価格下落の予測と広がる供給不足
韓国の主要な公営住宅開発機関は2026年10月12日、国会で厳しい課題に直面した。年間目標の5万1,783戸に対し、報告上の着工段階に達した住宅がわずか1万3,293戸にとどまる理由を説明する一方、総裁は住宅ローン融資の一段の引き締めを求め、住宅価格が急落する可能性を予測していた。
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韓国土地住宅公社（LH）の李成勲（イ・ソンフン）総裁は、国会の国土交通委員会で自身の見通しを擁護した。論争の中で引用された韓国不動産院の統計によると、ソウルのマンション売買価格は87週連続で上昇しており、購入希望者は価格高騰で手が届かなくなることを懸念していた。
李氏は、供給の拡大と高金利によって価格上昇圧力は反転し得ると主張した。また、LHによる供給の効果を世帯が実感し始めるのは2028年になると述べた。これは、現在の購入希望者への安心材料と、実際に利用できる住宅の供給時期との間に隔たりがあることを示している。
聴聞会では価格予測以外にも議論が及んだ。与党「共に民主党」と野党「国民の力」の議員らは、建設の遅れ、着工実績の定義、組織再編、債務の増加、9兆ウォンと見積もられる産業開発事業について質問した。
複数の数字は単一の供給総数ではなく、それぞれ異なる事業を指している。5万1,783戸の目標は建設型公営住宅に関するものだ。李氏は別途、首都圏の8万6,000戸を含む全国9万6,000戸の着工計画を示した。また、政府の供給目標として11万5,000戸という数字も議論された。こうした広い範囲の目標同士の関係は、聴聞会で十分に説明されなかった。
住宅ローンについての李氏の発言
論争は9月30日、京畿道龍仁市の先端システム半導体国家産業団地予定地で開かれた説明会で始まった。李氏は、価格15億ウォン以下の住宅を対象とする住宅ローン上限6億ウォンを、さらに引き下げることについて議論するよう提案した。
また、初めて住宅を購入する人が物件価格の最大70％まで借り入れられる制度が、競争的な購入を促しているのではないかと疑問を呈した。この割合は融資比率（LTV）と呼ばれ、物件価格に対する住宅ローンの比率を示す。ただし、別途金額の上限が設けられていれば、借り手が実際に受け取れる金額は制限される。
議論された融資上限は、価格15億ウォン以下の住宅が6億ウォン、15億ウォン超から25億ウォン以下が4億ウォン、規制地域の25億ウォン超が2億ウォンだった。李氏の発言は議論を提案したものであり、新たな融資規則の発表ではない。
監査で李氏は、個人的な見解は変わらないとしつつ、LHの所管外である金融規制について発言したことを謝罪した。自身の立場は政府の政策とは異なると明言した。
住宅ローン規則を定めるのではなく、公営住宅の建設と管理を担う機関の総裁である李氏は、その違いを次のように説明した。
これは政府の政策的立場ではなく、私個人の見解です
「購入を待つべき」との助言に議員が反論
国民の力の金恩慧（キム・ウンヘ）議員は、融資へのアクセスが制限されれば、若者や新婚夫婦がどうやって住宅を購入できるのかと李氏にただした。同党の厳泰永（オム・テヨン）議員も、一般世帯が現金で住宅を買えるのかと問い、供給の遅れを融資規制の根拠にすべきではないと警告した。
共に民主党の鄭一永（チョン・イルヨン）議員は、需要を抑えることはLH総裁の役割ではないと述べた。同党の卜基旺（ポク・ギワン）議員は、李氏が以前、国土交通担当の大統領秘書官を務めていた一方、現在はLHを率いている点を指摘した。そのため、李氏の発言が政策決定と誤解される可能性があるという。
李氏は価格下落の見通しと結び付けて、自身の助言を説明した。高金利を要因として挙げた2021年の価格ピーク後の下落が、再び起こり得ると述べた。
購入を急ぐ必要はないとする理由を説明し、李氏は委員会でこう述べた。
市場が安定すれば、今すぐ住宅を買わなくても損をすることはありません
この安心材料は、確定した結果ではなく予測に基づいている。李氏は価格下落の時期や規模を数字で示さなかった。価格がいつ反転するかは分からないとしながらも、反転は時間の問題だとの認識を示した。価格を抑えられなければ辞任するのかと問われると、同意した。
残る着工目標は達成できるのか
国民の力の鄭熙鎔（チョン・ヒヨン）議員によると、LHの10月2日時点の着工実績は1万3,293戸で、年間目標5万1,783戸の25.7％だった。年末までに目標を達成するには、残る3万8,490戸、記録済みの実績の約3倍に着工する必要がある。
李氏は目標達成は可能だと主張した。多くの事業が調達庁の施工業者選定段階にあり、選定が終われば着工できるという。民間事業者との共同事業でも優先交渉対象者の選定がほぼ済んでおり、11月か12月に着工できる案件が相当数あると述べた。
この説明と議員らの懸念との実務上の違いは明らかだ。契約締結が近い事業は年間見通しを支える可能性があるが、必ずしも実際の建設現場が稼働しているわけではない。
李氏は年末に着工が集中することは問題だと認め、国会との協議も含め、着工時期をより均等に分散する方法を検討すると述べた。
別の取得賃貸住宅事業も遅れている。共に民主党の金南根（キム・ナムグン）議員によると、8月までの進捗は年間目標1万8,000戸のわずか13％だった。2030年までの公営住宅119万戸という目標の相当部分をLHが担うことになるため、年末に進捗が改善して年間実績が達成されても、供給の遅れは懸念材料だと警告した。
認可と申請もすでに遅延
未処理案件は今年の目標にとどまらない。鄭熙鎔議員によると、8月時点で全国の20万9,270戸が事業計画の認可を受けながら、着工には至っていなかった。このうち2万3,802戸は2022年より前に認可されており、未着工分の約11.4％を占める。
認可は行政上の節目であり、住宅が完成したことを意味しない。入居までには施工業者の選定、現場作業、建設が必要だ。したがって、認可済み案件が多数あっても、住宅がすぐに供給されるとは限らない。
鄭議員はまた、首都圏の公営住宅99団地のうち70団地、約70.7％で本申請段階が遅れていると述べた。遅延期間は平均12.8カ月だった。
この遅れは、事前申請時に公表されたスケジュールを当てにしていた世帯に影響する。李氏は、LHが苦情解決に必ずしも積極的に取り組んでこなかったと認め、職員に対応を早めるよう指示したと述べた。また、2022年と2023年に認可された遅延案件を挽回すると約束した。
何を「着工」と数えるのか
国民の力の金貞才（キム・ジョンジェ）議員は、現場での作業が始まる前でも、着工届が受理された時点で事業を着工済みと数えるLHの慣行を問題視した。同議員は実績を水増ししていると非難し、「実着工」という用語を別に使っていることにも疑問を呈した。
李氏は、報告方法は以前から続いているとして疑惑を否定した。一方で、用語が混乱を招いたことは認め、改めると約束した。読者にとって重要なのは、行政上の着工と作業員が実際に建設を始めることは、必ずしも同じではないという点だ。
首都圏の新築取得賃貸住宅の数字も、この問題を示している。9月末時点の着工実績は目標4万85戸に対し1万1,277戸で、28.1％だった。これは別の事業の数字であり、重複がないか確認せずに建設型公営住宅の1万3,293戸に加えるべきではない。
LHは同事業で第4四半期に約2万9,000戸の着工を計画し、そのうち約2万1,000戸、約72％を着工前倒し手続きで進める方針だった。この手続きでは、着工届の提出後に建設費の検証や取得契約の変更を行うことができる。
議員らは、着工証明書の受領から実際の工事開始までに最大6カ月かかる可能性があると警告した。そのため、12月末に書類上の目標を達成しても、現場で同規模の建設が進んでいることを示すとは限らない。
債務の予測額は異なるが、方向性は同じ
公共機関開示システムALIOの数字によると、LHの債務は前年末時点で173兆6,567億ウォン、負債比率は230.79％だった。この比率は負債が自己資本の約2.31倍であることを意味する。ただし、それだけで機関が債務を履行できないということにはならない。
国民の力の兪相範（ユ・サンボム）議員は、今年の債務を約197兆ウォン、2030年の予測を372兆ウォンと述べた。別の議員である申成範（シン・ソンボム）議員は、2030年の予測を373兆ウォンとした。両者には1兆ウォンの差があるが、説明はなかった。
兪議員の数字に基づけば、予測される増加額は175兆ウォン、約88.8％となる。兪議員はまた、インタレスト・カバレッジ・レシオがマイナスなのに、LHが賃貸住宅94万戸をどう供給できるのかと疑問を呈した。この比率は利益と支払利息を比較するもので、マイナスなら、用いられた利益指標では利息を賄えていないことを示す。LHを「ゾンビ企業」とする同議員の表現は政治的な評価であり、正式な債務不履行の認定ではない。
李氏は、財政圧力の要因として第3期新都市の補償費、建設事業の集中、約50％上昇した建設費を挙げた。債務が費用回収能力を上回るペースで増えているため、LHと国土交通省は予算支援を求めていると述べた。
組織再編、人員、家賃が供給を複雑化
議員らは、LHの一部を分離し、公有地の直接開発に移行することで、住宅供給能力が損なわれないかをただした。兪議員は、土地売却益で賃貸住宅の赤字を補う仕組みが弱体化しかねないと警告した。
共に民主党の姜得求（カン・ドゥック）議員は、分離された資産管理会社が賃貸住宅の赤字と債務を引き継ぐリスクを指摘した。国民の力の鄭東万（チョン・ドンマン）議員も、人員不足と労組によるゼネストの可能性を挙げた。李氏は、提案されている分離案についてLHの見解をまとめており、必要となる組織や人員を検討していると述べた。
共に民主党の廉泰英（ヨム・テヨン）議員は、業務量の増加に対応する大規模な採用を求めた。李氏は、事業量と業務の多様性がともに増していると認め、政府部局と採用や職員給与について協議していると述べた。
国土交通省の住宅・土地政策を担当する金永国（キム・ヨングク）局長は、正規職員が2024年以降約400人増え、職員を重点事業に再配置したと説明した。それでも増員が必要だと認め、正規採用と臨時採用の追加について協議すると述べた。
金局長はまた、財政当局と賃貸住宅への支援率引き上げを交渉していると述べた。李氏は、今後拡大する賃貸住宅の多くは市場価格に近い家賃を設定するため、LHの財務に寄与すると主張した。この説明は費用回収には触れているが、所得の限られた世帯にとって住宅がどの程度手頃になるかを示すものではない。
迅速な産業開発をめぐる費用論議
LHの住宅供給の遅れと対比されたのが、旧光州軍空港跡地に計画されている湖南半導体国家産業団地の事業スピードだった。国民の力の姜大植（カン・デシク）議員は、なぜ同事業が他の国家産業団地より速く進んでいるのかと疑問を呈した。
同地は7月29日に候補地となり、翌日にLHへ参加要請が出され、8月3日には設計業務が発注された。設計業者の選定期間は、通常の107日から58日に短縮された。
国土交通省がLHに参加を要請した国家産業団地30カ所のうち、10カ所は開発条件の審査中だった。2023年に候補地に選ばれ、設計業務の段階に進んだ6事業のうち、龍仁半導体団地を除くすべてで、参加要請から発注まで1年以上かかっていた。
姜議員の事務所は総事業費を約9兆ウォンと試算した。旧空港用地の取得に5兆ウォン、開発に4兆ウォンを見込む。約250万坪の敷地の70％を売却すると仮定した場合、坪当たり費用は514万ウォンとなる。1坪は約3.3平方メートルだ。
この試算は、2024年の光州先端地区第3期の工業用地価格である坪当たり241万ウォンの約2.1倍、2020年のビッゴル国家産業団地の77万ウォンの約6.7倍に当たる。比較対象は異なる場所・販売年の土地であり、同一条件の物件ではない。
産業開発費用を誰が負担するのか
姜議員の事務所は、計画されている157万5,000坪の工業用地を坪当たり400万ウォンで売却した場合、単純計算で坪当たりの開発費との差額は約1兆7,955億ウォンになると試算した。坪当たり300万ウォンであれば、差額は約3兆3,705億ウォンに拡大する。これらはシナリオに基づく試算であり、確定した事業損失ではない。
同事務所は、開発前の評価額を約4兆ウォンとする一方、取得価格を5兆ウォンと見積もることにも疑問を呈した。軍空港移転の枠組みでは、代替空港を建設して国に寄贈する見返りに、旧空港用地を取得する。したがって、取得費や開発費の分担方法は、工業用地価格と公的財政の双方に影響し得る。
LHは、半導体産業の競争力を支えるため、可能な手続きを並行して進め、団地の整備を加速する方針を示した。国土交通省は、立地、産業戦略、企業需要を踏まえて選定したと説明した。最終的な工業用地の売却価格や、確定した資金調達の仕組みは示されなかった。
李氏の住宅供給計画でも手続きの並行実施が盛り込まれている。瑞草区の瑞草浦（ソリプル）と蘆原区の泰陵（テルン）では、許認可、補償、解体、整地を並行して進め、着工を1年以上前倒しする方針だ。2027年以降は、老朽賃貸住宅の建て替えや遊休地の活用を通じて都市部の事業を増やす計画だ。
品質、個人資産、今後の節目
住宅の品質も懸念事項となった。共に民主党の文鍾福（ムン・ジョンボク）議員は、新婚希望タウンの数千件に上る修繕要請を挙げ、施工業者への制裁についてただした。李氏は欠陥と品質の管理を強化すると約束した。毛慶鍾（モ・ギョンジョン）議員は建設費連動型の取得契約に伴う訴訟や債権回収への対応を求め、李氏は管理上の対応を検討していると述べた。
李氏はまた、より広い賃貸住宅、地下鉄駅に近い立地の拡大、賃貸住宅と分譲住宅で同等の仕上げ材や設計を約束した。こうした計画は、改善がすでに実現したものと見なすのではなく、既存物件への苦情とあわせて評価する必要がある。
李氏本人の不動産をめぐる質問も、住宅ローン論争に追い打ちをかけた。李氏は、ソウル市道谷洞のマンションを6月初旬に売却し、世宗市のマンションについては5月に売買契約を結んだと述べた。LHは、入居者の契約期間が満了していないため、世宗市の物件の所有権移転は10月末の見込みだと説明した。
李氏によると、世宗市のマンションは借り入れをせず約8億ウォンで購入し、14億ウォンを少し上回る価格で売却することで合意した。金美愛（キム・ミエ）議員は、融資上限が6億ウォンの場合、15億ウォンの住宅を買うには9億ウォンの現金が必要になる購入者の状況と対比した。
当面の節目は年末に集中する一方、李氏が新たな供給を世帯が実感し始める時期として挙げたのは2028年だ。
- 2026年10月末：世宗市のマンションの所有権移転が完了する見込み。
- 2026年11月と12月：LHの年間目標達成を後押しすると李氏が述べた着工の集中時期。
- 2026年末：行政上の届出と現場での実際の建設を区別し、年間着工実績を評価。
- 2027年以降：都市部での着工拡大を計画。
- 2028年：世帯が供給増を実感し始める時期として李氏が提示。
- 2030年：公営住宅目標と債務の大幅増加予測の目標年。
要点
- 李氏は住宅ローン規制の強化を政府の政策ではなく個人的見解だとし、LHの所管外で発言したことを謝罪した。
- 建設型公営住宅の報告上の着工実績は、10月2日時点で年間目標の25.7％だった。
- 李氏は11月と12月に大幅な進捗を見込むが、着工届の提出が現場作業に先行する可能性がある。
- 議員らは2030年の債務予測として372兆ウォンと373兆ウォンを挙げた。
- LHは追加の資金と人員を求める一方、組織再編、品質、産業開発費用をめぐる追及に直面している。
- 予測された価格下落の時期や規模は示されなかった。李氏は、世帯が供給増を実感する時期として2028年を挙げた。
