承認戸数6,759戸に対し、約2万5,000戸を建設
ハノイ市建設局によると、ムオンタイン・グループと関係する企業が手掛けた住宅事業12件には、承認された6,759戸に対し、2万4,943戸のマンションがある。超過分の1万8,184戸をめぐり、どの建物の存続を認め、どの建物に改修を求め、どの建物を取り壊すかを定める市議会決議案が検討されている。
目次
建設された戸数は承認数の約3.69倍に当たる。超過分だけで承認戸数の約2.69倍、率にして約269％増となる。この違いは重要だ。「約2.7倍」は建設された総戸数ではなく、超過した戸数を指す。
ハノイ市人民評議会の決議案は、建物の評価や移転の可能性、条件を満たす購入者への所有権証明書発行手続きとあわせ、事業者の金銭的負担を定めるものだ。2万4,943戸すべての存続を自動的に認めるものでも、全世帯への証明書発行を保証するものでもない。
2015年から2017年に公表された査察結果は、投資、土地利用、計画、建設に関する違反を指摘した。事業者は承認済み計画に反して建設し、床面積や建物の高さを拡大したほか、マンションをより小さな住戸に分割し、一部区域の用途を変更した。
建設局によると、こうした人口増加は地域インフラに負荷をかけ、住民の生活の質を低下させている。一方、多くの住宅はすでに引き渡され、住民は何年も暮らしている。ハノイ市は規則を執行しながら、住民の居住権と現実的な生活上の必要にも対応するという課題に直面している。
対象となる事業
決議案の対象は、レ・タイン・タン氏が法定代表者、所有者または管理者を務める企業、あるいは出資や投資協力を通じて同氏が関与する企業の事業だ。対象はハノイ市内の複数の住宅地区に及び、リン・ダム地区に集中している。
対象となる12件は、ベメス住宅・商業複合施設としても知られるCT6キエンフン、CT8とCT10を含むダイタイン、CT5タンチエウ、サーラ住宅地区、キムバン・キムルーのCT11・CT12一体事業、VP3、VP5、VP6、そしてリン・ダムのHH1、HH2、HH3、HH4の各事業。
事業と個々の棟を区別すると、数の内訳が分かりやすい。CT11とCT12は1件の事業として数えられる一方、リン・ダムのHH複合施設は4ブロックで構成され、各ブロックに3棟ある。つまり、決議案の対象となる4事業の一つであるHH複合施設には、計12棟がある。
証明書の発行状況も事業ごとに異なる。建設局の評価によると、VP3、VP5、CT6キエンフン、CT5タンチエウでは、一部のマンションに土地使用権および土地に付随する資産の所有権証明書が発行されている。VP6とHH1からHH4の各事業では発行されていない。一部の事業で証明書が発行済みであっても、そこにあるすべての住戸が取得済みとは限らない。
問題の経緯
査察結果が出たのは数年前だが、今回の対応案はすでに居住者がいる建物を対象としている。リン・ダムのHH複合施設は2015年に運用を開始し、住民は所有権関係書類の発行を長年待っている。
主な経緯は次の通り。
- 2015年：リン・ダムのHH複合施設が運用を開始。
- 2015年から2017年：査察当局が各事業の投資、土地利用、計画、建設に関する違反を指摘。
- 10月10日：ハノイ市が決議案への市民意見の募集を開始。意見募集についての発表では年は明記されていない。
- 技術的な審査後：ハノイ市人民委員会が、どの建物または建物の一部を各対応区分に分類するかを決定する。
この提案は草案段階であり、個々の建物に対する最終決定ではない。採択日、意見募集の締切日、建物の分類を完了する時期はいずれも確定していない。そのため住民は、証明書発行や補償に関する提案を確定した権利として扱うことはできない。
存続の可否を決める3つの区分
草案は対象建物を3区分に分ける。第1区分の建物は、完成して使用中であること、紛争がないこと、構造上および防火上の安全要件を満たすこと、隣接建物に悪影響を及ぼさないことを条件に、現状での存続が認められる可能性がある。
この区分では、インフラが十分に整備されているか、整備計画があることも必要となる。周辺景観、道路境界、保護回廊、交通安全区域、高さ制限にも適合しなければならない。居住者がすでにいるかどうかだけでなく、これらの要件も審査される。
第2区分の建物は、条件付きで存続できる可能性がある。現時点では一部要件を満たしていないが、技術的な工事、インフラの追加、移転、用途変更によって是正できる建物が対象となる。したがって存続の許可は、金銭の支払いだけでなく是正措置の実施に左右される。
第3区分は、安全上の問題、景観との不整合、保護区域への侵入を是正できない場合に取り壊しが必要となる建物だ。また、計画変更ができない技術インフラ用地、公共施設用地、防衛・治安用地、保護回廊に建てられた一部の低層住宅も含まれる。
専門機関による評価の完了後、ハノイ市人民委員会が具体的な対象リストを定める。第3区分の建物を取り壊せない場合、インフラへの負荷を増やさないことを条件に、草案は用途変更を検討できるとしている。ただし、住宅としての継続利用を認める約束ではない。
存続が認められても、住民の退去が必要な場合も
建物が第1区分に入っても、内部の居住スペースがすべてマンションとして存続できるとは限らない。建物の基壇部、設備階、コミュニティルームにある無許可の住居や区域からは住民が退去し、計画上の用途に戻すか、地域住民のために利用できるようにする必要がある。
設備階には建物の運用に必要な機器や設備が置かれている。コミュニティルームは共用目的のスペースだ。建物全体の継続使用が認められる場合でも、こうした区域の用途変更には原状回復が求められる。
第2区分では、インフラを追加しても住民人口を支えられない場合、移転が必要となる。提案されている手順では、まず建物の基壇部、設備階、コミュニティルームにある無許可の住居を対象とし、次に承認された高さを超える階のマンションを対象とする。
第3区分の建物からは、すべての住民とその家財が退去しなければならない。実際の判断では、事業全体に一括で区分を付けるのではなく、建物内のどの部分が対象となるかを特定する必要がある。開発事業の運営が継続しても、一部世帯には移転が求められる可能性がある。
事業者が移転費用と補償を負担
住民の移転に先立ち、事業者はマンションの一覧を作成し、個々のケースに関係する合法的な権利や利益を確認する。また、対応案を開示し、補償、支援、一時的な住居について住民の意見を求めなければならない。
草案は、移転費用と仮住居の提供を事業者の責任としている。違反是正にかかる費用も、国家予算ではなく事業者が負担すると定めている。対応を決定・監督する市の役割と、費用を支払う企業の責任を分ける内容だ。
移転を求められる購入者は、金銭補償、事業者が所有する条件を満たした商業プロジェクトでの同等住宅の提供、または法的要件を満たす場合に抽選なしでの社会住宅の購入・賃借購入、の3つから交渉できる。
賃借購入では、世帯が時間をかけて住宅の所有権取得に向けた支払いを行う。社会住宅の選択肢も資格要件を満たすことが条件であり、影響を受ける購入者全員に自動的に代替住宅が提供されるわけではない。
草案は個別の補償額を定めず、特定の家族に提供する代替マンションも指定していない。詳細は権利の評価と移転前に決める対応に委ねられる。建設局は、事業者が義務を履行できるかも考慮して実施する必要があるとしている。
事業者に求められる支払い
存続を認められる建物の事業者も、無許可建設による不当利得として草案が定める金額を納付しなければならない。計算式は次の通り。
無許可の追加床面積 × 建物の実使用開始時点の1平方メートル当たり建設費 × 50％
建設費は、建物が使用開始された時点で適用されていた投資費用の基準額をもとに算定する。これは面積に基づく計算であり、超過したマンション1戸ごとの固定料金ではない。そのため、超過分の1万8,184戸という数字だけでは、支払額を算出できない。
金額の算出には、無許可の床面積と、対象となる各建物の建設基準額が必要となる。合計金額も、算出に必要な情報一式も明らかにされていない。また、この算式はマンション販売収入の半額を単純に回収するものではない。販売価格ではなく建設費を用いるためだ。
土地に関する支払いも別途求められる。草案では、公式の土地価格表に、建物またはその一部の現状での存続が許可される時点でハノイ市人民委員会が定める係数を掛けて算定する。
2つの支払いは基準時点が異なる。建設費の計算では建物の使用開始時点を参照し、土地の計算では存続が承認される時点を参照する。事業者は、関係する執行決定に記載された期限内に、ハノイ国家財務省を通じて必要額を市の予算に納付する。
所有権証明書の発行には申請以上の条件がある
存続が認められる対象マンションについては、まず事業者が無許可の建設と土地利用に関する金銭的義務を完了する。その後、購入者が証明書を取得するために必要な書類を整え、提出しなければならない。
ベトナムで一般に「ピンクブック」と呼ばれる証明書は、マンションなど土地に付随する資産の所有権と土地使用権を記録する。VP6とリン・ダムのHHでは、この証明書が発行されていないことが住民の大きな未解決問題となっている。
草案には、事業者が金銭的義務を履行したにもかかわらず書類を提出しない場合、購入者が直接申請できる手続きも盛り込まれている。その場合、所管当局が適用規則に基づいて申請を受理し、審査する。
この規定は、支払い後に事業者が手続きを怠る場合に対応するものだ。支払い要件をなくすものでも、マンションの存続可否に関する判断を迂回するものでもない。したがって、証明書発行の手続きは建物の評価と事業者の金銭的責任の履行の両方が前提となる。
リン・ダムが示す判断の規模
ホアンリエット地区のリン・ダムにあるHHでは、承認された高さは27階だった。HH4の各棟はその上限を9階上回る36階建てで、HH1、HH2、HH3は14階上回る41階建てとなった。計12棟の複合施設には、約9,000戸のマンションがあり、約4万人が暮らしている。
約9,000戸は、対象12事業全体の2万4,943戸の約36％を占める。この複合施設への判断が、広範な是正措置に大きな影響を与え得ることが分かる。
VP6でも承認内容から大きく逸脱している。承認された25階から37階に増え、マンション戸数も138戸から840戸に増加した。超過分の702戸を含め、戸数は承認時の約6.1倍となる。
HH4Cの住民グエン・チョン氏は、HH複合施設がどの区分に当たるのか住民には分からず、当局による分類と最終決定を望んでいると語った。同氏の懸念は、草案だけでは解消されない不確実さを表している。
HH4B住民代表組織のメンバー、ファム・バン・ドゥック氏は、住宅を購入して定住した人々を守ると同時に、事業者への法執行を求めた。住民の願いについて、同氏は次のように述べた。
HHで住宅を購入した人々の正当な、そして唯一の願いは、市当局が住民が安心してリン・ダムのHHで暮らせるよう環境を整え、住宅購入者にピンクブックを発行することです。
ドゥック氏は、事業者が国に対する金銭的義務を果たし、インフラの不備にも対応するよう求めた。同氏の主張は、住まいの安定、書類の整備、インフラの改修を説明責任と並ぶ課題と位置づけ、互いに相反する要求として扱わないものだ。
違反を取り消すのではなく、対応を定める提案
建設局は、別個の決議が必要かつ緊急だとしている。同局の評価によれば、2024年土地法の施行前に発生した土地違反に対する既存の特別措置は、これらの事業には適用できない。ただし、違反に法的制裁がないとしているわけではない。多くの住宅に住民がいる状況で、制裁を執行する難しさを指摘している。
ハノイ市の評価では、大規模な取り壊しや移転は、公共秩序を乱し、住民の福祉に影響を及ぼし、大規模な集団苦情につながる恐れがある。また、時間の経過とともに生活環境の改善につながる場合でも、対応の実施によって一時的に家族の仕事、就学、健康に支障が出る可能性を認めている。
草案は既存の査察結果、判決、執行決定の効力を明確に維持する。無許可の建物またはその一部の存続を認めることは、違反の影響に対処する措置と位置づけられ、当初の建設が適法だったと宣言するものではない。
今後の重要な段階は、技術的な評価、建物の区分決定、そして決議案の採択の有無だ。それらが行われるまでは、移転が必要となる世帯数、事業者の支払総額、証明書の発行時期は未確定のままとなる。
要点
- 対象12事業には、承認された6,759戸に対し2万4,943戸があり、超過分は1万8,184戸。
- 草案は、存続可能な建物、条件付きで存続できる建物、取り壊しが必要な建物の3区分を提案。
- 建物全体の存続が認められても、一部住民には移転が求められる可能性がある。
- 事業者は是正費用、移転費用、定められた建設・土地関連の支払いを負担する。
- 事業者が金銭的義務を履行した後に書類を提出しない場合、条件を満たす購入者は証明書を直接申請できる。
- リン・ダムのHHには約9,000戸、約4万人が暮らしているが、最終的な区分は未決定。
- この提案は既存の査察結果、判決、執行決定を取り消すものではない。
