開発業者、予約販売前に屋上構造の完成が必要に
深圳市は2026年10月15日、住宅販売規則を導入した。新たに公告された開発用地に建設される住宅について、開発業者がマンションの予約販売を申請するには、建物の構造部分を完成させなければならない。市は基準を明確に定めており、予約販売の対象となる各建物の屋上構造部分について、コンクリートの打設を終えている必要がある。
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開発業者はまた、プロジェクトの所有者、設計者、施工業者、工事監理者が署名・押印した主要構造部分の品質検査記録を提出しなければならない。この要件は、国有地使用権の譲渡公告が2026年8月28日以降に公表された分譲住宅プロジェクトに適用される。
この措置により、開発業者が購入者から資金を集められる段階に達する前に、より多くの工事を進める必要が生じる。深圳市は完成住宅の販売も優先し、予約金を原則として購入価格の3％までに制限するとともに、プロジェクト資金を指定銀行の管理下に置く。
深圳市住宅・建設局、計画・自然資源局、国家金融監督管理総局深圳監管局が共同で実施意見を発表した。10月15日に施行された。
杭州も同日、独自の規則を発表し、実施計画を策定した主要都市は北京、上海、広州、深圳、武漢、天津、杭州の7都市となった。中国の一線都市4市すべてで、改革の詳細な実施体制が整った。
購入者にとって、実際の変化は明確だ。開発業者はマンションを予約販売する前に、建設をより先まで進めなければならない。一方、完成住宅の販売では、購入者が買う物件を確認できる機会が増える。開発業者にとっては、販売収入を得るまで、より長い期間にわたり建設に資金を投じ続ける必要がある。
購入者にとっての「棟上げ」とは
深圳市の屋上コンクリート要件により、「構造部分の棟上げ」という表現に測定可能な基準が設けられた。予約販売許可を申請する開発業者は、対象建物の主要構造躯体が屋上まで完成し、必要な品質検査書類も整っていることを示さなければならない。
この段階でも、住民が入居するまでにはさらなる工事が必要だ。内装、設備、エレベーター、共用施設、竣工手続きなどは、構造部分の完成後に進められる。したがって、予約販売で購入する人には引き続き入居までの待ち時間があるものの、販売開始時点で建設はより進んでいる。
完成住宅の販売は、さらに後の段階で行われる。深圳市では、完成住宅を販売する前に、その物件の初回不動産登記を済ませる必要がある。これは完成した不動産を公的な不動産登記簿に初めて記載する手続きだ。
新規の土地プロジェクトでは、完成住宅の販売が優先される。土地譲渡公告でその販売方式が明示的に求められている場合、開発業者はそれに従わなければならない。要件を満たすプロジェクトでは予約販売も選択肢として残るが、より高い建設進捗基準と財務管理が適用される。
どのプロジェクトに移行期間が設けられるのか
2026年8月28日が基準日となるが、各プロジェクトの扱いは土地や計画関連の書類によって異なる。深圳市は、一定の条件を満たす旧プロジェクトについて、すべてを一斉に変更するのではなく、従来の規則に基づいて進められるようにしている。
8月28日までに建設工事計画許可を取得していたプロジェクトは、従来の予約販売方針を継続できる。計画許可は承認済みの開発計画を定めるもので、建設工事を認める建設許可とは異なる。
土地を取得済みで、計画許可をまだ取得していない開発業者には、原則として新要件が適用される。ただし、条件を満たすプロジェクトは必要な届出を完了すれば、2027年末まで従来の条件で予約販売を継続できる。
深圳市は一部の旧再開発プロジェクトについて、別途検討する方針を示した。これには、旧市街、工場、村落の再開発に関する歴史的プロジェクトが含まれる。中国では、こうした地区を一般に「三旧」と総称する。
主な日程は次のとおり。
- 2026年8月28日：改革における新規・既存プロジェクトの基準日。
- 2026年9月18日：住宅・都市農村建設省が記者会見で、住宅市場が既存住宅を中心とする方向へ進んでいると説明。
- 2026年10月15日：深圳市の実施意見が施行され、杭州も規則を発表。
- 2027年12月31日：基準日時点で土地を取得済みだが計画許可を得ていない、深圳市の条件を満たすプロジェクトの移行期限。
- 2028年12月31日：杭州と武漢の条件を満たす歴史的プロジェクトに適用される、より長い移行期限。
3％の予約金制度の仕組み
深圳市では、完成住宅の販売を目指す開発業者は、建設許可の取得後、所定の手続きと引き渡しリスクの評価を経て予約金を受け取ることができる。予約金は原則として購入価格の合計の3％までに制限される。
予約金は、物件が完成住宅として販売可能になる前に、購入者が将来の購入を確約するためのものだ。新たな制度では、予約金を管理対象口座に入金し、プロジェクトの監督下にある資金管理システムにとどめなければならない。
開発業者が予定どおりに住宅を引き渡せない場合、購入者は予約金契約を解除できる。開発業者は予約金を返還し、契約に定められた責任を負わなければならない。引き渡し日と契約上の義務は、購入者と開発業者の合意において引き続き重要となる。
深圳市の上限は上海市の3％と同じだ。北京市は1％を上限とする一方、広州、武漢、天津、杭州は5％まで認めている。これらの数値は予約金に関するもので、住宅ローンの頭金とは異なる。
中国指数研究院深圳支院の上級アナリスト、孫紅梅氏は、深圳市の方針は開発業者の販売計画と購入者の資金保護のバランスを取るものだと述べた。同市の予約金上限は、北京市の厳しい制限と広州市のより高い上限の中間に位置する。
1行の銀行がプロジェクト資金を管理
深圳市は主幹銀行制度を導入する。プロジェクト資金を統一口座の仕組みに集約し、監督下の支払い手続きを通じて管理する。住宅開発に関連する資金を、当該開発に充てることが狙いだ。
区の住宅当局が行政上の監督を行い、市住宅積立金管理センターが専用の管理口座を通じて実務面の監督を担う。中国の住宅積立金制度は通常、雇用に基づく住宅貯蓄と関連融資を管理する。この仕組みでは、同センターが特定の資金監督の役割も担う。
より広範な改革では、住宅ローンの融資実行を建設完了記録の届出と連動させる。中国指数研究院の企業調査部門責任者、劉水氏は、この要件、予約販売基準の引き上げ、完成住宅販売の優先を、7都市に共通する要素として挙げた。
開発業者にとって、資金を利用できる時期だけでなく、販売の時期も変わる。予約販売の適格性を得るには建設をより進める必要があり、プロジェクトの収入は監督下に置かれ、住宅ローン資金もより後の段階で入る。その結果、建設資金と開発業者自身の資本が、建設工程のより多くを支えなければならない。
土地代の分割払いを認める一方、厳格な条件も
深圳市は新たに譲渡された住宅用地について、開発業者による分割払いを認める。30日以内に50％を支払い、残額は原則として1年以内に納めなければならない。特別なプロジェクトでは、最長2年まで延長できる。
初回の土地登記と最初の予約販売許可の発行には、全額支払いが条件となる。開発業者は土地取得の初期費用を分散できるが、販売の節目に達する前に土地代を完済しなければならない。
杭州は30日以内に少なくとも50％を支払い、残額を無利子で2年以内に納めることを認めている。北京も残額を最長2年にわたり支払うことができる。深圳、上海、広州、武漢、天津では原則1年以内の支払いとし、承認を得ればさらに1年延長できる。
孫氏は、深圳市の分割払い制度は初期の資金負担を軽減する一方、全額支払いと予約販売資格を結び付けているため、北京より制約が厳しい枠組みだと述べた。開発業者は土地代、建設費、販売開始の見込み時期を一体的に計画する必要がある。
開発業者が販売開始を急いだ理由
深圳市の開発業者は、改革の基準日前後に予約販売許可の取得を加速させた。深圳不動産情報プラットフォームによると、8月28日から10月10日までに許可を取得した住宅開発は27件で、7月1日から8月27日までの7件と比べて増加した。
後の期間の方が短かったにもかかわらず、件数はほぼ4倍の27件に達し、前の期間は7件だった。市が移行に向けて詳細な規則を整えるなか、開発業者はより多くのプロジェクトを予約販売段階に進めた。
市場は、比較的少ない新築住宅在庫を抱えてこの変化を迎えた。サヴィルズの華南地域マネジングディレクター、呉睿氏によると、深圳市の新築住宅在庫は2026年6月末時点で2万2,000戸強で、在庫消化期間は13.1カ月だった。
在庫消化期間は、計算に用いた販売ペースで現在の在庫を売り切るのにかかる期間を推計したものだ。呉氏は、完成住宅販売のもとで供給の増加が緩やかになれば、需給バランスが整い、短期的な価格安定を支える可能性があると述べた。
深圳中原の研究センターは、2026年1～9月の新築住宅販売に占める完成住宅の割合を41％と算出した。2024年のほぼ2倍にあたる。同センターは、この割合が今後1～2年で半分を超える可能性があると予測した。50％超となれば、報告された41％から9ポイント以上の上昇となる。
杭州の事例が示す、同じ改革の異なる運用
杭州と深圳は改革の基本方針を共有する一方、完成住宅の販売に必要な手順は異なる。深圳では初回の不動産登記を求める。杭州では、建設完了が記録され、付帯施設が基準を満たした後に、完成住宅の販売届出を認めている。
杭州では、土地公告で完成住宅の販売が特に義務付けられていない限り、開発業者は予約販売か完成住宅販売かを選べる。同市では条件を満たす歴史的プロジェクトについて、武漢と同様に2028年末までの長い移行期間を認めている。
フル内装住宅については、杭州は未完成の建物部分と内装部分について、別々に完了届出を行うことを認めている。これにより、通常は一括して扱われる二つの完了手続きを分けられる。
改革の評価で言及されている不動産調査アナリストの厳躍進氏は、この制度により関連する手続きと資金回収の期間が6カ月超短縮される可能性があると推計した。この推計は対象プロジェクトの処理に関するもので、効果は段階的な手続きの運用に左右される。
武漢は別の形で柔軟性を持たせている。条件を満たす銀行保証を利用し、引き渡しを守るために必要な最低70％を維持したうえで、管理対象資金の最大30％を代替できる。銀行保証とは、開発業者が対象の義務を果たせない場合に銀行が支払いを約束するものだ。これにより、財務上の裏付けを保ちながら、一部の現金を解放できる。
長い資金回収期間に対応できるのはどの開発業者か
劉水氏は、完成住宅販売により、従来の予約販売に比べて開発業者のプロジェクト資金回収までの期間が1～2年ほど延びる可能性があると推計する。建設費を資本や借入金で支える期間が長くなる。
中国指数研究院の企業調査部門責任者である劉氏は、改革について次のように述べた。
8月28日に発表された分譲住宅販売制度改革の政策は、中国の分譲住宅販売制度を体系的に再編し、予約販売収入に依存して急速な資金回転を追求してきた従来の開発モデルを段階的に変えていく
国信証券のアナリスト、任和氏は、完成住宅販売によって開発業者の内部収益率が低下する可能性があると述べた。内部収益率は、投資利益の額と、その利益を得るまでの速さの双方を考慮する指標だ。そのため開発業者は、土地に支払う価格を決める際、より高いプロジェクト利益率を求める可能性がある。
開源証券のアナリスト、戚東氏は、開発業者は住宅価格と販売ペースをこれまで以上に先まで見通す必要があると述べた。中国国際金融（CICC）のアナリスト、袁文博氏は、財務基盤が強く、主要都市で有利な立場にある企業が競争優位を得る可能性があると指摘した。
広東省住宅政策研究センターの首席研究員、李宇嘉氏は、深圳市は移行を比較的うまく進められる立場にあるとみている。年間の新築住宅販売が約3万戸に上ること、中古住宅取引の割合が高いこと、開発パイプラインにあるプロジェクトが比較的少ないこと、予約販売への監督がすでに厳しいことを理由に挙げた。
呉睿氏は、時間の経過とともに個々の開発案件の品質がより重要になると予想する。立地が優れ、仕様の魅力的な住宅は引き続き購入者を集める可能性がある一方、競争力の弱いプロジェクトは完成後も売れ残る恐れがある。その場合、開発業者は建設費に加えて、買い手を待つための費用も負担することになる。
要点
- 深圳市の規則は2026年10月15日に施行され、改革の対象は主要7都市に広がった。
- 新規の対象プロジェクトでは、予約販売許可の申請前に屋上構造のコンクリート工事を終え、構造品質の記録を提出する必要がある。
- 完成住宅の予約金は原則として購入価格の3％までで、管理対象口座に入金しなければならない。
- 深圳市の条件を満たす旧プロジェクトは、2027年末まで従来の予約販売条件を利用できる。
- 開発業者は土地代を分割払いできるが、最初の予約販売許可を得る前に全額を支払う必要がある。
- 深圳市では8月28日から10月10日までに27件の住宅開発が予約販売許可を取得し、その前の期間の7件を上回った。
- 2026年最初の9カ月における深圳市の新築住宅販売のうち、完成住宅は41％を占めた。
