ノバランド、債券返済に約8兆ドン調達へ　NVL株の売買急増、住宅販売は減速

資金調達計画と拡大する資金繰り問題

ベトナムの不動産開発会社ノバランドは、新株約8億70万株を発行して約8兆70億ドンを調達する計画だ。調達資金は同社と子会社2社の債券返済に充てる。資金調達の背景には、2026年6月30日時点で72兆9000億ドンに上る借入金があり、そのうち元本の延滞額は16兆7000億ドンを超えている。

同社は、株主が新株予約権を譲渡できる期限を2026年11月23日に、新株の申し込みと払込期限を11月26日にそれぞれ延長した。債券保有者への支払いは2026年第4四半期から2027年第1四半期にかけて行う計画だ。

約1カ月間にNVL株約5億7000万株が売買され、ホーチミン証券取引所に上場する24億株超の約24％に相当した。活発な売買の間には、株価の急落や一時的な反発があり、創業家とつながりのある株主が相反する取引計画を示した。

ノバランドの業績を見ると、資金調達が重要な理由が分かる。同社は2026年1～9月期の税引後利益が2兆8000億ドンを上回ると予想し、前年同期の赤字から黒字に転じた。一方、同期間の新規住宅販売は218戸にとどまり、第3四半期は19戸だった。上半期の営業キャッシュフローも約3兆6000億ドンのマイナスとなった。

業績回復には、プロジェクトからの資金回収、住宅の完成、債務返済期限の延長交渉、株主からの新たな資本調達など、複数の取り組みが必要だ。計画中の新株発行で調達する金額は、6月時点の借入金の約11％に相当する。会社の財務では、プロジェクト収入やその他の再編策も引き続き重要となる。

調達資金約8兆70億ドンの使途

ノバランドの詳細な資金配分計画では、親会社が発行した13銘柄の債券について、元本の一部または全額の返済に5兆9533億ドンを充てる。元本とは借入当初の金額で、利息とは別だ。この返済額は調達予定額の約74％を占める。

さらに9163億ドンをNova Saigon Royalに出資し、債券NSRCH2223001の元本返済に充てる。ノバランドはNo Va Thao Dienに1兆1373億ドンを出資し、債券NTDCH2227001の元本返済に充てる計画だ。子会社2社への配分額は合計2兆536億ドンとなる。

3つの配分額は合計8兆69億ドンで、調達予定総額とほぼ一致する。今回の新株発行は、広範な建設投資計画ではなく、既存の債券債務に充てる資金を株主資本で確保し、借入金を置き換える計画となっている。

親会社の債券13銘柄は、NVLH2224006、NVLH2123010、NVLH2123014、NVLH2123009、NVLH2123007、NVLH2123011、NVLH2223008、NVLH2123013、NVLH2123003、NVLH2124002、NVLH2123006、NVLH2223007、NVLH2224005。各債券の返済額は債券保有者との取り決めによって決まる。

ノバランドによると、支払いの時期や金額は市場環境、資金調達の状況、交渉内容に応じて変更される可能性がある。新株発行で予定額に届かなかった場合は、まず親会社の延滞債務を優先し、その後Nova Saigon Royal、No Va Thao Dienの順に返済する方針だ。

株主に求められる新株購入

発行価格は1株1万ドン。詳細条件では、対象株主は保有する株式3株につき新株1株を購入できる。例えば、3000株を保有する株主は、1000万ドンを払い込めば新たに1000株を申し込める。

株主割当増資では、既存株主に追加出資の機会を設け、会社における持ち分を維持できるようにする。発行が全て引き受けられた場合、保有株数を増やさなければ、発行済み株式総数の拡大に伴い持ち分比率は低下する。新株には譲渡制限がない。

NVL株は10月21日に1万750ドンで取引を終え、市場価格は発行価格を7.5％上回った。この水準では新株を申し込む価格面の利点は比較的小さく、追加出資を決める株主にとって市場での株価動向が判断材料となる。

今回の発行は、国家証券委員会が2026年9月14日に発行した登録証明書431/GCN-UBCKに基づいて登録された。発行が全て完了すれば、ノバランドの定款資本金は約24兆210億ドンから約32兆280億ドンに増加する。定款資本金は登録された株式の額面価値を反映する一方、会社の時価総額は株価に応じて変動する。

売買の急増と創業家関係者の相反する取引

9月30日にはNVL株が9700万株超売買され、売買代金は1兆ドンに迫った。その前には2営業日連続でストップ安となっていた。前日には、当日の値下がり幅の下限価格で売り注文を出した株式が6500万株を超えた。

9月30日は権利落ち日でもあり、この日以降に株を購入した投資家は今回の新株発行に伴う新株予約権を取得できなくなった。その後も取引は活発で、10月2日は5130万株、10月9日は7300万株超に達した。

Diamond Propertiesは、ポートフォリオの組み替えを目的として、10月26～30日に市場取引または相対取引でNVL株700万株を購入する計画を登録した。実行されれば、保有株数は約1億7840万株（7.423％）から約1億8540万株（7.715％）に増える。1株1万750ドンとすると、購入額は約752億5000万ドンとなる。

Diamond Propertiesは10月6日、売却登録した270万株のうち258万株を売却した。残りの売却計画については、計画変更を理由に取りやめた。ノバランド取締役会長のBui Cao Nhat Quan氏はDiamond Propertiesでも役員を務め、個人でNVL株約8100万株（3.368％）を保有している。

Quan氏の母で、創業者Bui Thanh Nhon氏の妻であるCao Thi Ngoc Suong氏は、個人的な資金需要を理由に、同じ10月26～30日の期間に630万株を売却する計画を登録した。実行されれば、保有株数は5180万株超（2.156％）から4550万株超（1.894％）に減る。登録された買い付け・売却後の保有状況を確認するには、取引完了の開示が必要となる。

新株発行以外にも続く債務交渉

ノバランドの6月30日時点の借入金のうち約30兆5000億ドンは12カ月以内に返済期限を迎え、約13兆2000億ドンは債券だった。借入金総額の約42％が、今後1年間の返済予定に含まれていたことになる。

同社は、ローンと債券の元本の延滞額が16兆7160億ドンに上ると記録した。債権者は3兆2440億ドンの返済期限延長に同意したが、その他の債務については交渉が続いている。ノバランドは、十分な資金を手当てするのが難しく、支払いが遅れていると説明した。

資産売却も事業再編の一環だ。ノバランドは約15兆6170億ドン相当の資産を売却する計画を示し、総額11兆2660億ドン相当の資産4件を売却したと発表した。ほかに5件を売りに出している。売却済み資産の公表額は、売却計画の目標額の約72％に当たる。

2026年上半期のレビュー済み財務諸表では、ノバランドが継続企業として存続できるかどうかに重大な不確実性があると指摘された。平たく言えば、事業を継続できるかどうかは、大きな資金繰りと返済の圧力を解消できるかにかかっている。

ノバランドは10月6日、破産した、または事業を継続できないとするソーシャルメディア上の主張について、法的地位や事業活動を不正確に伝えているとして否定した。同社は建設の継続、住宅の引き渡し、新たな資金の確保、債権者との交渉を進めている。

利益は増加、新規販売は勢いを失う

ノバランドは第3四半期の純売上高が5兆ドンを上回り、前年同期比で約200％増加したと推計した。税引後利益は1兆1000億ドンを超える見込み。1～9月期の売上高は10兆ドンを超え、税引後利益は2兆8000億ドンを上回った。2025年同期は1兆8200億ドンの赤字だった。

1～9月期の推定利益は、通期目標の約1兆8500億ドンの約1.5倍に達した。一方、売上高は約22兆7000億ドンの年間目標に対し、44％強にとどまった。ノバランドは利益目標を上回るペースで推移する一方、売上高は計画を大きく下回っている。

第3四半期には新規販売が減速した。累計販売戸数は5月末の152戸から6月末には199戸に増え、6月だけで47戸を販売した。7月は7戸、8月と9月はそれぞれ6戸で、1～9月期の合計は218戸となった。

第3四半期の新規販売19戸は、6月の47戸の半分に満たない。一方、以前に販売した住宅の完成・引き渡しは進んでおり、足元の販売活動と報告上の売上高が異なるペースで動く理由の一端を示している。

不動産開発会社は、契約や引き渡しの条件が満たされた時点で売上高を認識することがある一方、顧客からの入金や建設費の支払いはそれぞれ異なる予定に沿って進む。ノバランドの上半期の営業キャッシュフローが約3兆6000億ドンのマイナスだったことは、営業活動で流入した現金を流出額が上回ったことを示す。債券の返済には現金が必要であり、会計上の利益と同様に資金回収も重要だ。

住宅引き渡しは年間目標の半分に迫る

ノバランドによると、2026年の引き渡し目標2651戸に対し、9月30日までに1318戸を引き渡し、計画の49.7％に達した。第3四半期の引き渡しは977戸で、年間目標の達成には第4四半期に1333戸を引き渡す必要がある。

Victoria Villageでは9月末までに920戸超のマンションを引き渡し、同社の引き渡し実績に大きく貢献した。ノバランドは、各プロジェクトで発行された不動産所有権証明書が1387件に達したと記録し、そのうち357件は第3四半期に追加された。

ベトナムで一般に「ピンクブック」と呼ばれるこれらの証明書は、土地使用権と、土地に付随する住宅などの所有権を正式に記録するものだ。購入者にとって、完成した住宅の受け取りと所有権書類の取得は、それぞれ別の実務上の節目となる。

ノバランドの年間証明書発行目標はホーチミン市内の物件4347件を対象とする一方、報告された1387件は同社のポートフォリオ全体のプロジェクトに関する数字だ。両者は対象地域が異なる。引き渡し戸数は、同社が掲げた年間引き渡し目標に対する進捗を直接示す数字となる。

Aqua Cityなどのプロジェクトが回復計画を担う

ドンナイ省の1000ヘクタール超の開発事業Aqua Cityは、法的な障害の解消に長期間を要した後、10月31日に販売を再開する予定だ。ノバランドは、関連区画で売買契約の締結に必要な法的手続きが完了したとしている。

同プロジェクトでは1000戸超の住宅を建設し、2026年に500戸超を引き渡す計画だ。River Park 1、River Park 2、Ever Green、Phoenix Islandでは建設、インフラ整備、仕上げ工事が続いている。

ホーチミン市では、The Grand Manhattanが仕上げ工事を進め、一部の共用施設を第4四半期に引き渡す予定だ。Victoria Villageでは工事の完成とマンションの引き渡しが続き、The Park Avenueでは建設が進んでいる。NovaWorld Phan ThietのNovotelホテルは2027年第1四半期の営業開始を目指す。

創業者のBui Thanh Nhon氏はNovaGroupの創立34周年に寄せたメッセージで、物件の完成、住宅の引き渡し、所有権証明書の取得、顧客への約束の履行を現在の責務に挙げた。これらの進展を、売上高やキャッシュフロー、顧客の信頼回復につなげる考えを示した。

ノバランドはまた、ホーチミン市内にある戦略的土地166ヘクタール超について、約1万4500戸のマンション開発が可能だと説明している。同社によると、農業・環境省は市当局に対し、Binh Khanh（The Water Bayとも呼ばれる）とThanh My Loi Bに関する障害の見直しを求めた。当面は、住宅の完成、契約締結、資金回収が具体的な節目となる。

注目すべき日程と資金調達の手順

今回の株主割当増資は、7月に株主が承認した3つの資金調達計画のうち最初のものだ。残る2つは、プロ投資家を最大20人として最大8億株を発行する第三者割当増資と、1億1170万株超を対象とする従業員向け株式所有制度。

同社は、既存株主向けの今回の新株発行後にこれらを実施する予定だ。今回の発行による最終的な調達額はまだ分かっておらず、計画中の債券返済は申し込み状況と債権者との取り決めに左右される。

• 2026年9月14日：国家証券委員会が登録証明書431/GCN-UBCKを発行。
• 9月30日、10月1日：株式が権利落ちとなり、その後、対象株主を決める基準日を迎えた。
• 10月19日：ノバランドが新株予約権の譲渡期限と申し込み期限の延長を発表。
• 10月26～30日：Diamond PropertiesとCao Thi Ngoc Suong氏が登録した株式取引を予定。
• 10月31日：Aqua Cityの販売再開を予定。
• 11月23日：新株予約権の譲渡期限（延長後）。
• 11月26日：新株の申し込みと払込期限（延長後）。
• 2026年第4四半期から2027年第1四半期：調達資金を使った債券元本の返済予定期間。

要点

• ノバランドは1株1万ドンで新株約8億70万株を発行し、約8兆70億ドンの調達を目指す。
• 親会社の債券13銘柄の返済に5兆9533億ドン、子会社2社の債券返済に計2兆536億ドンを充てる。
• 6月時点の借入金は72兆9000億ドン。うち30兆5000億ドンは12カ月以内に返済期限を迎え、元本の延滞額は16兆7000億ドンを超える。
• 1～9月期の推定税引後利益は2兆8000億ドンを上回った一方、上半期の営業キャッシュフローは約3兆6000億ドンのマイナスだった。
• ノバランドは9月30日までに新規販売218戸、引き渡し1318戸を記録し、年間引き渡し目標の49.7％に達した。
• 株主の申し込みと払込期限は11月26日まで。債券返済は2027年第1四半期まで続く予定。