承認戸数6,759戸に対し、約2万5,000戸を建設
ハノイ市は、ムオンタイン・グループに関連する12事業での建設・土地利用違反に対処する特別枠組みを承認した。開発事業者に対し、解体命令の発効から30日以内に安全な解体計画を策定するよう求め、従わない場合は事業者の費用負担で地方当局が履行を強制できる。
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ハノイ市人民評議会は2026年10月28日、この決議を採択した。市の資料によると、各事業の住宅戸数は計2万4,943戸で、都市計画文書や建設許可で承認された6,759戸を1万8,184戸上回る。実際の戸数は承認数の約3.69倍に当たる。
この政策が世帯に及ぼす影響を具体的に示す最初の動きは、11月5日にディンコン区で開かれた会合で明らかになった。初期調査では、キムバン・キムルーの4棟にある床面積43〜74平方メートルの246戸について、入居者が退去する見通しとなった。
ハノイ市は建物ごと、さらに各区画ごとに評価する。一部は安全性の確認やインフラ改善などの是正措置を経て、存続できる可能性がある。一方で、解体や、当初は店舗、技術設備、保育施設、地域活動向けに計画されていた空間の用途復旧を求められる建物もある。
補償、移転、解体、修繕の費用は開発事業者が負担する。市はまた、違反に責任のない適法な購入者が、それによる損失を負わないようにする原則も採択した。住民にとっての具体的な結果は、各住戸の扱いや補償、代替住宅に関する詳細な決定次第となる。
対象となる事業は
この決議は、法的代理、管理、所有、出資、投資協力を通じてレ・タイン氏と関係する企業を対象とする。ハノイ市は、すべての事業に一律の解決策を適用するのではなく、事業ごとに計12件の是正計画を策定する方針だ。
対象リストには、CT6キエンフンとも呼ばれるベメス、ダイタイン、CT5タントリウ、サーラ、キムバン・キムルーのCT11・CT12住宅事業、VP3、VP5、VP6、リンタムのHH1、HH2、HH3、HH4が含まれる。1つの事業項目に複数の建物が含まれる場合があり、個別棟の数が12を超える理由となっている。
この決定は、同じ1万8,184戸の超過住宅を対象とした先行する是正案を受けたものだ。手続きは市全体の枠組みを起草する段階から、どの建物を存続させるか、どの空間の用途を変更するか、どの世帯に補償や移転が必要かを検討する段階に移った。
ハノイ市人民委員会のズオン・ドゥック・トゥアン常任副主席は評議会で、違反は広範囲に及び、長年続いてきたと述べた。住民を保護し、公共秩序を維持しながら状況を適切に解決するには、通常の法的手続きでは不十分だと説明した。
建物の存続を認める条件
ハノイ市の枠組みでは、建物を条件付きで存続させる場合と、解体が必要な場合に分ける。各建物や構成部分、区域の扱いは、技術評価と市の決定によって定まる。
入居者のいる棟を存続させるには、構造強度、防火、消火、救助、隣接建物の安全に関する要件を満たさなければならない。構造強度とは、建物の基礎や柱などの支持部分が、荷重を安全に支えられることを指す。
水道、電気、駐車場、学校、地域施設についても、要件を満たすか、実行可能な改善計画が承認されている必要がある。棟間距離に関する規則を満たし、道路の境界、交通安全区域、インフラ保護のための区域を守らなければならない。
インフラが不十分な建物でも、ほかの条件を満たし、当局が実行可能な是正策を承認すれば、存続を検討できる。荷重に耐える能力が不足する建物、是正できない防火上の問題がある建物、必須の境界規則に違反する建物は解体対象となる。
存続が認められる低層建物は、承認済みの改修を受けなければならない。幼稚園や学校などの必須施設も、運営要件と地域のニーズを満たすよう改善する必要がある。
存続する建物でも住民が退去する理由
存続が認められた棟でも、退去を求められる住戸が含まれることがある。ハノイ市は、低層部、設備階、地域施設など、別の用途向けに計画された区域に設けられた住宅空間の撤去を求めている。
低層部とは高層棟の下に広がる基部で、店舗やサービス、共用施設向けに設計されることが多い。こうした空間を住宅に転用すると世帯数が増える一方、住民向けの施設が失われる。決議では、撤去した区域を承認済みの用途に戻すか、市の決定に基づいて公共施設として利用できる状態にすることを求めている。
ディンコン区のグエン・トゥアン・アイン区長によると、CT11、CT12A、CT12B、CT12Cの調査で、1階の空間の不正使用と2〜4階の用途転換が確認された。商業サービス、保育施設、地域活動向けの区域が住宅に転用されていた。開発事業者はまた、4階以上の住宅の床面積配分を承認内容から変更していた。
初期リストには、移転が必要となる見通しの246戸が記載された。区当局はリストと実施日程を公表し、検査を続けるとともに、退去後の空間の用途を決定する方針だ。HHリンタムでは、移転が必要な具体的な住戸や階は、事業の調査を通じて今後特定される。
グエン・トゥアン・アイン区長は11月5日の会合で、当局の方針について次のように述べた。
市と区の方針は、違反に厳正に対処すると同時に、影響を受ける住民の権利と社会福祉を可能な限り確保することだ
階数の上乗せと用途転換で人口密度が上昇
HHリンタムの検査結果は、建設が承認計画から大きく逸脱した実態を示している。この事業で認められていたのは27階までだが、HH4は36階、HH1、HH2、HH3は41階まで建設された。超過は9〜14階に及ぶ。
HHリンタムは2015年に運用を開始し、約1万戸の住宅があり、人口は推定4万人に上る。住民がエレベーター、電気、水道、防火システムを共有しているため、規模の大きさが解体、修繕、移転に関する決定を特に難しくしている。
近隣のVP6は承認された25階から37階に増え、住宅戸数は計画の138戸から840戸へと約6.1倍に増加した。VP3は29階の承認に対して32階となり、住宅戸数は192戸から451戸に増えた。VP5は承認を4階上回る33階となり、戸数は216戸から805戸に増加した。
CT6キエンフンでは、区の調査で計画の231戸に対して1,584戸が確認された。この事業は1,602戸を含むとも記載されている。区は、棟数が2棟ではなく3棟、階数が31階ではなく32階、地下階が2階ではなく1階と確認した。また、計画されていたホテル部分が住宅に置き換えられていたことも記録した。
CT6の低層部は床面積が5,586平方メートルから6,071平方メートルに拡大した。低層住宅部分は、3階建て15戸の計画から、5階建て38戸に増えた。ダイタインでは、29階の承認を受けた棟が31階まで建設され、追加された屋上階が住民に販売された。
安全上の懸念はすでに日常生活に影響
住民は、安全性評価が書類上の手続きにとどまらないことを示す設備の故障を経験している。2024年12月下旬、キムバン・キムルーのCT12Aで36階の火災が発生し、25〜45階を運行する4基すべてのエレベーターが停止した。その半月もたたないうちに、住民はさらに2件のエレベーター故障を報告した。
2025年初め、ダイタインのCT8Aでは、約20人がPL5貨物用エレベーターに閉じ込められ、約45分後に救出された。サーラでは2015年9月と10月、CT5BとCT4Aで火災が発生した。CT4Aの地下火災では、数百人が避難を余儀なくされた。
2015年からHHリンタムに住むチャン・ホアさんは、エレベーターが停止した際、幼い子どもを連れて30階分を歩かなければならなかったと話した。CT12Aに住むグエン・フンさんは、移転に直面する世帯が仕事や家族の生活を調整できるよう、当局に速やかな通知を求めた。
ベトナム都市計画・開発協会の建築家チャン・トゥアン・アイン氏は、法的記録と併せて建物の実際の品質を評価すべきだと述べた。日常の安全と緊急時の対応に欠かせない設備として、エレベーター、給水ポンプ、電気設備、警報器、自動消火設備、避難階段を挙げた。
建設活動管理庁の元長官、ブイ・チュン・ズン氏は、技術的条件が許せば、一部の階を緊急避難場所や共用空間にできないか検討する案を示した。この提案は、住民の多くを慣れ親しんだ地域にとどめながら、住宅密度を下げることを目指す。
解体の手配と費用負担は誰が担うか
区・社の人民委員会主席が解体命令を出し、実施を監督する。命令の発効から30日以内に、開発事業者はコンサルタントを選定し、資金を確保したうえで、移転・解体計画を公表しなければならない。
開発事業者は、必要な設計審査と承認、施工方法、監理、検査・引き渡し手続きも手配する。解体作業では、人々や所持品、隣接建物、環境を保護しなければならない。工事開始前に、住民とその財産を対象区域から移動させる必要がある。
開発事業者が従わない場合、地方当局は解体を強制でき、全費用は事業者が負担する。建物全体または一部を撤去することが安全でない、あるいは技術的に実行できない場合、地方当局は評価を調整し、代替案を市に提出して決定を求めなければならない。
開発事業者は、補償、支援、移転、インフラ改善、空間を本来の用途に戻すための費用を負担する。また、土地に関する義務を履行し、不法な建設による利益を返還しなければならない。補償と再定住支援は、不法利益の返還や土地に関する義務の履行に優先して行う。
開発事業者が責任を果たさない場合、ハノイ市はその義務を担保する資源を活用したり、資産に対する強制措置を命じたりできる。法律で義務付けられる例外を除き、開発事業者が負担すべき費用を公費で賄うことは想定していない。
代替住宅と補償の選択肢
ハノイ市の実施計画は、タンハーA、タンハーB、ミーフンを移転・再定住住宅の主な候補地として挙げている。提案されている解決策には、タンハーの社会住宅または商業住宅への移転や、世帯が別の住宅を探せるよう補償を手配する方法がある。
すでに刑事手続きの対象となっている事業については、当局が市場価格に基づいて補償額を定めた後、開発事業者が対象住戸の購入を交渉する案が計画に盛り込まれている。代替住宅を待つ間の家賃補助についても、事業者が交渉すると見込まれている。
評議会で示された説明では、移転を求められる住民への補償金は90日以内に支払う。各世帯への決定や通知では、該当する支払い日程を明示する必要がある。対象世帯は抽選なしで、社会住宅の購入や賃貸購入契約を優先的に利用できる場合がある。賃貸購入契約とは、入居者が時間をかけて所有権取得に向けた支払いを行う仕組みだ。
先行する実施計画では、抽選や受益者審査なしで代替住宅をより広く利用できる案が示されていたが、評議会での説明やその後の政策説明では、社会住宅の優先利用は住宅法に基づく対象要件と結び付けられている。選択肢を検討する世帯にとって、個別の移転決定が重要になる。
当局が解体や用途変更に関する正式通知を出すまでは、住民は一時的に居住を続けられる場合がある。用途変更の対象となる低層部での事業活動だけを収入源とする人々も、生計を安定させるための支援を受けられる可能性がある。
HHリンタムの住民ドー・ドゥック・ナムさんは、タンハーに影響を受ける世帯を受け入れるだけの住宅があるのか、また現在の価格で補償金により同等の住戸を購入できるのか疑問を呈した。同じく住民のチエウ・クアン・スアンさんは、移転によって地元の学校に通う子どもたちに生じる影響を指摘した。
所有権証明書の発行には是正措置が必要
VP3、VP5、CT6キエンフン、CT5タントリウの一部住戸では、土地使用権と付属資産の所有権を記載した証明書が発行されている。VP6とHH1〜HH4では発行されていない。
ハノイ市の枠組みでは、存続が認められ、要件を満たす住戸は、必要な金銭的義務と是正措置の完了後、証明書を取得できる道が設けられている。住み続ける住民は、開発事業者の是正費用を負担せずに契約を継続できる。
経済顧問のファン・チャン・ズオン氏は、無過失の購入者の保護と開発事業者の違反解決を切り分け、所有権書類をより早く発行する方法を探るべきだと主張してきた。ハノイ市が採択した方針では、なお該当する義務と是正措置の完了が必要となる。
ドンナイ省のアクアシティでは、書類発行の遅れをめぐる比較事例がある。2026年4月までにタウンハウスと別荘が1,100戸以上引き渡され、最初の住民は7月23日に所有権証明書を受け取った。4月に発表された計画では、サンハーバー2とエバーグリーン1の区画で、2026年中に約752件の証明書を発行する予定だった。
ホーチミン市弁護士会の弁護士ホアン・ハー氏は、契約、適用法、立証可能な損失に基づく補償を求めた。また、違反発生時に検査・監督を担った機関についても精査するよう促した。国会議員のチン・スアン・アン氏は、住宅関連法で保護を強化し、開発事業者が破産した場合の仕組みを含め、補償義務を裏付ける財政的な保証を設けるよう提案した。
日程と今後の作業
ハノイ市の先行計画では、2026年9月30日までに特別決議案を提出する目標を掲げていた。実際に確認された承認手続きは10月に行われ、その後、地元での会合と検査が続いた。主な手順と目標は以下の通り。
- 2026年10月22日：司法局が報告書第547/BC-STP号で草案を審査。
- 10月23日：市指導部が政策の方向性に合意。
- 10月25日：人民委員会が提案書第428/TTr-UBND号を提出。
- 10月28日：人民評議会が決議を承認。
- 10月30日：建設局が地元の住戸調査の期限を設定。
- 11月5日：ディンコン区が、移転が必要となる見通しの初期対象246戸について協議。
- 2026年10〜11月：検査と分類を予定。
- 2027年：市は移転の完了を目指す。
- 2027〜2028年：指定された解体作業を予定し、市は2028年の完了を目指す。
記録の不足は、実務上の障害として残っている。評議会議員のカン・ティ・ベト・ハー氏は、土地関係書類、完成した建物を示す図面、契約書が見つからない場合の対応を求めた。ズオン・ドゥック・トゥアン氏は、当局が現状を評価し、原本を捜索したうえで、保管・提出に関する開発事業者と公的機関の責任を明確にすると述べた。
建設局は建設・都市計画違反の調査を主導する。農業・環境局は土地、証明書、関連義務を調べ、財務局は投資手続きと財務上の責任を評価する。
ハノイ建設計画研究所所長の建築家ルー・クアン・フイ氏は、具体的な解決策では、移転先での生計と就学に対応する必要があると述べた。ディンコンの会合では、住民代表のチャン・ラン・フオン氏が慎重な評価と協議を求めた。CT12C管理委員会のウオン・バン・クオン委員長は、多くの住民が居住継続を望んでおり、移転が避けられない場合には公正な対応を期待していると述べた。
要点
- ハノイ市は2026年10月28日、ムオンタイン関連12事業を対象とする特別枠組みを承認した。
- 各事業の住宅戸数は2万4,943戸で、承認された6,759戸を1万8,184戸上回る。
- 建物と個別区域を評価し、条件付き存続、解体、または本来の用途への復旧を判断する。
- ディンコン区の初期調査では、移転が必要となる見通しの住戸が246戸確認された。
- 開発事業者は補償、移転、解体、是正作業の費用を負担し、従わない場合は強制措置が可能となる。
- ハノイ市は2027年の移転、2028年の解体完了を目指す。
