韓国の外国人による住宅購入への広範な規制、何が変わったのか
韓国は、ソウル首都圏で外国人による不動産購入に厳しい新たな規制を導入し、急騰する住宅市場の抑制に向けて大きく踏み出した。2025年8月26日から、ソウル市、京畿道、仁川市の一部で住宅を購入する外国人は、事前に政府の許可を得たうえで、4カ月以内に物件に入居し、少なくとも2年間居住しなければならない。当初の適用期間は1年間で、韓国政府による首都圏の投機的な購入の抑制と住宅価格の安定化に向けた取り組みとして、これまでで最も包括的なものとなる。
目次
住宅価格の急騰をめぐる国民の不満が高まるなかで、こうした措置が打ち出された。住宅価格は政治的な争点となり、多くの韓国国民に経済的な不安をもたらしている。政府の対応には国内の圧力に加え、外国人による不動産投資のルールを厳格化する世界的な動きも反映されている。
なぜ韓国は今、対策に乗り出したのか
過去3年間、ソウル首都圏における外国人の住宅取引は年平均26％増加し、2022年の4,568件から2024年には7,296件に達した。購入者の73％を中国国籍者が占め、米国籍者が14％で続いた。取引の大半は京畿道（62％）と仁川市（20％）に集中し、ソウル市の人気地区では高級住宅が過去最高価格を記録した。
政府が懸念しているのは外国人による購入の件数だけではない。海外投資家が母国で融資を受け、韓国の厳しい住宅ローン規制を回避できているとの見方も問題視している。国内の購入者には融資上限や複数物件の保有に対する税負担がより厳しく課されており、外国人との「逆差別」だとの批判につながっている。
李相慶（イ・サンギョン）国土交通省第1次官は、政策の狙いについて次のように説明した。「住宅市場をゆがめる外国人の活動を最初の段階で遮断し、価格の安定を図ることで、韓国国民の住宅福祉に貢献する」
当局は、外国人が高級マンションを現金で購入したり、未成年者名義で取得したりした事例など、投機的な活動を示す情報も挙げた。新ルールは抜け穴を塞ぎ、外国人購入者が投資や投機ではなく、実際に居住する目的で住宅を取得するよう促すことを狙いとしている。
新たな規制の仕組み
新たな政策のもとでは、指定区域で住宅を購入する外国人の個人、法人、政府機関は、以下の要件を満たさなければならない。
- 購入前に地方自治体の許可を得る
- 許可から4カ月以内に物件に入居する
- 購入後、少なくとも2年間その物件に居住する
規制は、マンション、一戸建て、床面積が6平方メートルを超える集合住宅など、あらゆる種類の住宅に適用される。居住用と事業用の両方に使われることが多いワンルーム型の建物「オフィステル」などの商業物件は対象外となる。贈与、相続、裁判所の競売も新規制の対象外だ。
外国人購入者は購入から30日以内に、資金の出所、関与する海外金融機関の名称、韓国で保有するビザの種類を含む詳細な資金調達計画を提出しなければならない。当局は海外の信用を投機目的の購入に利用することを防ぐため、書類を精査する。不審な事例は韓国金融情報分析院に報告される可能性があり、同院は海外の税務当局と情報を共有できる。
違反者には、物件価値の最大10％に相当する過料が繰り返し科される可能性があり、場合によっては売買契約が取り消される。政府は厳格な執行を約束しており、地方自治体は違反があれば3カ月以内に法的措置を取ることが求められている。
対象区域と適用除外
許可対象区域は、ソウル市全域、外国人による購入が極めて少ない地域を除く京畿道の23市・郡、仁川市の7区に及ぶ。外国人取引が少ないため、楊州、利川、漣川や、仁川市の一部の区などは対象外となる。
政策の適用期間は当初1年間だが、当局は市場の状況に応じて延長する可能性を示している。政府は必要に応じて規制を拡大、修正する余地も残している。
市場への影響：投機、価格、政治的な余波
韓国の住宅市場は急騰しており、マンション価格は29週連続で上昇、ソウル市の住宅価格全体も過去5年間で80％超上昇した。不動産ブームの背景には、低金利、住宅ローンの利用のしやすさ、国内外での投機的投資の増加がある。
2025年6月に就任した李在明（イ・ジェミョン）大統領は、生活費の軽減を選挙公約の柱に掲げた。しかし、住宅価格の上昇が止まらず、政治的な重荷となっている。2025年第2四半期には家計債務が24兆6,000億ウォン（227億ドル）増加し、2021年以来最大の四半期増加幅を記録した。景気の逆風があるなかでも韓国銀行が追加利下げに慎重なのは、住宅需要をさらにあおることへの懸念を反映している。
外国人購入者が価格を押し上げているとの見方は、多くの韓国国民の不公平感を強めている。社説や政策論議では、国内外の購入者の「競争条件を公平にする」必要性が焦点となっており、より厳しい措置や、非居住者の購入者への増税を求める議員もいる。
韓国建設政策研究院の研究員、李ウンヒョン氏は次のように述べた。「新ルールは居住実態の証明によって投機的需要を排除することに的を絞っているが、融資へのアクセスという点で韓国国民との競争条件を公平にするには不十分だ」
外国人の所有物件は韓国の住宅2,000万戸の約0.5％にとどまる。それでも、需要の高い地域に購入が集中していることや、一部の取引が大きく報じられたことで、国民の懸念が強まっている。
外国人購入者はどのような人たちか
政府のデータによると、2024年末時点で韓国国内の不動産を所有する中国国籍者は5万6,301人で、国籍別で最多だった。米国籍者が2万2,031人、カナダ国籍者が6,315人、台湾出身者が3,360人で続いた。外国人の住宅所有者の大半（約93％）は物件を1戸だけ所有しているが、一部には複数戸を保有する人もおり、投資活動の表れと見る向きもある。
外国人購入者の多くは、韓国に長期滞在する人や、主要産業で働く駐在員だ。一方、政府が特に懸念しているのは、賃貸収入や値上がり益を目的に住宅を購入する非居住者の投資家だ。こうした投資家は、海外で資金を調達して国内の融資規制を回避することが多い。
韓国の政策と世界的な動向を比較
外国人による不動産所有のルールを厳格化しているのは韓国だけではない。近年、オーストラリア、カナダ、ニュージーランドなどは、住宅の購入しやすさや市場の安定性をめぐる同様の懸念を理由に、外国人による住宅購入の禁止措置を導入、または延長している。
- オーストラリア：2025年4月から2年間、外国人による既存住宅の購入を禁止。
- カナダ：2023年1月に外国人による住宅購入を2年間禁止し、その後延長。
- 中国：外国人に認めているのは土地使用権のみで、完全な所有権は認めていない。購入前に少なくとも1年間の居住も義務付けている。
米国では、連邦と州の両方のレベルで大きな議論となっている。少なくとも22州が、外国人による農地や安全保障上重要な土地の所有を制限する法律を制定しており、中国、ロシア、イラン、北朝鮮の購入者を特に対象とする措置もある。永住権を持たない中国国籍者の不動産所有を禁じるフロリダ州の2023年法は、法的な異議申し立てや全国的な論争を招いている。
「100人委員会」などの人権擁護団体は、こうした法律が外国人排斥の主張を正当化し、有色人種に不均衡な影響を及ぼすおそれがあると懸念を示している。対象国の大半では、白人以外が人口の多数を占めるためだ。一方、支持者は、国家安全保障を守り、地元住民が住宅を公平に利用できるようにするために必要な措置だと主張している。
新ルールは韓国在住の外国人や駐在員にどう影響するのか
韓国に住み、働く米国人やその他の外国人にとって、新ルールはもともと難しい不動産市場にさらに複雑な条件を加える。F-5-1一般永住ビザやF-5-2配偶者永住ビザなど、適切なビザを持つ長期居住者は、居住要件を満たせば引き続き住宅を購入できる。一方、非居住者の投資家や、賃貸収入や投機を目的に住宅を購入しようとする人にとって、市場への参入は大幅に難しくなる。
外国人購入者は、累進所得税、義務的な健康保険料、海外資産の申告義務などを含む韓国の税制度にも対応する必要がある。例えば米国市民は、内国歳入庁（IRS）に毎年確定申告を行わなければならない。二重課税を避けるため、外国勤労所得控除や外国税額控除の対象となる場合がある。
多くの駐在員にとって、ソウルの生活費は依然として高い。中心部の寝室が1つあるアパートの家賃は、月800～1,200ドル程度だ。高額な住宅保証金「チョンセ」も一般的で、輸入品は高価な場合がある。一方、韓国の公共交通機関は効率的で、医療は近代的かつ利用しやすい。
議論と批判：公平性、実効性、意図しない影響
新たな規制をめぐり、政策担当者や経済学者、一般市民の間で議論が起きている。支持派は、投機を抑え、価格を安定させ、公平性への懸念に対処するために必要な措置だと主張する。一方、批判派は、住宅取得のしやすさ全般に意味のある影響を与えるのか、それとも投機的な活動が市場の別の分野に移るだけなのかと疑問を呈している。
西江大学の不動産学教授、権大中氏は次のように指摘した。「外国人は海外の銀行から融資を受けて韓国で住宅を購入し、国内の不動産市場をゆがめている」
外国人購入者の大半は投機家ではなく、長期居住者や駐在員だと指摘する人もいる。外国人による所有に焦点を当てることで、供給不足、用途地域の規制、経済活動のソウル一極集中といった韓国の住宅市場のより根深い構造問題から目をそらしかねないと批判している。
法的な専門家からは、国籍を理由に購入者を対象とすることの合憲性についても懸念が示されている。相互主義の原則や、国際協定に違反するリスクが指摘されている。これまでの韓国の措置の大半は、国籍に基づく全面禁止ではなく、居住や利用に関する要件に重点を置いている。
規制の執行も課題となる。政府は違反者への厳格な監視と罰則を約束しているが、とりわけ非居住者の所有者について、要件の順守を追跡するのは難しい可能性がある。規制が過度に厳しくなれば外国投資を遠ざけたり、意図しない抜け穴を生んだりしかねないと警告する分析者もいる。
今後の展開は
政府は新ルールの影響を綿密に監視し、必要に応じて調整する方針を示している。住宅市場の過熱や投機的な活動の抑制に効果があれば、措置が延長または拡大される可能性がある。効果が見られなければ、非居住者への増税や海外からの資金調達に対する追加規制など、さらなる対策が検討されることもあり得る。
外国人による不動産所有をめぐる議論は、韓国でも世界各地でも続く見通しだ。多くの国で住宅取得のしやすさが差し迫った課題となるなか、各国政府は、外国投資の受け入れと、地元住民の保護、市場の安定確保をどう両立するかという難しい選択を迫られている。
要点
- 韓国は2025年8月26日から、ソウル市、京畿道、仁川市で外国人による住宅購入に厳しい新規制を導入した。
- 外国人購入者は事前許可を得て、4カ月以内に入居し、物件に少なくとも2年間居住しなければならない。
- 外国人取引、特に中国籍者や米国籍者による購入の増加を受け、投機の抑制、価格の安定、公平性への懸念の解消を目指す。
- 外国人による不動産投資への規制強化は他国でも進んでおり、世界的な動きとなっている。
- 新ルールの実効性や公平性、意図しない影響をめぐって議論が起きており、今後も影響を監視し、必要に応じて見直す方針だ。
