7,645戸が売買、価格は小幅下落
シンガポールの住宅開発庁（HDB）の中古住宅価格指数は2026年第3四半期に202.5となり、0.1%下落した。一方、取引件数は19.5%増の7,645件に達した。また、100万Sドル以上で売買された住宅は596戸と四半期の過去最高を記録した。市場全体の価格が緩やかに下がるなかでも、高額住宅には買い手が集まり続けていることがうかがえる。
目次
10月23日に発表された統計は、公営住宅と民間住宅の動向の差が広がっていることを示した。HDB中古住宅価格は3四半期連続で下落した一方、民間住宅価格は1.4%上昇し、約2年ぶりの大きな四半期上昇となった。民間住宅の賃料も1.3%上昇し、3年以上ぶりの大幅な伸びを記録した。
HDBの販売回復は、民間不動産の所有者と元所有者が、物件売却後、補助金なしで中古住宅を購入するまで15カ月待つという規則が7月28日に撤廃されたことを受けたものだ。HDBによると、規則変更後、このグループによる購入や価格に大きな増加は確認されていない。
この四半期は、公営住宅価格が市場全体で上昇することなく、取引が活発化した。大型住宅や特定の団地を求める買い手は、高価格帯でなお激しい競争に直面した。一方、民間住宅の購入者や賃借人は、取引件数が減るなかでも価格上昇に直面した。
HDBと都市再開発庁（URA）は、経済や世界および国内の金利をめぐる不確実性を理由に、住宅購入や住宅ローンについて慎重に判断するよう世帯に呼びかけた。
価格の小幅下落と販売の力強い回復
HDB中古住宅価格は第1四半期に0.1%下落し、約7年ぶりの下落となった。続く第2四半期には0.3%下がった。最新の0.1%下落は価格軟化が続いていることを示すものの、下落ペースは鈍化した。
HDBが先に公表した第3四半期の速報値では、別添A1、A2の指数データとともに、中古住宅価格指数は202.4とされ、第2四半期比で0.2%下落していた。9月29日時点の中古住宅取引は7,528件で、2025年の同時期に記録した7,157件を5.2%上回った。この速報値は10月23日の発表に先立つものだった。
取引件数は価格とは逆の動きを示した。第3四半期の販売件数は7,645件で、前四半期の6,396件から1,249件増えた。2025年の同時期の7,221件も5.9%上回った。
シンガポール不動産業者（SRI）の調査・データ分析責任者、モハン・サンドラセゲラン氏は、これは2024年第3四半期以来で最も多い四半期の中古住宅取引件数だと述べた。価格調整がより穏やかになるなか、需要は比較的堅調だと説明した。
サンドラセゲラン氏は、価格や住宅の特性が購入者のニーズに合う場合、買い手は引き続き市場に参加していると述べた。
適正な価格で、住宅ニーズや家計の事情に合った特性を備える住宅では、買い手が中古住宅市場に引き続き積極的に参加していることを示している可能性があります
この統計は、取引件数と価格を合わせて見る必要がある理由を示している。購入が増えたということは、より多くの世帯が購入したい、かつ購入できる住宅を見つけたということだ。市場全体の変化を追う価格指数は、取引の活発化と同時に価格がわずかに下落したことを示している。
民間住宅の元所有者に何が変わったのか
政府は2022年9月30日、住宅需要を抑え、初めて住宅を購入する人が公営住宅を利用しやすくするための暫定措置として、待機期間を導入した。規則撤廃前は、55歳以上の購入者が4部屋以下の中古住宅を購入する場合、適用除外となっていた。
HDBの速報発表は、民間住宅の所有者と元所有者を指す「PPOおよび元PPOが補助金なしでHDB中古住宅を購入する際の15カ月の待機期間は、2026年7月28日に撤廃された」と述べた。撤廃の背景には、HDB中古住宅市場で価格抑制が数四半期続いたことや、今後数年で最低居住期間を満たす新築住宅が増え、中古市場に出る見込みがあることが挙げられた。
チー・ホン・タット国家開発相は、市場環境の改善とHDB中古住宅価格の落ち着きを受けて規制を緩和したと述べた。主な動きは次の通り。
- 2022年9月30日：民間不動産の所有者と元所有者が補助金なしでHDB中古住宅を購入する際、15カ月の待機期間を導入。
- 2026年第1四半期：HDB中古住宅価格が約7年ぶりに四半期ベースで下落。
- 2026年7月28日：政府が待機期間を撤廃。
- 2026年8月：Build-to-Order（BTO）住宅の月間世帯所得上限を1万4,000Sドルから1万6,000Sドルに引き上げ。
- 2026年10月23日：HDBが第3四半期の統計を発表し、民間不動産の元所有者による購入や価格に大きな増加は見られなかったと説明。
この政策変更により、対象世帯は公営住宅に移る時期をより柔軟に決められるようになった。HDBの評価対象はこの特定のグループによる購入である一方、取引件数の19.5%増は中古住宅の購入者全体を対象としている。
大型住宅の取引が増加
5部屋住宅の販売は第3四半期に26.7%増の1,867戸となった。エグゼクティブ住宅の取引はさらに大きく伸び、41.6%増の545戸だった。この2種類を合わせると2,412件で、HDB中古住宅販売全体の約31.5%を占めた。
不動産会社ハットンズ・アジアのデータ分析担当シニアディレクター、リー・スゼ・テック氏は、民間住宅の元所有者が大型住宅の購入増に寄与した可能性が高いと述べた。以前の規則では55歳以上の購入者に対する適用除外は4部屋以下の住宅に限られており、待機期間の撤廃はより広い住居を探す人々に特に関係する。
リー氏は大型住宅の販売件数を合わせた数字について、次のように説明した。
5部屋以上の住宅の販売数を合わせると、2022年第3四半期以来の高水準です
一部の団地や住宅区分では、価格が100万Sドルを上回った。セラングーンのエグゼクティブ住宅の中古販売価格の中央値は113万Sドル、クイーンズタウンの4部屋住宅は106万5,000Sドルだった。後者は前四半期の103万5,000Sドルから上昇した。
中央値とは、取引価格を安い順から高い順に並べたときの真ん中の価格だ。特定の区分における典型的な販売価格を示すのに役立つ。これらの団地別の数字は、全国指数がわずかに下落するなかでも、該当する住宅を求める買い手が直面する価格を示している。
100万Sドル超の売買が過去最高に
ERAが公表された取引データを分析したところ、第3四半期に100万Sドル以上で売買されたHDB中古住宅は596戸となり、前四半期の490戸から21.6%増加した。こうした取引は中古住宅販売全体の約7.8%を占めた。
ERAシンガポールの最高経営責任者、ユージン・リム氏は、この市場区分の規模について次のように述べた。
100万ドル超の取引が増えているとはいえ、この市場区分は依然としてニッチです
2026年最初の9カ月間に記録された100万Sドル超の取引は1,497件だった。2024年通年の推定1,035件をすでに約45%上回っている。2024年には100万ドル超の住宅販売が拡大し、中古住宅取引全体の約3.7%を占めた。最新の四半期の割合7.8%は、2024年通年の割合の2倍を超える。
リム氏によると、100万Sドル超の取引の約半数は築15年以下の住宅だった。150万Sドル以上で売れた住宅は26戸で、ビシャン、ブキ・メラ、クレメンティ、カラン／ワンポア、クイーンズタウン、トア・パヨ、中心部にある5部屋住宅とエグゼクティブ住宅が含まれた。
つまり、この四半期には、中古住宅価格の市場全体の指数が小幅に下落する一方、非常に高額な購入が増えるという2つの動きが同時に起きた。大半の買い手は100万Sドル未満で取引したが、特定の住宅は引き続き大幅なプレミアムを付けて売買された。
新規売り出しの減少で民間住宅価格は上昇
民間住宅価格は第3四半期に1.4%上昇し、第2四半期の0.5%上昇から伸びが加速した。URAの確定値は速報値と一致した。不動産会社リアリオン（OrangeTee & ETC）グループの主任研究員兼ストラテジスト、クリスティン・サン氏は、2024年第4四半期の2.3%上昇以来、最も大きな四半期上昇だったと述べた。
土地付き住宅の価格は2.9%上昇し、前四半期の2.5%上昇に続いた。アパートとコンドミニアムの価格は1%上がり、0.1%の下落から反転した。この区分では、郊外の価格が2.3%上昇、中心部の中核地域が0.3%上昇し、都心周縁部は横ばいだった。
ERAシンガポールの最高経営責任者、マーカス・チュー氏は、土地付き住宅と郊外のアパートが価格上昇を支えたと述べた。
全体の取引件数が減るなかでも、一部の区分や地域では需要が堅調だったことを示しています
民間住宅の取引総数は16.3%減の5,146件となり、前期の6,148件から減少した。デベロッパーによる販売は、エグゼクティブ・コンドミニアムを除いて44.7%減の1,183戸となり、前期の2,141戸を下回った。発売戸数も1,783戸から1,140戸に減少した。
サン氏は、旧暦7月にデベロッパーが新規販売を一時見合わせたことが、減速の一因だと説明した。サンドラセゲラン氏も、販売減の主因は新規販売の予定が少なかったことだと指摘した。民間住宅の中古取引はほぼ横ばいで、前期の3,813件に対して3,801件となり、民間住宅販売全体の73.9%を占めた。
URAによると、民間住宅価格は2026年最初の3四半期に平均で四半期あたり0.9%上昇し、2025年の同期間と同程度のペースだった。
郊外の賃借人、賃料上昇が最大に
民間住宅の賃料は第3四半期に1.3%上昇し、前四半期の0.7%から伸びが拡大した。アパートとコンドミニアムの賃料は1.2%上がり、土地付き住宅は2.1%上昇した。
地域による差は大きかった。中心部以外のアパート賃料は3.1%上がり、都心周縁部の1.5%を上回った。中心部の中核地域では賃料が0.3%下落した。そのため郊外の世帯は、アパート市場で最大の価格上昇に加え、最も大きな賃料上昇にも直面した。
HDBの賃貸統計は、異なる動きを示した。住宅の賃貸許可申請の承認件数は9,381件で、第2四半期の1万2件から6.2%減少した。一方、四半期末に賃貸中だったHDB住宅の戸数は0.9%増の5万9,378戸となり、前期の5万8,855戸から増えた。
賃貸承認件数は四半期中に処理された申請を数える一方、賃貸中の住宅総数は特定の日に賃貸されている住宅を数える。新規申請の承認が減っても、既存の賃貸契約は続く場合がある。HDBの数字はこうした活動の変化を示しているが、HDB賃料に対応する価格統計は公表されていない。
住宅供給のパイプラインが拡大
URAによると、エグゼクティブ・コンドミニアムを含む民間住宅3,559戸が第3四半期に完成し、第2四半期の1,212戸から増加した。四半期の完成戸数としては2024年第3四半期以来の高水準となった。
9月末時点で、計画許可を得た4万4,738戸のうち2万300戸が未販売だった。さらに、計画許可を待つ未販売住宅が1万2,508戸あった。合わせて約3万2,800戸が今後1～2年で販売される可能性がある。
デベロッパーが報告した完成予定時期に基づくと、今後数年間にエグゼクティブ・コンドミニアムを含む民間住宅約5万7,200戸の完成が見込まれる。このうち約2万2,300戸は2028年までに、約3万4,900戸は2029年以降に完成する予定だ。
政府用地売却（GLS）プログラムでは、2026年下半期に民間住宅4,745戸分を供給できる用地も提供される。これにより年間の確定供給戸数は9,320戸となり、過去10年の年間平均供給戸数を50%以上上回る。
これらの数字は開発の異なる段階を示している。将来の建設に向けて提供された土地、販売可能となる住宅、完成が見込まれる住宅だ。早期に転居する必要がある世帯にとって、実際に入居できる住宅がいつ増えるかは完成予定が左右する。
11月の住宅販売と新規発売が次の四半期を左右
HDBは11月、ベドック、ゲイラン、センバワン、テンガー、トア・パヨ、イーシュンで約7,960戸のBuild-to-Order（BTO）住宅を売り出す予定だ。トア・パヨのコミュニティーケア住宅には、車いすで利用できる浴室など高齢者向けの設備のほか、健康・地域サービスが含まれる。
BTO住宅の月間世帯所得上限が1万6,000Sドルに引き上げられたことで、資格を満たす購入希望者の一部が新築住宅に向かう可能性があるとリム氏は述べた。同氏とサンドラセゲラン氏は、最低居住期間を満たし、所有者が売却できる既存住宅の供給も増えつつあると指摘した。
新築住宅と中古住宅を比較する購入者は、新たな公営住宅の条件も考慮する必要がある。HDBのスタンダード、プラス、プライムの枠組みでは、2024年10月以降に売り出された新たなBTO住宅はスタンダード、プラス、プライムのいずれかに分類される。この新しい分類は既存住宅や2024年10月の販売回より前に売り出された住宅には適用されない。販売回より前に売り出されたプライム住宅には、プライム・ロケーション公営住宅が含まれる。スタンダード住宅の最低居住期間は5年、プラスとプライムは10年で、所有者が売却できる時期に影響する。
HDBから購入したプラスまたはプライム住宅を売却または譲渡する所有者は、中古販売価格の一定割合を補助金の返還分としてHDBに支払わなければならない。その割合は追加で支給された補助金を反映し、プロジェクトの発売時に発表される。HDBが査定を求める場合、返還額は査定価格または中古販売価格のいずれか高い方を基準に算出される。これにより、所有者が売却代金から手元に残せる金額が変わる。中古市場でプラスまたはプライム住宅を購入する人には補助金の返還は適用されないが、10年の最低居住期間、住宅全体の賃貸禁止、購入資格の制限は引き続き適用される。スタンダード住宅には補助金の返還がなく、最低居住期間を終えれば住宅全体を賃貸できる。短期リースの2部屋Flexi住宅とコミュニティーケア住宅は、部屋単位でも住宅全体でも、一般市場での売却や賃貸が認められない。
民間市場では、サン氏はルサーン・グランド、トムソン・リザーブ、ザ・セラの発売予定を受けて、第4四半期に動きが活発化すると予想している。3プロジェクトの供給戸数は合計約2,000戸。1,268戸の別のプロジェクトも10月末に販売開始が見込まれていた。
SRIは2026年の民間住宅価格上昇率を3～3.5%、エグゼクティブ・コンドミニアムを除くデベロッパー販売を7,000～8,000戸と予測している。HDB中古住宅価格は年末までに1%下落から1%上昇の範囲で推移すると見込む。ERAは、予期せぬ事情がなければ、HDB中古住宅の年間取引件数は約2万6,000件になると予測している。
HDBとURAが世帯に促しているのは、現実的な備えだ。借入額を決める際は不確実性を織り込む必要がある。金利負担の増加や世帯収入の変化があれば、物件価格が安定していても住宅ローンの支払いが難しくなる可能性がある。
要点
- HDB中古住宅価格は2026年第3四半期に0.1%下落し、3四半期連続の下落となった。
- 中古住宅の取引件数は19.5%増の7,645件で、2024年第3四半期以来の高水準となった。
- 待機期間撤廃後、民間不動産の元所有者による購入や価格に大きな増加は確認されていない。
- 100万Sドル以上で売買された住宅は過去最高の596戸で、中古住宅取引の約7.8%を占めた。
- 民間住宅価格は1.4%、賃料は1.3%上昇した一方、民間住宅の取引総数は16.3%減少した。
- 11月には約7,960戸のBTO住宅が売り出される予定で、民間住宅の供給も販売・完成に向けて進んでいる。
