今、この計画が重要な理由
高齢者が親族と同居したり、介護施設に入居したりする動きが広がるなか、日本は住宅が空き家になるのを防ぐ新たなモデル事業の準備を進めている。国土交通省は来年度、自治体と連携して実証事業を始める予定だ。空き家、または空き家になる可能性のある住宅を、家族向け住宅や、保育施設、共同ワークスペースなど地域で活用する施設へ転用する。新築費用の高騰に直面する子育て世帯の負担を和らげると同時に、管理されない住宅の増加にも歯止めをかける狙いがある。
目次
課題は差し迫っている。政府の統計によると、2023年に放置された空き家は過去最多の385万戸に上った。これは全国にある、より大きな空き家総数の一部だ。空き家の総数は約900万戸で、住宅全体の約14％とする広義の統計もある。人口減少と高齢化に伴い、その割合はじわじわと上昇してきた。空き家問題は地方に限らない。大都市圏でも目立つようになり、地域の活力を損ない、防災対応を難しくするほか、老朽化すれば安全上のリスクにもなる。
人口動態のデータは、今後さらに増加が加速することを示している。国土交通省の調査では、東京都と周辺3県で、85歳以上の人だけが住む住宅は2023年の約34万戸から、2033年には約94万戸に増える見通しだ。大阪府、京都府と周辺府県を含む関西圏でも、同じ期間に約21万戸から約58万戸へ増加すると予測されている。住民の転居や死亡に伴い、こうした住宅の多くが近く空き家になる可能性がある。
既存住宅の改修は、新築よりも早く、手頃な費用で住宅を取得する道になり得る。近年、資材費や人件費が上昇し、一般的な子育て世帯にとって新築の資金調達は難しくなっている。政府は、比較的小規模な改修への資金投入によって、都市の荒廃を抑え、家族向け住宅の供給を増やせると期待している。
新たな補助制度の仕組み
実証事業の対象は、1950年代から1970年代の高度成長期に開発された大都市圏とその周辺の地域だ。高齢者の住み替えや介護施設への入居に伴い、こうした地域では空き家が増えると見込まれている。国土交通省は参加する自治体と連携し、補助の効果が最も期待できる具体的な区域を選定する。
公的資金は新築ではなく改修を支援する。国は、放置された住宅を再び活用するために必要な内外装の改修、配管の修繕などに補助金を出す方針だ。住宅を近く退去する現所有者と、対象地域の空き家を取得する購入者の双方を支援する制度となる。
主な対象要件と用途
- 申請できる人：空き家の現所有者、親族との同居や介護施設への入居に伴って住宅が空き家になる見込みの高齢者。対象地域の空き家を購入して改修する人も対象となる。
- 補助対象：内外装の改修、配管の修繕、安全で居住可能な状態に戻すために必要なその他の工事。
- 対象地域：主に1950年代から1970年代の高度成長期に整備された、大都市圏とその周辺の指定住宅地。
- 想定される用途：働く世帯や子育て世帯向けの住宅、保育施設、地域集会所、子育て支援施設、ワークスペース。
- 事業の設計：複数年にわたる実証事業とし、成果が上がれば、同様の課題を抱える他地域への拡大を目指す。
当局は、改修後の住宅の多くが一般市場で販売されるか、家族向け住宅として賃貸されると見込んでいる。需要がある地域では一部を地域施設に転用し、保育施設から集会スペースまで、地域の変化するニーズに社会インフラを対応させる。
日本で空き家が増えている理由
「空き家」と呼ばれる日本の住宅は、人口と住まいに対する志向の長期的な変化を反映している。若い世代は何十年にもわたり、雇用を求めて地方の小都市や農村から大都市圏へ移ってきた。出生率が低下し、人口が高齢化するなか、住む予定のない人が住宅を相続するケースも多い。こうした物件が何年も空いたままになることがある。
税制も一因となっている。住宅を取り壊して更地にすると年間の税負担が増えることが多く、修復が難しい建物の撤去をためらう所有者もいる。記録管理が不十分な場合や相続が複雑な場合には、所有者が明確にならないこともある。相続財産が全国各地にいる相続人に分割されると、修繕や売却の同意を得るまで何年もかかることがある。
市場の動きも状況を複雑にしている。日本の住宅購入者は新築を好む傾向があり、既存住宅は建物より土地の価値で評価されることが多い。高度成長期に建てられた住宅の多くは、資材や基準が現在求められる省エネ性能や耐震性にそぐわない。交通機関、学校、医療機関から遠い地方の空き家は、価格が安くても売却が難しい。空き家は防災計画にも支障をきたす。地震や洪水の危険がある地域では、放置された建物が避難経路をふさいだり、復旧作業中の危険につながったりする恐れがある。
安全と災害対応における空き家の意味
災害の多い日本では、放置された建物がリスクを高める。雑草が生い茂った敷地では、屋根の崩落や不安定な壁に気づきにくい。空き家が通行を妨げたり、所有者が不明で当局が迅速に対応できなかったりすると、消防や緊急対応の遅れにつながる。放置された住宅を減らすことは安全性を高め、自治体がより確実に避難計画やインフラの維持管理を進める助けとなる。
今回は何が違うのか
新たな実証事業は、空き家になる前の対策と立地に重点を置く。家族向けの需要が強く、地域サービスを維持しやすい大都市圏で、近く空き家になる住宅を対象とする。すでに空き家になった住宅と入居者を結び付けようとした従来の取り組みは、需要が限られる地域も多く、今回の方法とは異なる。
2017年に始まった改正住宅セーフティネット制度は、空き家を低所得者や単身高齢者向けの手頃な賃貸住宅として登録することを目指した。しかし、目標には届かなかった。2020年までの登録件数は当局の期待を大きく下回り、家賃滞納や物件内での入居者の死亡などを懸念する家主も多かった。その後、当局は登録手続きを簡素化し、手数料を引き下げ、保証人の要件を緩和したほか、物件所有者と入居者を見守る社会福祉団体をつないだ。こうした措置には一定の効果があったものの、空き家全体の活用には至っていない。
過去の政策から得られる教訓
重要な教訓は二つある。第一に、金銭面と手続き上の負担が軽くならなければ、奨励策だけでは所有者の行動を変えにくい。第二に、需要の強い地域に重点を置けば、改修した物件が早く入居され、維持管理される可能性が高まる。新たな実証事業は、指定した都市部で改修を支援し、一部を保育や地域利用に回すことで、両方の課題に対応する。
家族と地域にもたらす効果
働く世帯にとって、この実証事業は新築住宅の価格に圧倒されることなく、住宅を取得したり、より広い住居に移ったりする道を開く可能性がある。改修は段階的に進められるため、予算に応じて、まず台所や浴室、断熱を優先し、その後、内装に手を入れることもできる。放置された住宅を快適な住まいに変えることは、通りに価値を取り戻し、地域が活気と手入れを保っていることを示す。
当局はサービスの不足を補うことも期待している。一部の物件を保育施設、子育て支援拠点、小規模な地域集会所に転用すれば、待機者の負担を軽減し、親の通勤時間を短縮できる。共同ワークスペースは、リモート勤務やハイブリッド勤務の人の移動時間を減らし、地域内での消費を促す可能性がある。
国土交通省の担当者は、家族支援と住宅取得の難しさを強調した。建設価格の上昇により、一般的な子育て世帯が新築住宅を購入するのは難しくなっていると述べ、さらに次のように語った。
この再生事業を通じて、空き家の増加を抑え、子どものいる家族が快適に暮らせる環境をつくることを目指します。
環境面での利点もある。既存建物を再利用すれば、解体廃棄物を減らし、基礎や躯体に蓄積された炭素を保つことができる。古い住宅に断熱材や高効率の窓、最新の冷暖房設備を導入すれば、光熱費を削減し、暑い夏や寒い冬の快適性を高められる。
実証事業の開始時期と場所
モデル事業は大都市圏とその周辺の指定地域で始まり、当初は1950年代から1970年代に整備された郊外やニュータウンに重点を置く。戦後の高度成長期に住宅を購入して家族を育てた先駆けの世代が、現在も暮らしながら高齢期を迎えている地域だ。国土交通省は自治体と協力し、複数の物件を再び有効活用できる対象地域を選ぶ。
実証事業は、日本で新年度が始まる4月を起点とする来年度に開始する予定だ。利用状況や成果を検証するため数年間実施し、同様の人口動態や住宅問題を抱える他地域への拡大を目指す。国土交通省は初回の補助に充てるため、次年度予算で数億円の確保を求めている。この金額は、広く展開する前に有効な方法を検証する、現実的な規模の実証事業であることを示している。
実際の物件では、手続きの期間は何年もではなく数カ月に及ぶ程度となる可能性がある。対象地域の所有者や購入者が要件を満たし、工事内容を決め、施工業者を確保すれば、多くの改修は短期間で完了できる。特に育児と仕事を両立する家族にとって、このスピードは重要だ。
課題とリスク
古い住宅の多くは、見た目を整えるだけでは不十分だ。高度成長期に建てられた住宅のなかには、現代の安全基準を満たすために、構造補強や屋根の交換、配線の更新が必要なものもある。郊外の一部では、狭い道路や斜面の敷地が工事車両の進入を難しくする。多くの場合、耐震改修は欠かせず、費用がかさむうえ、熟練した作業員も必要となる。
コスト上昇も深刻だ。建設業者は資材費と人件費の高騰に直面している。日本では建設、運輸、介護の分野で人手不足が続く。ニッセイ基礎研究所の鈴木智也氏は、労働力をめぐる幅広い課題と、多様な人材を受け入れる必要性を指摘し、次のように述べた。
主に運輸や介護の分野で、深刻な人手不足が起きています。日本の社会と経済を維持するには、日本人と外国人の労働者がいかに調和して共存できるかという視点が必要です。
改修住宅だけでは問題の一部しか解決できないため、人員の確保も重要だ。保育施設や高齢者介護施設には、訓練を受けた職員が必要となる。こうしたサービスの受け入れ能力を拡大するには、地域での採用に加え、場合によってはより広範な人材募集が必要になる。
所有者の協力も課題だ。住まなくなった後も、思い出の詰まった家を手放すことに抵抗を感じる家族もいる。相続をめぐる複雑な争いや登記情報の不備があれば、改修が遅れたり、できなくなったりすることもある。税制によって、老朽化した建物を解体するよりも残すよう所有者が促される場合があり、修復不能な建物では選択肢が狭まる。
資金調達も関係する。銀行は古い建物より土地を高く評価することが多く、新築より改修の融資を受けにくい購入者もいる。実証事業は公的資金でその差の一部を補う設計だが、最終的には地域の市場価格や金融機関の融資慣行にも左右される。
用途変更と地域の取り組み
日本では、空き家と住み手を結び付ける方法が模索されてきた。自治体の空き家バンクは物件を掲載し、購入希望者と所有者をつなぐ。さらに、移住や自己負担での改修を条件に、補助金や移住支援金、無償の住宅まで提供する町もある。こうした地域の制度を通じて、住宅がカフェ、ゲストハウス、アーティストのアトリエ、家族向け住宅として再生した例もある。
既存建物の用途変更に関する学術研究からは、いくつかの傾向が見えてくる。人口密度の高い都市部では、安定した需要を背景に、空き家が飲食店や宿泊施設として新たな役割を得ることが多い。歴史的建造物がある地域では、保存と現代的な運営を組み合わせ、住民や観光客に利点をもたらすことができる。景観に恵まれた農村部では、周辺人口が少なくても、伝統的な住宅が本物の暮らしを体験したい観光客を引き付ける。いずれの地域でも、人口構成や交通アクセス、建物の築年数に合った計画が、より良い成果につながる傾向にある。
円安やソーシャルメディアでの注目を背景に、外国人の関心も高まっている。実際には、許認可や施工業者の手配には、時間をかけ、言語能力や地域の支援を得る必要がある物件が多い。新たな実証事業は主に都市部の国内世帯と地域サービスを対象とするが、再利用の広がりは市場全体の技能やノウハウの向上にもつながり得る。
要点
- 日本は来年度、都市部や郊外の指定地域で、空き家や近く空き家になる住宅の改修を補助する複数年の実証事業を始める。
- 国土交通省は自治体と連携して対象地域を指定し、内外装や配管の改修を支援する。
- 対象者には、住宅が近く空き家になる現所有者と、対象地域の空き家を取得して改修する購入者が含まれる。
- 用途として、家族向け住宅、保育施設、地域集会所、子育て支援拠点、共同ワークスペースを想定する。
- 政府統計では、2023年に放置された空き家は385万戸。全国の空き家は約900万戸で、住宅全体の約14％に上る。
- 予測では、2033年までに東京圏と関西圏で85歳以上の人だけが住む住宅が大幅に増え、空き家の増加につながる可能性がある。
- 空き家を手頃な賃貸住宅として登録する過去の制度は目標に届かず、所有者の懸念や一部地域の需要の弱さが浮き彫りになった。
- 今回の実証事業は、空き家になる前の対策、立地、再利用を重視する。家族が住宅を取得しやすくし、都市の荒廃を抑え、地域サービスを充実させるとともに、他地域への拡大に向けた方法を検証する。
