韓国の賃貸住宅市場に革命、世界の投資家が巨額資金を投じる理由
韓国の賃貸住宅市場は大きな変革期を迎え、世界有数の不動産投資家を引き付けている。この変化の背景には、単身世帯の急増やライフスタイルの変化に加え、住宅不足への対応と業界の近代化に向け、機関投資家の資金を呼び込もうとする政府の姿勢がある。グレイスターやザ・リビング・カンパニー、カナダ年金制度投資委員会（CPPIB）などの大手が韓国の賃貸住宅に数十億ドルを投じるなか、不動産市場は、住民や投資家、政策立案者に長期的な影響を及ぼしかねない形で再編されている。
目次
急増の背景は何か、単身世帯の拡大と人口動態の変化
韓国では高齢化と都市化が進んでいるが、なかでも際立つのが単身世帯の急増だ。政府や業界のデータによると、2024年末時点で単身世帯は全国の全世帯の41.5％を占め、2015年の29.5％から上昇した。ソウルでは割合がさらに高く、いまや世帯の10軒に4軒近くが単身世帯となっている。この人口動態の変化は社会規範を変えるだけでなく、より小規模で柔軟性があり、専門業者が管理する新たな賃貸住宅への需要も押し上げている。
若い社会人や学生、さらには高齢者も、都心の好立地にあるコンパクトなマンションを求める傾向を強めている。共用キッチンやジム、コワーキングスペースなどの設備を備える物件も多い。単身世帯や2人世帯の増加は、韓国の賃貸市場を世界の不動産資本にとって魅力的な投資先にしている。多くの人にとって従来型の持ち家取得が難しくなっていることも、その背景にある。
チョンセから月払い家賃へ、韓国独自の制度が縮小
韓国の賃貸市場は歴史的に、月々の家賃を払う代わりに物件価格の50～80％に相当する多額の保証金を預ける、韓国独自のチョンセ制度が主流だった。契約終了時には保証金が返還される。かつては貸主と借主の双方に利点があるとみられていたが、不動産価格の上昇や賃金の伸び悩みに加え、貸主が保証金を返せなくなる事例も出た近年の大規模な賃貸詐欺を受け、魅力が薄れている。
その結果、とりわけ多額の現金や銀行融資を用意しにくい若者や外国人居住者の間で、チョンセに代わって月払いの賃貸契約が急速に広がっている。この変化を受け、機関投資家や専門運営会社が、コリビングやサービスアパートメントなど新たな賃貸モデルで市場に参入している。
世界の資金が流入、誰が何を狙っているのか
海外の機関投資家は数年前から韓国の賃貸住宅分野に目を向けてきたが、最近の政策変更や市場動向を受けて参入が加速している。主な投資家は以下の通り。
- ザ・リビング・カンパニー（オーストラリア）：2025年に韓国事務所を開設。同国を初の海外拠点とし、市場への長期的な関与を示した。
- グレイスター・リアルエステート・パートナーズ（米国）：世界最大の賃貸住宅投資会社。2025年7月に韓国で事業を開始し、26億ドル規模のアジア太平洋ファンドに韓国を組み入れる計画だ。
- カナダ年金制度投資委員会（CPPIB）：韓国のデベロッパー、MGRVと5,000億ウォン（3億4,400万ドル）の合弁事業を設立して賃貸住宅を建設する。韓国の住宅不動産への直接投資は初めてとなる。
- モルガン・スタンレー：地元デベロッパーのSK D&Dと組み、住宅物件に投資。KKRやICG、ハインズなども同様の動きを見せている。
投資家は、韓国の賃貸市場が米国や欧州と同じ道をたどり、専門業者が運営する賃貸専用住宅（BTR）が主要な資産クラスになると見込んでいる。まず学生向け住宅や若者向けの都心のコンパクトなマンションに投資し、人口の高齢化に伴って高齢者向け住宅へと事業を広げる戦略が多い。
なぜ韓国なのか、市場の基礎条件と政策転換
韓国が世界の投資家を引き付ける要因は複数ある。
- 旺盛な需要：単身世帯の急増と、特にソウルで続く住宅不足が、賃貸住宅への強い需要を生んでいる。
- 規制改革：政府は2024年8月、賃貸住宅供給計画を発表し、機関投資家による投資規制を緩和するとともに、長期賃貸住宅向けの税制優遇を打ち出した。2035年までに長期賃貸用の集合住宅を100万戸超供給することを目指す。
- 相対的な割安感：近年価格が上昇したものの、ソウルの月額家賃は東京、香港、ニューヨークを下回っており、投資家にとって市場の成長余地と魅力的な利回りが見込める。
市場の変化、分譲から賃貸専用住宅へ
韓国のデベロッパーは従来、プロジェクトファイナンスを活用して個人向けのマンションを建設・販売し、早期に事業から撤退するのが一般的だった。新たな投資の波は、運営会社が物件を保有し、入居者から長期的に収益を得る賃貸専用住宅（BTR）モデルへと軸足を移している。この方式には、大規模な資金力や運営の専門性に加え、複雑な韓国の規制環境に対応する力が求められる。
専門の運営会社は、物件管理や入居者向けサービス、コミュニティーづくりに世界水準のノウハウを取り入れている。例えば、個室を持ちながらキッチンやラウンジ、ワークスペースを共用するコリビングは、若い社会人や学生の間で人気が高まっている。柔軟性や利便性、コミュニティーとのつながりを提供し、移動の多い都市住民のニーズに応えるモデルだ。
コリビングが新たな住まいの選択肢に
韓国の主要都市では、コリビングが一般的な居住形態として広がりつつある。JLLなどの調査によると、コリビング物件は、共同生活や柔軟な契約期間を重視する若い単身者や学生、外国人居住者を対象としている。住戸は一般にコンパクトで、ソウルの中央値は約23平方メートルだが、ジムやコワーキングスペース、図書室などの共用設備を備える。
サービスやコミュニティーの付加価値を反映し、コリビングの家賃は従来型のオフィステル（ワンルームマンション）より高い。ソウルでは、40平方メートル未満のコリビング住戸の月額家賃中央値は約113万ウォンで、江南などの一等地では170万ウォンに達する。国内外の投資家を引き付けており、売れ残ったオフィステルやホテルをコリビング施設に転用する案件も注目を集めている。
不動産投資信託（REIT）を通じた機関投資も進んでおり、IGIS Residence REITsが先行するほか、新たなコリビング物件のポートフォリオを計画する企業もある。REITや長期賃貸住宅を支援する政府の方針も、この分野のさらなる成長につながるとみられる。
規制の壁と政策論争、成長は続くのか
期待が高まる一方、韓国の賃貸住宅市場は大きな規制上・社会的課題に直面している。チョンセ保護法をはじめとする借家関連法では、2年ごとの契約更新時の家賃上昇率が5％に制限されている。借主を守る一方、運営会社の柔軟性を損ない、一部の投資家の参入をためらわせる可能性がある。
最近の政策変更では、とりわけ長期の民間賃貸住宅を対象に、一部の規制が緩和された。政府の2024年賃貸住宅供給計画は、事業モデルを支援型、半自律型、自律型に分類し、それぞれ異なる規制や税制優遇を設けている。民間賃貸住宅の所有者は、20年間の賃貸契約を結び、家賃の値上げ基準を守れば、取得税や固定資産税の免除を受けられる。
ただし、制度の実施には法改正が必要で、政治情勢も不透明だ。外国人による不動産保有をさらに規制する案として、許可制や複数物件の所有者への増税、監督強化が検討されている。市場参入のあり方や相互主義、正当な投資を遠ざけるリスクをめぐり、議論が広がっている。
外国人の不動産保有、機会か脅威か
韓国では、外国人が現在10万戸を超える住宅を所有し、その4分の3がソウル首都圏に集中している。全国の住宅ストックに占める割合は約0.5％にとどまるものの、手頃な価格での住宅取得や市場のゆがみ、規制の抜け穴への懸念が高まっている。特に中国、米国、カナダからの購入者が活発で、海外での資金調達を利用して国内の融資規制を回避するケースもある。
外国人所有者の大半は物件を1戸だけ保有しているが、複数戸を所有する人も少数ながらおり、投資目的の購入への懸念につながっている。政策立案者は外国人取引を把握・規制する新たなルールを検討しているが、法的・憲法上の課題が残る。市場に占める割合が比較的小さいことから、外国人所有の影響は誇張されているとの専門家もいる一方、需要を野放しにすれば住宅不足や価格上昇圧力が強まるとの警告もある。
市場を左右する広範な動向、供給不足と価格差、経済の逆風
韓国の住宅市場は二極化しており、価格と家賃の上昇はソウルとその近郊に集中する一方、地方市場は後れを取っている。ソウルの新築マンション価格は全国平均の2倍を超え、大都市と小都市の価格差は経済協力開発機構（OECD）加盟国のなかで最も大きい。政府は数百万戸の新規供給を計画しているが、建築許可と着工は停滞しており、韓国開発研究院は2017年以降の累計住宅不足を約90万戸と推計している。
家賃の上昇は落ち着いてきたものの、供給は依然として需要に追いつかず、とりわけ質の高い、専門業者が管理する住宅が不足している。チョンセから月払い家賃への移行は、機関投資家や海外資本を呼び込む一方、地元住民にとっての負担や住宅へのアクセスをめぐる懸念も強めている。住宅ローン金利は高止まりし、経済は世界的な貿易摩擦や国内政治の不透明さといった逆風に直面している。
海外に目を向ける韓国の投資家
興味深いことに、海外資本が韓国の賃貸市場に流入する一方、韓国の機関投資家や個人投資家は、米国や日本などの先進国市場へ目を向ける傾向を強めている。国内の住宅価格高騰や規制の不透明さを背景に、海外不動産が魅力的な選択肢となり、韓国の投資家は安定した収益と分散投資を求めている。資本が双方向に流れる動きは、不動産投資のグローバル化と住宅市場の相互連関を浮き彫りにしている。
要点
- 韓国の賃貸住宅市場では、人口動態の変化と政策改革を背景に、世界から過去最高水準の投資が集まっている。
- 単身世帯が全世帯の41％超を占め、コンパクトで専門業者が管理する賃貸住宅への需要を押し上げている。
- グレイスターやザ・リビング・カンパニー、CPPIBなどの海外投資家が、賃貸専用住宅（BTR）やコリビングのモデルを取り入れ、市場をけん引している。
- チョンセ制度の縮小と月払い賃貸の拡大が市場を変え、機関投資家に新たな機会をもたらしている。
- 政府は規制を緩和し、税制優遇を設けているが、厳格な借家関連法や外国人の不動産保有をめぐる議論は課題として残る。
- コリビングが主要なトレンドとなり、ソウルなどの大都市で高い家賃と投資家の強い関心を集めている。
- 外国人所有の市場シェアは依然として小さいものの、住宅取得の負担や市場のゆがみへの懸念は続いている。
- 供給不足や価格差、経済の逆風が、韓国の住宅市場の先行きを左右している。
- 韓国の投資家も海外市場に目を向ける傾向を強めており、不動産投資のグローバルな動きを示している。
