評価額1,000億ドンの土地、年間2億ドンの税負担
ベトナム財務省は、放置され、未使用、または開発が遅れている土地に年0.2％の税を課す案を提案している。課税評価額が1,000億ドンの土地なら、税額は年間2億ドンとなる。提案では、法定上限内の住宅用地に現在適用されている低い税率区分を設けず、要件に該当する土地の全域を課税対象とする。
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同省は2026年10月6日の記者会見でこの措置を説明した。法人所得税法、非農業用地使用税法、個人所得税法の改正法案の一環で、土地に関する規定は非農業用地使用税法第7条に第8項を追加する内容となる。
税率は、法定上限内の住宅用地に適用される現行の0.03％の約6.7倍に当たる。ただ、経済学者、弁護士、国会議員らが注目するのは、土地を値上がり目的で保有する利益をこの税負担が上回るのか、また、意図的な投機と、都市計画や行政手続きで滞っている事業を当局がどう区別するのかという、未解決の二つの問題だ。
この税はまだ成立していない。国会が年末会期で税法改正を承認すれば、2027年1月1日が施行予定日になると報じられている。対象となる土地を特定する基準はなお策定中で、議論に参加した複数の関係者は、準備期間をより長く設けるよう求めている。
この区別は、開発が止まった沿岸リゾートを保有する事業者から、将来の住宅建設に備えて一筆の土地を持つ世帯まで、幅広い人々に関わる。見た目が空き地だからといって、それだけで課税上の扱いが決まるわけではない。法的な分類、未使用の理由、適用される課税評価額によって結果が決まる。
提案税率で何が変わるのか
ベトナムの現行住宅用地税は、面積に応じた累進区分を採用している。法定上限内の土地には0.03％、次の区分には0.07％、上限を最も大きく超える区分には0.15％が課される。これらの税率は該当する土地部分に適用され、保有地全体に自動的に最高税率が課されるわけではない。
他の区分には、すでに異なる税率が適用されている。非農業の生産・事業用地は0.03％だ。詳細な現行法の説明では、不適切な目的に使用された土地、または規則に反して未使用の土地は0.15％とされている。不法に占有された土地には0.2％が課される。
この提案は、放置された土地、利用されていない土地、利用開始が遅れた土地を対象とする独立した0.2％の区分を設けるものだ。面積に応じた非課税枠がないため、この区分に分類された土地は全域が提案税率の対象となる。ただし、どの土地が該当するのかを定める規則がなくなるという意味ではない。
提案税率の根拠となる現行区分については、報道に食い違いがある。多くは、不法占有地に対する税率と同じ0.2％だと説明している一方、財務省の説明に関する一部報道は、不適切に使用された土地への税率と同じだとしている。より詳しい説明では不適切に使用された土地の税率は0.15％とされているため、この食い違いの確認が必要だ。
所有者の税負担はいくらか
基本的な計算方法は、土地面積に法的に定められた1平方メートル当たりの課税評価額を掛け、その額に0.2％を掛けることだ。課税評価額が、購入価格や現在の市場価格と自動的に一致するわけではない。以下の例は、土地全域が課税対象となり、免除や減額がないと仮定した場合のものだ。
- 課税評価額が10億ドンの土地では、年間200万ドンの税が課される。
- 課税評価額が1平方メートル当たり1,000万ドンの200平方メートルの土地では、年間400万ドンとなる。
- 同じ面積で、1平方メートル当たりの課税評価額が2,000万ドンなら、年間800万ドンとなる。
- 1平方メートル当たり2,000万ドンと評価された500平方メートルの土地は、課税評価額が100億ドンとなり、年間2,000万ドンが課される。
- 課税評価額がそれぞれ100億ドンの対象地を5筆保有する場合、合計で年間1億ドンとなる。
課税評価額が同じなら、提案税率は0.03％の約6.7倍、0.07％の約2.9倍、0.15％の約1.3倍となる。これは税率同士の比較であり、すべての所有者の現在の税額がどれほど増えるかを示す予測ではない。
放置された土地の定義は未確定
財務省で税・手数料・料金政策を担当する副局長のチュオン・バー・トゥアン氏は、土地の分類は土地関連法に従うと述べた。このため、同省の草案は独自の税法上の定義を設けず、土地法を参照している。
改正案の土地法では、放置された土地を、国から割り当てまたは賃貸された後、定められた期間にわたって継続的に使用されていない土地と説明している。ただ、この定義では期間がまだ明記されていないと報じられている。土地法2024年版と現行税法にも、放置された土地の独立した定義はないとされる一方、事業用地を予定どおり利用しない場合については、すでに規定がある。
トゥアン氏によると、農業環境省には概念と基準を明確にする任務が与えられた。関連する政府指示の日付は9月28日と報じられているが、番号は報道によって異なり、通知第54号、第289号、第574号とされている。確認が取れるまでは、文書番号が確定したものとして扱うことはできない。
この提案は、未使用地への課税強化を検討するよう求めた、2026年7月28日採択と報じられている決議第21-NQ/TW号に関連している。また、2030年までに土地の浪費に対処する目標とも結び付けられている。法案は政府に提出されたとする報道もあれば、審査のため司法省に書類が提出されたとする報道もある。いずれの説明も、措置が成立したことを意味しない。
経済学者が時間とともに税率を引き上げる案を求める理由
経済学者のレ・バー・チー・ニャン氏は、0.2％の税率は未使用の土地を保有する初期コストにはなり得るものの、資金力があり、大幅な値上がりを見込む所有者の判断を変えるには不十分かもしれないと指摘する。正当な理由なく土地が長く未使用のままなら、税率を0.3％、0.5％、あるいはそれ以上へ引き上げる案を提唱している。
ニャン氏は、政策が目指す誘因について次のように述べている。
「土地が使われない期間が長くなるほど保有コストが上がるような、『コスト時計』を政策で作るべきだ」とニャン氏は述べた。
課税評価額が1,000億ドンで変わらない場合、税率0.3％なら年間3億ドン、0.5％なら年間5億ドンの税額となる。これらは同氏が示した代替案の計算例であり、財務省が採用した税率ではない。
天然資源環境省の元副大臣であるダン・フン・ヴォー教授も、税負担は見込まれる市場の値上がり益と比較して検討すべきだと主張する。同教授は、手頃な価格帯の商業住宅が2014年から2024年にかけて1平方メートル当たり約1,100万ドンから3,300万ドンへ上昇した例を挙げる。3倍、つまり10年間で200％の上昇だ。
この住宅の例は全国的な地価指数ではなく、10年間の値上がりを年間税額と直接比較することもできない。それでも、見込まれる値上がり益が保有コストを大きく上回るなら、所有者は税を払うだけで済ませる可能性があるという同教授の懸念を示している。ヴォー氏は0.2％で開始し、導入後に十分な抑止力があるかを検証することも支持している。
世帯が保有する土地が常に投機目的とは限らない
不動産会社EZ Propertyの最高経営責任者（CEO）、ファム・ドゥック・トアン氏は、0.1％から0.5％までの別の累進税率体系を提案し、保有する土地の筆数が多い人には高い税率を適用する案を示している。この案は、未使用期間だけで判断するのではなく、土地を1筆保有する世帯と10筆保有する投資家を区別するものだ。
トアン氏は、面積や家族の人数に対する土地の筆数を基準に、世帯向けの控除を検討することも提案している。子どものために確保した農村部の土地を、未使用の都市開発用地と同じように扱うべきではないと主張する。これらは提言であり、税制案で定められた免除措置ではない。
世帯に関わる懸念は、再定住用地にも及ぶ。開発事業で移転を余儀なくされた人々が土地を受け取っても、建設資金がない場合がある。また、後に子どもが家を建てるために土地を残しておく人もいる。国会文化社会委員会のタ・バン・ハー副委員長は、こうしたケースや、長期にわたる都市計画規制の影響を受ける土地を明確に扱うよう求めている。
ハノイの土地競売は、議論のもう一つの側面を示している。ダン・フオン、ホアイ・ドゥック、タイン・オアイなど郊外の地区で2024年8月に行われた競売では、落札価格が1平方メートル当たり1億ドンを超えることもあった。その後、多くの競売地が未建設のままだと報じられている。ただし、競売価格が自動的に課税評価額になるわけではない。また、競売で合法的に購入した事実だけでは、その後の未使用が提案区分に該当するかは決まらない。
沿岸リゾートの事例が示す、都市計画上の位置付けの重要性
ダナンの開発が止まった沿岸事業2件は、当局が空き地を見つけるだけでなく、事業の経緯を調べる必要があることを示している。ホン・ゴック・アー・チャウの敷地は約12ヘクタールで、2009年7月に投資証明書を取得し、計画投資額は4兆8,000億ドンだった。2010年初めに建設が始まったが、その後の報道では、16年が経過しても敷地の大半が空き地のままだとされた。
市の計画も変更された。ダナン市は2018年、公共空間として敷地の一部を回収する案について協議するよう指示した。2020年には、南側の一部を回収し、ビーチ、海へのアクセス、公共公園として整備する方針に合意した。
約3.77ヘクタールのノンヌオック観光用地は、2014年にI.V.Cへ割り当てられた。市は2018年に事業を回収する方針を決め、その後、土地は沿岸公園として計画された。いずれの事例も、提案税の課税対象になると確定したわけではない。
ハノイ弁護士会のファム・タイン・トゥアン弁護士は、投資家の義務、承認済みの事業日程、遅延の原因を検証して判断すべきだと主張する。経済学者のヴォー・チ・タイン氏も、土地の大半を未使用のままにして、仮設物を一つか二つ建てるだけで所有者が規則を回避できるような制度に警鐘を鳴らす。都市計画上の承認があれば自動的に免税となるわけでも、課税対象が自動的に確定するわけでもない。
納税しても保有期間が無制限になるわけではない
提案されている課税は、投資事業用地を利用する既存の義務と並行して適用される。TAT法律事務所の会長、チュオン・アイン・トゥ弁護士は、納税義務を果たしても、土地を無期限に保有する権利が得られるわけではないと主張する。
土地法2024年第81条第8項に定められた現行の仕組みでは、現地で土地の引き渡しを受けた後、12カ月連続で土地を利用しない場合、または事業の土地利用日程から24カ月遅れた場合、投資事業用地は措置の対象となり得る。最大24カ月の延長には追加の金銭的義務が伴う。その後も利用されなければ、同条第9項の不可抗力に関する例外を考慮したうえで、法定要件に基づき土地が回収される可能性がある。
政令102/2024/ND-CP第31条は、政令226/2025/ND-CPによる改正を経て、延長の時期、対象となる土地の範囲、手続きについて定めている。延長は自動的に認められるものではない。税、延長期間中の追加納付、土地の回収は、それぞれ別の仕組みだ。
土地法の改正案は、この枠組みの一部を変更するものだ。未使用または利用が遅れている投資事業用地について、累進的な年次納付を定め、未使用が続けば60カ月後に土地を回収できると報じられている。また、農地が24カ月を超えて未使用のままで、行政処分後も定められた期限までに利用を再開しなかった場合の回収規定も含むとされる。これらの法案上の規定を、現行法や提案されている0.2％の税と混同してはならない。
データの問題が誤った納税者を生むおそれ
正確に分類するには、土地、税、投資、建設に関する記録を連携させる必要がある。ファム・タイン・トゥアン弁護士は、必要に応じて電気・水道の情報も活用しながら、土地ごとに納税者、課税対象面積、実際の利用状況、未使用期間を特定するよう提言する。
既存の誤りから、実務上のリスクが明らかになっている。税務局の副局長レー・ロン氏は、eTax Mobile上に予期しない土地税の滞納額が表示される一部の事例について、情報共有が不完全で更新が遅れていることが原因だと説明した。不動産を売却しても元所有者の名前が残ることがあり、納付額の照合が終わっていないと、滞納や重複通知につながる場合もある。財務副大臣グエン・ドゥック・チー氏は、住宅、土地、税務のデータを正確かつ完全な形で連携させるよう求めている。
停滞している資源の規模は大きいが、それぞれの区分は分けて考える必要がある。2026年6月18日に議論された数字には、政府監察院の結論で空き地、老朽化、または非効率な利用が確認された公共資産の敷地3,896カ所が含まれていた。これは放置された民有地全体を示す数字ではない。
当局はまた、遅延していた1,531件の事業について障害を解消し、そのうち273件が利用開始に至ったと報告した。対象面積は4,000ヘクタールを超え、投資額は約2,860兆ドンに上る。273件は1,531件の約17.8％に当たる。7月31日時点で、システム751には問題を抱える事業・土地が4,619件登録され、そのうち3,984件の調査と分類が終わっていた。この登録簿は、投機目的の保有が確認された土地の一覧ではない。
開発業者は停滞した事業を譲渡できるのか
ホアン・ハー弁護士は、保有コストの引き上げと、事業を完成させられる投資家への実行可能な譲渡の仕組みを組み合わせるべきだと主張する。そうでなければ、経営難の開発業者は、売却に必要な条件を満たせないまま撤退を迫られるおそれがある。
2023年不動産事業法第40条は、承認済みの事業書類、補償・再定住支援の完了、紛争や差し押さえのない土地、抵当権の解除、土地関連の金銭的義務の履行などを要件としている。また、事業は実施期間内であり、土地回収の決定を受けていない必要がある。
資金難に陥った事業にとって、こうした要件を満たすのは難しい場合がある。ハー氏は、買い手が譲渡の一環として確定済みの債務を支払う方法や、開発業者、銀行、当局が連携して債務返済と抵当権解除を進める方法を検討するよう提案する。これらは提案された仕組みであり、譲渡要件を回避する一般的な権利として現行法に定められているものではない。
第42条では、権限の範囲内で行う譲渡について、地方当局は完全かつ有効な申請を受理してから30日以内に審査・決定する。首相の決定を要する譲渡では、地方当局による審査と申請提出の期間は45日だ。政令96/2024/ND-CPは必要書類や関連手続きを定めている。国会経済財政委員会の委員、ファン・ドゥック・ヒエウ氏は、開発業者は開発できない土地を保有し続けるのではなく、事業の失敗や撤退、ポートフォリオの再編を想定しておくべきだと主張する。
空き建物や海外の税制も議論に
ダン・フン・ヴォー氏は、空き地に重点を置く政策では、完成後も使われていない別荘、タウンハウス、ショップハウスを見落としかねないと指摘する。農地を価値の高い都市用地と自動的に同じ扱いにしないよう配慮しつつ、空き建物も検討対象にするよう提言する。農地が未使用かどうかの確認は難しい場合があり、調査費用が税収に比べて大きくなる可能性もある。
この提案は非農業用地への課税に関するものであり、すべての未使用農地に自動的に課税するものではない。また、2025年6月に承認され、2030年末まで延長された農業税の免除措置とは別の制度だ。
海外の事例には異なる制度があるが、税率をそのまま比較することはできない。報道によると、サウジアラビアでは重点地域の土地価格に対して最大10％を課税し、オーストラリアのビクトリア州では空き住宅に1％から3％の税率を適用している。韓国については、2年間未使用の場合の税率を2％とする説明と、2％から5％とする説明があり、10年後には最大10％となるとされている。
フランスで報じられている17％と34％の税率は、物件価格全額ではなく賃貸価値に基づく。アイルランドは地方の固定資産税の倍率を適用する。カナダでは、主に特定の外国人所有者を対象とする連邦税1％に加え、バンクーバーの3％課税など地方税もある。ほかにも、スペインの固定資産税の上乗せ、日本の住宅税優遇の撤廃、イタリアの空き家への通常課税、シンガポールの所有者が居住しない物件への高い税率などがある。課税標準、免除、定義が異なるため、表面上の税率だけではベトナムで予想される影響を判断できない。
結論は基準と導入時期次第
議論は二つの方向で進んでいる。一つは税率を定める税制改正、もう一つは課税の引き金となる状況を定める土地関連法制だ。報じられている主な動きを時系列でまとめると、次のとおり。
- 2026年7月28日：未使用地への課税強化の検討を求める決議第21-NQ/TW号を採択。
- 2026年9月28日：政府指導部が分類基準の策定を指示。ただし通知番号は報道によって異なる。
- 2026年10月6日：財務省が四半期記者会見で0.2％課税案を説明。
- 2026年末：国会での審議が見込まれるが、承認が必要。
- 2027年1月1日：報じられている施行予定日。法案の成立と最終的な規定が条件となる。
不動産プラットフォーム「バットドンサン」の南部地域ディレクター、ディン・ミン・トゥアン氏は、データや分類基準を整備するため、少なくとも1年の準備期間を設けるよう提言する。まずは5年以上、事業の実施に動きがない案件を調査する案を示している。国会議員のチャン・ホアン・ガン氏は、現行の地方計画を公表し、古い計画を整理したうえで、住民や企業が手続きを終えるために1年から2年の期間を認めるよう提案する。
最終規則では、未使用と判断するまでの期間、免除、経過措置、既存の税区分が重複する場合の扱いがまだ定まっていない。異議申し立てや、土地情報の誤りを訂正する機会も重要となる。税率を引き上げるだけでは、都市計画上の規制、譲渡の障壁、誤った所有者記録は解決できない。
要点
- ベトナムは、対象となる放置地、未使用地、開発が遅れた土地に年0.2％を課税する案を提案している。
- 課税評価額が1,000億ドンなら、年間の税額は2億ドンとなる。
- 通常の住宅用地の面積区分を設けず、対象となる土地全域に税率を適用する。
- 定義と実施基準は未確定で、税はまだ成立していない。
- 経済学者は、期間に応じた税率引き上げを検討する一方、外的要因で遅れているケースを保護するよう求めている。
- 納税しても事業上の義務がなくなるわけではなく、法定要件を満たせば土地回収を免れることもできない。
- 2027年1月1日が施行予定日と報じられているが、承認と最終的な法案の内容が条件となる。
