CapitaLandが中国の商業施設を刷新する理由
シンガポールを拠点とする不動産運用会社CapitaLand Investmentは、中国の商業施設を活気づけ、急速に変化する消費者の好みに合わせようとしている。同社は、上海のラッフルズシティや蘇州センターモールなどの主要物件に、中国市場に初進出するブランドを次々と誘致している。最近の訪問時には、化粧品ブランドのJudydollやミルクティーチェーンの阿嬤手作（Ah Ma Handmade）といった中国で人気のブランドに加え、シンガポール発のCharles & KeithやBee Cheng Hiangを見かけた。地元で支持を集めるブランドと地域を代表するブランドの組み合わせは、中国の消費者に来店する新たな理由を提供するとともに、世界有数の競争の激しい小売市場への進出を目指す事業者に、管理された形での参入機会をもたらす。
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CapitaLand Investment Chinaの最高経営責任者（CEO）、プア・ツェ・シャン氏は、この戦略を明快に説明した。9月のインタビューで同氏は、グループの規模と関係網を生かし、各施設に新しさを取り入れていると述べた。市場に新鮮さを感じさせるコンセプトを継続的に導入し、トレンドが移れば業態を素早く入れ替えることで差別化を図るのが目標だという。この戦略は、財布に負担をかけずに満足感を得られる小さなぜいたくや体験に、中国の消費者の支出が向かう大きな流れにも沿っている。
同時にCapitaLandは、小売施設の刷新に資金を充てる新たな手段も開いている。同社は上海で国内向けの商業不動産投資信託（REIT）、CapitaLand Commercial REITを設立。広州と長沙にある稼働率の高い2施設を組み入れた。国際企業がスポンサーとなる小売REITとして上海証券取引所に初めて上場したこの信託は、国内市場の資金を取り込み、運営に再投資することを目的としている。この取り組みは、資産を多く保有しない経営モデルを支え、グループが施設の運営と改修を続ける一方で、再投資に回せる資金を生み出す。
ラッフルズシティなどで見る「市場初」のブランド
上海のラッフルズシティは、この戦略が現場でどう機能するかを示している。入居店舗には、急成長する中国ブランドから、若い買い物客に広く知られる海外ブランドまでが並ぶ。美容、飲料、軽食の店舗が時間帯を問わず安定した来客を呼び込み、主力のファッション・ライフスタイル店が週末の大きな買い物需要を取り込む。Charles & Keithや老舗食品メーカーのBee Cheng Hiangといったシンガポールブランドは、競争の激しい市場で際立つ越境色を加えている。
出店の足掛かりとなるラッフルズシティ・ザ・バンド
市内の別の場所では、ラッフルズシティ・ザ・バンドが規模と目新しさを打ち出し、6階建ての商業施設を開業した。2021年の開業初日には30万人を超える買い物客が訪れ、契約済み稼働率は約92％に達した。200を超えるブランドの半数以上は、中国、華東地域、上海、またはCapitaLandのポートフォリオに初めて加わるブランドだった。この施設は小売店舗にA級オフィス2棟、イベント会場、屋内スケートパークや1990年代の上海の街並みを再現した施設などを組み合わせている。このコンセプトは、エンターテインメントを軸に、常に新鮮さを感じられる小売体験をほかの都市でも展開するというCapitaLandの方針を示している。
上海を越えて広がるネットワーク効果
ブランドの誘致先は上海にとどまらない。蘇州センターモールや広州のCapitaMall SKY+などでは、飲食店、コレクター向け商品、SNSで話題の専門店を継続的に入れ替えている。新規ブランドの参入が、各施設ならではの個性づくりに役立つ。CapitaLandはこのネットワークを通じ、ある都市でコンセプトを試し、人気が出たアイデアをほかの都市に広げながら、地域の好みに合わせて店舗構成を調整できる。
感情に訴える消費に合わせた小売戦略
中国の商業施設は、「感情消費」と呼ばれることの多い支出傾向に対応している。特に若い買い物客は、テーマ性のあるデザートやミルクティー、コレクターズトイ、ポップカルチャー商品の限定品など、手頃なぜいたくを楽しんでいる。この傾向から恩恵を受けるのは、素早く対応し、没入感のある売り場をつくり、イベントを頻繁に開催する商業施設だ。飲食店や、SNSで話題になった後に次のブームへ入れ替えやすい専門店の比率を高めることも有効だ。
こうした動きを受け、賃貸契約も変化している。商業施設の運営者によると、テナントの約30％が毎年入れ替わる可能性があり、3年以内に全面刷新となる計算だ。飲食店の割合は現在、テナント全体の約30～40％を占め、以前の約25～30％から上昇している。飲食店の多くは、より短期の契約を受け入れる。特に小紅書（Xiaohongshu）などのプラットフォームで話題になったブランドでは、持ち帰り専門店の契約期間が1年半という例もある。賃料体系も売上連動分を大きくする方向に移りつつある。テナントは売上高やテーブル当たりの回転数を高めるとともに、来店の少ない時間帯には宅配注文を取り込んで収入を増やす必要がある。
コレクター向け商品やライフスタイルブランドは、この仕組みによく合う。Pop MartやMinisoは、遊び心のある店舗デザインを取り入れ、手頃な玩具や生活雑貨を販売している。ブラインドボックス型の商品は、低価格で思いがけない楽しみを提供し、高額商品の購入意欲が薄れているときにも来店を促す。商業施設はファンコミュニティも呼び込んでいる。歌手や俳優のファンが関連グッズのポップアップ販売や交流会を企画し、コンサートや特別な催しの際に大きな集客につなげる。自動車ショールームも集客施設となっている。国内大手から新興企業まで電気自動車メーカーが、試乗拠点とブランド展示場を兼ねる大型の体験型スペースに高額な賃料を払っている。
プア氏は、こうした継続的な刷新がCapitaLandの戦略の中核だと語る。最近のインタビューで、目標と新規ブランドが施設の差別化に役立つ理由を次のように説明した。
市場に新たに参入するブランドを施設に誘致することは、変化の激しい小売市場で当社が際立つための方法の一つです。
商業施設の運営者にとって、方程式はシンプルだ。体験に新鮮さがあり、人々が交流できれば、来客は増える。集客できれば、売上連動賃料の比率を高め、効果的なイベントを企画することで、景況感が慎重なときでも収益を伸ばせる。
上海の新たな小売REITが戦略で果たす役割
戦略のもう一つの柱は資金面だ。CapitaLandは上海で小売不動産REITを立ち上げ、中国の商業施設に国内資金を呼び込みながら、運営を自社で続ける。REITとは、賃料収入を生む不動産を保有し、その大部分を投資口の保有者に分配する仕組みだ。資産の持分をREITに売却し、スポンサーとして運用を続ければ、多額の新規借り入れに頼らずに資金を回収し、事業基盤を拡大できる。
新たな信託CapitaLand Commercial REITは、2つの物件を組み入れて上海証券取引所で取引を開始した。広州のCapitaMall SKY+と長沙のCapitaMall Yuhuatingは、合計延床面積が16万8,405平方メートルで、契約済み稼働率は合計約97％。上場時の2施設の評価額は約28億元だった。CapitaLand Investment、CapitaLand Development、CapitaLand China Trustが合わせて信託の20％以上を保有し、CapitaLandは引き続き施設を運営する。
今回の上場は一つの節目となる。国際企業がスポンサーとなる小売REITとして、上海証券取引所に初めて上場した。また、すでに中国国内の小売資産を保有するシンガポール上場ファンド、CapitaLand China Trustを補完するものでもある。CapitaLandは中国18都市で43の小売施設を運営し、小売資産の運用額は約180億シンガポールドルに上る。市場環境が整えば、将来の資産をいずれかのプラットフォームに組み入れる余地がある。
プア氏は、中国国内でこうした商品への需要が堅調になると見込んでいる。同氏は、国内の豊富な流動性と、特に不動産への配分を増やしている保険会社など国内機関投資家の関心の高まりを指摘してきた。最近の説明会では、市場の見通しを次のように述べた。
中国のREIT市場は、豊富な流動性と国内機関投資家による配分の拡大に支えられ、前向きな軌道にあります。長期的な市場見通しは引き続き良好です。
同氏はまた、上海上場はCapitaLandにとっても市場にとっても節目だと位置付けた。国内資金を活用すれば、財務基盤を強化し、政策上の優先課題に沿ったプロジェクトに調達資金を再配分できる一方、ファンド事業から安定した手数料収入を維持できる。
厳しい市場で成長と慎重姿勢を両立
新ブランドの誘致と国内ファンドの設立を進める一方、CapitaLandは中国への投資に慎重な姿勢を取っている。経営陣は、グループの運用資産に占める中国の割合を時間をかけて引き下げる方針を示している。この方針には資産売却や公正価値の評価損が伴う可能性があり、短期的には営業外損益に影響する。長期化する不動産不況の中、中国での資産売却は難しく、最近はシンガポールなど他市場の方が資金を回収しやすかった。資産を多く保有しないモデルへの移行と国内資本のパートナー活用は、会社のバランスシートだけに頼らず、中国事業を続けるための取り組みだ。
慎重さと関与継続の組み合わせは、現地の状況を反映している。小売売上高は前年を上回っているものの、消費者は大きな買い物には慎重だ。新しさや地域との交流の場を提供する商業施設には、安定した来客がある。変動賃料の比率を高めてテナントとリスクを分け合う運営者は、双方の利害を一致させられる。REITの仕組みも新たな手段となる。国内投資家には活況な商業施設の持分を保有する機会を提供し、スポンサーには施設や店舗構成を改善する資金をもたらす。
買い物客、ブランド、投資家にとっての意味
買い物客にとっては、楽しさと選択肢が増える。メニューを絞って回転の速いフードホール、写真映えを意識したカフェ、ゲーム、アニメ、アイドル文化に関連するポップアップが増える見通しだ。市場に初進出するブランドは迅速にアイデアを試し、知名度のあるブランドは交流の場も兼ねた旗艦店を展開する。
ブランドにとって、CapitaLandの商業施設は管理された形で市場参入できる足掛かりとなる。同社は来客の多いエリアに初出店の店舗を配置し、周辺テナントと連携した販促を行い、売上連動賃料を通じて販売実績を把握できる。短期契約やポップアップ形式は、若い企業が市場を試す機会となる。成功したブランドは同じネットワーク内で近隣都市へ出店を広げられる。
投資家にとって、上海上場の信託は成熟した商業施設の賃料収入に参加できる国内向けの投資経路を開く。また、スポンサーの手数料収入の基盤も広がる。シンガポール上場のCapitaLand China Trustと合わせて、資産価値と市場環境が整えば、継続的な資産入れ替えを支えるプラットフォームとなる。
注視すべき課題
消費者心理は、景気に関するニュースで変動する可能性がある。住宅市場や株式市場が回復すれば、消費者心理の改善につながる。再び成長が鈍化すれば、小さなぜいたくへの支出は底堅くても、高額商品を扱うテナントは出店を延期するかもしれない。商業施設は機敏に対応し、イベントを活用して需要の弱い時期を乗り切る必要がある。
来客をめぐる競争は激しい。各地区で複数の施設が同じ週末の買い物客を奪い合い、電子商取引が消費者の支出に占める割合も上昇している。設計や柔軟な賃貸契約に投資する不動産オーナーは優位に立てる。対応が遅れれば、売上の伸び悩みや空室率の上昇を招くおそれがある。
政策と資本市場も不確定要因だ。中国のREIT市場はまだ若く、拡大しているが、投資家はガバナンス、組み入れ資産の見通し、分配の安定性を注視する。金利や借り換えコストは評価額に影響する。今後、ファンドに資産を追加する際には、規律ある買収と資産価値向上策が重要となる。
要点
- CapitaLand Investmentは、中国の商業施設に市場初進出のブランドを導入し、テナント構成を刷新して集客を図っている。
- 上海のラッフルズシティでは、Judydollや阿嬤手作（Ah Ma Handmade）など中国で人気のブランドと、Charles & KeithやBee Cheng Hiangなどシンガポールブランドが共存する。
- ラッフルズシティ・ザ・バンドは開業初日に30万人超を集め、テナントの半数以上が中国、華東地域、上海、またはグループのポートフォリオに初めて加わるブランドだった。
- 中国の商業施設は感情消費に対応しており、テナントの約30％が毎年入れ替わる一方、飲食店の比率は30～40％に上昇している。
- 売上連動賃料や短期契約により、商業施設は業態を素早く入れ替え、小紅書などのプラットフォームで広がるトレンドを取り込める。
- CapitaLandは、広州のCapitaMall SKY+と長沙のCapitaMall Yuhuatingを組み入れ、稼働率約97％の上海上場小売REITを立ち上げた。
- この信託は国内資金を取り込み、資産を多く保有しない戦略を支える。CapitaLandは中国18都市に43の小売施設を運営している。
- 経営陣は、資金の再配分やパートナーシップを活用し、不動産市場が厳しい中で慎重な姿勢を保ちながら成長を目指している。
