ハノイ、ホアンキエム湖周辺の2兆2,229億ドン再開発を承認　地下商業施設は4層

4層の商業施設の上に広がる新たな公共広場

ハノイ市人民評議会は2026年10月28日、ホアンキエム湖周辺の暫定事業費2兆2,229億ドンの再開発計画を承認し、Sun Group傘下企業を選定した。同社は地下商業施設を建設するとともに、公共施設の整備や景観改善を行う。市はプロジェクト全体の2029年完成を目指している。

商業施設は地下4層で、延べ床面積は8万2,608平方メートル。湖の東側と北側にある公園や広場の地下に整備する計画だ。地上には、ホアンキエム湖と八月革命広場、ハノイ歌劇場、ベトナム国立歴史博物館、周辺地域を結ぶ大規模な公共空間を設ける方針。

事業区域はホアンキエム区とクアナム区にまたがる。市の負担による用地取得、地下店舗への民間直接投資、建設・移管契約による公共施設や景観の整備という3つの事業で構成される。

最大の費目は用地取得で、9兆9,240億ドンと総額の約44.6％を占める。地下商業施設には4兆6,110億ドン、公共施設の整備と景観改善には7兆6,940億ドンを見込む。この内訳から、補償や移転、公有地の活用が資金計画の中心となる。

ハノイ市人民委員会のズオン・ドゥック・トゥアン副委員長は、詳細計画の策定や個別事業の準備を通じ、投資規模と費用の見積もりを精査すると述べた。評議会では、湖と玉山祠の保護、地下工事の管理、用地取得の影響を受ける住民への適切な住宅の確保にも焦点が当てられた。

3つの事業の内容

ホアンキエム区人民委員会は、市の予算を使って独立した用地取得事業を管理する。再開発全体に向けた用地の準備を担い、補償、支援、移住、仮住まいにかかる費用は今後さらに精査する。

Sun Group傘下のマット・チョイ・トゥー・ドー不動産株式会社が、残る2つの事業を担う。同社は地下商業施設に直接投資し、官民連携（PPP）方式で公共施設の建設と景観整備を行う。

地下施設は、湖東側の公園・広場にある区画B2.5と、北側の区画B1.3に整備する計画。公表された床面積は4層すべての合計となる。設計の進展に伴い、公共通路や交通施設、商業エリアの境界を明確にする必要がある。

第3の事業は3つの費目からなる。市人民委員会庁舎区域の新築に3兆5,180億ドン、人民評議会庁舎の改修に2,680億ドン、湖の南東側の整備に3兆9,080億ドンを見込む。人民委員会は市の行政機関で、人民評議会は投資方針を承認した市の代表機関。

対象となる土地の広さ

ハノイ市は66.82ヘクタールを計画検討区域とし、このうち30.82ヘクタールを事業用地として想定している。区画B1.6とB4.13-HH1は別事業で扱うため、対象から除外される。

人民委員会の提案では、用地取得事業の対象面積は30.82ヘクタールとされている。トゥアン氏の説明によると、この数字はより広い検討区域内で想定される事業用地を示す。取得範囲と対象物件は詳細計画で定める。

住民や事業者にとって、補償、移転の手配、再開発期間中のアクセスが実務上の課題となる。評議会の都市問題委員会は、補償と移住政策を公開性・透明性を保って実施し、移転後の生活環境を現状と同等以上にするよう求めた。また、影響を受ける機関や組織の職員の生計を守る対策も要請した。

投資家の建設資金の調達方法

地下商業施設の事業費4兆6,110億ドンのうち、投資家は少なくとも20％を自己資本で賄う必要がある。金額は約9,220億ドンとなる。残る3兆6,890億ドンは、法律で認められた他の資金調達手段で賄う。

自己資本とは、投資家が自らの資金から拠出する額を指す。その他の資金には借入金など、建設を進めるために同社が確保する法的に認められた資金が含まれる。

事業費7兆6,940億ドンの公共施設・景観整備事業では、資金構成が異なる。投資家は少なくとも15％にあたる約1兆1,540億ドンを自己資本で負担し、最大85％にあたる6兆5,400億ドンを他の適法な資金源から調達する。

建設・移管契約とは、民間投資家が資金を手当てして合意済みの公共施設を建設し、契約に基づく支払いと引き換えに施設を国へ移管する方式だ。ハノイ市は、公有地資産、市の資金、地下開発に伴う収入を組み合わせて支払う案を示している。土地使用権や公有資産の競売収入を予算に充てる選択肢もある。

市は、地下空間の賃料収入が市の予算に1兆6,040億ドンをもたらし、第3の事業の支払いに役立つと見込む。評議員らは、通路や駐車場などの公共地下施設と、同社が運営する商業空間の区分を明確にし、料金や責任を正確に算定できるよう求めた。

支払いに充てる候補地は6カ所

ハノイ市は、建設・移管契約に基づく支払いに充てる候補地として6カ所を選定した。合計面積は7.31ヘクタールで、暫定評価額は4兆8,780億ドン。市は指定地で投資家に事業を開発させるか、土地使用権を競売にかけ、その収益を支払いに充てる可能性がある。

候補地は、中心部の小規模な物件からドンアインの広い敷地まで幅広い。

• チャンティエン通り：区画B4.5-TM1、B4.5-TM2、B4.5-TM3の合計0.77ヘクタール。
• ハノイ郵便局の両側：区画B4.3-TM1、B4.3-TM2の合計0.52ヘクタール。
• タンバットホー通り1～3番地：2.29ヘクタール。
• レタントン通り5番地：0.34ヘクタール。
• ハイバーチュン通り15番地：0.09ヘクタール。
• ドンアイン県マイラム村：3.30ヘクタール。

都市問題委員会は、支払い候補地の数、面積、評価額、法的な計画上の位置付けを明らかにするよう求めた。特にチャンティエン通りと郵便局隣接地について詳しい説明を要請した。また、承認済みの公共事業や計画中の都市鉄道路線・駅との重複がないか確認するよう求めた。

土地評価が予算に与える影響

候補地の評価額4兆8,780億ドンは、建設・移管事業費7兆6,940億ドンの約63.4％に相当する。地下賃料の見込み額1兆6,040億ドンを加えると6兆4,820億ドンとなり、同事業の暫定費用の約84.2％を占める。

この当初見積もりでは、建設費、土地評価額、賃料算定の見直しを考慮する前の時点で、残る1兆2,120億ドンをより広範な支払いの仕組みで賄う必要がある。最終的な契約と予算の決定で、支払いの財源と時期が定まる。

評議員らは、不動産市場の変動に備え、引き渡される公共施設と支払い額の価値が等しくなるよう市に求めた。土地収入が減少したり、実現が遅れたりすれば、他の資金調達の時期が特に重要になる。

ハノイ市は、投資額と費用を検証するため、事業の実施段階から国家監査院が関与するよう要請した。評議会は、浪費や投資資金の損失を防ぐ措置も求めている。国に移管する公有資産と商業運営のために保有する資産は、所有権と管理体制を分け、同じ支出の二重計上を防ぐ必要がある。

掘削中の湖の保護

評議員のブー・ザー・ルエン氏は、遺産周辺の地下工事に先立ち、地質、地下水、考古学の詳細な調査を行うよう求めた。また、建築情報モデリング（BIM）を活用し、設計段階から工法の検討やリスク管理に役立てることも提案した。

BIMは、建物やその設備に関する情報を含む共有デジタルモデルだ。この事業では、工事開始前に設計者が掘削、構造物、配管、周辺施設の調整を行うのに役立つ可能性がある。

評議員らは、環境影響評価の実施、地下水位と湖水の水質の自動監視、監視結果の公表も求めた。設計や工事を支援する独立した科学諮問委員会の設置も提案された。

トゥアン氏は地質、考古学、BIMに関する要請に同意し、ホアンキエム湖の水面と玉山祠を厳格に保護する必要性を強調した。技術者には、地下水や周辺の基礎、繊細な歴史的建造物を考慮しながら地下空間を整備することが求められる。

公共アクセス、交通、開発規模

市評議員のファム・トゥアン・ロン氏は、公費で整備する地下交通路、歩道、駐車場と、投資家が運営する商業施設の境界を明確にするよう求めた。また、都市鉄道、地下駐車場、地上の建物との接続を一体的に計画するよう要請した。

防火、避難、都市の安全基準も検討課題となる。地下4層の商業施設には、各階を行き来し安全な場所へ避難できる経路と、周辺の交通網に適合した接続が必要だ。

評議会都市問題委員会のチャン・ホップ・ズン委員長は、湖周辺が受け入れられる活動量を広く評価するよう求めた。検討項目には、地上・地下の床面積、建物の高さと容積、人や車両の数、インフラ需要、住民や遺産への影響が含まれる。

委員会は、大規模建築物の追加を抑え、歴史地区中心部への商業圧力を軽減し、一部の機能を新たな開発拠点に移せるか検討するよう勧告した。また、新築と改修、再利用、移転を比較するよう求めた。

ルエン氏は別途、ハノイ市が行政サービスのデジタル化と組織の簡素化を進める中、市庁舎の規模を見直すよう要請した。これらの要請を受け、必要な空間の規模と配置が次の計画段階の重要課題となる。

住民協議、設計案、2029年の目標

建築家のホー・ティエウ・チー氏が、縮尺1:2,000の分区計画H1-1BとH1-1Cの一部について、変更案を作成した。住民協議は2026年9月7日から26日まで行われ、回答の92％が賛成を示した。ハノイ市建設局によると、建築設計は今後も調査、審査、承認の手続きを進める。

主な日程は次の通り。

• 2026年9月7～26日：計画変更案について住民協議を実施。
• 2026年10月27日：人民委員会が投資方針と投資家の承認を求める提案書第435/TTr-UBND号を提出。
• 2026年10月28日：人民評議会が投資方針と投資家を承認。
• 2029年：再開発全体の完成目標。

提案は、2026年6月15日付の首都法第02/2026/QH16号と評議会決議第45/2026/NQ-HDND号を根拠として挙げている。これらは投資決定、特別な投資家・請負業者の選定、即時実施が必要な事業に関するものだ。市はまた、この事業を今後100年間の首都計画ビジョンと、2026年3月17日付の政治局決議第02-NQ/TW号に位置付けている。

ハノイ市は今後、計画の準備、審査、承認を進め、事業区域、土地の用途、建築上の制限、技術インフラを整合させなければならない。投資家と関係機関は、PPP法制やその他の適用法令に基づく承認に向け、実現可能性調査を準備する必要がある。

個別施設については、建築コンペと追加の住民協議を予定している。詳細設計、最終費用、支払い候補地、工事の手法は今後の承認を待つ。したがって工程は、用地取得、資金調達、遺産保護、工事の各分野で連携して進捗できるかに左右される。

要点

• ハノイ市はホアンキエム湖周辺の暫定事業費2兆2,229億ドンの再開発を承認し、2029年の完成を目指す。
• Sun Group傘下企業が地下商業施設と公共施設・景観整備を担う。
• 商業施設は地下4層、床面積8万2,608平方メートルを計画している。
• 市が負担する用地取得費は9兆9,240億ドンで、総額の約44.6％を占める。
• 建設・移管事業の支払いの一部として、計7.31ヘクタールの土地6カ所が候補に挙がっている。
• 住民、湖、周辺の遺産を守るため、詳細設計、用地取得範囲、資金調達、保護策を今後の計画で確定する必要がある。