東京で中古マンション価格が上昇している理由
新築から中古住宅へと購入希望者が移るなか、東京都内の中古マンション価格は上昇ペースを速めている。新規プロジェクトの供給が限られる一方、建設費や土地価格が上昇し、国内外の購入需要も強いため、新築マンションは極めて高額になっている。新築を検討していた多くの世帯が中古物件を選ぶようになり、中古市場の需給が引き締まって成約価格や平方メートル当たりの価格を押し上げている。
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最新の統計からは、この動きが広がっていることが分かる。東日本不動産流通機構（REINS）の2025年6月の市場データによると、首都圏の中古マンション成約件数は4,299戸となり、前年同月比31.9％増加した。平方メートル当たりの平均価格は83万3,400円で、前年同月比6.9％上昇し、62カ月連続の上昇となった。平均成約価格は約5,209万円だった。一方、在庫件数は0.7％減の4万4,428戸となり、新規登録がわずかに増えたにもかかわらず、14カ月連続で減少した。
中古市場への需要の高まりは、とりわけ東京中心部の新築物件の極端な高価格と直結している。業界の調査によると、東京23区の新築マンション平均価格は2年連続で1億円を超え、2025年3月までの12カ月間では約1億1,630万円となった。中心部の新築マンションは平方メートル当たりでも非常に高く、170万円近くに達している。こうした価格水準の背景には、人気エリアの土地不足、建設費や人件費の高騰、そして富裕層の国内外の購入者を想定した高級タワーマンションに偏る開発計画がある。
供給制約の根は深い。首都圏で新たに発売されたマンション戸数は2024年に約17％減少し、1973年以来の低水準となった。限られた供給は2025年に入っても続いている。郊外で発売戸数が増えた地域でも、販売は堅調で、都心部の価格圧力を和らげるには至っていない。その結果、多くの購入者が新築で手の届く物件と実際に出回る物件との隔たりに直面し、ファミリー層にとって中古市場が主要な選択肢となっている。
新築供給が細り、購入者は中古へ
デベロッパーは、資材価格などの投入コスト上昇に加え、交通の便や学校、生活サービスに恵まれた地域で適地が不足する問題に直面している。東京中心部では土地の集約に手間と時間がかかる。パンデミックの前後には資材、物流費、賃金が上昇し、建設コストが膨らんだ。事業収支を合わせるために価格を引き上げれば、販売開始時の価格にも反映される。コンシェルジュや共用施設、ブランドを冠した住宅を備える高規格物件への移行も高級路線を強め、平均価格を押し上げる一方、中価格帯を求める購入者を遠ざけている。
2024年には、2023年の高級物件発売ラッシュ後に販売物件の構成が平常化したことで、首都圏全体の新築平均価格は小幅に下落した。首都圏の新築マンション平均価格は約3.5％下がり、約7,800万円となった。東京中心部でも新築物件の平均価格は約1億1,200万円に低下した。アナリストは、これは長期的な上昇基調の転換ではなく、一時的な足踏みだと指摘する。新築供給の限界や建築費の上昇といった基本的な要因は変わっていないためだ。
サヴィルズ・ジャパンのリサーチ責任者、金子哲也氏は、2024年に首都圏全体の新築平均価格が前年比でわずかに下落したことを過度に重視すべきではないと警告した。
一時的な下落をピークと捉えるべきではありません。全般的なインフレ傾向と人手不足を踏まえれば、上昇基調は今後も続きます。
都内に住み続けたいものの新築には手が届かない世帯にとって、中古マンションは現実的な選択肢となっている。リノベーション済みの物件なら、新築に近い住み心地や機能性を得られることも多い。購入者の多くは、特に東京23区の駅や学校に近い場所にある、現行の耐震基準を満たす改修済みの中古物件を探している。
中古価格と成約件数が示すこと
2024年以前から、中古市場には長期的な上昇傾向が見られていた。過去の成約データによると、首都圏の中古マンション価格は10年以上にわたり明確な上昇基調にある。2022年の平均成約価格は約4,276万円で、前年から10％超上昇し、平方メートル当たりの平均価格は約67万2,400円となった。この10年間で、同地域の中古マンションの平方メートル当たり価格は70％以上上昇した。低い借入金利、都心居住志向、住宅ストックの質の着実な改善が上昇を支えてきた。
直近の月次データからは、勢いが衰えていないことがうかがえる。REINSによると、2025年6月は東京、神奈川、千葉、埼玉を含む首都圏全域で取引が広く増加した。東京都内の成約件数は前年同月比で約30％増え、埼玉県は47％超の増加で伸びをけん引した。成約物件の平均面積は約62.5平方メートルと前年よりやや小さく、築年数は約27年に上昇した。より古く、やや狭い物件を選ぶ動きは、希望する場所で予算をやりくりする購入者の工夫の一つだ。
上昇が特に目立つ地域
6月の中古マンション成約件数は東京都が2,360件で、前年同月比29.8％増加した。神奈川県は40.5％増の1,003件。埼玉県は47.1％増の509件、千葉県は12.1％増の427件だった。価格面では、首都圏の平方メートル当たり平均価格が6.9％上昇して83万3,400円となり、62カ月連続の上昇を記録した。在庫は1年以上にわたって減少傾向にあり、所有者が物件を市場に出すペースを需要が上回っていることを示している。
この傾向の背景にあるのは、単純な現実だ。東京中心部の新築物件に上乗せされた価格を払えない、あるいは払うつもりがない購入者も、都内での住宅所有を望んでいる。立地の良い改修済みの中古物件を競って購入し、手の届く価格に収めるために、面積を妥協したり通勤時間が長くなることを受け入れたりする人も多い。こうした妥協の組み合わせが、市場の中価格帯を変えつつある。
手頃さをめぐる難しさと購入者の実情
新築と中古の価格差は際立っている。2025年初め、首都圏の標準的な70平方メートルの中古マンションの平均売り出し価格は約6,980万円だった。これに対し、直近12カ月間の東京23区の新築物件平均価格は約1億1,630万円。過去10年間の取引分析によると、中古マンションは通常、新築価格を約45％下回る水準で取引されてきた。差の大きさは立地や建物の質によって異なるが、方向性は明らかだ。
多くのファミリー層が希望する条件は一見シンプルだ。3寝室、少なくとも70平方メートル、通勤圏内の安全な地域、そして現行の耐震基準を満たす建物。しかし、東京中心部では、こうした条件の住宅価格が多くの世帯の資金計画を大きく超えている。文京区、世田谷区、港区では、築年数の古い同規模の物件でさえ、家計を圧迫する水準に達した。そこで、外側の区や近隣県へ範囲を広げるか、同じ地域でより狭い物件を探すことになる。
耐震基準を理解することは重要だ。日本では1981年に耐震基準が引き上げられ、一般に「新耐震基準」と呼ばれている。1980年代初め以降に完成した建物は、この基準を満たす可能性が高い。購入者は、構造設計により厳しい規定を加えた2000年の建築基準法改正にも注目する。こうした基準を満たすマンションは、中古市場で価格に上乗せがつくことがある。同じ地域の新築価格を払わずに現代的な内装を求める購入者には、管理組合の運営がしっかりした、適切に維持管理されている築古物件のリノベーション済み住戸も魅力的だ。
高級市場では、富裕層向け物件が平均価格を押し上げている。最近、原宿近くの小規模開発物件のペントハウスが95億円超で成約したと報じられ、坪単価で国内最高を記録した。坪は3.3平方メートルに相当する面積単位だ。こうした高額取引はまれだが、一等地や設備、プライバシーに富裕層が高い金額を払う意思があることを示している。また、市場に出回る物件の構成次第で、見出しとなる平均価格が年ごとに大きく変わり得ることも浮き彫りにしている。
資金調達、金利、海外購入者の役割
資金調達コストは、引き続き購入者にとって追い風となっている。日本銀行は政策金利をゼロ近辺から引き上げてきたが、住宅ローン金利は国際的に見ればなお低い。今年、人気の固定金利型商品「フラット35」は1％台半ばで推移してきた。銀行は住宅ローン顧客の獲得競争を続けており、貸出金利の上乗せ幅は抑えられている。平方メートル当たり価格が上昇するなかでも、購入者が中古物件に手を伸ばせる一因となっている。
クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドの日本リサーチ責任者、熊谷まり氏は、政策金利が小幅に上がっても、購入者の住宅ローン負担が急増するとは限らないと指摘した。
金利上昇はマイナス要因と受け止められますが、その影響は銀行間の競争によって相殺されます。
海外資本も一因となっている。円安により、ドルなど主要通貨で見ると東京の不動産は割安になっている。特に高級マンションを中心に、海外の購入者は都心部で活発に動いている。投資家にとって、空室率の低さ、都心部の賃料上昇、東京は安全な市場だという見方から、住宅不動産は魅力的な資産となっている。高級市場での参加増加が都内の中古マンション全体の価格を決めるわけではないが、価格帯の上限に影響を与え、新規プロジェクトを計画するデベロッパーの自信を支えている。
不動産価格の上昇を受け、日本銀行は金融機関に対し、投機的な取引へのエクスポージャーを管理するよう警告している。同行は最近の公表資料で、国境をまたぐ要素を伴う一部の不動産融資について慎重な対応を促した。
銀行は、国内不動産を購入する海外投資家へのエクスポージャーに伴うリスクを慎重に管理しなければなりません。
リスクへの監視強化は、一般世帯向け住宅ローンの締め付けを意味するものではなく、主流の住宅融資で信用収縮が起きている兆候もない。ただし、政策当局が不動産市場の動向を注意深く追い、世界的な資金調達コストの上昇や急激な円相場の変動があれば、潜在的な脆弱性が生じる可能性に目を配っていることは示している。
購入者と売却者の現在の動き
購入者は面積や築年数について柔軟になっている。成約データからは、通勤時間を短縮できる駅近物件を中心に、やや築年数が古く面積の小さい住戸へと徐々に選好が移っていることがうかがえる。広い間取りより、改修済みの内装や建物の適切な管理を優先する購入者も多い。中古マンションを仕入れ、改修して再販売するリノベーション事業者の増加により、人気エリアですぐに入居できる物件の選択肢も広がっている。
立地が良く、改修状態も優れた物件の売主は、より高い価格での売り出しを試みている。最近の類似物件の成約価格に沿った価格設定で、改修履歴が新しく、建物の維持管理に関する資料が明確な物件には、複数の購入申し込みが集まっている。一方、大規模な改修が必要な物件や駅から遠い物件は、市況が活発でも販売期間が長くなる。優良物件と魅力に乏しい物件の差は広がっている。
築年数、基準、管理が価格に与える影響
東京のマンション市場では、築年数だけで価格が決まるわけではない。1980年代や1990年代に建てられた物件でも、大規模修繕が実施され、活発な管理組合によって適切に運営されているものは多い。購入者は修繕積立金の残高、修繕履歴、エレベーターの状態、今後予定される工事などを確認する。積立金が十分にあり、今後の維持管理計画が明確であれば、価格を支える要因となる。外壁や防水工事などの大規模修繕を終えたばかりの建物は、近い将来に一時金を求められる可能性が低いと購入者が考えるため、価格に上乗せがつくこともある。
耐震基準は明確な分かれ目となる。1981年の基準に基づいて完成した物件、特に2000年の改正後に設計された物件は、他の条件が同じなら平方メートル当たりの成約価格が高い傾向にある。金融機関もこうした建物をより好意的に評価するため、融資を受けやすくなり、購入者層が広がる。基準を満たさない築古物件も、特に立地が優れていれば売却できるが、価格には追加のリスクや改修費用の可能性が反映される。
今後数カ月で変わり得ること
多くのアナリストは、東京のマンション価格は2025年も上昇を続けるものの、過去2年間より緩やかなペースになると見ている。新築供給が限られ、借入コストが低い状況が続く限り、中古市場は引き締まった状態が続く可能性が高い。特にコストが安定した場合、デベロッパーが新規プロジェクトの発売を増やすかどうかが注目される。為替も海外からの需要に影響し続ける。円高になれば海外需要が冷え込む可能性がある一方、さらに円安が進めば都心部で海外勢の買いが強まる可能性がある。
国内要因も重要だ。賃金やボーナスの動向、雇用の安定性は、世帯が住宅購入にどこまで資金を回せるかを左右する。所得が緩やかな伸びを続ければ、都心部で広い物件を求めるファミリー層にとって手頃さが課題であり続けるなかでも、中古市場は支えられるだろう。現時点では、需要の根強さと新築側の選択肢の少なさを背景に、中古マンション価格がさらに上昇することを示す材料が優勢だ。
要点
- 2025年6月、首都圏の中古マンション成約件数は31.9％増加。平方メートル当たり価格は6.9％上昇し、62カ月連続の値上がりとなった。
- 2024年の新築マンション発売戸数は約17％減少し、1973年以来の低水準となった。供給が限られ、購入者は中古市場へ移っている。
- 東京23区の新築物件平均価格は直近1年間で約1億1,630万円。一般的な70平方メートルの中古物件の売り出し価格は約6,980万円だった。
- 6月の中古マンション在庫は、新規登録がわずかに増えたにもかかわらず、14カ月連続で減少した。
- 低い住宅ローン金利、円安、都市部での根強い需要が価格を支える一方、日本銀行は金融機関に不動産リスクの慎重な管理を促している。
- 購入者は希望する地域に住み続けるため、より狭い物件や築年数の古い物件を受け入れている。現行の耐震基準を満たす建物の改修済み物件には価格上乗せがついている。
- アナリストは、供給の大幅な増加や資金調達環境の急変がなければ、2025年も中古マンション価格は上昇を続けるものの、ペースは鈍化する可能性があるとみている。
