韓国芸能人、不動産売却に殺到　キャピタルゲイン税率が75%に達する恐れ

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最終更新: March 10, 2026 • 13:08 UTC

税制嵐に直面した韓国スター、高級不動産の売却へ

韓国芸能界の著名人らが、国内で最も高価な不動産市場からの資産売却に乗り出している。懲罰的な税制によって、利益の最大4分の3が税で失われる恐れがあるためだ。緩和されたキャピタルゲイン課税の猶予期限が5月初旬に迫る中、Girl's Dayのイ・ヘリ、俳優のハ・ジョンウ、キム・テヒをはじめ、多くの著名人がソウルの最高級住宅地に所在する数百万ドル規模の物件を売りに出している。売却対象には、ハンナム・ザ・ヒルの高級マンション、江南区の主要道路沿いの商業ビル、人気商業区ヨンナム洞の店舗物件などが含まれ、総額は数十億ウォン規模に上る。

税制嵐に直面した韓国スター、高級不動産の売却へ
5月9日期限の数理
著名人の投げ売り　誰が何を売っているのか
法人スキームと規制当局の審査
芸能人以外にも波及する市場への影響
要点

この切迫した動きの背景には、複雑な不動産税制の再編があり、物件の所有者によっては実効キャピタルゲイン税率が75%に達する可能性がある。保有期間や物件の種類に応じて6%から45%となる現行制度から、大幅な転換となる。新しい追加課税は、投機地域に指定された区域で法人を通じて複数物件を保有する者を対象としており、ソウルの江南区、松坡区、龍山区の大部分が指定地域に含まれる。韓流の世界的な拡大とともに膨大な不動産を築いてきた芸能人にとって、今月中に売るか翌月に売るかの違いは、数億ウォンに上る追加税負担となりかねない。

不動産は長年、韓国の芸能人にとって最も人気のある投資先だった。ドラマ、映画、K-pop輸出による収入が過去10年間で大幅に伸びてきたからだ。ラグジュアリーブランドや世界的企業がBLACKPINKやBTSのメンバー、著名俳優らへの巨額の契約料を支払う中、そうした著名人は実物資産に資金を振り向けてきた。特に物件価値がインフレや伝統的な投資収益を一貫して上回ってきた江南区に集中している。今回の税制変更はこの資産保全戦略を揺るがしかねず、複数のビルや数千億ウォン規模に及ぶ資産を抱える一部の投資家にポートフォリオの迅速な再点検を迫っている。

5月9日期限の数理

投げ売りの背景を理解するには、5月9日に発効する多層的な課税を検証しなければならない。現在、韓国の不動産取引に課されるキャピタルゲイン税は6%から45%で、売却者の所得区分や物件が主要居住用として認められるかどうかによって税率が異なる。しかし、今後の変更では、法人と複数住宅所有者が保有する投資用物件を対象に追加課税が導入される。

5月9日から、ソウルおよび近隣の京畿道内の投機地域に指定された区域で2軒の住宅を所有する者は、基本税率に加えて20%の税を負担することになる。3軒以上の物件を保有する者には30%の追加課税が適用される。最高基本税率45%に、税額へ約4.5%を加える地方所得税附加税を合わせると、最も高価な地域での高額取引では、税負担合計が理論上75%に達する可能性がある。

この政策は、投機的な投資を抑制して過熱した不動産市場を冷やすことを目指したムン・ジェイン前政権下で始まった。後任のユン・ソクヨル前大統領は当初、厳格化措置を延期し、芸能人や富裕投資家が保有資産を再編するための暫定的な猶予期間を設けた。延期期限の終了により、ムン政権時代の政策がまもなく全面的に適用される。

著名人の投げ売り　誰が何を売っているのか

売り急ぎによって、ソウルの最高級住宅地に高級物件が大量に売り出されている。32歳の女優で元Girl's Dayメンバーのイ・ヘリは、江南区の商業ビルを145億ウォン（約980万ドル）の売り出し価格で公開した。物件は地下2階、地上6階建てで、延床面積は684.4平方メートル。同氏は2022年8月、家族経営の法人Empoを通じて土地を取得し、既存建物を解体して現在のビルを建設した。取得税や建設費を含む総投資額は推定107億ウォン。新税制の発効前に売却価格で売れれば、利益は約40億ウォンとなる。

46歳の女優キム・テヒは、すでに複数の戦略的売却を完了している。2024年11月、ソウル龍山区のハンナム・ザ・ヒルにある高級マンションを127.7億ウォンで売却した。同物件は2018年8月に42.3億ウォンで購入しており、7年間で約84億ウォンのキャピタルゲインを生んだ。また、3月に江南駅近くの5階建て店舗ビルを203億ウォンで売却したとされ、2014年6月に132億ウォンで購入した同物件では71億ウォンの利益を実現した。夫の Rain と合わせ、同氏は2020年時点で814億ウォン相当の不動産を保有するとされ、ソウルの物件と米国カリフォルニア州アーバインの住宅が含まれる。

48歳の俳優ハ・ジョンウも売却の列に加わり、ソウルの鍾路区と松坡区にある2棟を売却したとされる。2018年7月に73億ウォンで購入したソウル西部の商業ビルを3月に119億ウォンで売却し、約46億ウォンの利益を上げた。同ビルの主要テナントにはスターバックスが入居しており、資産価値の上昇に加えて賃料収入を求める芸能人投資家の間で人気を集めてきた商業・小売物件の一例となっている。

その他の主な売却には、46歳の俳優チョ・ジョンソクがいる。2024年8月、妻で歌手のGummyと共同設立した法人を通じて江南区のビルを110億ウォンで売却し、70億ウォンのキャピタルゲインを上げたとされる。50歳の元モデルのビョン・ジョンミンは2024年6月、龍山区の小規模ビルを売却し、約23億ウォンの利益を得た。元SistarのK-pop歌手ソユは4月、ヨンナム洞のビルを2016年の購入価格15億ウォンのほぼ2倍で売却。女優ハン・ヒョジュも11月にソウル中心部の物件を80億ウォンで売却し、2017年の購入額は55億ウォンだった。

法人スキームと規制当局の審査

これらの取引の多くは、家族経営の法人や特別に設立された事業体を通じて保有された物件を対象としており、税効率を重視する富裕層の間で一般的な手法となっている。韓国の税法では、設立から5年を超える法人は取得税率4.6%が適用され、新設法人や個人購入者に課される9.4%より低い。さらに法人保有では、異なる減価償却スケジュールや経費控除を利用でき、保有期間中の課税所得を減らせる。

だが、こうしたスキームは国税庁からの審査が強まっている。K-popグループ2PMのメンバーで、『King the Land』などのドラマに出演した俳優イ・ジュノは、2024年9月、江南区新沙洞の4階建て商業ビルをめぐりソウル地方国税庁による集中的な調査を受けた。家族が運営するJF Companyを通じて175億ウォンで購入したこの取引は、法人スキームによる租税回避の疑いを招いた。所属事務所JYPエンターテインメントは、追加賦課された税額は全額納付済みであり、故意の脱税ではなく税務当局と納税代理人との解釈の相違に起因すると説明したが、この事例は芸能人投資家が直面するリスクを浮き彫りにしている。

政府が増税と並行して融資規制を強化する中、不動産投資のための法人利用は特に論争を招いている。ムン政権は、総負債返済比率と担保余力融資（LTV）規制を土地、商店街、オフィステルなどの非居住用物件にまで拡大した。現在、国内金融機関の融資におけるLTV比率は70%だが、7月から江南区、松坡区、龍山区などの人気地域にある非居住用ビルへの融資は40%が上限となり、投資家が借入による購入を行う余地が大きく狭まる。

業界専門家は、増税と融資規制が重なることで、高級物件市場が不安定化する恐れを警告している。民間不動産シンクタンクSG Labの研究員チョ・ヒョンテク氏は、融資制度の変更について次のように分析した。

LTV規制によって融資へのアクセスが制限され、小口投資家には投資の障壁がさらに増えるでしょう。7月までに物件を手放そうとする人気地域のオーナーがいるため、価格には一定の変動が見込まれます

芸能人以外にも波及する市場への影響

芸能人による数百万ドル規模の取引が注目を集める一方、税制変更は、ソウルの高級不動産市場を異常な高値まで押し上げてきた幅広い富裕投資家にも影響する。江南区などの地域では、個別マンションが300万ドルから700万ドルで取引されるのが日常的で、韓国の平均給与水準とは調和しにくい価格だ。今回の芸能人による売却は、法人・個人投資家が高級不動産の税後収益を再評価する中で、より広範な価格変動の兆候となる可能性がある。

厳格な課税と融資基準の強化が重なることは、不動産投資に対する韓国の姿勢の大きな転換を意味する。長年、不動産は韓国の富裕層にとって主要な資産形成手段であり、人気地域の商業ビルは賃料収入に加えて大幅な資産価値の上昇をもたらしてきた。新制度は投機的な不動産保有から生産的な経済活動へ投資を振り向けることを目指すが、批評家は投資家が代替資産や海外市場に流れるだけだと主張している。

業界アナリストは、今回の売却時期が恐慌ではなく、高度な資金計画を反映していると指摘する。5月9日までに売却すれば売り手は現行税率を固定でき、買い手は今後の税負担を十分に承知した上で資産を取得できる。これにより取引数量が一時的に急増するが、複数物件所有者の保有コストが大幅に上昇するにつれ、市場冷え込みにつながる可能性がある。