シンガポールにおける「優良公共住宅」の概念の変化：政策、課題、手頃な住宅の未来

シンガポールにおける優良公共住宅の定義の変化

数十年にわたり、シンガポールの公共住宅制度は、手頃な価格で質の高い住宅を提供する世界的なモデルとなってきた。住宅開発庁（HDB）が運営するこの制度は、シンガポール国民の4分の3を超える人々に、自分の家と呼べる住まいを提供している。従来、「優良」公共住宅とは都心に近い地域にある住戸を指し、利便性が最も高く、通勤時間が短く、需要も最も高い場所とされてきた。しかし近年の政策転換や価格上昇、社会ニーズの変化により、公共住宅が「優良」であることの意味が再定義されつつある。

ローレンス・ウォン首相は最近のナショナルデー・ラリー演説で、長らく遠隔地とみなされてきたシンガポール北部の住宅地区と、優良公共住宅という概念そのものが新たな時代を迎えることを示した。政府の方針は進化を続け、手頃な価格、包摂性、そして変化する国民の希望のバランスを取ろうとしている。

シンガポールの公共住宅制度はどう発展してきたのか

シンガポールの公共住宅の歩みは1930年代に始まった。シンガポール改善信託が過密状態や劣悪な居住環境に対処するため、基本的な住戸の建設を進めた。独立後の1960年には、建設を加速させ、カンポンの住民を近代的な高層住宅へ移住させるため、HDBが設立された。その後、政策の重点は最低限の住まいの提供から、利便施設や公園、学校を備えた活気ある自立型の町づくりへと移っていった。

1980年代までに、持ち家の促進は国家政策の柱となった。住民は99年の借地権付き住戸を借りることができ、政府は暮らしの質を高めるため、補助金や改修制度を導入した。現在、シンガポール国民の約79％がHDB住宅に暮らし、世帯の90％が持ち家を所有している。公共住宅は単なる住まいではない。国民の誇りであり、社会統合の手段であり、さらに価値ある資産としての存在感も高まっている。

政府はなぜ「優良」の定義を変えたのか

従来、優良公共住宅といえば都心への近さを意味していた。タンジョン・パガーやクイーンズタウン、あるいは今後開発されるグレーター・サザン・ウォーターフロントのような中心部の住戸は、最も望ましく、価格も最も高いとみなされてきた。しかしシンガポールの都市景観が成熟するにつれ、「成熟地区」と「非成熟地区」という従来の区分は曖昧になり始めた。遠隔地でも交通網や利便施設が整い、在宅勤務の広がりやライフスタイルの変化によって、住まいに求める価値も変化している。

同時に、HDB住宅の中古市場は過熱した。かつては考えられなかった100万シンガポールドル超の中古住宅が、中心部以外でも珍しくないというニュースが相次いだ。新型コロナウイルスのパンデミックで建設が滞り、購入希望者が中古市場に流れた結果、価格は上昇した。政府は、特に優良地域で公共住宅の手頃さと入手しやすさを保ちながら、公平性と社会的な混住を確保するにはどうすべきかという難題に直面した。

専門家の見解：立地は今も重要か

Mogul.sgのチーフ・リサーチ・オフィサー、ニコラス・マック氏によると、政府は現在、「優良」の定義を広げている。同氏は次のように説明した。

優れた利便施設があり、将来性のある場所なら、誰もが一様に格式が高いと認める地域でなくても、候補に入ります。

この変化により、北部の住宅地区のようにかつて遠隔地とみなされていた地域も、新たな交通網や利便施設の整備が進めば、優良地域とみなされる可能性がある。

新たな住戸区分：スタンダード、プラス、プライム

2023年8月、シンガポールの指導者らはHDB住戸の区分制度を大幅に見直すと発表した。2024年後半から、新たに供給されるすべてのBTO（建設後販売）住宅は、従来の「成熟地区／非成熟地区」に代わり、スタンダード、プラス、プライムに分類される。この新たな枠組みは、シンガポールの住宅市場の実情を反映し、手頃な価格と包摂性をめぐる課題に対応することを目的としている。

新しい区分の意味

• スタンダード住宅：新規供給の大半を占め、島内各地に立地する。通常の補助金が適用され、最低居住期間（MOP）は5年間。
• プラス住宅：交通拠点や地域中心部に近いなど、より人気の高い地域に立地する。転売条件が厳しく、MOPは10年間で、転売時には補助金の一部返還が求められる。中古のプラス住宅を購入できるのはシンガポール国民に限られ、MOP終了後も住戸全体を賃貸に出すことはできない。
• プライム住宅：最も中心部にあり、人気の高い地域に立地する。補助金が最も手厚い一方、制限も最も厳しい。MOPは10年間で、転売資格にも厳しい条件があり、補助金の一部返還が求められる。人気の高い公共住宅であっても、幅広い層のシンガポール国民が入居できるよう設計されている。

これらの変更は、持ち家を手頃な価格に保ち、良好な社会的混住を維持するとともに、公共住宅は投資手段ではなく主たる居住先であるという考えを強化することを目的としている。

優良地域公共住宅（PLH）モデル

2021年11月に導入された優良地域公共住宅（PLH）モデルは、優良地域の住戸を手に入れることによる「宝くじ効果」に対処するため、政府が打ち出した最初の大きな施策だった。ローチョーやグレーター・サザン・ウォーターフロントなど中心部の新築住戸には追加の補助金が適用される一方、次のような条件が設けられている。

• 補助金の返還：売却時には、追加補助金を回収するため、転売価格の一定割合をHDBに返還しなければならない。
• 長い最低居住期間：売却前に少なくとも10年間、住戸に居住しなければならない。
• 転売制限：市民権、家族構成、所得上限、民間不動産の所有状況などの資格要件を満たす購入者に限り、中古市場でPLH住宅を購入できる。
• 住戸全体の賃貸禁止：MOP終了後も住戸全体を貸し出すことはできない。ただし、空き部屋を貸すことは認められる。

PLHモデルは、予期せぬ大きな利益を防ぎ、包摂性を促進し、優良住宅が投機資産ではなく住まいとして利用されることを目指している。

手頃な価格：政府の保証と政策手段

中古住宅価格の上昇と、住宅を買えなくなるのではないかという国民の不安が広がる中、政府は公共住宅を今後も手頃な価格に保つと繰り返し保証してきた。ローレンス・ウォン首相は、新築BTO住宅の価格は中古市場ではなく所得に連動して設定されていると強調した。初めて住宅を購入する人の80％超は、中央積立基金（CPF）の貯蓄を使ってローンを返済でき、現金の支出はほとんど、またはまったく必要ない。

手頃な価格をさらに支えるため、政府は次の施策を講じている。

• 市場価格からの割引や、住宅購入補助金（拡充住宅補助金など）を増やした。
• 新築住宅の供給を加速させ、2025年までに最大10万戸の供給を目指している。
• BTO住宅の待ち時間を短縮し、新規プロジェクトの大半で4年未満としている。
• 特に低・中所得世帯を対象に、所得審査に基づく補助金や助成制度を導入した。

優良地域の住戸には追加補助金が適用されるが、転売時には返還を求め、過度な利益を防ぐ。公平性と社会的な混住を確保するため、中古住宅の購入者に対する所得上限や資格要件も厳格化されている。

社会への影響：結婚、単身者、包摂性

シンガポールの公共住宅政策は、特に家族形成をめぐる社会的目標と密接に結び付いている。従来、35歳未満で大半のHDB住宅に申し込めるのは、夫婦または家族を形成する人に限られていた。35歳以上の単身者が申し込めるのは、非成熟地区の小規模な住戸に限られていた。

近年の政策変更により、単身者の選択肢は広がっている。2025年半ばからは、35歳以上の単身者が全地域の2ルーム・フレキシーBTO住宅に申し込めるほか、スタンダードおよびプラス区分の中古住宅なら、どの広さの住戸でも購入できる。プライム住宅については、単身者が購入できるのは2ルームの中古住戸に限られる。単身者の所得上限は月7,000シンガポールドルのままだ。

こうした変更は、社会規範の変化を反映し、より多様な人口を支えることを目指している。しかし学術研究が指摘するように、この制度は依然として早期の結婚や家族形成を促す仕組みであり、居住形態だけでなく、恋愛関係や人生の選択にも影響を与えている。

公共住宅とシンガポール・ドリーム

公共住宅は、安定、持ち家、上昇移動への願いである「シンガポール・ドリーム」と深く結び付いている。しかしウォン首相が指摘したように、その夢は変化している。若いシンガポール国民は、物質的な成功だけでなく、個人としての充実や生きがいを求める傾向を強めている。住宅政策はこうした希望の変化に対応し、従来型の家族と新たな形の世帯の双方を支えなければならない。

設計とライフスタイル：オープンプラン住戸の広がり

シンガポールの公共住宅では、設計やライフスタイルも変化している。所得水準の上昇と嗜好の変化を受け、HDBは新規プロジェクトでオープンプランの間取りを試験導入している。2024年10月には、カラン・ワンポア地区の310戸で、リビングと寝室を連続した空間とし、構造柱を外周に配置して、室内の間仕切り壁を設けない設計が採用される。住民は居住空間をより自由にカスタマイズできるようになり、画一的な間取りから、個人の好みに合わせた住まいへの移行を反映している。

公共住宅政策の課題と矛盾

大きな成果を上げてきた一方で、シンガポールの公共住宅制度は課題や矛盾を深めている。価格上昇により、特に若いシンガポール国民の間で、住宅の手頃さが懸念されている。社会に欠かせない住まいであると同時に、市場で取引される資産でもあるという二重の役割が、次のような緊張を生んでいる。

• 公共住宅は権利であると同時に特権として扱われ、厳格な資格要件や転売規則が設けられている。
• 居住者は「所有者」と呼ばれるが、技術的には99年の借地権を持つ借地人であり、権利は限られている。
• 包摂性を高める政策（民族別割当や家族構成の要件など）が、単身者や貧困層、少数民族などを排除する場合もある。
• 中古市場の開放は、価格上昇や投機、格差拡大につながっている。

専門家や政党は、借地権の延長、老朽住宅の建て替え、新築住宅の建設費に基づく価格設定、公的賃貸住宅の拡充、透明性の向上など、さまざまな解決策を提案している。一方、政府は、供給と需要、財政責任のバランスを取る政策を維持しているとしている。

政治論争と2025年総選挙への道

住宅の手頃さはシンガポール政治の中心的な争点であり、2025年の次期総選挙を前に、その重要性は一段と高まっている。与党・人民行動党（PAP）は、供給の拡大、補助金の増額、新たな住戸分類制度の導入を優先してきた。野党は、需要に先立つ住宅建設、公的賃貸制度の拡充、単身者の申込可能年齢の引き下げなど、より抜本的な改革を求めている。

アナリストは、新たな分類モデルが、高価値のHDB住宅の価格設定と購入資格を再編する大きな転換だと指摘する。最終的な課題は、住宅を手頃な価格で提供し、資産価値を維持し、財政の持続可能性を確保しながら、中古市場の微妙な均衡を崩さないことだ。

優良公共住宅の未来はどうなるのか

シンガポールの優良公共住宅をめぐる方針の変化は、社会や経済、都市計画における、より広範な変化を反映している。「優良」の定義が立地だけでなく、利便施設や交通の接続性、将来性まで含むようになれば、島内のより多くの地域が住みたい場所となる可能性がある。

一方で、手頃な価格、包摂性、社会的な混住を実現するという政府の決意は揺らいでいない。新たな政策は、公共住宅が引き続き、安定や機会、地域社会の暮らしの基盤となることを目指している。しかし価格が上昇し、社会規範が変化する中で、制度は今後も適応を続け、現在の住民のニーズと次世代の希望のバランスを取る必要がある。

要約

• シンガポールでは、優良公共住宅の概念が都心の立地重視から、利便施設が充実し将来性のある地域も含むものへと変化している。
• 新たなスタンダード、プラス、プライムの分類制度は、従来の成熟地区／非成熟地区の区分に代わり、人気の高い住戸ほど厳しい規則と補助金が適用される。
• 優良地域公共住宅（PLH）モデルは、投機を抑え包摂性を促進するため、居住期間の延長、補助金の返還、転売制限を導入している。
• 補助金の増額、供給拡大、新築住宅価格を所得に連動させる政策などにより、手頃な価格の実現は政府の最優先課題であり続けている。
• 最近の変更で単身者の選択肢は広がり、社会規範の変化も反映されているが、制度は依然として早期の結婚や家族形成を促している。
• ライフスタイルや好みの変化を受け、設計の傾向はより柔軟なオープンプランの間取りへと移っている。
• 価格上昇、社会的排除、公共住宅を生活必需品として扱うことと資産として扱うことの緊張など、課題は残っている。
• 2025年総選挙を前に住宅政策をめぐる政治論争が強まり、各党は手頃な価格、包摂性、市場の安定を両立させるさまざまな解決策を提案している。