年末の着工増でも供給不足は解消せず
韓国政府は、2026年にソウル首都圏で21万8,000～23万5,000戸の住宅着工を見込んでいる。予測通りに着工が増えても、年間目標を3万3,000～5万戸下回る。10月第2週までの着工は約9万9,000戸で、政府目標の26万8,000戸の約37%にとどまった。
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国土交通部と国務調整室は10月16日、ソウルの政府ソウル庁舎で初の定例住宅供給説明会を開き、これらの数字を公表した。首都圏はソウルと周辺の京畿道、仁川市からなり、政府は住宅不足や住宅価格・家賃の上昇圧力への対応を進めている。
予測を達成するには、年末までのおよそ2カ月半で、さらに11万9,000～13万6,000戸の着工が必要となる。つまり、10月の集計対象期間全体よりも多くの住宅を、残りの期間に着工しなければならない。
世帯向けには、募集と入居に関する別の計画もある。政府は12月末までに公的住宅1万5,000戸以上の入居者・購入者募集を行う計画で、2026年第4四半期から2027年末までに、公的支援を受ける住宅約10万戸への入居を進める。
転居を計画する世帯にとって、日程は3段階に分かれる。着工、募集開始、そして入居だ。それぞれの段階で、建設される住宅の戸数から実際に入居できる時期まで、異なる実務上の疑問に答えることになる。
過去の実績と予測を比較
着工見込みの21万8,000～23万5,000戸は、2026年の目標の約81～88%に相当する。上限の23万5,000戸に達しても、政府はなお3万3,000戸の目標未達となる。下限の21万8,000戸の場合、不足は5万戸に達する。
ソウル首都圏の着工戸数は2025年に16万7,000戸、2023年に12万7,000戸だった。これらと比べると、新たな予測は昨年比で約31～41%、2023年比で約72～85%の増加となる。政府は大幅な回復を見込む一方、目標未達も予測している。
この予測が実現すれば、年間着工戸数は2021年の26万6,000戸以来の高水準となる。それでも、今年の予測上限は当時の水準を3万1,000戸下回る。
より長期の計画では、2026～2030年に首都圏で150万戸超の着工を目指す。均等に進めるには、年間30万戸超の着工が必要だ。初年度が21万8,000～23万5,000戸にとどまれば、残る4年間で126万5,000～128万2,000戸超の着工が必要となり、年平均ではおよそ31万6,000～32万1,000戸を上回る水準が求められる。
どの種類の住宅が最も速く進んでいるか
年間目標に対する進捗が最も遅いのは、民間の再開発・再建築事業だ。既存の地域にある住宅を建て替えたり、再整備したりする事業で、説明会によると着工は約1万7,000戸。目標の7万2,000戸に対する達成率は23.6%だった。
公的住宅は目標6万2,000戸に対して着工が1万6,200戸で、達成率は約26.1%。公的機関による購入を前提に新築する住宅は、目標4万2,000戸に対して約1万3,000戸、達成率は31%だった。この方式では、公的機関が開発事業者から住宅を買い取り、賃貸住宅として活用する。
公有地の民間住宅、住宅組合の事業、都市開発事業などを含むその他の住宅は、目標8万6,000戸に対して約4万7,000戸が着工し、達成率は54.7%だった。公的支援付き民間賃貸住宅は目標に最も近く、目標6,000戸に対して5,600戸、達成率は93.3%だった。
規模の小さい民間賃貸住宅はほぼ予定通りに進んでいる一方、規模の大きい公的住宅や再開発事業には未着手の住宅が相当数残っている。残りの着工戸数の多くは、これらの事業の進捗に左右される。
すでに着工している地域
公的住宅の着工戸数には、ソウル周辺に計画されたニュータウン群である第3期新都市の約7,300戸が含まれる。高陽市倉陵地区と仁川市桂陽地区がそれぞれ約2,300戸、河南市校山地区と南楊州市旺淑2地区がそれぞれ約1,100戸だった。事業別の数字は概数。
公有地の事業は、公的住宅の着工1万6,200戸のうち約1万4,200戸を占めた。残る約2,000戸は既成市街地での事業で、老朽化した公的庁舎の再開発と住宅整備を組み合わせる計画などが含まれる。
民間再開発の着工には、中渓本洞の約3,100戸、黒石第11地区の1,500戸、新林第2地区の1,400戸が含まれる。ソウルのこれらの事業では建設計画の一部がすでに進んでいる一方、ほかの事業は認可、資金調達、開発計画の変更に左右されている。
国土交通部の住宅供給促進本部長、鄭宇鎮氏は、ソウルで年内に3万1,000戸の再開発目標達成を目指していると述べた。また、京畿道と仁川市の事業は、ソウルの事業より採算性が低いと説明した。予想される住宅販売収入で建設費などの事業費を賄えるかどうかに影響するという。
年末の数カ月が重要な理由
政府は、年内に予定される主な着工として、公的住宅約4万5,000戸、新築の購入用住宅2万8,000戸、民間の再開発・再建築事業2万8,000戸を挙げた。この3種類を合わせると約10万1,000戸となる。
公的事業には、日程上の特有の問題がある。韓国土地住宅公社（LH）は住宅を建設する前に土地を整備する必要がある。国土交通部の担当者は、整備済み用地の供給が限られているため、着工が年後半に集中しやすいと説明した。
民間再開発では、手続きの順序が異なる。事業施行計画の変更と、土地・建物の割り当てや精算を定める計画の変更には、それぞれ数カ月かかることがある。鄭氏は、こうした手続きによって予定していた着工が12月以降にずれ込む可能性があると述べた。国土交通部は、2つの計画を同時に変更できるよう手続きの見直しを進めている。
国土交通部の金二宅第1次官は、予定された着工が年末に集中していることを認め、より均等に分散できるよう取り組むと述べた。当面の課題は、認可や資金調達の遅れを解消しながら、予定中の事業を実際の着工につなげることだ。
購入・入居を申し込める住宅
政府は2026年末までに、公的分譲住宅約1万戸の募集を発表する計画で、そのうち約2,000戸は第3期新都市にある。公的分譲住宅は購入用として販売される一方、公的賃貸住宅は賃貸契約に基づき、要件を満たす入居者に提供される。
分譲の募集予定には、高陽市倉陵地区の約1,100戸、富川市大壮地区の500戸、南楊州市旺淑地区の400戸が含まれる。このほか、ソウル市高徳・江一地区に約1,300戸、広橋に600戸が予定されている。これらの事業は、全体で1万戸とする計画の一部だ。
公的賃貸住宅では少なくとも5,000戸の募集を予定し、果川知識情報タウンの約1,400戸が含まれる。公的住宅の分譲は、第3四半期までにすでに約1万4,800戸が提供されている。
金二宅国土交通部第1次官は、新たな情報公開制度について、世帯にとって必要な情報を次のように説明した。
国民にとって最も大切なのは、『自分の住宅がどこで、いつ入居可能になるのか』を具体的に知ることです
個別事業の告知では、応募資格や申し込み日程など、応募者が次に取るべき具体的な手順が示される。今回の説明会では全体の供給計画が示されたが、すべての開発事業について詳細な日程が明らかになったわけではない。
賃貸住宅で入居を早める計画
国土交通部は、2026年第4四半期から2027年12月までに、首都圏で公的支援付き住宅約10万戸への入居を進める方針だ。内訳として示されたのは賃貸住宅8万7,000戸と公的分譲住宅9,000戸で、合計9万6,000戸となる。見出しで示された約10万戸の概数に含まれる。
賃貸住宅計画の内訳は、チョンセ賃貸住宅約4万5,000戸、買い取り賃貸住宅2万9,000戸、専用設計の賃貸住宅8,000戸、公的支援付き民間賃貸住宅5,000戸。チョンセは、高額の返還可能な保証金を預け、通常は月額家賃がほとんどないか、まったくない韓国の賃貸方式だ。公的チョンセ賃貸制度では、要件を満たす世帯が支援付きの賃貸契約を通じて住宅を借りられる。
買い取り住宅や賃借住宅を活用すれば、公的機関は新築住宅だけでなく既存の物件も住居の提供に利用できる。政府は2027年まで、首都圏の指定規制地域で、賃貸利用を目的とする公的住宅の買い取りを実質的に制限なく進める計画だ。
第3期新都市では、仁川市桂陽地区で2026年12月に最初の入居が予定されている。富川市大壮地区は2027年11月、高陽市倉陵地区は同年12月に続く見通しだ。これらの入居予定日は、着工したばかりの事業よりも開発が進んでいる住宅が対象となる。
ソウルの回復を示す数字
ソウルでは2026年1～8月に約4万戸の住宅建設が認可され、前年同期比で40%増加した。着工は約2万1,000戸で、41%増だった。国土交通部は、認可戸数は過去5年間で同期間の最高、着工戸数は過去4年間で最高と説明した。
それでも2万1,000戸の着工は、過去10年間の同期間の平均とされる3万9,000戸を約46%下回る。ソウルは低い水準から回復しているものの、長期的な過去の基準と比べると、建設計画はなお小規模にとどまっている。
小規模な住宅開発にも増加が見られた。3～8月に、大規模マンション開発以外の都市型住宅を含む一般住宅の認可は約5,000戸で、84%増加した。着工は4,200戸で、87%増だった。
LHが8月に受け付けた首都圏の買い取り賃貸住宅の契約は約1万8,000戸で、4～7月の月平均1万1,000戸と比べて約63%増加した。これらの契約は今後の賃貸住宅供給につながり、建設や引き渡しは物件ごとの日程に沿って進められる。
国土交通部は、韓国住宅都市保証公社の保証拡充や、建築・駐車場の要件緩和を通じて、この分野を支援している。また、一定の小規模住宅について、建築面積の上限を660平方メートルから1,000平方メートル未満に拡大できるよう、規則の整備を完了する計画だ。
資金調達、入居者保護と今後の期限
金融委員会と金融監督院は、約300カ所の住宅プロジェクト融資現場に専任職員を配置した。プロジェクト融資とは、開発事業とその見込み収入を前提に組まれる借り入れを指す。融資の確保や更新に支障が出れば、建設が遅れる可能性がある。
認可、規制、資金調達に関する支援を一元化する住宅供給総合支援センターが、2026年末までに開設される予定だ。政府によると、8月13日の住宅供給迅速化策に盛り込まれた145項目のうち、48項目が完了し、97項目が進行中だ。完了した項目には行政措置や法令の制定が含まれる。
住宅支援は建設にとどまらない。政府は2027年から、月20万ウォンを支給する若年層向け家賃支援制度の所得要件と年齢対象を拡大する計画だ。また、新たな若年層向けチョンセ賃貸制度で、より手厚い支援上限と所得要件の下、年間5,000戸を提供する計画もある。
新婚世帯には公的賃貸住宅の所得要件を緩和する予定で、高齢者向け福祉サービスと連携した住宅は年間3,500戸を計画している。新たな一般公的賃貸住宅は2030年までに19万戸を目標とし、民間の20年賃貸住宅を拡大する計画もある。
国土交通部はさらに、賃貸保証金信託制度と、同部の「安心チョンセ」アプリを通じたチョンセ詐欺リスク診断サービスを2026年末までに導入する計画だ。これらの対策は、建設計画がその後の住宅供給を目指して進む間、保証金の保護や住宅費の負担に対応するものだ。
世帯や開発事業者に関わる主な日程は次の通り。
- 2026年10月下旬：住宅供給に関する第2回説明会で、個別事業の状況を公表する見通し。
- 2026年第4四半期：国土交通部のウェブサイトで、地図上に事業情報を表示するデジタル供給ダッシュボードの試験運用を開始する予定。
- 2026年12月まで：公的分譲・賃貸住宅1万5,000戸以上の入居者・購入者募集と、総合支援センターの開設を予定。
- 2026年12月：仁川市桂陽地区で最初の入居を予定。
- 2027年11月、12月：それぞれ富川市大壮地区、高陽市倉陵地区で最初の入居を予定。
- 2027年末まで：公的支援付きの首都圏住宅約10万戸への入居を支援する現行計画の完了を目指す。
国務調整室と国土交通部は、月2回の説明会を交互に開催する。計画中のダッシュボードでは、認可、着工、分譲募集、賃貸日程、入居に関する情報をまとめ、住宅の供給時期を左右する各段階を世帯が追えるようにする。
要点
- ソウル首都圏では2026年に21万8,000～23万5,000戸の住宅着工が見込まれるが、目標は26万8,000戸。
- 10月第2週までに着工した住宅は約9万9,000戸で、予測達成にはさらに11万9,000～13万6,000戸の着工が必要。
- 民間再開発の年間目標に対する達成率は23.6%で、公的住宅は26.1%だった。
- 2026年末までに、公的分譲・賃貸住宅1万5,000戸以上の募集を予定。
- 購入や賃借を通じた住宅を含め、公的支援付き住宅約10万戸への入居を2027年末までに目指す。
- ソウルの認可・着工戸数は前年から増加した一方、着工は過去10年間の同期間の平均を下回った。
- 個別事業の情報公開、デジタルダッシュボード、総合支援センターを通じて、日程の透明性を高め、供給の遅れを解消する方針。
