132社を調査、支援を求める購入者は数千人
ウズベキスタンの競争・消費者保護委員会は、2026年1月から9月までに不動産開発業者に関する苦情を1,700件以上受け付けた。12地域の建設会社132社が提示した契約を調査したところ、契約終了時に購入者へ返金する適切な期限が定められていないものが77.3％、引き渡し遅延に対する違約金の定めがないものが50.8％に上った。
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委員会は苦情を調査した結果、主に建設品質や引き渡しの遅れに関して、消費者に有利な形で約145億スムを再計算させた。業界全体では、完成前の住宅購入に関する違反により、2025年に約3,000人が総額6,680億スムの損失を被ったと報告されている。
こうした数字の背景には、単純な問題がある。家族は建設中の住宅の代金を支払う一方、開発業者はマンションを引き渡す前に資金を受け取り、使用できる。工事が停滞すれば、購入者は約束された住宅も、貯蓄へのアクセスもないまま何年も過ごすことになりかねない。
こうした支払いを保護する制度は、2026年1月1日から義務化される予定だった。しかし11月初旬の時点で、この種の建設に関する強制エスクロー制度はまだ運用を開始しておらず、導入を支えるための法案も審議中だった。
イマラット・デベロップメントをめぐる問題には、工期の遅れ、返金額からの控除をめぐる対立、建設上の欠陥、刑事捜査など、複数の問題が絡んでいる。また、たとえ当初の支払額が返金されても、何年も待たされた後では家計が経済的に損失を被る可能性があることも示している。
検査で判明した契約上の問題
委員会の調査は、タシケント市と11州の開発業者を対象とした。判明した問題は工事の遅れだけではない。修繕や返金、最終価格に関する基本事項が未解決のままだったり、開発業者側に大きな裁量が与えられていたりする契約が多数あった。
委員会が記録した問題は以下の通り。
- 77.3％の契約で、返金期限が記載されていないか、当初の支払い条件と整合しない期限が設定されていた。
- 63.6％で、引き渡し後の保証期間が定められていなかった。
- 59.1％が、主に開発業者の利益を反映していた。
- 54.5％で、保証期間中に欠陥を修繕する義務が定められていなかった。
- 50.8％で、建設遅延に対する違約金が定められていなかった。
- 33.3％で、明確な引き渡し日が記載されていなかった。
- 30.3％はロシア語のみで作成されており、委員会は国語要件への違反と指摘した。
購入者が契約を解除した場合、支払額の4％から15％を開発業者が差し引ける契約もあった。また、別の相手にマンションを売却できた場合に限り返金する条項や、会社が一方的に価格を引き上げられる条項もあった。
将来の売却を返金の条件とすれば、家族は開発業者が大きく左右する事態を待ち続けることになる。確定した返金期限がなければ、購入者は次の住宅購入の計画を立てたり、ほかの支出に必要な資金を回収したりすることが難しい。
2026年7月に公表された別の調査では、129件の契約が検証された。その結果、51％で開発業者の遅延責任が定められておらず、84％で保証期間がなく、80％で精算時に開発業者に有利な条項があった。2つの調査はそれぞれ異なる契約群を対象としたが、いずれも保護の欠如が繰り返し見つかった。
契約解除で手付金が失われる場合
仮に5億スムのマンションを例にすると、違約金の定め方によって購入者の損失は変わる。家計が手付金として1億5,000万スムを支払い、契約で物件価格全体の10％から12％を控除できるとされていれば、開発業者は5,000万から6,000万スムを差し引くことができる。
この控除額は、すでに支払った金額の3分の1から5分の2に相当する。物件価格全体を基準に計算する条項は、同じ割合を手付金だけに適用する場合より、はるかに負担が大きい。
イマラットの顧客は2025年9月、物件価格全体を基準に控除額を計算することについて苦情を申し立てた。会社創業者として公に紹介されているマラト・ハムダモフ氏は、工事の最終段階で一部の購入者に控除を適用した一方、契約を解除したほかの顧客には分割で返金していると述べた。
競争委員会のタシケント州事務所は、セルゲリ・シティの購入者1人について、全額返金するよう会社に指示した。委員会はまた、消費者の権利を制限する契約条項は違法だとし、広範な調査を受けて関係当局に提案を提出した。
開発業者が遅延に対して支払う違約金は、はるかに少額となる場合がある。5億スムの契約で1日当たり0.01％の違約金なら、補償額は1日5万スム、365日で1,825万スムとなる。補償額が価格の5％または10％を上限とする契約では、遅延がさらに続いても、契約上の支払額はそれ以上増えなくなる。
イマラットの購入者、引き渡し遅延と返金をめぐる争いを訴える
ディロロム・ユタエワ氏は、2024年1月6日にハムダモフ氏から契約を受け取り、2025年10月30日までに引き渡される予定のマンションの代金として4億スムを支払ったと述べた。期限を過ぎても引き渡されなかったため、返金を求めた。
ジャホンギル・ムヒディノフ氏は、2025年12月に引き渡し予定だったマンションの代金を全額支払ったと述べた。予定日を過ぎた後、工事の進捗について情報を得ようとしたが、明確な回答はなかったという。
ディルノザ・トイチボエワ氏は、2024年2月に契約を結び、引き渡しが何度も延期された後、契約解除と返金を求めたと述べた。同氏によると、当初、会社の担当者らは待つよう説得したが、その後、会社側が契約を解除し、マンションを別の購入者に売却した。
タシケント警察によると、首都の管轄内ではなく、タシケント州クイ・チルチク地区に住宅が建設されていたことを理由に、一部の苦情申立人は返金も求めた。イマラットの事務所はタシケント市セルゲリ地区にあった。これらの購入者にとって、物件の行政上の所在地も取引に異議を申し立てる理由となった。
ハムダモフ氏は問題の原因として、ほかの創業者との対立を挙げた。同氏はセルゲリ・シティやブリストル・シティを含むプロジェクトから排除されたと述べ、自身と家族に対する脅迫があったと主張した。イマラット・デベロップメントの取締役を名乗るオリム・ママトフ氏は後に、ハムダモフ氏とほかの創業者との関係は改善し、同氏がプロジェクトに復帰する可能性があると述べた。
建設現場の調査結果と刑事捜査
建設検査官は2025年7月、セルゲリ・シティで問題を確認した。A9、A10、A11、D1、D2の各棟は、必要な国の登録を経ずに工事が進められていた。また、コンクリート柱の空洞、基礎下の水、設計上必要な排水設備の欠如も見つかった。
検査当局は欠陥の修正を命じ、対象棟の建設を一時停止させた。ハムダモフ氏は、工事は恒久的に中止されたのではなく一時停止されたと反論し、会社は法律に沿って対応していると述べた。
その後、タシケント警察は購入者の苦情を受け、刑法168条（詐欺）と192条11項（非政府組織の職員による権限の濫用）に基づく刑事事件を発表した。警察は申立人の数や損害総額の推計を明らかにしなかった。ハムダモフ氏も拘束され、捜査対象の容疑者になったと報じられた。
2025年10月に始まった別の事件では、パーフェクト・マンションズの関係者が、必要な登録や許可を得ずにトゥゼル・パークの建設を進めたことが問題となった。このプロジェクトはイマラット・デベロップメントのブランド名で宣伝されていた。両捜査の関連について、当局は説明していない。
ママトフ氏は、プロジェクトで計画されている61棟のうち、セルゲリ・シティの16棟を2027年1月までに引き渡すと約束した。この16棟は計画総数の約26％に当たる。約束された棟の完成は確認されていない。
エスクロー導入、約束されたものの日程に遅れ
2025年1月27日付の大統領令は、購入者の拠出金で資金を賄う建設について、エスクローへ移行する方針を定めた。人権活動家のアブドゥラフモン・タシャノフ氏は移行が完了していないことを批判し、関係省庁と議会は遅延について説明責任を果たすべきだと主張している。
主な日程からは、発表された方針と実施の間にある隔たりが分かる。
- 2025年1月27日：大統領令で移行日程を策定。
- 2025年7月1日：エスクローを任意で利用できるようにする予定。
- 2026年1月1日：利用を義務化する予定。
- 2026年1月：法務省は、義務化に必要な法整備がまだ整っていないと説明。
- 2026年7月28日：議会下院が建設法案を第1読会で承認。
- 2026年11月初旬：この市場における強制エスクローは、まだ運用を開始していなかった。
この法案は、購入者の拠出金を通じた集合住宅やその他の不動産の建設を対象としている。第1読会での承認は、議員が法案の基本方針を受け入れたことを意味し、成立までにはさらなる審議が必要となる。
議会での審議中、議員らは刑法改正案の一部規定について、第2読会までに明確化するよう求めた。法案の最終可決やエスクロー義務化の開始時期は示されていない。
保護された銀行口座で変わること
エスクローでは、購入者の資金を開発業者にすぐ送金せず、専用の銀行口座に預ける。合意された条件が満たされた後、銀行が資金を払い出す。提案されている住宅取引の仕組みでは、購入者からの資金徴収と、開発業者がすぐに資金を使う判断とを切り離すことになる。
都市化・住宅市場の持続可能な発展に関する国家委員会は、この仕組みにより詐欺や購入者資金の不正使用を減らせるとしている。約束された住宅を受け取れず、返金も受けられない状況は容認できないとし、制度の早期導入を求めている。
提案には、深刻な問題により当初の会社が義務を果たせない場合、別の開発業者をプロジェクトに参加させることも盛り込まれている。開発を継続させ、破綻した開発業者からの返金だけに頼らず、購入者が住宅を受け取れるようにする狙いがある。
エスクローが対処するのは資金の保管方法だ。契約上の要件は取引の別の側面、つまり何を建設し、いつ引き渡すのか、どちらかが契約に違反した場合にどうするのかに関わる。購入者には、保護された支払いの仕組みと、購入する物件に関する履行を強制できる約束の両方が必要だ。
同額が返金されても損失が残る理由
2024年初めに5億スムを支払い、2026年末に同額の返金を受けた家族は、3年間その資金を使えなかったことになる。待っている間に物価が上がる可能性があり、利息を得たり、貯蓄を別の用途に使ったりする機会も失いかねない。
この例で示されているインフレ率は、2024年が9.8％、2025年が7.3％、2026年の予測が7％。これらを複利で計算すると、一般物価水準は約26％上昇する。返金された5億スムで買えるものは、期間開始時の約3億9,700万スム相当になる。
この計算では、残高が数字上は元に戻っていても、購買力の低下による損失は約1億300万スムとなる。最終的な数字は、2026年のインフレ予測が実現するかどうかにも左右される。
代わりのマンションを購入する場合、別の計算が必要になる。当初5億スムだった契約物件と同等の住宅が後に8億スムになれば、同じ物件を買うにはさらに3億スムが必要だ。この例は代替購入にかかる価格差を示している。数字は説明のためのもので、補償は適用法や個別の事情によって異なる。
契約では約束された住宅も保護する必要
ブロガーのウミド・ゴフロフ氏は、明確な違約金や、契約に添付する建設計画など、最低限の契約条件を義務づけるよう求めている。同氏の懸念は引き渡し日だけでなく、駐車場、遊び場、空き地、完成した建物の外観に関する約束にも及ぶ。
計画図を添付すれば、購入者や検査官は完成物件と具体的に照合できる。明確な保証条項があれば、開発業者がどの期間、欠陥の責任を負うのかが定まり、修繕条項でその義務が明示される。委員会の調査では、多数の契約でいずれか、または両方が欠けていた。
ゴフロフ氏はまた、開発業者には遅延させた後、過去の支払額を返金し、マンションをより高い価格で再販売する動機が生じかねないと警告している。オーストラリアの不動産契約にあるサンセット条項をめぐる争いも、関連する問題を示している。長期にわたる不確実性を解消するための条項が、価格上昇を受けて過去の販売契約を解除しようとする一部の開発業者に利用された。対象州では法改正により、購入者の同意または裁判所の承認なしに開発業者が契約を解除することが制限された。
ウズベキスタンで当面判断が求められるのは、審議中の法案、銀行口座を管理する規則、売買契約に盛り込む最低限の義務だ。競争委員会は購入者に対し、契約を慎重に確認し、必要に応じて法的助言を求め、違法な条項については管轄当局または裁判所に申し立てるよう勧告している。
セルゲリ・シティの16棟について、次の具体的な引き渡し期限は2027年1月だ。市場全体の購入者にとって、未解決の制度改革の日程は、2026年1月に約束された強制的な保護がないまま、新たな支払いがいつまで開発業者に渡り続けるのかを左右する。
要点
- 競争委員会は2026年1月から9月までに、開発業者に関する苦情を1,700件以上受け付けた。
- 開発業者132社の調査では、契約の77.3％で返金期限が不適切で、50.8％で遅延違約金が定められていなかった。
- 苦情の調査後、消費者に有利な形で約145億スムが再計算された。
- エスクローの義務化は2026年1月1日を予定していたが、11月初旬まで運用は始まっていなかった。
- イマラットの購入者からの苦情を受けて警察が刑事事件を開始し、建設検査官もセルゲリ・シティで欠陥を確認した。
- 会社の代表者は、セルゲリ・シティの16棟を2027年1月までに引き渡すと約束した。
- 返金の遅れにより、購入者は購買力の低下や、約束されたマンションを買い直す際の費用増に直面する可能性がある。
