家計が圧迫されるなか、都市部の生活費が上昇
東京をはじめとする日本の大都市で、マンションの家賃が数十年ぶりの速さで上昇している。賃貸世帯のうち、収入の30％を超える額を住居費に充てる世帯の割合も増えている。この水準は、研究者や住宅関連機関が住宅の手頃さを測る際によく用いる基準だ。コロナ禍後、世帯が都心に戻り、利便性の高い地域で限られた物件を競って借りるようになったことで、毎月の家計は圧迫されている。その結果、賃貸市場は逼迫し、将来の住宅購入に向けた貯蓄や教育費の確保、日々の生活費の上昇への対応が難しくなっている。
目次
家賃上昇は、都市経済のより広範な変化の一環だ。企業は出社を再開し、観光客の流れは過去最高水準に近づいている。通勤時間の短さ、学校環境の良さ、交通網の充実を求め、多くの世帯が都心部へ戻ってきた。同時に、建設費や資金調達コストは数年前より高い。マンション価格が過去最高を更新し、購入を希望しても手が届かない人が賃貸市場にとどまっている。こうした圧力は東京23区で最も顕著だが、大阪、名古屋、福岡でも同様の傾向が見られる。
住宅の手頃さをめぐる問題には、単一の原因があるわけではない。供給制約、大家の運営コスト上昇、世帯の希望の変化、平均的な住戸面積の縮小が、いずれも影響している。鉄道駅へのアクセスが物件価値に与える影響に関する研究は、都市の交通拠点周辺で競争が激しくなる理由を説明する手がかりとなる。住宅供給をどれだけ速く増やせるか、負担を入居者と所有者の間でどのように分担するかは、政策の選択に左右される。
東京の家賃はどれほど速く上昇しているのか
最近の統計、数十年ぶりの上昇ペースを示す
公的な物価データは、明確な転換点を示している。3月の東京都区部における民営家賃の消費者物価指数は前年同月比1.1％上昇し、1994年10月以来の高い伸びとなった。全国の家賃関連指数も、何カ月も連続して上昇している。実際の募集物件にも、こうした圧力が表れている。地元の市場調査会社のデータを引用したThe Japan Newsの報道によると、東京大学本郷キャンパス周辺のワンルームの募集家賃は月額約14万円で、5年前と比べて1万～2万円上昇した。経済学者は、家賃は大きく、簡単には削れない支出であるため、わずかな値上がりでも他の消費を抑える可能性があると警告する。食料、エネルギー、サービス価格が高止まりするなか、この懸念は強まっている。関連記事：The Japan Newsの報道。
ファミリー向け物件が上昇をけん引
価格上昇の圧力は市場全体に一様に及んでいるわけではない。過去5年間で、東京23区の小型物件の募集家賃は約7.6％上昇した一方、ファミリー向け住宅は約26.1％上昇した。学校や保育施設に近い、より広い住まいを求める世帯が同じ地域に集中し、供給が限られることで、こうした物件の家賃上昇が加速している。同様の傾向は大阪などの大都市圏でも見られ、交通網や生活利便施設が充実した都心部では、割増分が拡大している。
なぜ需要が都心部に戻っているのか
日本の都市住宅で最も価値の高い要素は、依然として通勤の利便性だ。都心部には鉄道網が密集し、移動時間が短く、仕事の選択肢も多い。東京の賃貸市場を調べた研究では、鉄道や地下鉄の駅への近さや駅の集積が、家賃水準に測定可能な影響を与えることが分かった。割増分を決めるのは、最寄り駅までの距離だけではない。周辺駅の路線や利便性の順位も影響し、異なる路線や運行形態を持つ複数の駅に近い住宅ほど、家賃が高くなる傾向がある。需要が回復すると複数路線が交わる地域で価格上昇が速まるのは、このためだ。関連記事：駅の集積に関するScienceDirectの研究。
生活の質に関わる要素も、都心への回帰を後押しする。都心には保育施設、放課後プログラム、医療サービス、文化施設が集まっている。仕事と学校の予定を両立させる世帯にとって、駅近の住所で得られる時間の節約は、狭い間取りを補って余りあることもある。観光の回復により、都心部に集積するサービス業の雇用も戻ってきた。アクセスや時間を優先する世帯が増えるにつれ、需要の分布はこうした地域に傾いている。
供給側でコストを押し上げている要因
住宅供給は逼迫しており、新たに増やすコストも上昇している。建設業者は資材費や人件費の上昇に直面し、金利が歴史的な低水準から上向くなか、資金調達条件も不利になっている。大家からは、改修費や光熱費の上昇が報告されている。運営経費が膨らむと、所有者は収益を維持するため、契約更新時の家賃引き上げを求めることが多い。不動産大手は入居者に値上げの予定を通知し始めており、業界調査によると、一般的な物価上昇を踏まえた調整であれば、多くの世帯が受け入れている。
マンション価格が過去最高を更新し、購入希望者が賃貸にとどまる期間が長くなっている。The Japan Newsが引用した市場データによると、最近、首都圏の新築マンション平均価格は約8,135万円に達し、23区では平均約1億1,632万円となった。購入予算では手が届かず、賃貸を続ける世帯が増えることで、限られた物件への需要が膨らむ。新たな賃貸住宅の供給は、この変化を相殺できるほど増えていない。
短期賃貸と観光による圧力
短期賃貸は、特に観光客の多い地区で市場の一部を変えてきた。東京と大阪を対象にした査読付き研究によると、短期賃貸の運営によって家賃差が生じ、長期入居者向けの物件が短期利用に回されることがある。2018年に施行された住宅宿泊事業法は、営業日数に上限を設け、管理体制を義務付けたほか、多くの自治体が近隣との摩擦を減らすため条例を追加した。こうした規制があっても、大阪では、より多くの大家が空室や低家賃の物件を観光客向けに転用したため、当初の影響がより大きかったと研究者らは指摘する。東京で懸念されるのは、将来的な影響だ。特定地域で長期賃貸の収益が落ち込んだり、規制の対応より速く観光が拡大したりすれば、短期利用に転換する所有者が増える可能性がある。関連記事：短期賃貸に関するWileyの研究。
この研究では、参考となる二つの考え方が示されている。「閉じた家賃差」は、短期賃貸が長期賃貸の供給に及ぼす現在の圧力を測る。「開いた家賃差」は、転用が魅力的になる可能性がある場合の将来的なリスクを捉える。東京では、観光地としての魅力が高く、空き住宅が限られる地域ほど、開いた家賃差が大きいとみられる。住宅政策の担当者が転用圧力の高まりそうな地域を予測できるよう、地域の実情に合わせた規則、一貫した執行、データ共有の強化が必要だ。
家計にとって、家賃負担の上昇が意味するもの
収入の30％という基準は大まかな目安にすぎないが、家計の苦しさを素早く把握するのに役立つ。家賃がこの水準を超えると、世帯は外食、旅行、衣料品、一部の医療支出を削る傾向がある。頭金に向けた貯蓄も鈍る。子どものいる家庭は、保育料、塾代、習い事をめぐって難しい選択を迫られる。高齢の賃借人は、健康保険や介護保険の保険料、自己負担額も支払っている場合、維持管理費を減らしたり、受診を先延ばししたりすることがある。
賃金の動きも状況を複雑にしている。日本では賃上げが続いた時期もあり、強い季節賞与が寄与することもあった。個人消費も一時的に上向いた。しかし、インフレが依然として課題で、購買力の改善は限られている。この組み合わせにより、特に対象を絞った補助金の対象外となる中所得世帯では、見出しの上昇率以上に家賃値上げが重く感じられる。税引き後に家賃が最大の支出項目となると、わずかな値上げでも年間の家計計画が変わりうる。
議論されている政策の選択肢
家賃規制は即効薬ではない
他の市場をめぐる議論は、政策の利点と欠点を示している。カリフォルニア州では、プロポジション33として知られる住民投票案が、1990年代半ばに導入された州の制限を撤廃し、地方自治体が家賃上昇に上限を設ける権限を拡大しようとした。支持派は、より厳しい上限設定により、入居中の住民の費用を安定させられると主張する。反対派は、厳しい上限は投資を減らし、マンションへの転用を促し、長期的な賃貸住宅の供給を縮小させる恐れがあると警告する。日本の法制度は異なるが、教訓は参考になる。幅広い上限設定は現入居者を助ける一方、所有者が利益を得られなければ、建設や改修が遅れるリスクがある。上限設定を議論する際は、こうした影響を考慮しなければならない。関連記事：カリフォルニア州プロポジション33の解説。
用途地域の見直しと供給拡大
需要が最も強い地域で住宅を速く増やす方法もある。マサチューセッツ州ケンブリッジ市は最近、市全域で一戸建て専用の用途地域指定と最低駐車台数の義務を撤廃し、同じ土地により多くの住宅を建てられるようにした。この決定は、住戸数を制限する規則を緩和し、既成市街地の住宅供給を増やすことを目指している。日本の用途地域制度は米国と同じではないが、目指す方向は共通する。主要駅の近くで中層マンションを増やし、適切な地域では平均的な住戸面積を小さくし、使われていないオフィスの賃貸住宅への転用を簡素化できる。需要がすでに顕在化している学区では、学生向け住宅やファミリー向け賃貸住宅の許認可を自治体が迅速化することもできる。関連記事：ケンブリッジ市の改革に関するCity Journalの記事。
短期賃貸の規制も有効な手段だ。営業日数に関する透明性の高い報告と明確な規則を設け、観光客が多い地域で重点的に取り締まれば、長期賃貸住宅への圧力を和らげられる。一部の区では、すでに国の基準より厳しい規則が追加されている。市と区の境界を越えた連携により、圧力が隣の地域へ移るだけの規則の継ぎはぎを防ぎやすくなる。
入居者が今できること
契約更新時に世帯が取れる選択肢は限られているが、負担を和らげたり、より条件のよい物件を見つけたりする方法はいくつかある。
- 家賃の収入比率を確認する。家賃の割合をできるだけ30％に近づける。上昇している場合は、必要不可欠な支出を削る前に、ほかの固定費を見直す。
- 更新時に交渉する。建物に空室がある、または近隣に条件の似た安い物件がある場合は、データを示し、値上げ幅の縮小や現行家賃の1カ月延長を求める。
- アクセスと家賃のバランスを検討する。主要駅から1、2駅離れた場所に移れば、通勤時間を抑えながら家賃を下げられることがある。
- 毎月の光熱費を抑える設備を検討する。断熱性が高く、効率のよい家電があれば、電気代やガス代を削減できる。
- 引っ越し時期を選ぶ。春の繁忙期は価格が上がる。夏の終わりや冬に探せば、よりよい条件が見つかる可能性がある。
- 入居時の費用を抑える。礼金の分割や減額を相談するか、新築物件の初期費用無料キャンペーンを尋ねる。
- 短期滞在には、運営管理付きの学生向け住宅や法人向け住宅を検討する。家具付きで柔軟な契約条件の物件もあり、諸費用を含めると市場家賃より割安な場合がある。
賃借人と大家に今後待ち受けるもの
東京の都心部で家賃を押し上げる要因は、依然として続いている。鉄道網、学校、各種サービスが充実した地域では需要が強い。建設費と運営費は高止まりし、マンション価格の上昇で購入希望者が長く賃貸市場にとどまっている。短期賃貸は数年前より規制が強化されたものの、一部地域では観光需要が規則の実効性を試し続けている。実質賃金の上昇は多くの世帯の家賃負担を和らげるが、根強いインフレがその効果を弱めている。
市場の行方は、住宅供給がどれだけ速く増えるか、入居者保護と投資の必要性を政策がどう両立させるかに左右される。駅が多い地域での供給拡大、ファミリー向け物件の許認可簡素化、短期賃貸に関する明確な規則はいずれも助けとなる。入居者は早めに更新の準備をし、広さとアクセスのバランスを検討することで、家計を守ることができる。大家は省エネ設備や物件の維持管理に投資することで、長期入居率を保ちながら家賃の妥当性を示せる。都市の魅力は、アクセスと利便性に支えられている。こうした恩恵の費用が家計のほかの部分を圧迫しないよう、均衡を取り戻すことが目標だ。
要点
- 東京23区の家賃は3月に前年同月比1.1％上昇し、1994年以来の高い伸びとなった。多くの賃借人が収入の30％を超える額を住居費に充てている。
- 過去5年間ではファミリー向けマンションの上昇が最も大きく、約26％上昇した。小型物件は約8％の上昇だった。
- 出社や観光の再開、通勤時間の短さへの評価を背景に、需要が都心部へ戻っている。
- 建設費、資金調達費、運営費の上昇に加え、マンション価格が過去最高となり、賃貸を続ける世帯が増える一方、供給は限られている。
- 鉄道駅への近さや駅の集積が、該当する地域の家賃水準を大きく押し上げることが研究で示されている。
- 2018年以降、国と自治体の規制が強化されたものの、短期賃貸は観光客の多い地域で長期賃貸住宅への圧力を高めている。
- 政策の選択肢には、主要駅周辺での供給拡大、短期賃貸に関する規則の明確化、供給への影響を踏まえた慎重な家賃規制がある。
- 世帯は更新時の交渉、立地の見直し、入居時費用の削減を通じて、家賃負担の上昇を抑えられる。
