価格下落のなか、中国の住宅販売不振続く

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最終更新: September 2, 2025 • 22:33 UTC

China’s beleaguered real estate shares jump almost 10%…

8月に新たな悪化の兆し

中国の住宅不況は8月も続き、価格下落と段階的な政策支援だけでは買い手の信頼感を回復できていないことが改めて浮き彫りになった。中国房産信息集団（CRIC）の速報値によると、国内大手デベロッパー上位100社の8月の新築住宅販売額は2,070億元で、前年同月比17.6％減となり、6カ月連続の減少を記録した。8月の落ち込みは、販売額が前年同月比24％減となった7月の急減に続くものだ。中国最大の都市で住宅購入規制が緩和され、住宅ローン金利も低下したが、低迷は続いている。

8月に新たな悪化の兆し
不況はどれほど深刻か
値引きしても価格は下落
買い手をためらわせている要因
政策措置と初期の効果
安定化の兆しはあるか
デベロッパー、債務、業界再編
経済全体への影響
信頼回復につながる対策
要点

販売の後退と並行して、価格下落も続いている。国家統計局の7月のデータでは、新築住宅価格は前月比0.3％下落し、6月と同じ下落幅となった。前年同月比の下落も長期化している。価格の軟調さが続き、販売の低迷や家計支出の慎重化と相まって、デフレリスクやコロナ禍後の中国経済の回復が持続するかどうかへの懸念が再び高まっている。

北京と上海の当局は8月、購入規制を緩和し、購入費用を引き下げる新たな措置を発表した。アナリストは景気を支える方向の動きとして歓迎したものの、政策支援はなお小刻みな対応にとどまるとの見方が大勢だ。変更の効果は、とりわけ大都市で局地的に見られるが、全国規模で広く持続する需要回復にはまだつながっていない。

不況はどれほど深刻か

近年の動向と比べると、不動産市場の調整の規模は際立っている。ブルームバーグの集計によると、大手デベロッパー上位100社の7月の販売額は2,112億元で、前年同月比でほぼ4分の1減、6月比では38％減だった。学術的な分析によれば、全国の月間住宅販売は2021年半ばの市場ピーク時の半分を下回り、不動産開発は約3分の1縮小、住宅着工はおよそ3分の2減少した。いずれも、近年の国際的な住宅市場で最も深刻な調整局面に匹敵する水準だ。

価格指数も同様の状況を示している。INGの推計では、全国のピーク時と比べ、新築住宅価格は約10.7％、中古住宅価格は約18.8％下落した。7月に価格が前月から上昇した都市は、調査対象の70都市のうちわずかだった。下落が広範囲に及んでいることは重要だ。住宅が家計資産の大きな割合を占める市場では、販売が持続的に回復する前提として、信頼できる価格の底値が必要となることが多いためだ。

ここ数年の販売低迷を経ても、減少傾向は2025年に入ってなお続いている。人口動態の圧力と供給過剰が最も重くのしかかる地方都市では、活動の底が見えていない。ある格付け機関は市場を二極化していると評価する。国有系デベロッパーや一線級都市には比較的底堅さが見られる一方、多くの民間デベロッパーや小規模都市は、資金調達の難しさと需要の弱さに苦しんでいる。

値引きしても価格は下落

最近の価格データは、前月比の下落が続く一方、一部の主要都市では前年比の下落幅が緩やかに縮小していることを示している。ロイターの公式統計に基づく試算によると、7月は70都市のうち60都市で住宅価格が前月比で下落した。前年比の下落幅はやや縮小し、新築住宅価格は7月に前年同月比2.8％下落。6月の3.2％下落から改善した。状況は都市の規模によって異なる。一線級都市では下落ペースがやや鈍化し、上海では小幅な前月比上昇も記録した一方、二、三線級都市の多くでは引き続き広範な価格下落圧力が見られた。

中古住宅市場も圧力にさらされている。7月の中古住宅価格は前月比、前年比ともにさらに下落した。小規模都市の一部では下落幅が縮小したものの、一線級都市の一部では拡大した。中古住宅価格の下落が続くことは、将来の資産価値に対する見通しを左右し、住み替え市場にも影響するため重要だ。家計がさらなる値下がりを予想すれば、購入を先送りすることが多く、新築市場の販売や建設活動を抑制する。

価格は前年比で2年以上にわたって下落し、住宅を資産価値の保管手段とみなす家計の意識も変化した。買い手の多くは、たとえ建設中の先行販売物件より割高でも、財務基盤が安定していると見られるデベロッパーの即入居可能な物件を優先している。この変化で需要は国有デベロッパーや完成済み物件に向かい、業界内の格差が広がっている。

買い手をためらわせている要因

最大の制約となっているのは信頼感だ。国際機関や市場アナリストは、買い手のためらいの要因として、先行販売方式で物件が引き渡されないリスクと、価格がさらに下落する懸念の2点を挙げる。国際通貨基金（IMF）は、デベロッパーの資金調達に対する買い手の不安が販売を抑制し得ると指摘している。先行販売は歴史的に取引の大きな割合を占めてきた。近年、大手デベロッパーの経営破綻が相次ぎ、先行販売された物件の一部で完成が遅れたことで、この懸念が根付いた。家計は前払いで資金を投じることに慎重になっている。

経済全般の不透明感も家計心理の重しだ。若年層の失業、一部業種の軟調な雇用市場、コロナ禍後に貯蓄を積み直したいという意向から、多くの家庭が大型支出を先送りしている。住宅は中国の家計にとって極めて重要で、資産の大きな部分を不動産で保有している。住宅への信頼が弱まると、家計は幅広い分野で支出を抑える傾向があり、成長の鈍化につながって慎重姿勢を強める。

人口動態も構造的な下押し要因となっている。ゴールドマン・サックスは、人口減少と都市化の鈍化を背景に、都市部の新築住宅需要は今後数年間、2017年のピークである年間約2,000万戸の4分の1程度にとどまる可能性があると推計している。中国では人口が減少し始め、高齢化も進んでいる。奨励策にもかかわらず出生率は低下し、住宅価格の上乗せ要因となっていた学校に隣接する住宅をめぐっても、一部の学区で入学者数に関連した圧力から定員が縮小している。こうした要因は、景気循環による信頼感が改善しても、住宅市場の規模が縮小することを示唆している。

政策措置と初期の効果

当局は2023年後半以降、業界の安定化に向けて数多くの措置を講じてきた。住宅ローン金利と頭金の要件は引き下げられ、多くの都市で購入規制が緩和された。引き渡しを確実にするため、銀行には承認済みプロジェクトのリストに沿った支援が促されている。地方政府には、余剰在庫の買い取りを支援する目的で、特別目的債の活用が認められた。買い取った物件は公営住宅や補助付き住宅に転用できる。政策当局は、建て替え需要や住宅の質の向上につながる都市再開発の加速も促している。

こうした措置の一部には、目に見える地域的な効果が表れている。業界の複数の追跡調査によると、上海が8月下旬に規制を緩和した後、翌週の新築住宅取引は35％超増加し、新築・中古住宅の問い合わせも急増した。同市のアナリストは、この政策パッケージで購入のハードルが下がり、購入希望者の信用環境が改善したため、これまで様子見していた顧客がより迅速に行動したと述べた。

中原地産上海のアナリスト、陸文熙氏は、政策転換後に心理が改善したと説明した。同氏によると、融資費用が下がり規制が緩和されるなか、これまで様子見していた購入希望者が決断し始めた。販売の勢いは中価格帯から高価格帯で最も強く、発表後の週には平均価格を押し上げたという。

より包括的な全国規模の政策パッケージを求める声は続いている。地方の措置は対象地域の活動を押し上げる可能性があるが、多くのアナリストは、価格の明確な底値と、過去からの債務、先行販売住宅の引き渡し、売れ残り在庫の解消に対処できる制度がなければ、信頼感は広く回復しないと指摘する。

コンファレンス・ボード中国センターの主任エコノミスト、張雨涵氏は、在庫を減らし政策の実行力を高める措置が適切に実施されれば、市場安定の基盤になり得ると述べた。

都市再開発の取り組みや大規模な公営住宅の調達は、効果的に実行されれば、業界の安定した基盤の確立に役立つ可能性がある。

INGのアナリストは、消費者心理の回復には価格の安定が不可欠だと強調する。同社によると、多くの家計は住宅価格が安定したと感じるまで、支出を増やさない。

価格の底値を形成することは、信頼感を回復し、持続的な消費回復を生み出すうえで最も重要な要素の一つだ。

安定化の兆しはあるか

見通しはわずかながら明るくなっているものの、改善は不安定で一様ではない。フィッチ・レーティングスは最近、2025年の販売減少率について、上半期の実績が予想を上回ったことと政策支援が続いていることを理由に、従来予想より小幅な縮小にとどまるとの見方に修正した。HSBCのアナリストは、進展を示す初期指標として、財務基盤の強いデベロッパーの信用アクセス改善、業界再編の加速、在庫の緩やかな解消、一部地域の土地競売結果の改善、主要都市での市場原理に沿った価格設定の進展という5点を挙げた。市場シェアは国有デベロッパーに移り続けており、投資家の多くは、これを物件引き渡しと市場安定に資する変化と見ている。

独立系の論評も安定化の兆しを見いだしている。第一財経グローバルは公式データを引用し、所得の増加と価格の緩和による購入しやすさの改善に支えられ、新築住宅販売の減少ペースは2024年初めから大きく鈍化したと報じた。住宅ローン金利の低下と購入資格要件の緩和で、買い手の裾野も広がった。大都市の一部では中古住宅取引が前年から増加し、価格の低下を受けて割安物件を求める買い手が増えた。

それでも逆風は強い。住宅着工は依然として過去数年を大きく下回り、多くの地域で在庫が高水準にあるうえ、デベロッパーは資金繰りの逼迫に直面している。少数の大都市で見られる改善は、まだ小規模都市に広く波及していない。市場の二極化により、総計データでは、人口減少と雇用の伸び悩みが最も強く響く地方都市の深刻な圧力が見えにくくなることがある。

デベロッパー、債務、業界再編

デベロッパーを取り巻く状況は一変した。大手民間デベロッパーの大半は債務不履行に陥るか、債務再編を進めており、買い手がより安全とみなす国有系企業へ市場シェアが移っている。2024年初めの清算命令を受け、恒大集団が8月下旬に香港証券取引所から上場廃止となったことは、かつて全国の販売を主導した同社にとって一つの終着点となった。恒大は債務がピーク時に3,000億ドルを超え、業界の高成長・高レバレッジ型モデルに内在するリスクの象徴となった。

影響は一社にとどまらない。全国各地のプロジェクトで遅延が発生し、買い手は完成済み物件や財務基盤の強い企業が手掛ける物件を優先している。当局は地方政府や国有企業に対し、先行販売住宅の引き渡しを支援し、可能な範囲で売れ残り在庫を買い取るよう促してきた。業界再編はさらに進む可能性が高く、国有系デベロッパーはプロジェクトの完成と建設活動の安定化で、より大きな役割を担うと見込まれる。

地方政府の財政も問題を複雑にしている。不動産ブームの間、土地売却や不動産関連税は地方収入の大きな割合を占めた。デベロッパーの財務状況が悪化すると、土地競売は停滞し、売却収入も減少。予算を圧迫し、公共投資を抑制した。アナリストは、中央政府の支援強化や新たな収入源がなければ、多くの地方政府は大量の売れ残り住宅を買い取ったり、大規模な再開発を支援したりするのが難しくなり、在庫吸収の余地が限られると指摘する。

経済全体への影響

中国経済における住宅の比重は大きい。不動産の直接的な活動に加え、建設資材、家電、家具、サービスなど関連分野への波及効果は、歴史的に国内総生産（GDP）のかなりの割合を占めてきた。住宅販売と価格が下落すると、家計は支出を減らし、企業は投資を削減する傾向がある。今回の不動産サイクルは、消費者物価の極めて低い伸び、生産者物価の下落、数四半期にわたるGDPデフレーターの低下と重なっており、いずれも国内需要の弱さと整合する。

信頼感への影響は、経済に波及する主要な経路だ。都市部の家計資産の大部分が不動産に結びついているため、資産価値の下落は消費者の安心感を損ない、裁量的な支出を抑える。デベロッパーが建設を減らし、供給業者が過剰生産能力に直面すれば、民間投資も弱まる。海外直接投資は鈍化し、国内需要に左右される中国関連の投資に対して、証券投資家も慎重になっている。

影響は世界にも及ぶ。建設に関連する素材や製造品の過剰生産能力が輸出市場に流れ込み、貿易摩擦を強める可能性がある。同時に、中国のコモディティ需要の鈍化は、国際価格や資源輸出国の経済に影響し得る。中国の銀行はこれまで、規制上の猶予措置に支えられ、資本への深刻な打撃を回避してきた。しかし調整が長引くほど、損失の認識や不良債権処理を迫られる圧力は強まる。

信頼回復につながる対策

各国の経験からは、不良資産の処理、プロジェクトの確実な引き渡し、より自由な価格調整が、住宅不況の転換点となることが多い。IMFは、経営破綻したデベロッパーの再編を加速し、不良債権の認識を遅らせる規則を撤廃し、住宅購入者の保護を強化することが、市場の新たな均衡への移行に役立つと指摘している。先行販売住宅を完成させるための明確な手続きがあれば、買い手は市場に戻りやすくなる。存続可能なデベロッパーへの規律ある支援は、経営不振企業の延命を長引かせることなく、供給能力を維持できる。

IMFのスタッフノートは、家計を守りながら調整を短縮する可能性のある措置を示した。現実を反映した銀行規制、引き渡し可能なプロジェクトへの安定した資金供給、先行販売資金に対する購入者保護の強化が必要だと指摘している。

銀行がデベロッパー向け不良債権の認識を回避できる規則は、段階的に廃止すべきだ。

消費者保護と信頼感は、物件の引き渡しリスクに直結する。

購入者が購入済み住宅をデベロッパーが完成できないリスクについて保険で保障されれば、信頼感の回復とデベロッパーの販売圧力の緩和につながる可能性がある。

長期的な改革も、貯蓄手段としての住宅への経済の依存を減らすのに役立つ可能性がある。全国的な不動産税、家計により多くの投資先を提供する資本市場の深化、年金制度の強化を通じて、貯蓄を不動産から徐々に移すことができる。地方政府の土地売却への依存を減らす財政改革は、量を追う拡大ではなく、持続可能な都市開発へと政策の誘因をそろえるだろう。

短期的には、政策の設計と同じくらい実行が重要となる。都市再開発や公営住宅の購入は、十分な資金を確保し、実際の需要がある地域を対象とすれば、在庫の一部を吸収できる。先行販売ではなく完成済み物件を販売する試験事業など、完成住宅の販売を増やす措置は、多くの買い手を待たせている具体的な懸念に対処する。政策当局が明確で一貫した情報発信を行えば、取引回復の要となる現実的な価格の底値に関する期待を定着させる助けとなる。