住宅市場の過熱受け、韓国が不動産保有税引き上げを検討

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最終更新: October 23, 2025 • 19:03 UTC

なぜ税制論議が再燃したのか

ソウルでは投機的な買いの兆しが再び表れている。融資規制の強化や投機抑制区域の拡大にもかかわらず、価格は上昇し、売り物件は乏しい。李在明大統領は6月の地方選を前に、投機的な需要を抑えるため、あらゆる手段を動員するよう当局に求めた。この発言は、規制強化だけでは首都圏の高価格地区の需要を冷やせなかった時期を経て、住宅政策を一段と厳格化する姿勢を示している。

なぜ税制論議が再燃したのか
現在の韓国の不動産税制
地方財産税
総合不動産税
低い保有税、高い取引税
当局者の発言
地方選前の政治的な駆け引き
税制見直しの姿
保有税の引き上げで家賃は上がるのか
中央銀行と市場も注視
住宅所有者と借家人への影響
要点

政策当局は今、問題を税制の不均衡として捉えている。不動産の保有にかかる税は先進国の基準と比べて低い一方、売却時の税負担は最も重い部類に入る。この組み合わせが所有者に売り出しをためらわせ、市場の流動性を低下させ、人気地区に需要を集中させている。

財政当局者は、現在の税制が市場の動きを止めていると指摘する。住宅を保有する費用は安い一方、売却費用が高い市場では供給が滞り、とりわけソウルの高級住宅地でその傾向が強まるという。不動産仲介業者からは、物件在庫の薄さ、買い手の不満、限られた物件をめぐる頻繁な競り合いが報告されている。背景には、韓国でおなじみの社会構造がある。高度に都市化した国で、人口の半数が仕事、学校、サービスを求めてソウル圏に集まり、住宅供給は需要に追いつくのに苦戦してきた。

この議論が再燃したのは、難しい局面だ。住宅ローンの融資上限、金利上昇、新たな規制区域の指定は、市場を冷やす狙いだった。だが、取引の持ち直しは、税制上の誘因が所有者に保有と様子見を促している限り、金融や用途規制の手段だけでは需要を抑えきれない可能性を示している。こうした背景から、政府は供給対策や取引税の見直しの可能性と並行して、不動産保有税の引き上げを再び検討している。

現在の韓国の不動産税制

韓国の保有税は二層構造だ。自治体に納める地方財産税と、高額資産に適用される全国一律の総合不動産税がある。誰が、どの課税標準に、どの税率で課税されるかを左右するため、制度の仕組みや定義が重要となる。

地方財産税

地方財産税は、政府が評価した価格の一部に課される。多くの場合、課税標準は市場価格ではなく、当局が定める評価額の60％だ。税率は累進制で、おおむね0.1％から0.4％までとなり、評価額の高い物件には上限税率が適用される。課税標準が評価額全額を下回り、税率も比較的低いため、高額地区であっても、住宅を1戸だけ所有する世帯の実効負担は低くなりやすい。

総合不動産税

高額資産には、総合不動産税が上乗せされる。評価額の合計から、まず9億ウォンまでが控除され、住宅を1戸だけ所有する世帯では12億ウォンまでが非課税となる。この基準を超える部分には、0.5％から5％までの累進税率が適用され、複数の住宅を所有する人ほど税率が高くなる。控除や減額措置は状況によって異なるが、制度の基本的な狙いは、大規模な不動産ポートフォリオや高級物件に国税を集中させることだ。

具允哲財政経済相は、韓国が国際標準に近づく形で保有税を強化した場合を示すため、分かりやすい例を挙げた。米国の一部でよく引き合いに出される、不動産評価額に対する年率1％の税と、韓国の現在の実効負担を比較した。5億ウォンの住宅にこの税率を適用すると、年間約5,000万ウォンの負担になると説明し、住宅ローン返済やその他の費用に上乗せされれば、多くの世帯にとって厳しい負担になると述べた。

低い保有税、高い取引税

韓国の不動産保有税は、表面税率でも、控除や評価額の一部を課税標準とする仕組みを考慮した実効税率でも、同等国に比べて低い。その裏返しとして、取引時の課税、とりわけ複数の住宅を所有する人や規制区域内で売却する人に対する譲渡所得税は重い。売却時に多額の税金が発生すれば、所有者は売り出しを先送りする。市場の流動性は低下し、供給不足が人気地区の価格を押し上げる。

この停滞は、一時的に住宅を2戸所有するケースへの扱いにも表れている。住み替えで旧居を賃貸に出した人は、住宅1戸所有者向けの税制上の扱いを維持するため、通常3年以内の売却を目指す。しかし、買い手に入居を求める新たな指定や、入居中の賃借人を引き継ぐことへの制限により、売却は難しくなっている。複数住宅所有者への重い課税の猶予が来年5月に期限切れとなれば、譲渡所得税の基本税率に20ポイントの加算税率が上乗せされる可能性がある。調整対象区域内の一部の売却では、地方税を含む実効税率が非常に高くなり得る。こうした見通しから、贈与を選ぶ所有者や、単に売却を待つ所有者が出ており、取引の停滞につながっている。

韓国の保有税が実際にどれほど低いのかについて、専門家の見方は分かれている。ある研究機関は、実効保有税率を不動産価値の約0.15％と推計し、OECD平均は約0.33％としている。一方、公共財政研究機関は、国税収入や国内総生産に占める割合で見ると、韓国の不動産税は特に小さいとは言えないと指摘する。両者の見解の違いは、着目する視点の違いを反映している。前者は典型的な所有者が支払う税負担を比較し、後者は制度全体がどれだけ税収を上げているかを見る。韓国では家計資産に占める不動産の割合が非常に大きいため、制度全体の税収も大きくなり得る。

当局者の発言

李在明大統領は投機的需要への対策強化を求め、供給策と並んで税制変更の可能性にも含みを持たせている。具允哲財政経済相は、保有税が低く譲渡所得税が高い現在の組み合わせが市場を停滞させているとの主張を、公の場で訴える中心人物となっている。

国際比較や、韓国が年次課税を大幅に引き上げた場合に家計へ及ぶ負担について、財政経済相は次のように述べた。

米国のように不動産税率を1％にすれば、50億ウォンの住宅を所有する人は毎年約5,000万ウォンを納めなければならない。年収の半分が税金に回るなら、そのような住宅を持ち続けるのは困難になる。

大統領府政策室長の金容範氏は、信頼できる住宅政策には税制改革と供給改革の両方が必要であり、保有税の見直しを選択肢から外すべきではないと主張している。

税制には手をつけられないと言うのは間違いだ。信頼できる住宅政策には税制改革と供給改革の両方が必要だ。

当局者は、予想外の衝撃を避けるため、改革案を慎重に検討するとしている。財政経済省は、制度の合理化を目標に掲げ、保有税と取引税のバランスを見直すべきか、変更をどのような段階で実施するかも検討すると説明している。

地方選前の政治的な駆け引き

政策のタイミングには政治が影を落としている。住宅ローンを抱える世帯が借入費用の上昇ですでに圧迫されている中、持ち家への増税は特に機微な問題だ。党の選挙戦略担当者らは、保有税を目に見える形で引き上げれば、重要地区の中間層の持ち家世帯を遠ざける恐れがあると警戒する。こうした反発への懸念から、政策の方向性がそれ以前に明確になるとしても、検討は6月の選挙後まで続くと見る向きが多い。

与党の共に民主党は、当面の供給拡大を重視している。党幹部は、再開発や建て替えの加速、公営住宅の供給計画期間の延長、許認可手続きの簡素化を打ち出した。現時点で不動産税制の変更は議題に上っていないとしている。野党の国民の力は以前から、供給における民間部門の役割拡大や規制緩和を主張し、指定区域内の複数住宅所有者に重くのしかかる取引税の軽減も訴えてきた。

一方、需要抑制を目的に設けられた規制区域の網は、今も有効だ。調整対象区域や土地取引許可区域では、居住や取引に条件が課され、売却を難しくすることがある。一時的に住宅を2戸所有する人の中には、板挟みになっている人もいる。買い手に入居が求められるため、簡単には売れない。借家人が契約更新権を行使して賃貸契約が延長されれば、重課税の猶予が終わるまで売却の機会を失う可能性があり、その時点で税負担は跳ね上がる。市内各地の仲介業者からは、まさにこうした事例がすでに報告されている。

税制見直しの姿

改革案は大きく2つに分かれる。一方は、取引税を引き下げる一方で保有税を緩やかに引き上げれば、売り物件が増えて住宅の流通が促されると提案する。もう一方は、保有コストが急速に上がれば家賃上昇を招き、借家人に転嫁されると警告する。どちらの懸念も現実的で、政策の帰結は制度の細部に左右される。

均衡の取れた政策パッケージには、以下のような要素が考えられる。

高額物件の保有税を適度に引き上げる一方、現金収入は少ないが資産を多く持つ高齢者などの世帯には軽減措置を設ける
通常の売却を妨げる譲渡所得税の加算分を、特に住宅1戸所有世帯や一時的に2戸を所有するケースを対象に絞って引き下げる
課税標準が実態を反映しつつ、急激に跳ね上がらないよう、評価額を透明性のある形で頻繁に更新する
高齢者や長期居住者に控除や納税猶予を設け、生活に困窮した売却を減らす
世帯と市場が適応できるよう、段階的に導入する

OECD加盟国の経験からは、不動産税制改革が政治的に難しいことが分かる。住宅所有者は、売却時に一度だけ課される税より、毎年の課税を強く意識する。評価ルールが明確で、税額が予測可能であり、税収が目に見える地域サービスに結びつく場合、改革は最もうまく機能する傾向にある。国民の理解を得るには、説明と段階的な導入が欠かせない。

保有税の引き上げで家賃は上がるのか

家賃への影響について、経済学者の見解は分かれている。供給が逼迫した市場では、大家が時間をかけて費用の一部を借家人に転嫁することが多い。チョンセ制度が広く利用されているソウルでは、リスクがより大きい。チョンセでは、借家人は毎月家賃を払う代わりに、多額の保証金を預けて住宅を借りる。大家はその保証金を運用し、一部はその資金を次の不動産購入に充ててきた。保有コストが急速に上がれば、大家は収益を維持するため、保証金の引き上げや月払い家賃への切り替えを求める可能性がある。

制度設計によっては、家賃上昇圧力を抑えられる。政策当局は、保有コストの引き上げを段階的に進め、住宅を1戸だけ所有する大家を保護するとともに、取引税を同時に引き下げて市場に出る物件を増やすことができる。更新時の家賃上昇制限や保証金返還に関する明確なルールなど、借家人の権利保護も重要だ。韓国ではすでに借家人に最長2年間の契約更新権が認められており、多くの地域で更新時の家賃上昇に上限が設けられている。こうした保護は助けになるが、保有税の変更を慎重に調整する必要性は変わらない。