セントラル・パタナ、バンコク北部に6億4,000万ドルの大型モール建設へ

バンコク北部に新たな商業拠点

セントラル・パタナは、バンコク北部で急成長する地域に大型ショッピングモールを建設するため、210億バーツ（約6億4,000万ドル）を投じる。富裕層の住民や回復する観光需要を取り込み、新たな目的地としての成長を目指す。敷地は国際空港や市内各地を結ぶ鉄道網に接続する交通利便性の高い地域にあり、地元客と旅行者の双方を呼び込める立地だ。このプロジェクトは、小売施設であると同時にライフスタイル拠点となる目的地型モールを開発する同社の戦略を引き継ぐものだ。

同社が計画資料で「ザ・セントラル」と呼ぶこのプロジェクトは、パホンヨーティン地区に建設される予定だ。敷地面積は約49ライ（約7万8,400平方メートル）。セントラル・パタナは、第1期として約200億バーツを投じた本格的なモールを計画している。許認可や工事の進捗次第だが、2026年第4四半期の開業を目指す。

経営陣は、この施設をバンコク北部の小売拠点と位置づけ、都心のセントラルワールドに匹敵する役割を期待している。同社資料によると、世界的ブランドやタイブランドの旗艦店、厳選された飲食店、ファミリー向け施設、定期的な文化イベントなどを備える目的地を目指す。モールを中核とするプロジェクト全体の延べ面積は、全面開発後に最大約46万平方メートルとなる計画だ。

ザ・セントラルが目指す施設

計画の中心は、半日から終日楽しめる目的地型モールだ。タイの新世代モールは、体験や利便性、特別感を重視している。高級品から手頃な価格帯のファッション、大型アンカーテナント、館内の専門店街、イベント用の開放的な広場、充実した飲食店などを組み合わせる。

セントラル・パタナは、モールを小売施設であると同時に地域の拠点として位置づけている。具体的には、コワーキングスペース、家族向けの教育・娯楽施設、ウェルネスクリニック、語学学校、試験会場、各種サービス窓口などが含まれることが多い。地元住民の日常に根ざしながら、来訪者を引きつける施設を目指す。

開発時期と規模

第1期は2026年後半の開業を見込む。アンカーテナントによる内装工事は通常、開業の数カ月前に始まる。約49ライの敷地には、市場環境が整えば、オフィスやホテル、住宅などを後期に開発する余地もある。セントラル・パタナは需要に合わせて将来の施設を整備できるよう、段階的に開発することが多い。

想定顧客とテナント構成

商圏は、パホンヨーティンやウィパワディーの幹線道路沿いに広がる人口密集地区、カセサート大学周辺の大学コミュニティー、ドンムアン空港を経由する交通需要に及ぶ。テナント構成は、ファッションの旗艦店、ライフスタイル・スポーツ関連店舗、高級スーパー、複合映画館、目的地型の飲食店が中心になると見込まれる。同社は、バンコク北部の水準を引き上げる構成を目指している。

バンコク北部が小売業にとって重要な理由

バンコク北部には成熟した地区と急速に開発が進む地域が共存する。過去10年で複数の鉄道路線が整備され、交通の利便性が高まった。BTSグリーンラインはパホンヨーティン回廊をクーコットまで結び、タイ国鉄のレッドラインはバンコク中心部とドンムアン、ランシットを結ぶ。主要な高速道路や幹線道路もあり、東西・南北の移動がしやすい。既存の商業施設を利用する住民や学生、オフィスワーカーが多く、旗艦店や娯楽施設を充実させた新施設も試してみる可能性が高い。

この地域には、セントラル・プラザ・ラープラオ、セントラル・ラミントラ、セントラル・チェーンワッタナ、フューチャー・パーク・ランシットなど大型モールがすでにある。パホンヨーティンに新たなランドマークができれば、セントラル・パタナは北部の主要地区に近い場所で消費を取り込むとともに、空港利用者の需要も狙える。旅行者にとって、出発前や到着後に鉄道や短時間の車移動で総合型モールに立ち寄れることは魅力になりやすい。特に買い物を旅程に組み込む家族連れや域内からの訪問者にとって利便性が高い。

セントラル・パタナのより大きな戦略

北部の大型モールは、より広範な5カ年投資計画の一環だ。セントラル・パタナは2025～2029年に、新規プロジェクトと既存施設の近代化に約1,200億バーツを確保している。2025年に予定する小売関連プロジェクトには、コミュニティーモールのマーケット・プレイス・テープラック、セントラル・パークとセントラル・パーク・オフィス、セントラル・クラビーが含まれる。同社は年末までに、事業分野全体で約135のプロジェクトを運営する見通しで、今後の開発地の多くを複合型の目的地として整備する。

2026年には、バンコクのパホンヨーティン地区のザ・セントラル、ノンタブリー県のセントラル・ノースビル、コンケン県のセントラル・コンケン・キャンパスという3つの新規プロジェクトを開業する計画だ。セントラル・ノースビルは、旧セントラル・ラッタナティベートの敷地に開発するノンタブリー県最大の複合施設となる見込みで、小売部分の面積は約21万平方メートルを計画する。コンケン・キャンパスはコンケン大学とシーナカリン病院の近くに位置し、小売面積は約6万7,000平方メートルで、敷地内にホテルも設ける予定だ。既存施設の改装も並行して進む。セントラル・ピンクラオは2025年第3四半期、セントラル・チェーンワッタナは同年第4四半期、セントラル・バンナーは2026年第3四半期の再開を予定している。改装計画では、ファッション、飲食、ファミリー向け施設を強化し、富裕層の買い物客を取り込む。

これだけ幅広い開発計画は、タイの消費回復と観光需要の復調への自信を示している。また、オンラインだけでは再現できない体験やサービスを提供する目的地型施設には、なお市場の需要があるとの見方を反映している。セントラル・グループの一員であるセントラル・パタナは、グループ全体のブランドとの関係やロイヤルティープログラムも活用し、テナント誘致や顧客獲得を加速できる。

過去の大型モールから得られる教訓

バンコクでは過去20年にわたり、大規模な商業施設が相次いで開発された。2018年に開業したアイコンサイアムは、建設費が約16億ドルと報じられ、規模と壮観さで新たな基準を打ち立てた。文化、川沿いの景観、世界的ブランドの旗艦店を融合させたモールなら、買い物客が街を横断して訪れることを証明した。独自の体験を提供すれば大型プロジェクトは成功し得るが、稼働率や売上効率が安定するまでには長い時間を要することも多い。

開発業者によって基準が異なるため、規模の比較は買い物客にとって分かりにくい場合がある。延べ床面積には駐車場やバックヤードなど建設されたすべての空間が含まれる。賃貸可能面積は小売店が使用するスペースに焦点を当てる。例えば、公開資料ではノンタブリー県のセントラル・ウェストゲートは賃貸可能面積が55万平方メートルを超え、国内最大級のモールに数えられる一方、同じ基準でアイコンサイアムは約52万5,000平方メートルとされることが多い。都心のセントラルワールドは建物全体の面積が広大でも、賃貸可能面積ではこれらより大幅に小さい。パホンヨーティンのザ・セントラルは、テナント構成とアクセスが適切なら、どの基準でも最大規模でなくても顧客を獲得できる。

空港近接型の商業施設、成功の条件

空港に近いことはモールの強みになるが、それだけで集客できるとは限らない。新型コロナウイルスの流行期にスワンナプーム空港近くで開業した施設は、国際旅行が低迷する時期に開業した。そのため、国境が再開するまで地元住民や日帰り客、国内旅行者を頼りにする必要があった。うまく設計されたアウトレットやモールは、旅行者の出発直前の買い物や土産需要を取り込めるようになるが、通常は近隣住民やオフィス街が顧客基盤となる。

北部回廊に最も近いドンムアン空港は、国内線に加えて域内路線の利用も多い。鉄道や高速道路から無理なくアクセスできる新モールは、週末に移動する家族連れ、バスで空港へ向かう地方からの旅行者、都心の混雑を避けたい市内住民の需要を取り込める。道案内の分かりやすさ、鉄道駅へのシャトル便、迅速な乗降スペースの整備は、この立地ではテナント構成と同じくらい重要になる。

都市インフラと大型プロジェクト

バンコクの当局や公共事業者には、道路工事や維持管理の調整が求められている。市議会議員は、道路に穴やほこりが残り、標識も分かりにくく、補修も遅い水道管工事の対応を批判してきた。首都圏水道公社は別の省庁の管轄下にある一方、道路の路面や工事許可は市が管理している。この分担が、工期や交通計画を複雑にすることが多い。

ザ・セントラルほどの規模のプロジェクトでは、工事中も開業後も円滑なアクセスを保つため、公共機関との綿密な調整が欠かせない。開発業者は通常、車線規制を段階的に実施し、歩行者の通路を明示し、資材の大型搬入を交通量の少ない時間帯に設定するほか、近隣の鉄道駅を結ぶシャトル便を手配する。交通計画の良しあしが、地域で愛される目的地になるか、ラッシュ時に地元住民から敬遠される場所になるかを左右する。

セントラル・パタナ幹部の発言

セントラル・パタナの経営陣は、タイ国内外で運営する大型モールの実績を挙げ、目的地型施設の戦略を説明してきた。2024年5月、マレーシアのセントラル・iシティ開業5周年に際した同社の声明で、社長兼最高経営責任者のワラヤ・ジラティワット氏は次のように述べた。

セントラル・iシティは、セントラル・パタナが開発した初の海外タイ系ショッピングセンターであり、タイを代表する不動産開発会社として地域と世界の双方で成長を続ける、当社の成功と決意を示す重要な節目です。ビジネスパートナーとともに成長し、タイらしさを誇りをもって国際社会に発信することに取り組んでいます。

不動産管理・国際事業責任者のワッティキアット・テチャモンクラピワット氏も、このモールの勢いを、グループが集客と売上を伸ばし続ける方針の一例として挙げた。同氏は次のように語った。

業績指標は多くを物語っています。来店者数は前年同期比で20％超回復し、テナントの売上も力強く持ち直しました。特に2024年最初の3カ月は顕著でした。

マレーシアに関する発言ではあるが、これらは一貫した事業方針を反映している。セントラル・パタナは小売と文化、レジャーを融合した場所をつくり、イベントや提携、ブランドの定期的な入れ替えを通じて活気を生み出そうとしている。同じ手法がバンコク北部の新モールでも採用される見通しだ。

リスクと注目点

バンコクの小売市場では競争が激しい。競合グループが運営する有力な商業集積地があり、相次ぐ改装で水準も上がり続けている。短期間に大型プロジェクトが複数開業すれば、供給過剰のリスクが現実味を帯びる。ザ・セントラルは北部の既存施設に加え、進化を続ける都心の旗艦施設とも競合する。セントラル・パタナには、有力なアンカーテナントを確保し、タイ市場に初進出するブランドを誘致し、年間を通じたイベントを開催して来訪を習慣化させることが求められる。

消費者の購買力も重要な要素だ。タイの家計は債務が多く、借入コストが上昇すれば裁量的支出が鈍る可能性がある。観光客の増加は追い風となるものの、空港近くのモールも依然として地元客への依存が大きい。稼働率の目標を四半期ごとに引き上げる現実的な立ち上げ計画は、テナント誘致のリスクを抑える助けになる。注目すべき成功指標には、小売区画の稼働率、開業後1年を経た段階での平方メートル当たり売上高の伸び、週末の安定した来店者数、幅広い年齢層を引きつけるテナント構成などがある。

要点

• セントラル・パタナはバンコク北部に大型モールを建設するため、210億バーツ（約6億4,000万ドル）を投資する。
• 同社の計画で「ザ・セントラル」と呼ばれるプロジェクトは、パホンヨーティン地区の約49ライの敷地に建設される。
• 第1期は約200億バーツを投じるショッピングモールで、2026年後半の開業を目指す。
• 全面開発後のプロジェクト全体の面積は、最大約46万平方メートルとなる計画だ。
• ドンムアン空港や複数の鉄道路線からアクセスできる立地で、地元住民と旅行者の双方を呼び込むことを目指す。
• このモールは、バンコク、ノンタブリー、コンケンでのプロジェクトや既存モールの改装を含む、約1,200億バーツ規模の5カ年計画の一環だ。
• バンコクの小売市場は競争が激しく、有力テナントや新規参入ブランドの誘致、アクセス管理が成否を左右する。