シンガポールの小売賃料危機、何が問われているのか
活気あるシンガポールの小売業界が脅威にさらされている。近年、パン店、書店、独立系ジム、専門店など、地域で親しまれてきた小規模事業者が相次いで店を閉じ、主な理由として持続不可能な賃料の値上がりを挙げている。これを自由市場における自然な新陳代謝と見る人もいる一方、歯止めのない賃料上昇が、街ならではの個性や起業家精神を損なっているとの指摘もある。政府が介入すべきか、また介入するとすればどのような形がよいのかを巡る議論は熱を帯び、事業者、業界団体、政策担当者、そして市民がシンガポールの小売業界の将来について意見を交わしている。
目次
なぜこうなったのか？ 小売賃料が上昇する仕組み
シンガポールでは、小規模事業者にとって商業賃料は以前から課題だったが、近年その深刻さが増している。2001年に賃料規制法が廃止され、正式な賃料規制がなくなったことで、価格は市場原理に委ねられるようになった。不動産投資信託（REIT）大手や政府系企業を含む賃貸人には、賃料を引き上げる強い動機がある。賃料の上昇は当面の収入を増やすだけでなく、不動産評価額も押し上げ、より有利な資金調達や高値での転売につながる。
需要が高く供給が限られる一等地や再開発が進む郊外では、この傾向が特に顕著だ。賃貸人は物件を空室のままにして、割高な賃料を払える資金力のある借り手、つまり国際チェーンや資本力のある地元ブランドを待つ余裕がある。その結果、小規模事業者は突然の賃料急騰を吸収できず、大手との競争にも勝てずに退去を迫られている。
最近の事例は問題の深刻さを示している。日本風のベーカリー、フロール・パティスリーは、シグラップ・ドライブ店で57％の賃料引き上げを提示された後、閉店した。賃貸人は、MRT駅から遠い立地にもかかわらず、月額8,500シンガポールドルを要求。その根拠として、実際の成約価格ではなく空室物件の募集賃料に基づく「市場相場」を挙げた。近隣の事業者が大幅に低い賃料を払っていたことから、不動産投資主導の評価額と、地元事業者が負担できる水準との隔たりが浮き彫りになった。
賃料は本当に上昇しているのか？ データを巡る課題
都市再開発庁（URA）やナイト・フランクなどの不動産コンサルティング会社の公式データによると、中央地域の平均小売賃料は2020年以降、比較的横ばいで推移している。例えば、ナイト・フランクの2025年第1四半期の報告書では、島全体の一等地の小売賃料は前期比でわずか0.3％上昇。オーチャード・ロードは2.7％上昇した一方、都心周辺部は0.3％下落し、郊外の賃料上昇も0.3％にとどまった。
ただし、これらの数値が示すのは実際に契約が成立した賃料であり、募集賃料ではない。また、特定の地域や業種の借り手に生じている急激な上昇を覆い隠している可能性もある。多くの事業者によれば、賃貸人が示す「市場相場」は実際の取引ではなく、投機的な募集価格に基づいている場合が多い。詳細で透明性の高いデータが不足しているため、賃料高騰の実態や小規模事業者への影響を把握するのは難しい。
最も大きな影響を受けるのは誰か？ 高賃料がもたらす人々への打撃
小規模・零細事業者では、賃料が売上高の30～50％を占めることもあり、利益や再投資に回せる余地はほとんど残らない。大手チェーンと違い、こうした事業者は利益率が低く、コストを消費者に転嫁したり、突然の値上げを吸収したりするのも容易ではない。その結果、独自性のある店や飲食店がフランチャイズや海外ブランドに置き換わり、地域の多様性が着実に失われている。
2024年だけで、飲食店は3,000軒超が閉店した。2005年以降で最多となる。特に飲食業界では開業と閉店が相次ぎ、新たに3,793店が営業を始めたものの、多くは最初の賃貸契約期間を乗り切れなかった。ニッチャー・ベーカリーやノイエ・フィット・ジムなどの事業者は、賃料が15～57％引き上げられたと公表し、さらなる値上げで廃業に追い込まれかねないと警告している。
事業者や業界団体は、この傾向は単なる経済問題ではなく、シンガポールがどのような都市を目指すのかという問題だと訴える。小規模事業者は商品やサービスを提供するだけでなく、地域のつながりを育み、地元の雇用を支え、街の文化を形づくる役割も果たしている。こうした事業者が失われれば、国際チェーンが支配する無機質で画一的な街へと、シンガポールの地域社会が変わるおそれがある。
賃貸人が賃料引き下げに消極的なのはなぜか
REITを通じてモールを運営する企業など、賃貸人側も独自の圧力に直面している。高い稼働率と強い需要を背景に、一部の区画が長期間空室になっても、賃料を維持または引き上げることができる。短期的な賃料収益の最大化が重視され、事業の長期的な持続可能性や地域の活気は後回しになりがちだ。
賃貸人の中には、賃料規制や強硬な介入は裏目に出て、小売スペースへの投資を減らし、提供される店舗やサービスの質を低下させかねないと主張する人もいる。市場の変化に柔軟に対応する必要性を訴え、規制による上限設定は、賃料規制のある一部の住宅市場で見られるようなゆがみを生む可能性があると警告している。
稼働コストを巡る議論
キャピタランドのアーヴィン・ヨー氏ら業界幹部は、売上高に占める賃料の割合を示す「稼働コスト比率」を根拠に、大半の借り手にとって賃料は依然として負担可能な水準だと主張し、議論を呼んでいる。批判する側は、平均値では、より高い比率や公表値に含まれない追加料金に苦しむ小規模事業者の実情が見えなくなると反論する。また、比率が安定していても、事業者がコストを消費者に転嫁し、インフレを加速させて購買力を弱めている可能性が隠れていると指摘する。
世論の高まりと草の根の改革要求
この問題を巡り、世論が高まっている。地元事業者700社超を代表する「公平な賃貸を求めるシンガポールの借り手連合（SGTUFF）」は、緊急の賃貸制度改革を求める白書を発表した。提言には次の内容が含まれる。
- 賃貸契約の更新時の値上げに上限を設け、消費者物価指数（CPI）に連動させる
- 一等地の小売スペースを地元事業者により多く割り当てる
- 店舗区画を3カ月超空室のままにした賃貸人に罰則を科す
- 外国企業の商業テナントに追加の不動産税や制限を課す
- 外国人労働者の割当を減らし、地元以外の事業者への賦課金を引き上げる
SGTUFFの提案は、賃料の値上げをインフレ率に連動させている日本やスウェーデンの制度や、賃貸人がより高い賃料を求めて空室を抱え続けることを抑えるため商業空室税を導入したサンフランシスコなどの取り組みを参考にしている。
世論はおおむね介入を支持しており、地元事業者が閉店し、国際ブランドに置き換わった事例を共有するネットユーザーも多い。一方、賃料は需給によって決まり、実店舗にとっては電子商取引の方が大きな脅威だとして、現行制度を擁護する声もある。
政策の選択肢：シンガポールに何ができるのか
シンガポールは住宅から労働市場まで、重要分野に現実的な介入を行ってきた長い歴史がある。経済や社会に広く悪影響が及ぶのを防ぐため、商業賃料にも政府の対応が必要な段階に達しているのかが問われている。
対象を絞った賃料規制と賃貸契約の保護
一律の賃料規制ではなく、対象を絞った透明性の高い介入を求める専門家や事業者団体もある。考えられる対策は次の通り。
- 特定の商業地区や業種を対象に、賃料の値上げを制限するか、賃貸契約を保護する
- 賃料の値上げ幅をCPIに連動させ、賃貸人の実質的な収益を保ちつつ、契約更新時の安定を図る
- 空室の放置を抑えるため、少額の空室課徴金や段階的な不動産税を導入する
- 小売店舗賃貸の自主行動規範を強化し、法的拘束力を持たせる
これらの施策は、市場の柔軟性を保ちながら小規模事業者や地域の多様性を支え、賃貸人と借り手の利害の均衡を図ることを目的としている。
都市設計とデータの透明性
都市設計も役割を果たしうる。用途規制をより柔軟にすれば、利用されていないオフィス空間を小売向けに転用でき、供給を増やして賃料の上昇圧力を和らげられる。賃料をより細かく把握できる監視体制が整えば、的確で対象を絞った介入が可能になり、地元事業者を失うリスクの高い地域の特定にも役立つ。
新たな支援策
規制以外にも、小規模小売業者を支援する方法はある。エンタープライズ・シンガポールとキャピタランドが立ち上げた「リテール・マーベリック・チャレンジ」では、革新的な構想を持つ地元ブランドに最長1年間の賃料無料と資金支援を提供している。こうした取り組みを通じて、小売業者は長期契約の重圧を負わずに新たなアイデアを試すことができる。また、ライフスタイルの拠点としての再構想が進むモールに、新たな活気をもたらす。
海外の教訓：他都市の取り組み
商業賃料の上昇という課題に直面しているのは、シンガポールだけではない。世界各地の都市が、小規模事業者を守り、街の活気を保つため、さまざまな介入策を試してきた。
- ニューヨーク市：提案されている「中小企業雇用維持法」は、賃貸契約の更新時に借り手の交渉力を高める内容だが、不動産所有者の反対に直面している。
- ソウル：商業地域保全地区では、小規模テナントの維持と地域の多様性の確保を目的に、賃料規制や優遇措置を導入している。
- サンフランシスコ：商業空室税は、小売スペースを長期間空室にしている賃貸人に課される。持続可能な賃料で地元事業者に貸し出すよう促す狙いがある。
- 日本とスウェーデン：商業不動産の賃料上昇はインフレ率に連動させることが多く、借り手と賃貸人の双方に見通しの立てやすさをもたらしている。
これらの介入策にも課題や限界はあるが、対応は可能であり、より広い社会的・経済的目標にかなうよう市場を形づくれることを示している。
店舗の先に広がる経済への影響
歯止めのない賃料高騰の影響は、個々の事業者にとどまらない。事業者がコストを転嫁すれば、商業賃料の上昇は消費者物価の上昇につながる。インフレを加速させ、一般のシンガポール国民の購買力を弱める。小規模事業者が経営難に陥ったり閉店したりすれば、雇用の創出や賃金の伸びが損なわれ、イノベーションや起業の機会も狭まる。
経済を動かす柱として不動産に依存するシンガポールのあり方は、いまや逆効果をもたらしつつある。懸念されるのは、富が賃貸人や不動産所有者に集中し、生産的な企業活動や地域の創造性が押し出される「レント経済」への転化だ。問題を放置すれば、長期的な経済停滞や、街ならではのアイデンティティーの喪失につながりかねない。
業界の見方：続く政策論争
小売賃料への介入を巡る議論は、決着していない。賃貸人や不動産開発業者は、過度な規制が投資を妨げ、小売スペースの質を低下させるおそれがあると警告する。都市の再生を支えるため開発負担金を一時的に引き下げるなど、市場主導の解決策を提唱し、モール運営会社と小売業者の連携の必要性を強調している。
一方、事業者や借り手の団体は、より強力な規制の仕組み、賃料設定の透明性向上、地元事業者が持つ社会的価値の認識を求めている。賃貸人と借り手の間にある現在の力関係は持続不可能で、介入がなければシンガポールは小売業界の活気と個性を失う危険があると主張する。
政策担当者は、経済効率と社会的結束の均衡を探る板挟みの状況にある。文化や起業の多様性にとって重要な地域で賃料安定化策を試験導入する案や、地元事業者への賃貸や長期契約の維持に取り組む賃貸人を優遇する案を提唱する人もいる。
要点
- シンガポールの小規模事業者は商業賃料の上昇に苦しみ、多くが閉店や移転を余儀なくされている。
- 公式データでは平均賃料は横ばいだが、事業者は特定地域や一部の借り手で大幅な値上がりが起きていると訴える。
- 賃貸人には賃料を引き上げる強い動機があり、長期的な持続可能性より短期的な収益を優先することが多い。
- 業界団体や市民は、賃料上限、空室税、地元事業者への支援など、対象を絞った介入を求めている。
- 海外の事例は、慎重に設計された政策によって市場をゆがめることなく、街の多様性を守れることを示している。
- 政策担当者が市場原理と地域社会のニーズの均衡を模索する中、シンガポールを活気ある包摂的な都市として保つ方法を巡る議論が続いている。
