タイの住宅供給過剰：パタヤとバンコク首都圏に迫る課題
長らく国内経済の柱とみなされてきたタイの不動産業界が、バンコク首都圏の主要地域や人気の沿岸都市パタヤで住宅の供給過剰が膨らむという重大な課題に直面している。業界関係者は、売れ残った住宅やマンションの在庫解消には3～4年、あるいはそれ以上かかる可能性があり、デベロッパーや投資家、住宅購入者に広範な影響が及ぶと警告している。
目次
問題の中心となっているのは、バンコク郊外やパタヤ周辺の幹線沿いにある15の住宅地区で、数千戸が売れ残っている。景気を取り巻く逆風や購入者の嗜好の変化、政府の政策転換も状況に拍車をかけている。本稿では、専門家の分析や市場データ、不動産業界の最新動向をもとに、タイの住宅供給過剰の原因と影響、考えられる解決策を探る。
供給過剰が最も深刻な地域は
供給過剰は、バンコク市内とその周辺、さらにパタヤ方面に延びる特定の地区や幹線沿いに集中している。不動産関連調査・評価機関（AREA）傘下のタイ不動産調査・評価センターによると、特に影響が大きい地域は次の通り。
- ナワミン
- クロンランシット
- ラムルッカ
- シーナカリン・テパラック
- パークナム
- バンナー・トラート
- プラチャウティット
- エカチャイ・バーンボーン
- マハーチャイ・セートタキット
- バンブアトーン
- ラートルムケーオ
これらの地域で売れ残っている物件の大半は、価格が300万バーツ（約8万ドル）未満のタウンハウスやマンションで、多くは中心部から離れた場所にある。地元住民の購買力や嗜好に合わず、販売が伸び悩み、販売可能な物件の在庫が膨らんでいる。
パタヤに注目：二極化する市場
観光とビーチ沿いの暮らしで知られるパタヤの市場は、複雑な様相を呈している。一方では、コリアーズ・インターナショナル・タイランドによると、新築マンションの供給が急増し、2024年上半期だけで約7,000戸に上った。これは過去3年間で最多で、市場がこれまでに吸収してきた戸数を大きく上回る。他方、高級物件、特に一等地のビーチフロントマンションには、タイ人と外国人の双方から引き続き強い需要があり、とりわけ中国やロシアの購入者の関心を集めている。
コリアーズの調査部門ディレクター、パッタラチャイ・タウィーウォン氏は、ジョムティエンやウォンアマットなどの人気は続いているものの、新規供給の規模が大きく、市場が長期的な供給過剰に陥る恐れがあると指摘する。「年間の新規供給は4,000戸を超えるべきではありませんが、今年上半期だけですでに6,997戸が供給されています」と警鐘を鳴らす。
一方、パタヤのマンションの平均販売率は76％で、パタヤ市内など一部地域では87％に達する。ただ、新規物件の供給ペースが急速で、特に中価格帯や低価格帯では需要を上回る恐れがある。
供給過剰を招いている要因
パタヤとバンコク首都圏の供給過剰危機には、複数の要因が絡み合っている。
- 景気減速と高水準の家計債務：タイ経済は低成長に直面しており、家計債務は国内総生産（GDP）の90％を超えた。1997年のアジア通貨危機前の60％から上昇している。この重い債務負担が住宅ローンの利用を難しくしており、特に300万バーツ未満の物件で影響が大きい。
- 融資へのアクセスの制限：銀行は融資審査を厳格化しており、中所得層や低所得層の購入者にとりわけ影響している。カオソッド・イングリッシュによると、手頃な価格帯の住宅購入者のローン審査の否決率は、一部地域で50％に達する。
- 供給と需要のミスマッチ：デベロッパーは地元の需要や購入者の嗜好を十分に見極めないまま、郊外で新規プロジェクトの供給を続けてきた。新築物件の多くは大量輸送機関や雇用拠点から遠く、入居希望者にとって魅力が薄い。
- 人口構成と嗜好の変化：若年層や都市部の専門職は、現代的な設備と交通アクセスの良さを備えたマンションを好む傾向が強まる一方、退職者や外国人居住者はビーチフロントやリゾート型の物件を求めている。売れ残りの大半はこうした傾向に合致していない。
- 観光への依存：パタヤの不動産市場は観光業と密接に結びついている。外国人観光客の回復で高級マンションの需要は押し上げられたが、中価格帯や低価格帯は観光客数や世界経済の変動に左右されやすい。
危機をめぐる専門家の見方
AREAのソーポン・ポーンチョクチャイ会長は、慎重な対応が必要だと強調する。
飽和状態の地域では、より優れた設計や高い付加価値で購入者を引きつけられる場合を除き、デベロッパーは新規プロジェクトの着手を避けるべきです。販売の低迷やプロジェクトの頓挫が懸念されます
KKPリサーチとSCB経済情報センターのアナリストは、所得を増やし外国投資を呼び込む改革を政策担当者が実施しなければ、タイは1990年代の日本と同様、不動産価格が停滞する「失われた10年」に直面する恐れがあると警告する。
デベロッパーと投資家の対応
供給過剰危機を受け、デベロッパーは戦略の見直しを迫られている。SCアセットなど一部企業は、ホテルや工業団地、海外でのアパート賃貸など、不動産以外の事業に多角化している。継続的な収益を生む事業に力を入れ、住宅の新規供給を縮小する企業もある。
投資家にとっては、明暗が分かれる状況だ。バンコクとパタヤの一等地では、魅力的な賃貸利回りと長期的な値上がりが期待できる一方、供給過剰の地域には大きなリスクがある。中国やロシアを中心とする外国人購入者が高級マンションの需要を引き続き支えているが、中価格帯や低価格帯では空室率が高まり、値上がりも鈍化している。
賃貸市場に光明はあるか
販売が低迷する一方で、バンコクの賃貸市場は底堅さを示している。住宅の賃料は前年比3％上昇し、大量輸送機関や商業拠点に近い地域ではさらに高い伸びとなった。賃貸物件の大半をマンションが占め、家主や投資家に安定した収入をもたらしている。ただし、特に郊外では、賃貸市場だけで供給過剰のすべてを吸収するのは難しい。
政府の政策と回復への道筋
タイ政府は、不動産市場を活性化させるため、融資比率規制の調整や、所有権移転手数料と住宅ローン手数料の引き下げなど、さまざまな措置を導入してきた。しかし、こうした政策の恩恵は主に高所得層の購入者や投資家に及び、市場全体への効果は限られている。
専門家は、次のような、より対象を絞った対策が必要だと指摘する。
- 中所得層の購入者が融資を受けやすくする
- 手頃な価格の住宅を対象に土地税や固定資産税を引き下げる
- 所有規制を段階的に緩和し、外国投資を促す
- インフラや大量輸送機関に投資し、郊外地域の魅力を高める
政治情勢も影響する。タクシン一族の政権復帰を受け、インフラ投資の再開や、住宅需要を押し上げる大衆迎合的な政策への期待が高まっている。一方で、政情の安定性、公的債務、政府の介入策の有効性をめぐる懸念も残る。
市場の二極化：勝ち組と苦戦組
供給過剰危機の影響は、市場のすべての分野に一様に及んでいるわけではない。郊外の低価格帯や中価格帯のマンションは、高い空室率と販売の低迷に苦しむ一方、パタヤの高級ビーチフロント物件やバンコク中心部の一等地にあるマンションには、引き続き強い需要があり、プレミアム価格で取引されている。
例えば、サンシリの「PTYレジデンス・サイ1」は、パタヤの高級ビーチフロントマンションで、発売から数時間で外国人向け販売枠が完売し、18億5,000万バーツの売り上げを記録した。市場全体が課題に直面する中でも、質が高く立地に優れた物件の人気が根強いことを示している。
投資家への助言：慎重な判断を
業界関係者は、投資家に対し、供給量よりも物件の質と立地を重視するよう助言している。交通アクセスが良く、生活関連施設が充実し、賃貸需要の強い成熟した地区の物件は、供給過剰地域を上回る実績を上げる可能性が高い。特に完成前の物件や小規模デベロッパーから購入する場合は、十分な調査が欠かせない。
タイ経済への広範な影響
不動産業界はタイ経済の主要なけん引役であり、数百万人の雇用を支え、GDPにも大きく寄与している。長期的な低迷は、建設、金融、関連産業に波及する恐れがある。一方、市場はこれまでも底力を示し、1997年のアジア通貨危機や新型コロナウイルスのパンデミックといった危機から回復してきた。
今後の回復は、市場主導の調整や政府の政策、より広範な経済動向がどう組み合わさるかに左右される。購入者の嗜好の変化に対応し、質を重視し、供給を適切に管理するデベロッパーが、逆風を乗り越える上で最も有利な立場にある。
要点
- タイではバンコク首都圏とパタヤの主要地域で住宅の供給過剰が深刻化しており、郊外を中心に数千戸が売れ残っている。
- 供給過剰の背景には、景気減速、高水準の家計債務、融資へのアクセスの制限、供給と需要のミスマッチがある。
- パタヤの高級マンション市場は堅調だが、中価格帯や低価格帯の物件は、長期的な空室や価格停滞のリスクにさらされている。
- デベロッパーは事業の多角化や新規供給の縮小を進めており、投資家には質と立地を重視するよう助言されている。
- これまでの政府の介入策は効果が限られており、需要を刺激し、過剰供給を吸収するには、より対象を絞った政策が必要だ。
- 不動産業界の回復は、経済改革やインフラ投資、デベロッパーが市場の変化に適応できるかどうかにかかっている。
