記録的な上昇の陰で広がる格差
ソウルのマンション価格は2026年10月第3週、89週連続で上昇し、過去最長記録を更新した。一方、高級住宅地の江南3区では下落が続いた。近隣の華城市・餅店では週0.65％上昇し、全国で最も高い伸びとなった。住宅需要は京畿道南部に広がっている。
目次
韓国不動産院が10月22日に発表した調査によると、10月19日時点のソウルの週間上昇率は0.13％で、前週の0.16％から縮小した。京畿道は0.21％上昇し、こちらも前週を下回ったものの、ソウルを上回った。
この数字は、市場が地域によって異なる動きをしていることを示している。買い手は地下鉄駅や主要な職場に近い、比較的手頃なマンションを引き続き求める一方、江南、瑞草、松坡では価格が下落した。チョンセ保証金が上昇し、賃貸物件の供給も逼迫するなか、借り手の負担はさらに重くなっている。
ソウルのマンション価格は年初来で8.63％上昇した。前年同期の上昇率は6.64％で、差は1.99ポイントに達する。融資条件が厳しくなり、取引が鈍化するなかでも上昇幅は拡大した。
ソウルで上昇が続く地域
ソウルでは城北区と西大門区がそれぞれ週0.36％上昇し、最も高い伸びとなった。中区が0.35％、道峰区が0.33％、中浪区が0.31％で続いた。江南、瑞草、松坡の3区を除く22区すべてで価格が上昇した。
市内北部14区の上昇率は0.26％だったのに対し、南部11区はわずか0.02％だった。城北区では交通の便が良い貞陵洞や下月谷洞周辺のマンションが上昇をけん引した。
韓国不動産院は、ソウル全体の上昇をもたらした需要について次のように説明した。
一部地域では取引の減少に伴って価格調整が見られたものの、ソウル全体では、住環境が良く、需要が高い地下鉄駅周辺の大規模団地や中小型住戸が上昇をけん引した
城北区の年初来上昇率は16.10％に達し、ソウルで最も高かった。西大門区が13.67％、江西区が12.89％、九老区が12.74％、蘆原区が12.57％で続いた。首都圏の従来の高級住宅地以外でも、価格が大きく上昇していることがうかがえる。
都心部の複数の地域でも上昇が加速した。中区は週0.16％から0.35％に、城東区は0.12％から0.21％に、陽川区は0.14％から0.16％にそれぞれ拡大した。漢江沿いでは麻浦区が0.25％、広津区が0.16％上昇した。龍山区は0.04％上昇し、2週連続のプラスとなった。
江南の下落が際立たせる地域差
瑞草区は0.32％下落し、前週の0.27％より下げ幅が拡大した。江南区は0.31％下落して11週連続のマイナスとなり、松坡区も0.13％下落した。江南区の年初来変動率はマイナス1.26％で、ソウル全体の8.63％上昇とは大きな差がある。
ただし、江南区と松坡区の週間下落率は前週より縮小した。前週は江南区が0.35％、松坡区が0.21％下落していた。ウリ銀行不動産研究所のナム・ヒョクウ研究員は、再建築を予定する築年数の古いマンションで、買い手が価格の下がった物件を購入していることが、下落幅の縮小につながった面があると指摘した。
ナム氏によると、政策の不透明感や金利上昇が取引の重しとなり、買い手は慎重な姿勢を崩していない。この見方は、こうした高級住宅地で取引の低迷と価格の軟化が当面続く可能性を示している。
ソウル全体の上昇鈍化は、急騰が続いた時期を経た動きでもある。成約件数の減少と融資の受けにくさが需要を抑える一方、売り物件が限られ、多くの売り手は希望価格を大きく引き下げていない。
京畿道南部で上昇が周辺へ波及
餅店の週間上昇率は0.56％から0.65％に加速し、0.09ポイント拡大した。近隣の東灘は0.66％から0.57％に減速したものの、依然として上昇率の高い市場の一つとなっている。
ほかに大きく上昇した地域は、安養市東安区が0.56％、城南市盆唐区と軍浦市がそれぞれ0.53％、水原市霊通区が0.52％、義王市が0.47％だった。
価格上昇圧力は京畿道のさらに広い地域に及んだ。富川市遠美区は0.46％、光明市は0.44％、河南市は0.42％上昇した。餅店に隣接する烏山市では、週間上昇率が0.13％から0.24％に拡大した。
京畿道南部の半導体産業は雇用と所得を生み出し、オフィスや工場の近隣で住宅需要を支えている。サムスン電子やSKハイニックスが支給する賞与も、住宅購入に充てられる資金となっている。人気地域の価格が上がるにつれ、周辺地域を探す世帯もある。
ナム氏は、賃貸契約の満了が近い入居者や、購買力が低下した買い手が近隣の代替地域に目を向けていると説明した。餅店や軍浦には、東灘、盆唐、東安などの規制地域と並んで需要が集まっている。
東灘の年初来上昇率は、同区の統計が始まった2月以降で20.83％に達した。霊通区は年初来で16.80％、盆唐区は16.63％、東安区は16.45％上昇した。首都圏全体の週間上昇率は0.16％で、全国の0.08％の2倍だった。
餅店の取引に表れる価格上昇
餅店駅アイパーク・キャッスルでは、個々の住宅価格が急速に上昇した様子がうかがえる。専有面積84平方メートルの住戸は10月1日に10億3,000万ウォンで売買された。同じ広さの住戸は9月20日に9億ウォンで取引されていた。
この2件の差は1億3,000万ウォン、約14.4％に上る。同じ広さの別の住戸も10月12日に10億ウォンで売れた。この広さの住戸価格は年初には7億ウォン台前半だった。
専有面積59平方メートルの小型住戸は10月13日に8億5,000万ウォンで売買された。年初の価格は6億ウォン台前半だった。いずれの面積区分でも、同団地の取引価格は過去最高を更新した。
取引と調査の経過から、今回の記録的な上昇に至った流れが分かる。
- 9月20日：餅店駅アイパーク・キャッスルの専有面積84平方メートルの住戸が9億ウォンで売買された。
- 10月1日：同じ広さの別の住戸が10億3,000万ウォンで売買された。
- 10月第2週：ソウルのマンション価格が0.16％上昇し、88週連続の上昇となった。
- 10月12日、13日：餅店で追加の取引があり、専有面積84平方メートルの住戸は10億ウォン、59平方メートルの住戸は8億5,000万ウォンで売買された。
- 10月19日：最新の週間調査で、ソウルの89週連続上昇が記録された。
- 10月22日：韓国不動産院が調査結果を発表した。
賃借人には保証金の上昇も重荷
ソウルのマンションのチョンセ価格は0.16％上昇し、前週の0.18％から伸びが鈍化した。京畿道も0.19％から0.18％に減速した。それでも新たに賃貸契約を結ぶ世帯にとって、費用は増え続けている。
チョンセとは、一般的な月払い家賃の代わりに、借り手がまとまった返還可能な保証金を預ける韓国の賃貸方式だ。保証金が上がれば、新たな契約を結ぶ際に、より多くの貯蓄を用意するか、借り入れを増やす必要がある。
ソウルでは城北区のチョンセ価格が再び最も大きく上昇し、伸び率は0.36％だった。蘆原区が0.31％、道峰区が0.28％、中浪区が0.27％、西大門区が0.24％で続いた。これに対し、瑞草区は0.10％下落した。
京畿道で賃貸価格の上昇圧力が特に強かったのは東灘で、チョンセ価格は0.57％上昇した。城南市寿井区は0.50％、水原市霊通区は0.39％上昇した。
ソウルのマンション賃貸市場では、月払い家賃の割合も拡大している。1～9月の賃貸取引に占める割合は51.0％で、9月単月では54.6％だった。世帯は、多額の保証金を用意するか、毎月の支払いを負担するかの選択を迫られている。
賃貸保証金の上昇、売買価格を上回る地域も
ソウルの複数のマンション団地で新たな賃貸契約の保証金が上昇しており、賃借人もより多くの資金を必要としている。蘆原区中渓洞の建栄3では、専有面積84平方メートルの住戸の平均売買価格が、第1四半期の12億3,833万ウォンから第3四半期には12億9,300万ウォンに上昇し、5,467万ウォン増えた。
同じ広さの住戸で、新規チョンセ契約の平均保証金は7億1,023万ウォンから8億3,571万ウォンに上昇した。増加額は約1億2,550万ウォンで、平均売買価格の上昇額の2倍を超えた。
城北区の吉音ニュータウン4団地では、専有面積84平方メートルの住戸の平均売買価格が第1四半期から第3四半期にかけて1億1,025万ウォン上昇した。新規チョンセ契約の平均保証金は2億6,833万ウォン増えた。
西大門区のDMCレミアンe便りある世上では、売買価格の上昇額が6,665万ウォン、新規賃貸契約の保証金の上昇額が1億1,132万ウォンだった。
KB国民銀行のパク・ウォンガプ不動産シニア専門委員は、チョンセ物件の不足が負担の背景にあると指摘した。持ち家のない世帯は、住宅を購入するか、膨らむ金銭的負担を受け入れるかを迫られているという。
ナム氏も、チョンセや月払い賃貸の物件不足を受け、一部の入居者が購入を選んでいると説明した。すでに購入を検討している世帯にとって、保証金の上昇は賃貸から持ち家に移るための追加資金を減らす可能性がある。ただし、融資を受けられるかどうかは依然として大きな制約だ。
取引活動の低下と並行する成約価格の上昇
成約済み取引の8月データからも市場の状況が分かる。韓国不動産院のデータに基づき、ソウル市はマンション売買価格が前年同月比15.50％、7月比0.72％上昇したと発表した。年間上昇率は17.92％だった2021年11月以来の高水準となった。
蘆原、城北、東大門を含む北東部は、7月比で1.54％、前年同月比で16.82％上昇した。江南、瑞草、松坡、江東を含む南東部は、前月比で0.29％下落した。
専有面積40平方メートル超60平方メートル以下のマンションは、前年同月比19.88％上昇し、年間上昇率が最も高かった。85平方メートル超135平方メートル以下のマンションは、前月比1.32％上昇し、月間の伸びをけん引した。取引価格指数は成約済み取引を測る一方、10月の週間調査は異なる期間のより広範な価格動向を追う。
ソウルのマンションのチョンセ取引価格指数は8月に0.30％上昇し、16カ月連続の上昇となった。前年同月比では11.31％高い水準だった。
取引活動は弱まった。9月のマンション売買件数は、10月16日時点で2,923件となり、8月の3,578件から18.3％減少した。9月分の申告は10月末まで受け付けられていたため、件数は増える可能性がある。賃貸取引は12.0％減の1万4,204件で、内訳はチョンセが6,454件、月払い家賃が7,750件だった。
物件不足に規制が重なる
最新の調査の1年前に当たる10月15日、政府は住宅対策を打ち出し、ソウル全域と京畿道12地域を規制区域に指定した。住宅ローンの上限を引き下げ、土地取引許可区域では購入者に取得した住宅への居住を義務付けた。
国土交通部は2025年10月15日午前10時に対策を発表した。詳細をまとめた住宅市場安定化対策には、指定地域、融資規制、実施日が記されている。
ソウルの25区すべてが2025年10月16日から、調整対象地域および投機過熱地区に指定された。江南、瑞草、松坡、龍山の指定は維持され、ほかの21区が新たに加わった。京畿道の12地域は、果川市、光明市、城南市の盆唐区・寿井区・中院区、水原市の霊通区・長安区・八達区、安養市東安区、龍仁市水枝区、義王市、河南市。民間住宅の分譲価格上限制と投機地域の指定は、引き続き江南、瑞草、松坡、龍山に限られた。
土地取引許可区域には、2025年10月20日から2026年12月31日まで、ソウル全域と同じ京畿道12地域が指定された。公告の5日後に発効した。対象はマンションのほか、マンション1棟以上を含む団地内の連立住宅や多世帯住宅にも及んだ。購入者は韓国人、外国人を問わず、取得から2年間、物件に居住することが義務付けられた。違反した場合、履行強制金の賦課や許可の取り消しにつながる可能性がある。指定は既存の許可区域とは別に適用され、区域内の非住宅担保融資の担保価値比融資比率（LTV）は70％から40％に引き下げられた。
2025年10月16日から、首都圏および規制区域の住宅購入ローンは物件の市場価格に応じて上限が設けられた。価格15億ウォン以下の住宅は6億ウォン、15億ウォン超25億ウォン以下は4億ウォン、25億ウォン超は2億ウォンが上限となった。政策融資は対象外とされた一方、転居資金ローンの上限は物件価格にかかわらず6億ウォンとされた。住宅ローンの上限は行政指導で導入され、監督規則の改正は後日行われる予定だった。
規制区域のルールでは、持ち家のない購入者（既存住宅の売却を条件に購入する所有者を含む）のLTV上限は40％、そのほかの既存住宅所有者は0％となった。初めて住宅を購入する人の上限は70％だった。住宅購入ローンには6カ月以内の入居要件と最長30年の返済期間が適用されたが、ディディムドル融資を利用する初回購入者の入居期限は従来どおり1カ月だった。中間金ローンは住宅購入ローンの上限の対象外だが、最終金ローンに切り替える際には上限が適用された。首都圏および規制区域の規則では、持ち家が1戸の所有者向け生活資金ローンは1億ウォンまでに制限され、複数の住宅を持つ所有者は利用できなかった。
規制区域では、チョンセローン保証率も首都圏外の90％に対し80％に引き下げられ、持ち家が1戸の所有者向けチョンセローンの上限は一律2億ウォンとなった。所有権移転を条件とするチョンセローンは禁止され、規制区域で3億ウォン超のマンションを購入する場合には、チョンセ借り入れに関連する制限が設けられた。無担保融資が1億ウォンを超える借り手は、融資実行後1年間、規制区域で住宅を購入できなかった。指定に伴い、住宅分譲の申込資格や転売・再開発の制限も厳格化され、資金調達計画、居住計画、関連書類の提出が義務付けられた。税制面では複数住宅所有者の取得税が引き上げられ、1世帯1住宅の譲渡所得税控除には、所有期間2年に加えて居住期間2年の要件が課された。複数住宅所有者への譲渡所得税加算は2026年5月まで一時停止された。
首都圏および規制区域の住宅ローンの返済負担率を算出する際に使うストレス金利は、2025年10月16日に1.5％から3.0％に引き上げられた。これは将来の金利上昇の可能性を考慮して借入可能額を審査するための上乗せであり、実際に適用される金利の引き上げではない。2025年10月29日からは、首都圏または規制区域でチョンセローンを借りる持ち家1戸の所有者について、所有する住宅の所在地にかかわらず、利息の返済額が返済負担率に算入された。銀行の住宅ローンに対する最低リスクウェイトは15％から20％に引き上げられ、実施時期は2026年4月から2026年1月1日に前倒しされた。
対策には、不動産保有税と取引税の見直し、市場操作や脱税に対する合同調査の強化、首相直属で調査権限を持つ不動産監督機関を設置する法整備も盛り込まれた。また、2026～2030年に首都圏で135万戸を供給する9月7日の計画について、後続作業を進める方針も改めて示された。
こうした規制は融資だけでなく、物件の使い方にも影響する。居住を義務付けられた購入者は、すぐに物件を賃貸に出せない。住宅ローンの上限引き下げは、購入に必要な自己資金を増やす。
ナム氏は、売り出し価格が高止まりしている背景に、売買・賃貸物件の不足があると指摘した。
金利上昇で借り入れが難しくなり、取引は鈍化しているが、売買・賃貸に出される住宅が深刻に不足しているため、これらの地域では売り出し価格が頑強に高止まりしている
ソウルと京畿道の最新データには、こうした緊張関係が表れている。借り入れの制約や住宅価格の高さで取引が鈍る一方、物件の供給不足と賃貸保証金の上昇が世帯の負担を強めている。需要は小型マンションや交通の利便性、購入費用の負担が比較的軽い近隣地域へと移っている。
要点
- 10月19日時点の調査で、ソウルのマンション価格は週0.13％上昇し、89週連続の上昇という過去最長記録を更新した。
- ソウルでは城北区と西大門区がともに0.36％上昇して首位となる一方、江南、瑞草、松坡の3区は下落した。
- 京畿道は0.21％上昇し、餅店は全国最高の0.65％上昇を記録した。
- 餅店駅アイパーク・キャッスルの専有面積84平方メートルの住戸は、10月1日に10億3,000万ウォンで売買された。
- チョンセ価格はソウルで0.16％、京畿道で0.18％上昇し、新たな賃貸契約の費用を押し上げた。
- ソウルの8月の成約価格は前年同月比15.50％上昇した一方、9月の取引件数は活動の鈍化を示した。
- 2025年10月15日の対策で、規制はソウル全域と京畿道12地域に拡大された。指定された土地取引許可区域では2年間の居住が義務付けられ、住宅購入ローンの上限は物件価格に応じて6億、4億、2億ウォンに設定された。
