エスクロー保護と銀行融資要件を盛り込んだウズベキスタン住宅法案、上院へ

住宅完成まで購入者の資金を銀行に預ける仕組み

ウズベキスタンの立法府下院は2026年11月10日、住宅建設法案を可決した。購入者の支払いを銀行のエスクロー口座に預け、持ち分参加方式のプロジェクトでは建設費の少なくとも70％を銀行融資で賄うことを義務づけるほか、市民の資金を違法に集めた場合の刑事責任を導入する内容だ。

集合住宅など、持ち分参加方式で建設される不動産を対象とする同法案は上院に送付された。施行には上院の承認、大統領の署名、官報への公布が必要となる。要件は施行後に建設許可を受けるプロジェクトに適用され、すでに着工している工事は新たな枠組みの対象外となる。

提案された保護策は、購入者が未完成の住宅や多額の金銭的損失に直面してきた市場の状況を受けたものだ。6月10日にシャフカト・ミルジヨエフ大統領に報告された数字によると、前年に問題が生じた建設プロジェクトによる損失は6,680億スムに上り、参加者約3,000人に影響した。

中心となる変更は明快だ。購入者は開発業者に直接支払うのではなく、専用の銀行口座に入金する。開発業者は所定の基準に沿って建設を完了し、物件の使用開始手続きを終えた後、購入者への義務を果たして住宅を引き渡す段階で資金を受け取る。

こうして支払いを開発業者の手元から切り離すと、建材や人件費、設備に必要な資金をどう確保するかという課題が生じる。法案は銀行によるプロジェクト融資で対応するが、議員らは借り入れの義務化が住宅価格を押し上げる可能性や、経営力のある開発業者まで銀行の融資判断に左右される懸念を議論した。

複数段階で進む改革

この法案は、エスクロー口座導入の工程を定めた2025年1月27日付の大統領令を踏まえたものだ。エスクロー口座とは、合意した条件が満たされるまで資金を預かる口座を指す。今回の仕組みでは、開発業者が物件を建設する間、銀行が購入者の支払いを保管する。

大統領令と法案は、改革の異なる段階を担う。大統領令はエスクローへの移行日程を定め、法案は契約、プロジェクト融資、情報開示、工事の遅延、違法な資金集めについて、より広範な法的枠組みを設ける。

• 2025年1月27日：大統領令で、持ち分方式の建設にエスクロー口座を段階的に導入する方針を提示。
• 2025年7月1日～12月31日：購入者と開発業者は、任意でエスクロー口座を利用できる。
• 2026年1月1日：持ち分方式の建設に参加する購入者の資金を、エスクロー口座のみを通じて集める日程を設定。
• 2026年7月28日：立法府下院が法案を第1読会で可決。
• 2026年11月10日：議員らが第2、第3読会で法案を可決し、上院に送付。

第2読会では賛成110、反対2、棄権6で可決され、議員3人が採決に参加しなかった。第3読会は賛成111、反対2、棄権4だった。上院での審議日程や施行時期は示されていない。

購入者から資金を集める前に開発業者を審査

購入者から資金を集めようとする開発業者は、まず法定要件を満たし、統一情報システムに登録したうえで、認可銀行と包括契約を結び、プロジェクト概要書を公表しなければならない。これらの手続きが、一般から資金を集める条件となる。

広告にも制限が設けられる。住宅団地やその中の個別住戸は、プロジェクト概要書が統一情報システムに掲載されるまで広告できない。購入見込み客を募る前に、プロジェクト情報を公表する仕組みだ。

同システムでは、開発業者や物件、建設の進捗に関する情報を公開する。Uy-joy（住宅）と呼ばれるデジタルプラットフォームでは、開発業者、許認可、プロジェクト、工事の進捗、エスクロー口座、参加契約に関する情報を一元化する。さらに当局は、デジタルパスポートという、プロジェクトの各段階を追跡できる電子記録を使い、プロジェクトを通じた監視も計画している。

購入者にとっては、販売広告や開発業者の説明を超える情報を得られるようになる。企業が支払いを集める許可を得るには、法務・銀行関連の定められた手続きを済ませる必要がある。

契約には公証と登記が必要に

持ち分参加契約には、公証と国の登記が義務づけられる。契約の変更や追加についても、非公式な付随合意で済ませるのではなく、正式な確認手続きを経なければならない。

公証と登記の義務化は、同じ住戸が複数の人に販売されるリスクを減らすことを狙う。変更内容も公証を要することで、購入者と開発業者が契約を変更した際の正式な記録が残る。

法律に違反して資金を集められた購入者は、返金と資金の使用に対する利息を請求できる。改革案では、契約が解除された場合に、購入者が支払額の全額を受け取れる措置も盛り込まれている。

これらの措置は購入の異なる段階に対応する。登記は購入者の契約上の権利を守り、エスクローは資金へのアクセスを管理する。返金請求権は、資金集めがルールに違反した場合や契約が終了した場合の救済となる。

銀行融資70％要件に異論

最も議論を呼んだ融資条項では、建設費の少なくとも70％を銀行のプロジェクト融資で賄い、開発業者自身の負担分を30％以下に制限する。プロジェクト融資とは、建設業者が購入者からの前払い金に直接依存するのではなく、銀行が特定の開発事業に資金を提供する仕組みだ。

議員のサイドゥッロ・アジモフ氏は、十分な自己資金がある開発業者に借り入れを義務づける理由を問いただした。銀行が融資申請を拒否したり、追加担保や利息を求めたりする可能性を指摘した。担保とは、返済されない債務を回収するために貸し手に差し入れる資産をいう。

当局者によると、この制限は持ち分参加契約を通じて資金を集めるプロジェクトが対象となる。こうした契約を結ばず、全額を自己資金で建設する開発業者は融資要件の対象外となる。

法案の方針は、先行する大統領令の融資条件とも異なる。2025年1月の大統領令では、開発業者が建設費の少なくとも30％を自己負担した後、銀行が目的を限定したプロジェクト融資を提供できるとしていた。法案では逆に、開発業者の自己負担分を30％以下とし、銀行融資で少なくとも70％を賄う。

議員らはこの条項を可決したが、開発業者が購入者から資金を受け取った後に銀行が融資を拒否し、上限規制のため自己資金も追加できない場合にどうなるのか、当局者は具体的に説明しなかった。

当局は保護強化と価格上昇を検討

支持派は、開発業者が資金難に陥った際、銀行の関与が建設の継続を後押しする可能性があると主張する。中央銀行の代表者は、銀行融資を通じて停滞したプロジェクトを別の開発業者に移しやすくなり、場合によっては5～6カ月を節約できると述べた。

当局者らはまた、エスクロー口座に積み上がった資金によって、年利平均21～22％の通常融資より低い金利で銀行がプロジェクト融資を提供できる可能性があるとした。2025年の大統領令は、プロジェクト融資の金利をエスクロー口座の預かり額に連動させていた。提案されている枠組みでの具体的な融資金利は発表されていない。

議員のアンヴァルホン・テミロフ氏は7月の議論で、建設費が上昇するリスクを指摘した。法務省経済法制局長のジャムシド・ミルザエフ氏は、この問題を調査した研究機関もそのリスクを認めていると述べた。

ミルザエフ氏によると、現在は開発業者が購入者の資金を直接使えるため、実質的に利息を払わずに資金を調達できている。エスクロー制度では、購入者の支払いが銀行に預けられる一方、開発業者は建設資金を借り入れることになる。同氏は価格と保護のトレードオフについて、次のように述べた。

確かに、今後住宅価格は上がるでしょう。しかし、市民が住宅を受け取れなかった場合でも、心配することなく銀行に行って資金を返してもらえるようになります

この提案は、完成前の建設資金を誰が負担するかを変えるものだ。購入者は引き続き資金を拠出するが、その支払いがエスクローで保護されている間、銀行が建設資金を提供する。借入費用は住宅を完成させるためのコストに組み込まれる。

期限超過後、より早期に対応

第2読会前の修正により、開発業者が住宅の引き渡し期限を過ぎた後、問題プロジェクトと認定するまでの待機期間をさらに6カ月設ける条項が削除された。これにより、期限超過後、より早い段階で問題プロジェクトに認定される可能性がある。

開発業者は、特定された問題が解決していない限り、補償金を支払うだけでプロジェクトを問題案件の登録簿から削除できなくなる。改定案では、登録簿からの削除を根本的な問題への対応と結びつけている。

法案は、必要に応じて認可銀行や開発業者を交代させることを認め、建設資金を継続的に確保する仕組みも設ける。工事が停滞した際の対応と、完成に必要な資金を結びつける内容だ。

入居を待つ世帯にとって、補償と工事の完了はそれぞれ異なるニーズに応える。改定案は、開発業者が遅延に対する支払いを済ませた後も、建設上の問題を解決する圧力を維持することを目指す。

住戸面積への苦情が法案を修正

契約で約束された住戸面積と実際に引き渡された面積の違いに対する苦情を受け、第34条が修正された。契約面積から最大5％までの差を認める条項は削除された。

プロジェクト文書の大幅な変更を認める割合制限も削除された。この修正は、購入者、開発業者、銀行関係者らとの協議や、建設中の集合住宅を議員らが視察したことを踏まえたものだ。

面積の問題は購入者が受け取るものに直結する。住宅は面積を含む合意済みの仕様に基づいて購入されるため、契約と完成した住戸との違いは、購入の本質に関わる争いになり得る。

企業に不特定の追加情報の提供を求める曖昧な要件も、ほかの修正で削除された。さらに議員らは、追加規則に言及する10項目超の条文について、施行規則の策定期限を定めた。施行規則は、法律の一部を実施するために必要な詳細を定める。

違法な資金集めを犯罪に

法案はウズベキスタン刑法に第188条の2を追加し、不動産建設を目的に市民の資金を違法に集めた場合の刑事責任を定める。購入者にすでに実質的な損害が生じたことを立証しなくても、違法な資金集め自体を罪とする。

法務省は、さらなる被害が出る前に違法な資金集めを止めることが狙いだと説明した。この刑事規定に加え、開発業者が法的要件に違反して資金を集めた場合、購入者には返金と利息を求める権利が提案されている。

市場の規模を見れば、予防策に重点が置かれる理由が分かる。6月に示された数字によると、参加者の資金で建設された集合住宅の面積は2025年に1,100万平方メートルを超え、近年では2.5倍に拡大した。

議員のショキルジョン・アフメドフ氏は、過去10年間で集合住宅が1万棟以上建設されたと述べた。また、251の住宅団地がエスクロー口座を使って建設中で、5,000件超の参加契約が登録されたと報告した。

アフメドフ氏によると、社会的な懸念を大きく引き起こしているプロジェクトの多くは、2026年に新たな仕組みが導入される前に始まっていた。経過措置により、既存プロジェクトに行政手続きのやり直しや、書類・契約の再登録を求めない。こうした開発事業の購入者は、新法の要件の対象外となる。適用対象は建設許可の発行時期で決まるためだ。

要点

• 立法府下院は2026年11月10日に法案を可決し、上院に送付した。
• 購入者の支払いは、所定の完成・引き渡し条件が満たされるまで銀行のエスクロー口座に預けられる。
• 持ち分参加方式で資金を集めるプロジェクトは、建設費の少なくとも70％を銀行融資で賄い、開発業者の自己負担分は30％以下となる。
• 持ち分参加契約とその変更には、公証と国の登記が必要となる。
• 引き渡し期限を過ぎた場合、さらに6カ月待たずに問題プロジェクトと認定される可能性がある。
• 建設を目的に市民の資金を違法に集める行為は、実質的な損害の立証がなくても犯罪となる。
• 新法は施行後に建設許可を受けるプロジェクトに適用され、すでに着工している工事は対象外となる。