世界の投資家が東京の不動産に価値を見いだす理由
安定した収益と成長を求める投資家の資金が東京の不動産に流れ込んでいる。多くの投資家は、東京市場が他の世界の主要都市と比べてなお割安だとみている。日本の大都市の基準地価は2025年上半期に上昇し、過去最高の外国人買いがこれを押し上げた。東京のオフィス賃料は世界的にみてなお比較的低く、円はドルに対して安く、借入コストも国際水準と比べて依然として非常に低い。この組み合わせが、オフィス、賃貸住宅、物流施設、ホテル、高級マンションへと国境を越えた資金を呼び込んでいる。
目次
投資の規模は際立っている。海外投資家は2025年上半期に日本の不動産へ約1兆1400億円を投じ、同期間の東京の取引額は約132億ドルに達した。複数の指標でみると、東京とニューヨークやロンドンの利回り格差は、今や日本の首都に有利な水準となっている。コロナ禍後の賃貸需要の回復を受けて市場は引き締まり、米国や欧州の一部で商業用不動産が借り換え圧力に直面するなかでも、東京の評価額は堅調に推移している。
日本市場を取り巻く環境も同時に好転している。全国の地価は2025年1月時点で2.7％上昇し、4年連続の上昇となった。上昇率は1990年代初頭以降で最大だった。東京都市圏では、1月の住宅価格指数が前年同月比10.7％上昇した。主要な住宅地では賃貸物件の稼働率が90％台半ばから後半に達しており、都市部への人口移動やグローバル企業の活発な採用が支えとなっている。投資家は、流動性が高く、信頼できるテナントがいて、他市場に追いつく成長余地もある市場とみている。
投資拡大を後押しする要因
東京への投資急増を支える柱は3つある。第一に、利回り格差の魅力だ。優良資産の還元利回りは国内の調達コストを十分に上回っており、日本銀行は短期金利を依然として非常に低い水準に誘導している。第二に、為替動向がドルやユーロを基準とする投資家に有利に働いている。円安により実質的な購入価格が下がり、円で賃料を受け取り外貨で収益を報告する際にも、為替が追い風となる。第三に、日本の法規制環境は予測可能で、海外の買い手は特別な制限なく土地・建物の所有権を取得できる。これはアジアでは珍しい特徴だ。
モルガン・スタンレー・リアル・エステート・インベスティングで日本の不動産部門を率いる川又悠氏は、マクロ経済の観点から投資機会を次のように説明した。
インフレと賃金上昇に支えられた日本の明るいマクロ経済見通し、企業行動を効率性重視へと導く規制改革、そして有利な融資条件を伴う魅力的な利回り格差があります
堅調な基礎条件を背景に需要が伸びている。東京23区の住宅賃料は2024年後半に前年同期比で約6％上昇し、多くの都心地区で稼働率は97％近くに達している。全国の賃貸利回りは2025年初めに平均約4.2％で、東京の一等地の物件は通常3～4％の利回りと非常に低い空室率を提供している。日本の不動産取引に占める海外資本の割合は、5年前の約21％から約27％に上昇した。海外資金の大きな受け皿となっているのが、安定した賃貸借契約と事業拡大の需要を背景とする電子商取引関連の物流施設だ。
オフィス市場の回復と企業の資産売却
東京の最上位オフィス市場は回復してきた。都心5区では、2024年後半のAグレードオフィスの空室率は約3.4％で推移し、東京駅や品川駅など主要交通拠点周辺では需要が新規供給を上回った。優良オフィスの平均賃料は1平方メートル当たり月額約3万2400円に達し、前年から約5％上昇した。テナントは環境性能やスマートシステムを備えた新しいビルに集まる一方、周辺部の古いビルは改修や賃料引き下げ、柔軟な利用に向けたフロア再編を迫られている。
ハイブリッド勤務は需要を消し去ったのではなく、その形を変えた。一部企業は本社の面積を縮小し、サテライトオフィスやデジタル会議スペースに投資しているが、多くの企業は従業員の出社を促し、顧客対応チームの拠点とするため、立地の良いフロアを引き続き確保している。これがプレミアムビルを下支えし、二次的な立地の物件との格差を広げている。
もう一つの追い風は、企業による資産売却が相次いでいることだ。国内大手企業が中核事業以外の保有資産を整理し、世界のファンドが買い意欲を示す大型物件が市場に出ている。自動車メーカーやビール会社など著名企業の売却により、需要の高いオフィスや複合用途物件が供給された。欧米市場が比較的静かな時期に、機関投資家向けの案件が豊富に積み上がっている。
資金の流入先
賃貸住宅がこの投資拡大の中心にある。日本の住宅資産への海外投資は2024年に約18％増え、約7400億円となった。東京中心部の賃貸マンションは通常、稼働率が90％台半ばを維持している。人気の高いワンルームは25～40平方メートル程度が多く、募集賃料は月額平均約15万円だ。この分野で事業規模を拡大するため、資金を募る運用会社も新たに登場している。例えば、最近、都心区の約700戸を含むマンション5棟を取得したファンドがあり、世界のパートナーと協力してさらなる買収を目指している。
産業・物流不動産も投資を引きつけている。推計によっては、近年の海外資金流入の約40％が倉庫など関連施設に向かった。日本で電子商取引が広く普及し、大都市近郊で近代的な物流拠点が求められているためだ。ブラックストーン、GIC、ESRなどの投資家が、こうした資産に多額の資金を投じてきた。インバウンド観光の回復を受け、ホテルも再び人気を集めており、特に東京、大阪、リゾート地でその傾向が強い。
機関投資家の関心も高まっている。モルガン・スタンレー・リアル・エステート・インベスティングは日本専用ファンドを約1310億円で組成し、当初目標を上回った。すでに住宅物件に資金を投じている。海外投資家が東京ガーデンテラス紀尾井町を約26億ドルで購入することで合意した案件は、過去最高額の取引となった。別のグローバル企業は地域の事業者と組み、日本各地で3000戸超の賃貸住宅を開発する計画だ。50億ドル超を調達した運用商品を含む大規模なアジア戦略でも、日本が主要な投資先となっている。一部の運用会社は、コーポレートガバナンス改革を受けて、長期的には中核事業以外の資産が最大3兆ドル相当売却され、投資対象となる案件が広がるとみている。
高級物件と都心部で熱気高まる
価格の急上昇は東京の都心部に集中している。23区のマンション価格は2021年以降、約64％上昇し、東京都市圏全体を大きく上回った。2024年、都心区の新築マンション平均価格は約1億1200万円を超えた。2025年3月には、東京都市圏の平均価格が一時約1億490万円に達したが、翌月は物件構成の変化を受けて下落した。中古マンションも上昇し、2025年4月の平均価格は約4450万円と、前年から28％超上昇した。
再開発エリアが上昇をけん引している。地価調査では中野区や杉並区などで2桁の上昇が確認され、渋谷のサクラステージ地区では約33％上昇した。多国籍企業の幹部や、セカンドハウスを求める富裕層が街に戻り、高級物件への需要が急増している。代官山などの地域では、200平方メートルを超える高層階の大型マンションが不足し、価格が100万ドルを超える物件も珍しくなくなった。
賃料も販売価格の上昇を反映している。23区では昨年後半に中価格帯の募集賃料が約6％上昇し、立地の良いビルの稼働率は97％近くに達している。2024年の東京中心部では新築マンションの供給が異例の少なさとなった。デベロッパーは供給増を計画しているものの、今後の供給量はなお需要に追いつかない見通しだ。個人の購入希望者の多くは、港区、千代田区、中央区の「ゴールデントライアングル」の外にも目を向け、江東区、墨田区、中野区、目黒区の新興人気エリアを探している。
外国人にも開かれた不動産制度
日本の不動産制度は、非居住者にとって分かりやすい。外国人は市民権やビザ、特別な許可がなくても、住宅、土地、商業ビルを購入できる。手続きは国内の買い手の場合とほぼ同じだ。物件を見学して購入を申し込んだ後、通常は契約を結んで手付金を払い、融資が確定し登記が完了した段階で決済する。書類の多くは、免許を持つ仲介業者や司法書士が扱う。取引は通常60～90日で完了する。
購入時の諸費用は、仲介手数料、登記費用、税金、保険料を含め、物件価格の合計5～6％になることが多い。税金の大半は政府の評価額を基準に算出され、市場価格を下回る場合もある。融資では、銀行が外国人借り手を審査する際、担保や居住資格だけでなく、収入や返済能力を重視する傾向が強まっている。日本の融資金利は世界的にみて非常に低く、居住者と海外投資家の双方にとって投資判断を支える重要な要素だ。
手頃さへの懸念と政策論議
価格の上昇により、都心の一等地では不動産価格と地元住民の所得との格差が広がった。2021年以降の急騰を受け、外国人購入者の役割をめぐる政治論議が起きている。一部の野党は、投機的な購入を対象とする空き家税や、価格が過熱した地区での取得制限などを提案している。日本は現在、海外の買い手に承認を求めたり追加課税を課したりする市場とは異なり、住宅不動産の外国人所有をほとんど制限していない。
外国人による購入の正確な規模を示す信頼できるデータは限られているが、調査によると、都心区のいくつかでは新築マンションの一部、場合によっては20～40％が非居住者に販売されている。国内投資家も活発で、潤沢な国内資金が都市部の不動産に流れ続けている。全国人口が減少する一方で東京の人口は増加し、首都に需要が集中している。政策担当者は、投資先としての東京の魅力を保ちながら、住民の住宅取得のしやすさにも対応するという難しい舵取りを迫られている。
一方、日本には「空き家」と呼ばれる住宅が約900万戸あり、その多くは仕事やサービスから遠い地方や郊外にある。国や自治体はこうした物件の再活用を促す取り組みを進めているが、古い住宅は大規模な改修が必要になる場合があり、採算が難しいことも多い。東京のような都市市場は、多くの地方都市とは別の動きをしている。
短期賃貸と観光をめぐる地域の摩擦
観光ブームが一部地域の熱気に拍車をかけている。浅草の雷門周辺では、地価が今年約29％上昇し、コロナ禍前のほぼ2倍に達した。アナリストは、訪問客向けの短期賃貸が急増したことや、海外資本の流入が地価上昇につながったとみている。一部の買い手は、小規模なビルやマンションを高値で購入し、現在の収益倍率ではなく、高い稼働率を見込んで観光客向けに貸し出している。
短期賃貸は2018年から合法化され、2025年5月までに全国で約3万2000件の物件が登録された。このうち3分の1超が東京23区内にある。浅草を含む台東区の登録物件は、2019年5月に比べ約80％増えた。今年2月と3月には、日本全国で約46万5000人が短期賃貸物件に宿泊し、前年から約半数増加した。宿泊者の過半数を外国人が占め、国籍別では中国人旅行者が最も多かった。
ブームは観光地周辺の賃料を押し上げ、騒音やごみ処理をめぐる住民の苦情も招いている。自治体当局は、旅行者が多い時期の需要に応えながら、夜間の静穏時間を守るための規則や、対象を絞った取り締まりを検討している。短期賃貸の収益に依存する投資家は、自治体の規制変更を注視する必要がある。
テクノロジーが東京不動産への新たな投資経路を開く
デジタル金融が日本の不動産へのアクセスを変えつつある。東京に拠点を置く企業は、オアシス・ブロックチェーン上で都心部の不動産約7500万ドル相当をトークン化し、建物の経済的持分を表すデジタルトークンを発行する計画だ。同社は、認可を受けた事業者や海外の特別目的会社と連携して法令順守基準を満たしながら、長期的には2000億ドルを超える資産、つまり日本の不動産市場の約1％をトークン化することを目指している。
トークン化の取り組みを率いる最高経営責任者の関野雄志氏は、所有権をデジタル化し、手数料や書類手続きを簡素化することで、非居住者の購入に伴う実務上の障壁を下げるのが狙いだと述べた。
日本の不動産を世界中から投資できるようにする、次世代の投資インフラを構築しています
不動産のトークン化は世界的に広がりつつあり、洗練されたルール重視の市場を持つ日本は、普及拡大が期待できる市場だ。小口投資家にとっては、物件を丸ごと購入せずに東京の収益不動産に投資できる分割保有モデルとなる可能性がある。大手機関投資家にとっては、トークン化の仕組みが決済の迅速化や販売先の拡大につながり得る。こうしたモデルがどれだけ早く広がるかは、運用の質と投資家保護にかかっている。
2025年の見通し、成長続くも選別色強まる
価格上昇はより緩やかなペースで続くとみられる。複数の民間予測は、昨年の8％上昇に続き、2025年の東京の不動産価格が5～6％上がると見込んでいる。デベロッパーはマンションの発売を増やす方針だが、都心区の供給は需要に追いつかない可能性が高い。都市部への人口移動が続き、海外企業の採用が市場の高級物件を支えるため、住宅の稼働率は高い状態が続く見通しだ。オフィスでは、交通の便が良い高品質の高層ビルが賃貸需要の勢いを保つ一方、古いビルは競争力を維持するために改修や用途の見直しが必要になるだろう。
建設動向からは、将来的な供給不足がうかがえる。確認済みの住宅着工戸数は2024年に約1％減少し、2025年1月には4.6％減った。供給の伸びが需要の増加に十分追いつかない可能性を示す動きだ。特に都心では、価格や賃料に上昇圧力がかかる可能性がある。一方、物流施設のデベロッパーは、電子商取引の成長に対応するため、東京や横浜周辺の主要回廊で引き続き供給を増やしている。
リスクも残る。国内金利が急速に上昇すれば、海外投資家が重視する利回り格差は縮小する。金利水準が世界的に低いままだとしても同様だ。円高になれば、為替面の追い風は弱まる。短期賃貸の規制が強化されれば、一部資産のキャッシュフローが変わる可能性がある。特定地域の外国人所有に関わる措置を政策担当者が改めて検討することもあり得る。現時点では、流動性、安定性、賃料上昇が東京不動産への投資を支えている。
要点
- 外国資金の大量流入、低金利、円安を背景に、日本の主要都市の地価は2025年上半期に上昇した。
- 海外投資家は上半期に約1兆1400億円を投じ、東京の取引額は約132億ドルに達した。
- 利回り格差、外国人による土地・建物の所有を認める開かれた法制度、安定した賃貸需要が東京に資金を呼び込んでいる。
- Aグレードオフィスの空室率は約3.4％で、優良物件の賃料は上昇し、古いビルは改修を迫られている。
- 賃貸住宅と物流施設が資金流入をけん引。大型ファンドが日本向け投資商品を組成し、過去最高額の取引も実現した。
- 都心区で価格が最も大きく上昇し、東京中心部の新築マンション平均価格は2024年に約1億1200万円となった。価格はなお上昇傾向にある。
- 一等地で住宅取得が難しくなるなか政策論議が強まり、観光地では短期賃貸が地域の摩擦につながっている。
- 法令に準拠したデジタルの仕組みを通じ、海外投資家に機会を開くトークン化事業が登場している。
- 2025年の価格上昇率は5～6％と予測され、稼働率の高さと新規供給の少なさが市場を下支えする。
- 主なリスクは、金利上昇、為替変動、短期賃貸や特定の買い手に影響する規制変更だ。
