販売は減少、手の届く住宅もほとんどない
ハノイのマンション市場は2026年第3四半期に急速に減速した。一方、20億～40億ドンの予算を持つ購入希望者は、条件に合う住宅の深刻な不足に直面した。サヴィルズ・ベトナムが10月15日に発表した市場動向報告によると、マンション販売は前年同期比48％減、新規供給は51％減となった。
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市場の減速によって、開発業者が販売する物件と、世帯が購入できる物件とのミスマッチが浮き彫りになった。ハノイ市人民評議会の都市問題委員会によると、2026年上半期の新規商業マンション供給の78％を高価格帯が占めた。開発業者が直接販売する物件のうち、1平方メートル当たり2,500万ドン未満のマンションは市場からほぼ姿を消した。
販売減少を受けて一部では価格が下がり、現金を持つ購入者の交渉力も強まっている。住宅ローンを頼りにする家族にとっては事情が異なる。年12～15％の変動金利では、値引きされたマンションでさえ資金調達が難しくなる可能性がある。
サヴィルズは第4四半期に、11の新規プロジェクトから約7,000戸が発売されると予想している。こうした物件が一般の購入希望者の直面する不足を和らげるかどうかは、発売件数だけでなく、価格や広さ、融資条件に左右される。
手頃な価格帯が縮小した経緯
サヴィルズによると、比較的手頃なグレードCのマンション供給は、2022年以降、年平均27％減少している。この価格帯が今後の供給に占める割合はわずか12％になる見通しだ。最新の分析では、20億～40億ドンの住宅はほぼ入手できないとされている。
この変化は今年の減速より前から始まっていた。サヴィルズのデータでは、2024年最初の9カ月に20億～40億ドンのマンションが販売全体に占めた割合は29％で、20億ドン未満はわずか1％だった。40億ドン以上のマンションは70％を占め、2020年の2％から大きく上昇した。
2026年上半期までに、人民評議会の委員会は、新たに発売された不動産の約70％、取引の73％をマンションが占めたと指摘した。新規商業マンション供給では、1平方メートル当たり5,000万～8,000万ドンの物件と、8,000万ドンを超える物件が大半を占めた。
そのため、マンションはハノイで最も活発な不動産カテゴリーであり続けても、貯蓄に限りがある世帯には選択肢がほとんどない。マンション市場の取引が増えても、そうした世帯が購入できる価格の住宅が増えるとは限らない。
40億ドンの予算で買える広さ
アビソン・ヤングによると、第3四半期に開発業者が販売したハノイのマンション価格は、平均で1平方メートル当たり約1億800万ドン（4,180米ドル）だった。この価格では、40億ドンで購入できるのは約37平方メートルで、諸費用は含まない。20億ドンなら約18.5平方メートルとなる。
近隣の開発物件を含むCBREのより広範な市場分析では、付加価値税、維持管理費、値引きを除く平均売り出し価格は1平方メートル当たり8,600万ドンと、より低い水準だった。それでも、例として60平方メートルのマンションを購入すると51億6,000万ドンかかる。ハノイ中心部のプロジェクトの平均価格は1平方メートル当たり1億200万ドンで、同じ広さなら61億2,000万ドンとなる。
中古マンションでは価格帯が異なる。完成から5～10年が経過し、所有権証明書が発行済みの物件は、1平方メートル当たり約5,100万～6,500万ドンで購入できた。仮に60平方メートルなら30億6,000万～39億ドンとなり、新規供給でますます見つかりにくくなっている予算内に入る物件もある。
こうした試算は、購入者が新規発売物件以外にも目を向けている理由を示している。また、広告に表示される1平方メートル当たりの価格だけでなく、マンションの広さも重要であることが分かる。
各社の販売指標が示す広範な減速
サヴィルズによると、マンション販売は前四半期比で26％減少し、前年同期比では48％減となった。ナイト・フランクは販売戸数を2,960戸とし、前四半期比40％減、前年同期比52％減と報告した。CBREは3,900戸超を集計し、前四半期比33％減、前年同期比66％減だった。
各社の調査対象とする市場範囲は異なる。CBREの調査には、ハノイの行政境界外にあるフンイエン省バンザンの大規模開発も含まれる。同社のデータでは、四半期の新規供給の半分超が同地域から供給されており、比較において地理的範囲が重要な要素となっている。
アビソン・ヤングが算出した販売吸収率は約31％で、前年の70～80％から低下した。販売吸収率とは、一定期間に販売に出されたマンションのうち、購入者が見つかった割合を指す。簡単に言えば、販売可能なマンション100戸のうち約31戸が売れた計算で、前年の70～80戸を下回った。
ナイト・フランクによると、新規供給と既存在庫の販売吸収率は38％で、2024年以降で最低となった。いずれの指標も、住宅の販売に時間がかかるようになり、購入者が選別を強めている市場の状況を示している。
価格は異なる方向に動く
サヴィルズによると、開発業者の売り出し価格を指す新築物件の平均価格は、3四半期連続で下落した。CBREは調査対象のより広い市場で前四半期比9％、前年同期比6％の下落を記録した。一方、ハノイ中心部の価格は前四半期比6％、前年同期比3％下がった。
アビソン・ヤングは前四半期比1.5～2.3％の上昇を記録したが、上昇ペースは2025年末以降に比べ鈍化した。ナイト・フランクの平均価格は1平方メートル当たり4,349米ドル（約1億1,400万ドン）で、前四半期比0.15％下がったものの、前年同期を25％上回った。
立地や、各社のデータに含まれるマンションの構成が、価格差の一因となっている。アビソン・ヤングによると、新築高価格帯マンションの価格は東部・西部の郊外エリアで1平方メートル当たり3,300～4,500米ドルだったのに対し、都市中心部とタイ湖西側エリアでは5,500～9,800米ドルだった。
サヴィルズ・ベトナムの調査・コンサルティング部門副ディレクター、カオ・ティ・タイン・フオン氏は、手頃な価格の住宅が不足する一方、新規供給が高価格帯に集中していることが、新築価格の高さにつながっていると説明した。新規商業マンションの78％が高価格帯または高級物件だったという人民評議会委員会の調査結果は、この説明を裏付けている。
住宅ローン負担が購入をためらわせる
年12～15％の変動型住宅ローン金利は、多額の借り入れが必要な世帯にとって大きな障害となっている。変動金利は、合意した期間中に固定される金利とは異なり、返済期間中に変わる可能性がある。
一例として、20億ドンをこの金利で借り、残高が変わらないと仮定すると、1年間の利息は2億4,000万～3億ドンになる。これは元金の返済前でも、利息だけで月2,000万～2,500万ドンに相当する。実際の返済額は、融資契約や残高が減る速さによって異なる。
開発業者は融資支援策で対応している。CBREによると、引き渡し後の期間も含めて最長5年間、金利を固定する業者もある。ほかに、支払い期間の延長や、購入者が元金の返済を始めるまでの猶予期間を延ばすといった優遇策もある。
レタイン建設貿易有限責任会社のレ・フー・ギア社長は、資金調達コストと約15％の銀行金利が住宅価格を押し上げる主な要因だと指摘した。開発業者も利息を負担するうえ、承認や建設に時間がかかれば、住宅が市場に出るまでに資金調達費や管理費などが積み上がる。
不動産プラットフォームのバットドンサン・ドットコム・ブイエヌが仲介業者530人を対象に実施した調査では、63％が顧客は引き続き市場を見極め、選択肢を検討していると回答した。また、48％は取引量が前四半期から半分超減ったと報告した。
中古住宅では現金購入者が有利に
返済負担を抱える所有者は、価格交渉に応じる姿勢を強めている。アビソン・ヤングは、元金返済の猶予期間が終了した一部の売主との交渉で、8～12％の値下げを記録した。より広範な調査では、一部の中古マンションで交渉による値下げ幅が5～12％だった。
CBREによると、中古物件の平均売り出し価格は1平方メートル当たり約6,000万ドンで、前四半期比5％、前年同期比8％下落した。サヴィルズの調査対象では、前四半期比で下落したものの、前年同期を上回る価格が続いた。同社によると、開発業者の販売価格と中古価格の差は、グレードAマンションで28％、グレードBで17％だった。
バットドンサン・ドットコム・ブイエヌの推計では、四半期のマンション取引の54％を中古物件が占めた。この分野の需要のうち、居住目的は83％、投資目的は17％だった。同社の中古物件売り出し価格指数は年初から9月までに15％下がった一方、開発業者が販売するマンションは9％の下落だった。
購買行動を追跡する不動産サービス会社アビソン・ヤングは、価格上昇を背景に急いで購入する動きからの変化を次のように指摘した。
「住宅購入者は価格上昇を追いかける衝動を意識的に手放し、慎重に計算し、実質的な価値を探すようになった」とアビソン・ヤングは述べた。
CBREベトナムの住宅サービス部門ディレクター、ボー・フイン・トゥアン・キエット氏は、開発業者は広告価格を広く引き下げるよりも、優遇策に大きく依存するとの見方を示した。早期支払いによる8～15％の割引を予想し、優遇策を合わせれば実際の取引価格は当初の販売価格を7～12％下回る可能性があると述べた。こうした割引を最も活用できるのは、迅速に支払える購入者だ。
新規供給は郊外へ広がる
アビソン・ヤングによると、第3四半期の新規マンション供給は3,200戸を超え、販売中の新築在庫は合計で約1万1,500戸となった。新規供給の80％超が高価格帯と高級物件で、主に東部と西部に集中した。
CBREは、より広い市場範囲で約6,200戸の発売を集計した。前四半期比28％減、前年同期比40％減だった。発売物件の半数超はバンザンからで、最初の9カ月の合計の約40％を同地域が占めた。
この9カ月間にCBREが集計した発売戸数は約2万2,820戸で、2025年比8％増、2024年比20％増だった。したがって、四半期の減少は供給が増加していた期間を経た後に起きた。販売が弱まるなか、一部の開発業者は発売を延期した。
サヴィルズの分類では、第3四半期のマンション販売の73％をグレードBが占めた。同社の分類は、他社が新規供給の大半を高価格帯と位置づける際に使う価格区分とは異なる。各社の指標に共通しているのは、最も低価格の物件が限られているという根本的な問題だ。
インフラで開発は進むが販売は低迷
サヴィルズの分析によると、ハノイのヴィラとタウンハウスの供給は前年から5％増えた。各プロジェクトは、メトロ5号線、ホアラック・ハイテクパーク、計画中のビンファスト・チョン・ドン・スタジアム周辺への近さを打ち出していた。
購入者は都市計画の方向性や借入コストに慎重な姿勢を崩していない。サヴィルズは、新築価格の高さとヴィラ・タウンハウスの中古価格の前年からの上昇を記録した。CBREの調査対象では、販売戸数は500戸をわずかに超える程度で、新規供給の約30％に相当した。中古の平均売り出し価格は土地1平方メートル当たり1億8,300万ドンで、前四半期比6％、前年同期比4％下落した。
人民評議会の委員会は、不動産価値が地域経済の活動や実際のインフラ整備の進捗をますます反映するようになっていると指摘した。また、投資手続きの長期化、用地買収の難航、土地評価の問題、関係機関間の連携不足も確認した。
こうした遅れは引き渡し時期だけでなく、住宅コストにも影響する。承認を待つ間にプロジェクトの資金調達費や管理費が膨らみ、より安価な住宅を市場に供給しにくくなる。
社会住宅計画は供給実現が課題
人民評議会の委員会によると、ハノイは社会住宅と軍関係者向け住宅のプロジェクト158件を承認しており、マンションは約13万9,000戸に上る。2026年7月末時点の数字と比べると、プロジェクトは11件、戸数は約7,000戸増えた。
委員会によると、同年中に約3万戸を供給する社会住宅プロジェクト33件で着工し、着工目標を上回った。しかし、10月13日の全国住宅政策会合で建設省は、ハノイを社会住宅の目標達成が難しいとみられる6地域の一つに挙げた。これらの数字が示すのは供給の異なる段階だ。承認や着工の後に、住宅が完成し、入居可能となる。
ファム・ザー・トゥック常任副首相は同会合で、停滞するプロジェクトを解決し、人々が購入できる価格の住宅を増やすよう求めた。グエン・バン・シン建設副大臣は、全国で約5,012件の不動産プロジェクトが依然として障害に直面している一方、報告を行った27地域の在庫は、物件と土地を合わせて約5万1,950件に上ると述べた。
人民評議会の委員会は、早すぎる資金調達、顧客資金の不適切な使用、抵当権が設定されたプロジェクト、引き渡しや所有権証明書の発行の遅れに関するリスクも指摘した。また、相場より著しく低い価格で申告された取引を見つけるため、公証、税務、土地の記録をより緊密に共有するよう提案した。そうした申告は税収を減らし、価格データをゆがめる。
購入者の今後
サヴィルズ・ハノイの調査・コンサルティング部門シニアディレクター、ドー・ティ・トゥ・ハン氏は、手頃な価格をめぐる問題があるものの、都市化、所得上昇、インフラ整備の進展に支えられ、実需は引き続き底堅いと述べた。今後の供給の節目は、2026年第4四半期から今世紀末まで続く。
- 2026年第4四半期：サヴィルズは11の新規プロジェクトから約7,000戸が発売されると予想。
- 2027年末まで：ナイト・フランクは約3万5,000戸の追加供給を予測し、その3分の1超が西部に集中する見通し。
- 2027年：ハノイは社会住宅プロジェクト27件で2万8,696戸を供給する計画。
- 2028～2030年：市の社会住宅計画には101件のプロジェクトが含まれ、マンションは約8万6,216戸となる見込み。
第4四半期に発売が見込まれる物件の価格内訳は明らかになっていない。20億～40億ドンの予算を持つ世帯にとって、当面の購入機会は選別された中古マンションや価格交渉が可能な物件に限られる可能性が高い。一方、社会住宅を購入できるかは、資格要件とプロジェクトの実現状況に左右される。
CBREハノイのシニアディレクター、グエン・ホアイ・アン氏は、市場は約2年間の継続的な成長を経て、再均衡に向かっていると述べた。購入者にとっては、物件を比較し、交渉する時間が増えるという実務的な変化がある。開発業者や当局にとっての課題は、次の供給の波が現在、価格の高さから購入できない世帯に届くかどうかだ。
要点
- サヴィルズによると、2026年第3四半期のハノイのマンション販売は前年同期比48％減、新規供給は51％減となった。
- 20億～40億ドンの住宅は新規供給で極めて少なくなっている。
- 人民評議会の委員会によると、2026年上半期の新規商業マンション供給の78％を高価格帯・高級物件が占めた。
- 年12～15％の変動型住宅ローン金利が、借り入れを必要とする購入者の制約となっている。
- 一部の既存住宅の所有者は交渉に応じて8～12％値下げし、現金を持つ購入者に有利な状況となった。
- 第4四半期には約7,000戸のマンション発売が見込まれ、その後も社会住宅の供給計画が進む。
