3万人超の投資家、先行き不透明な資金回収に直面
高い利回りをうたって約2,000億円を集めた日本の不動産投資事業が、運営許可を取り消された。3万人を超える投資家は、資金が戻るかどうか見通せない状況に置かれている。2026年6月末時点で、運営会社は返済期限を過ぎた18億8,000万円に加え、今後返済期限を迎える1,724億円を抱えていた一方、現金・預金は9,241万円にとどまっていた。
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大阪府と東京都は9月1日、「みんなで大家さん」を運営する2社の許可を取り消した。1995年に制度が始まって以来、日本の不動産特定共同事業で許可が取り消されるのは初めて。
大阪府は、賃料収入の未払いを把握した後も、運営会社が投資商品の販売を続けていたと認定した。投資を検討する人に渡された書類では、賃料の支払いに関する問題を記載すべき欄に、該当事項はないと記されていた。
影響は企業の枠を超えて広がっている。福岡県の53歳女性は商品に計1,600万円を投資し、神奈川県の44歳男性は1,000万円を投じた。2人はいずれも、投資した資金の多くが戻らない可能性に直面している。
両社は、分配金や返済の遅れで不安を与えたことを謝罪した。一方、行政側の認定の一部には異議を唱え、今後は資産の保全や不動産の売却、既存投資家への返済資金の確保に注力するとしている。全額返済の時期は示されていない。
成田の投資商品に集まった個人資産
「みんなで大家さん」は、投資家が自ら建物を購入・管理せずに、資金を出し合って不動産事業に投資できる仕組みを提供していた。主力商品の一つは、千葉県成田市の成田空港近くの土地を対象としたもの。東京の不動産会社グループ、共生バンクがホテルや展示施設などを含む開発を計画していた。
計画地の広さは東京ドーム約10個分に相当する。販売は2020年に始まり、年7％の利回りをうたい、1口100万円で募集していた。うたわれた通りに分配されれば、1口当たり年7万円の収益が得られる計算だった。
グループ内の2社が業務を分担していた。大阪府吹田市に本社を置く都市綜研インベストファンドが不動産投資の運用・管理を担い、東京都中央区の「みんなで大家さん販売」が販売を担当していた。
福岡県の女性は利回りに魅力を感じ、2023年に成田の商品へ1,200万円を投資した。月に数万円の分配を受けた後、2024年には別の不動産に関連する商品に400万円を追加投資した。女性によると、2025年7月に支払いが突然止まった。
投資総額が1,600万円に達した女性は、資金を回収できるか分からない心境をこう語った。
投資したお金が戻ってくるのを諦めるしかないのでしょうか
神奈川県の男性も後悔を口にした。振り返ると、資金の具体的な使途についての説明が不十分だったという。今は、投じた1,000万円の大半を失うのではないかと懸念している。
販売時の開示資料に記載されなかった賃料未払い
大阪府の認定では、賃料未払いへの対応が問題の中心となった。2025年4月1日以降、都市綜研インベストファンドは、同じ企業グループ内のテナントから賃料を受け取っていないにもかかわらず、「成田13号」など9商品を販売し続けた。
賃料収入は、投資事業の運営や出資者への支払いを支える重要な資金だった。その収入が途絶えている時期について、投資を検討する人が把握できる必要があった。しかし契約前に渡された書類では、賃料の遅延や未払いを記載すべき欄に、該当事項はないと記されていた。
行政側が確認した販売を通じて、計280人がさらに6億4,300万円を投資した。成田シリーズの投資家には、2025年7月31日に賃料未払いと分配停止が伝えられた。
共生バンクグループの代表者、柳瀬健一氏は大阪府に対し、募集広告を停止した4月4日に販売は終わったと理解していたと説明した。事情を知らない従業員が商品を販売し続けたという。大阪府はこの説明を、販売が続いていた実態を十分に説明するものではなく、同氏個人の理解にとどまるとして退けた。
府は、法令違反の状況が特に深刻だと判断した。投資を検討する家計にとって、開示されなかったのは取引の基本に関わる情報だった。投資を支えるはずの賃料が、実際に支払われているかどうかである。
返済不足を示す数字
都市綜研インベストファンドの財務状況からは、投資家がなぜ先行きを見通せないのかが分かる。2026年6月末時点で、「みんなで大家さん34号」など9商品で返済期限を過ぎた額は計188億円に上った。さらに29商品で、約1,724億円の返済期限が今後到来する予定だった。
これらの債務は38商品で計約1,912億円に達する。会社の現金・預金9,241万円はその約0.05％にすぎず、返済期限を過ぎた額と今後期限を迎える額を合わせると、約2,000円に対して手元資金は約1円という水準だ。
現金は不動産会社が持つ資源の一部にすぎない。土地などの資産を売却して資金を得ることもできる。ただし、運営会社に残る不動産には差し押さえや仮差し押さえが行われており、債権者が請求を進める間、資産の処分が制限される可能性がある。
大阪府に7月28日に提出された、2026年3月期の事業報告書では、負債が資産を2,881億円上回っていた。簡単に言えば、帳簿上の負債額が、保有資産の帳簿価額を大幅に超えていた。
大阪府は、同社が純資産を資本金の90％以上に保つという法的要件を満たさなくなったと説明した。府は、該当する期限までの全額返済は極めて困難で、投資家が損失を被るリスクは大きいと判断した。
問題の経緯
許可取り消しに至るまでには、先行する行政処分、賃料未払い中の販売継続、そして財務状況の悪化があった。主な日付をたどると、開示上の問題から投資家への返済を巡るより大きな課題へと、問題が広がった経緯が分かる。
- 2020年：年7％の利回りをうたう成田開発の投資商品の販売が始まる。
- 2024年6月：土地の区画に関する誤った記載など法令違反を理由に、2社に業務停止命令が出される。両社は命令を不服として提訴。
- 2025年4月1日以降：グループ内のテナントから賃料が未払いの状態で、運営会社が9商品を販売し続ける。
- 2025年7月9日：両社は新規勧誘と契約を自主的に停止したとしている。
- 2025年7月31日：成田シリーズの投資家に賃料未払いと分配停止を通知。
- 2026年6月末：返済期限を過ぎた額が188億円に達し、さらに1,724億円の返済期限が到来する予定となる。
- 7月28日：運営会社が2026年3月期の報告書を提出。負債が資産を2,881億円上回っていた。
- 8月18日：両社が、監督の下で新規事業の停止を続ける案を示した聴聞会が開かれる。
- 9月1日：大阪府と東京都が運営許可を取り消す。
2024年6月の命令を巡る訴訟は続いている。両社が先行する命令に異議を唱えているのは、許可取り消しに先立つ段階から続く争いの一部だ。
両社の主張
都市綜研インベストファンドとみんなで大家さん販売は9月1日、行政処分を極めて重く受け止めているとの声明を発表した。分配金や投資資金の返還の遅れで心配や不安を与えたことを謝罪した。
両社はまた、行政側の事実認定や法的判断の一部に異議があるとした。2025年7月9日に新規勧誘と契約を自主的に停止し、新規事業を再開する予定はないと説明した。
8月18日の聴聞会では、停止を継続し、監督下で定期的に報告を行い、既存投資家への対応や返済に注力するとともに、事業を秩序立てて終結させる案を示した。
グループは、信用がさらに損なわれれば、資産売却や資金調達、既存契約に対応するための組織維持が難しくなるおそれがあると警告した。こうした困難によって、規制当局が求める投資家保護の義務を果たす能力が低下する可能性があるというのが、同社の見解だ。
柳瀬氏は処分に反対し、聴聞会の議事録と45ページに及ぶ意見書を公開した。両社は許可取り消し通知のほか、聴聞会で提出した書面と口頭の意見も公表した。
許可取り消しで何が変わるのか
許可取り消しにより、運営会社は投資家の募集や新たなファンドの販売ができなくなる。残された業務は、資産の管理や返済資金の確保など、既存契約を履行するために必要な作業に限られる。
両社は、不動産特定共同事業法第65条を根拠に挙げた。同条は、許可取り消し後も、既存契約に基づく事業を終結させるために必要な業務を認めている。事業を閉じる間も既存投資に対応し続ける法的根拠となる。
投資家が待っている支払いは2種類ある。分配金は、通常、事業で得た収入を原資とする投資期間中の定期的な支払いだ。償還は、契約上の返済時期に投資元本を返すことを指す。今回はどちらも遅れている。
同社の当面の現金不足と債務超過には、それぞれ異なる対応が必要となる。不動産の売却は返済資金の確保につながる一方、負債が資産を上回る状況は、会社全体が債務を履行できるかという問題に関わる。資産売却で得られる金額や、資産に対する権利関係が、返済に回せる資金を左右する。
家計が待つのは新商品ではなく返済
福岡県の女性と神奈川県の男性にとって、いま最大の関心事は、すでに投じた資金を回収できるかどうかだ。新規販売が終わり、既存投資家は残された資産の管理や、返済に充てられる資金の回収に頼ることになる。
数字からは、分配停止と元本返済の遅れが家計に異なる影響を与えることも分かる。定期的な分配が止まれば、期待していた収入がなくなる。償還が遅れれば、元の資金が拘束され、返還を前提に立てていた計画に支障が出かねない。
両社は資産を保全・売却し、償還資金を確保するとしている。大阪府の評価は、その作業の規模を示している。返済期限を過ぎた額と今後期限を迎える額は約1,912億円に上り、手元資金はごくわずかで、負債は帳簿上の資産を大きく上回る。投資家は今後、資産売却と返済が具体的に進むかを見守ることになる。
要点
- 大阪府と東京都は9月1日、「みんなで大家さん」を運営・販売する2社の許可を取り消した。
- この投資事業は約2,000億円を集め、投資家は3万人を超える。
- 大阪府は、賃料未払いにもかかわらず9商品が販売され、280人からさらに6億4,300万円を集めたと認定した。
- 2026年6月末時点で、返済期限を過ぎた額と今後期限を迎える額は計約1,912億円。現金・預金は9,241万円だった。
- 両社は行政側の認定の一部に異議を唱え、資産売却と既存投資家への対応に注力するとしている。
- 新規販売は禁止された一方、既存契約に必要な業務は継続できる。全額返済の時期は発表されていない。
