小のペースを調整することが含まれる。支持する人々は、新築工事が進む間も、より多くの住宅を賃貸に出せるようになると主張している。

政府は、住宅を所有していない適格な購入者について、入居期限の適用除外を延長すると発表した。この措置には、既存入居者の契約更新も含まれる。購入した住宅に引っ越した後、2年間居住するという要件は引き続き適用される。

ソウルが直面する当面の課題は、チョンセ契約の減少、月払いの拡大、家賃の上昇が重なっていることだ。借り手は保証金を用意するために借入額を増やすか、月々の負担増を受け入れるか、今の住まいから離れた地域を探すことになる場合がある。年間の取引データによって、2026年がソウルのマンション賃貸市場で月払いが年間を通じて優勢となる初めての年になるかどうかが決まる。

要点

• 2026年1～9月、ソウルのマンション賃貸契約の51％を月払いが占め、前年の43.7％から上昇した。
• 市のデータでは、月払い契約が8万7,740件、チョンセ契約が8万4,287件だった。参考値であり、改定される可能性がある。
• チョンセ契約は約27.5％減少したのに対し、月払い契約の減少率は約2.8％だった。
• 月払い契約がチョンセ契約を上回ったのは、ソウル25区のうち13区で、前年の4区から増加した。
• 9月のマンション平均月額家賃は166万1,000ウォン、中央値は140万ウォンに達した。
• 居住要件、融資環境、家主の収入面での希望、賃貸住宅の供給制約が、変化をめぐる議論の主な焦点となっている。