シンガポール、違反ごとに処罰する不動産分野のマネーロンダリング対策強化法案を可決

不動産規制強化、違反ごとに処罰

シンガポール国会は2025年4月8日火曜日、マネーロンダリングとテロ資金供与に関する規則に違反した不動産仲介業者や営業担当者への金銭的制裁を強化する法案を可決した。改正により、制裁金の上限を定める単位が案件ごとから違反ごとに変わり、制裁額の算定では違反件数が考慮される。

「マネーロンダリング防止その他事項（不動産仲介業者および不動産開発業者）法案」は、仲介業者や営業担当者に、代理人のいない取引相手へのデューデリジェンスも義務付ける。確認の対象は自らの顧客だけにとどまらない。取引の相手方に代理人がいない場合、依頼者だけでなく相手方にも担当者の責任が及ぶことになる。

インドラニー・ラジャ第2国家開発相は国会で、現行の金銭的制裁の上限である案件ごとに仲介業者20万シンガポールドル（S$）、営業担当者10万シンガポールドル（S$）では、不正行為を十分に抑止できない可能性があると述べた。不正な取引を助けることで得られる金銭的利益は、こうした上限を大幅に上回る可能性がある。

新たな措置の下では、不動産仲介業者や営業担当者は、不動産仲介業者評議会（CEA）の警告制度に基づき、違反1件につき最大5,000シンガポールドル（S$）の金銭的制裁を科される可能性がある。より重大な違反は、独立した懲戒審判所に付託される場合がある。改正の対象は、マネーロンダリングやテロ資金供与に関する法律、および関連する業務慣行、倫理、行動規則への違反だ。

この法案は、2021年に不動産仲介担当者に導入され、2023年の法改正で不動産開発業者にも拡大された義務を基盤とする。確認の対象者を広げるとともに、制裁額の算定方法を変えることで、これらの義務を軽視しにくくすることが主な目的だ。

制裁額の算定が重要な理由

案件単位で制裁金の上限を適用すると、複数の違反が含まれていても、その案件に対する制裁額は上限で制限される。違反ごとに上限を適用すれば、それぞれの違反に個別の制裁を科すことができる。最終的な金額は、認定された事実と適用される執行手続きによって決まる。

不動産取引では、本人確認、リスク評価、記録保管など複数の責任が伴うため、この違いは重要だ。こうした義務の複数にわたって不履行があった案件は、単一の不備があった案件とは異なる。制裁額の算定単位を変えることで、その違いをより直接的に反映できる。

5,000シンガポールドル（S$）という金額は警告制度に関するもので、重大な懲戒案件すべてに適用される上限がこれに置き換わるわけではない。国会での法改正に関する説明では、懲戒審判所が科すことのできる新たな金銭的制裁の上限は明らかにされていない。したがって、強化された枠組みの下で仲介業者や営業担当者が科される金額の上限が5,000シンガポールドルだと解釈するのは誤りだ。

CEAの業界向けガイダンス記事（2023年8月20日付）は、従来の枠組みでは、懲戒処分として案件ごとに仲介業者に最大20万シンガポールドル、営業担当者に最大10万シンガポールドルの金銭的制裁を科すことができると説明していた。また、仲介業者の免許や営業担当者の登録の停止・取り消しに加え、譴責や最大5,000シンガポールドルの金銭的制裁を別途科す権限も挙げていた。

これらの規定は、金銭的制裁がすでに広範な執行枠組みの一部だったことを示している。4月の法案は、不動産業界の専門職を初めて監視対象にするものではなく、違反の数え方を変更するものだ。

確認対象を顧客以外にも拡大

これまで不動産仲介業者や営業担当者は、自らの顧客に対して顧客デューデリジェンスを実施する義務を負っていた。法案はこの義務を、代理人のいない取引相手にも拡大する。担当者が売主側の代理人を務め、買主には代理人がいない売買では、買主が新たな要件の対象となる取引相手の例だ。

顧客デューデリジェンスとは、取引に関わる人物を特定し、本人確認を行い、取引に犯罪収益が含まれる可能性を評価することを指す。会社などの法人が関わる場合は、最終的にその法人を所有または支配する個人である実質的支配者も確認する。

インドラニー氏は、この変更により、シンガポールの規制体制が金融活動作業部会（FATF）の基準にさらに沿うことになると述べた。FATFは、マネーロンダリングやテロ資金供与に対処するため、事業者や不動産取引に関わる専門職による確認など、国際基準を定めている。

実務上の変更は、すでに取引に関わっている担当者の責任範囲が広がることだ。銀行、弁護士、不動産開発業者も独自に確認を行う場合があるが、それによって担当者の義務がなくなるわけではない。代理人のいない取引相手にも確認を広げることで、取引が進む前に懸念を把握する機会が増える。

既存の確認義務

インドラニー氏が2023年10月3日に国会で行った2023年10月の閣僚声明では、不動産仲介担当者、仲介業者、不動産開発業者にすでに課されている詳細な義務について説明された。これには、顧客と実質的支配者の本人確認、スクリーニング、リスク評価、関連書類の保管が含まれる。

顧客が他者の代理として行動する場合、不動産業界の専門職は、その代理権を認める書類を求めなければならない。買主が法人の場合は、事業内容、所有・支配構造、設立地も確認する必要がある。これらの要件は、購入書類に記載された名義だけにとどまらない確認を求めている。

確認の厳格さは、評価されたリスクに応じて決まる。声明では、外国の重要な公的地位にある人物や、FATFが高リスクと指定した法域の人々を、より厳しい確認が必要な対象として挙げた。重要な公的地位にある人物とは、汚職リスクにさらされる可能性が高い、重要な公的職務を担う個人を指す。

マネーロンダリングのリスクが高い国の買主については、収入と資産および資金の出所も確認しなければならないと声明は述べた。資産の出所は、本人がどのように資産を築いたかを指し、資金の出所は、特定の取引に使う資金がどこから来たかを指す。

CEAのガイダンスによると、顧客デューデリジェンスは取引関係の開始または取引の実行前に行い、記録は少なくとも5年間保存しなければならない。仲介業者には、マネーロンダリングやテロ資金供与を防ぐための内部方針、手続き、管理体制の整備も義務付けられている。

不動産開発業者には、さらに継続的な責任がある。物件が完成するまで、買主の情報を定期的に見直し、正確かつ最新の状態に保つことだ。これらは2023年の声明で説明された既存の義務であり、4月の法案で初めて導入されたものではない。

疑わしい取引は立証ではなく報告を

本人確認は、この制度の一部にすぎない。不動産業界の専門職は、物件が犯罪行為と関連している可能性を知っている場合、またはそう疑う合理的な根拠がある場合にも、取引を報告しなければならない。報告に先立ち、犯罪が起きたことを担当者が立証する必要はない。

CEAは、疑わしい取引の報告義務の法的根拠として、1992年汚職・麻薬取引その他重大犯罪（犯罪収益没収）法を挙げている。報告先は、シンガポール警察商事局内の疑わしい取引報告室だ。

インドラニー氏は、2023年10月に第2財務相兼国家開発相として発言し、この義務が購入を担当する専門職だけに限られないと説明した。声明では次のように述べている。

何らかの財産が犯罪行為の収益である、または犯罪行為と関連していると知っているか、そう疑う合理的な根拠がある者は、警察に疑わしい取引報告書（STR）を提出しなければならない

同氏は、合理的に疑う根拠がある家主も対象に含まれ、合理的に可能な限り速やかに報告しなかった場合は犯罪となると述べた。したがって、疑わしい取引報告書は当局が評価するための通報であり、関係者の有罪を宣言するものではない。

CEAが挙げる疑わしい兆候の例には、短期間に複数の物件を購入すること、物件を内覧せずに購入すること、市場価格を大きく上回る、または下回る価格に同意することがある。これらは評価が必要な警戒サインであり、マネーロンダリングの自動的な証拠ではない。

閣僚声明はまた、未完成物件の販売で不動産開発業者が現金払いを受け付けることはできないとした。疑わしい行為を見分けるために単一の数値基準に頼ることも否定し、複数の異なる兆候がマネーロンダリングを示す場合があり、取引は状況に即して検討する必要があると説明した。

2023年の事件が示す不動産分野のリスク

過去の摘発事例は、不動産分野がさらされるリスクの規模を具体的に示している。CEAの2023年8月の記事は、警察が8月15日に発表した、105物件が関係し、外国人10人が逮捕された捜査に言及した。物件には住宅、商業施設、工業用地が含まれていた。

2023年10月3日までに、インドラニー氏の国会声明には、居住用物件94件、商業用物件53件、工業用物件5件を対象とする処分禁止命令が記載された。合計は152件となる。

8月の105件と10月時点の152件は、捜査に関する異なる日付の発表と説明に基づく数字だ。同じ時点の数字が食い違っているものとして扱うべきではなく、4月の法案によって影響を受ける取引件数を示すものでもない。

10月時点で居住用物件94件のうち、60件は完成済みの中古物件で、34件は不動産開発業者が直接販売した未完成物件だった。この内訳は、中古物件を扱う仲介担当者と新築物件を販売する開発業者の双方が、同じ執行事例に関わることを示している。

居住用物件のうち8件はセントーサ・コーブの戸建て住宅だった。インドラニー氏は、処分禁止命令の対象となった戸建て住宅は、本土シンガポールにはなかったと述べた。本土では外国人買主の承認基準がより厳しい。同氏はまた、住宅不動産法の要件は満たされていたと述べた。

この違いは、買主が物件を所有する資格があるかどうかと、取引に使われた資金が正当なものかどうかという、別々の法的問題を区別するものだ。所有制限を順守していても、後者の問題が解決するわけではない。声明によると、当時、取引を担当した仲介業者や担当者への捜査は続いていたが、関係したすべての専門職が義務に違反したと認定されたわけではない。

規則の策定経緯

4月の法案は、法整備と執行における複数の段階を経て提出された。新たな措置は既存の枠組みに取って代わるのではなく、それを基盤としている。

• 2021年：不動産仲介業者（マネーロンダリング防止およびテロ資金供与対策）規則により、不動産仲介担当者に所定の義務を課した。
• 2023年：住宅開発業者（規制・免許）法および商業用不動産販売法の改正で、マネーロンダリング防止要件を不動産開発業者に拡大した。
• 2023年8月15日：警察が105物件と逮捕者10人に関わる捜査を発表した。
• 2023年10月3日：インドラニー氏が業界の義務を説明し、152物件を対象とする処分禁止命令を報告した。
• 2025年4月8日：国会が、制裁の枠組みを強化し、デューデリジェンスを代理人のいない取引相手にも拡大する法案を可決した。

この経緯は、義務の新設と、抑止力を高めるための後の取り組みを区別している。本人確認、記録保管、疑わしい取引の報告は、国会が最新の改正を承認する前から義務付けられていた。

執行と未確定の詳細

CEAは不動産仲介業者と営業担当者を監督し、都市再開発庁（URA）は不動産開発業者を規制する。2023年10月の声明では、両機関が定期検査を実施し、リスクが高いと判断された事業者を優先し、より頻繁に検査すると説明された。

民間住宅、特に高額物件を多く扱う事業者は、より高リスクと評価される可能性がある。規制当局は、違反の可能性に関する法執行機関からの情報を受けて検査を行うこともあった。CEAはガイダンス、チェックリスト、疑わしい兆候の一覧、研修を通じて法令順守を支援し、URAは不動産開発業者向けの通達発行や説明会を実施した。

この枠組みでは、不動産取引の複数の関係者に相互補完的な義務が課される。不動産譲渡を扱う弁護士、該当する会計士、金融機関にも、顧客を確認し、犯罪行為の疑いを報告する義務がある。インドラニー氏の声明によると、不動産の売買の大半では、複数段階の確認が行われていた。

4月の改正は、この仕組みのうち、担当者による確認の範囲と個別の違反に対する金銭的な結果という2点を強化する。他の関係者の義務を不要にするものではなく、法案の可決をすべての規定の施行開始と混同すべきではない。

国会での説明では、施行日、詳細な実施期限、新たな懲戒審判所の制裁金上限は示されていない。また、2023年10月に説明された捜査の最新の結果も明らかにされていない。これらの点は、より広範な確認義務と、違反ごとに処分することを目的とした制裁の枠組みが国会で承認されたという確定事項とは、区別して考える必要がある。

要点

• 国会は2025年4月8日、不動産分野のマネーロンダリング対策法案を可決した。
• 金銭的制裁の上限は、案件単位ではなく違反単位で算定される。
• 警告制度では違反1件につき最大5,000シンガポールドルの制裁が可能で、より重大な事案は懲戒手続きに付される。
• 仲介業者と営業担当者は、代理人のいない取引相手にもデューデリジェンスを行わなければならない。
• 既存の義務には、本人確認、記録の少なくとも5年間の保管、疑わしい取引の報告が含まれる。
• 政府が2023年10月に公表した情報では、152物件が処分禁止命令の対象となった。
• 国会での説明では、施行日と新たな懲戒審判所の制裁金上限は明らかにされていない。