バーディエムに住宅・学校・サービスを備えた新地区
ホーチミン市はバーディエム社で約3万7,620戸を整備する住宅開発を承認した。このうち2万9,964戸は社会住宅で、暫定投資額は64兆530億ドンを超える。2026年10月12日付の決定第6749/QD-UBND号により、旧ホクモン郡の191.61ヘクタールの用地でデルタ株式会社が開発を担うことになり、事業全体の実施期間は2030年末までとされている。
目次
市建設局は2026年12月の着工を見込み、社会住宅部分は2028年の完成を目指す。開発には住宅のほか、学校、病院、店舗、公園、道路などのサービス施設が含まれ、住宅タワーが集まるだけの場所ではなく、計画的な都市地区となる。
詳細計画では、想定人口を6万7,645人としている。以前の計画値は6万7,465人だった。いずれの数字でも、事業は6万7,000人を超える住民を受け入れる必要があり、公共サービスの整備が建設事業の中心的な課題となる。
バーディエムは、市が計画する手頃な価格の住宅供給の相当部分を担う可能性がある。社会住宅2万6,004戸と社会賃貸住宅3,960戸を合わせると、2026～2030年のホーチミン市の社会住宅・賃貸住宅目標18万1,257戸の約16.5％に当たる。いずれも計画戸数による比較であり、実際の供給は建設と必要な承認に左右される。
3万7,620戸の内訳
住宅計画では、開発区域を商業住宅7,656戸、社会住宅2万6,004戸、賃貸専用の社会住宅3,960戸の3種類に分けている。2種類の社会住宅を合わせると、計画戸数全体のほぼ5分の4を占める。
社会住宅とは、適格世帯に規制価格または家賃で供給することを目的とした規則に基づいて整備される住宅だ。商業住宅には異なる販売制度が適用される。そのため、社会住宅を希望する住民は、単に住戸を選んで手付金を支払うのではなく、適用される資格要件を満たす必要がある。
デルタは、販売、賃貸、賃貸購入を規定する法的条件を順守しなければならない。賃貸購入では、契約に基づいて支払いを行い、最終的に所有権を得られる場合がある。一方、通常の賃貸は、所有権を移転せずに住居を提供する。
バーディエムに関する企業側の以前の計画は、今回の内容と多少異なっていた。2026年6月、ビングループは住宅床面積約14万6,000平方メートルに相当する賃貸マンション約4,500戸の計画を発表した。今回の詳細な住宅内訳では社会賃貸住宅が3,960戸となり、以前の発表より540戸少ない。
住宅価格、家賃、申請日程、適格者間での住戸の割り当ては発表されていない。こうした詳細によって、販売または賃貸に必要な法的段階に達した後、世帯がどのように事業の住宅を利用できるかが決まる。
建物の高さ制限が意味すること
詳細計画では、住宅棟43棟、最高30階、高さ上限150メートルとしている。建ぺい率の上限は40％、容積率は8.5だ。より広域の用途地域計画では、住宅棟は最高35階、容積率は最大10まで認められていた。
建ぺい率は、敷地のうち建物の建築面積が占められる割合を示す。上限が40％であれば、承認された配置計画に従い、敷地の残りはほかの用途に使われる。容積率は、対象敷地面積に対する全階の延べ床面積の割合だ。
住宅用地は約37.76ヘクタールで、事業区域191.61ヘクタールの約19.7％に当たる。残りの多くは、サービス施設、交通、教育、緑地、水面に充てられる予定だ。このため、事業の広大な用地面積がそのままマンション床面積になるわけではない。
環状3号線が事業面積に含まれない理由
環状3号線は広域計画区域を通るが、道路用地はデルタの住宅事業から除外されている。計画区域は約200.21ヘクタールで、うち約8.6ヘクタールが道路用地だ。この道路用地を差し引いた面積が、住宅事業区域の191.61ヘクタールとなる。
当初の調査区域はさらに広く、約205.21ヘクタールだった。これらの数字は、調査対象区域、計画区域、住宅投資事業に含まれる用地という異なる境界を示している。境界を分けて考えれば、開発区域の説明が約192ヘクタールから200ヘクタール超まで幅がある理由が分かる。
用地の西側はアンハ運河、東側はリエンブン運河に面する。南側はカナル7と、工業生産、倉庫、複合用途に指定された土地に接している。こうした水路も、新しい地区に取り込むことを計画が想定する周辺環境の一部だ。
環状3号線の計画道路幅は、この区域を通る部分で最大74.5メートル。主な内部道路の幅員は30メートル、23メートル、21メートル、19メートルを予定している。こうした道路によって、住宅、学校、サービス施設と周辺交通網を結ぶ空間を確保する。
学校、医療、オープンスペースも計画に含む
バーディエムでは、幼稚園から小学校、中学校、高校までの教育施設を整備する。以前の計画詳細では、地区の教育施設用地として約12.64ヘクタール、さらに高校用地として2.75ヘクタールを割り当てていた。
病院は約3.5ヘクタールの用地に計画され、建物は最大10階建てとなる。病院用地は事業区域の約2％に当たる。最大9階建ての駐車場棟のほか、文化、スポーツ、市場、商業施設も計画に含まれる。
サービス施設用地は約17.99ヘクタールを占める。以前の計画値では、交通用地に14ヘクタール超、住宅地区内の緑地に約14ヘクタール、より広い都市区域にサービスを提供する公共緑地に15.4ヘクタールを確保していた。
水面は約40.52ヘクタールで、住宅事業区域の約21％に相当する。広域計画では、住宅地区の単位区域外に約84ヘクタールがあり、その大部分は水面と緑地だ。これらの計画上の区分は配置の異なる部分を示しており、それぞれの境界に沿って扱う必要がある。
市は、住宅、技術インフラ、社会インフラを一体的に整備するよう求めている。技術インフラには道路、排水、電力、給水などの設備が含まれる。社会インフラは学校や医療施設などだ。そのため、将来の住民にとって、建設日程は自分の住戸が完成する時期だけでなく重要となる。
承認前に住民から実務的な懸念
バーディエム社は、ダンコンビン通り110番地で詳細計画案について住民説明・意見聴取会を開いた。スアン・トイ・トゥオン14集落の住民のほか、地元当局、デルタの代表者、計画コンサルタントのINNOが出席した。
住民からは、建設日程、地域の現状、計画案、交通、電力、給水、通信、固形廃棄物処理に関する懸念が示された。計画文書の作業を進める前に、デルタとINNOの代表者が回答した。
説明会では縮尺1:500の計画を扱った。この縮尺では図面上の1センチメートルが実際の5メートルに当たり、建物の位置やインフラを比較的詳細に確認できる。広域の用途地域計画は縮尺1:2,000で、図面上の1センチメートルが実際の20メートルに相当する。
用途地域計画の承認は、2026年6月12日付の決定第3062/QD-UBND号とされている一方、別の計画説明では1:2,000計画の承認は8月とされている。住民説明会の内容からは、10月に投資承認が出る前に、住民が具体的な配置やサービスについて検討していたことが分かる。
デルタは事業資金を調達し、従前の土地利用を清算する必要
デルタは2007年に設立され、本社はバーディエム社にある。同社は以前、ホクモンで農業を営んでいた。2019年にビンホームズが親会社となり、2025年の年次報告書では主な事業を不動産投資、建設、不動産事業としている。
ビンホームズと関連会社は2019年7月、約4兆ドンでデルタを取得した。デルタは現在、以前は植物・家畜の飼育や集中家畜処理施設に使われていた土地で住宅開発を実施する責任を負う。
従前の事業は2026年10月12日に操業を停止した。デルタは法律に従い、清算手続きを完了し、金銭債務を精算するとともに、土地使用権と土地に付属する資産を処理しなければならない。
64兆530億ドンを超える暫定投資額は、事業者が提案したものだ。事業の準備、審査、承認が進む中で、金額はさらに詳しく決定される。デルタは十分な自己資本を維持し、資金調達能力を示したうえで、適法な手段でほかの資金も確保する必要がある。
市は、必要な条件を満たす前に同社が資金を募ったり、不動産事業を行ったりすることを明確に禁じている。したがって承認により、住宅を市場に出す前にデルタが果たすべき財務上・手続き上の義務が定められた。
主な節目は2026年12月、2028年、2030年
建設局が想定する2026年12月の着工までには、10月の投資承認後、建設に必要な準備を終えるための期間が比較的短い。デルタは事業実施前に、計画、土地、投資、建設、環境、防火に関する手続きを完了しなければならない。
建設局が目指す社会住宅部分の2028年完成は、事業全体の2030年末までの実施日程の中に位置づけられている。早い方の日程は社会住宅を対象とし、後の期日は開発全体を対象とする。
- 2019年7月：ビンホームズと関連会社が約4兆ドンでデルタを取得。
- 2026年6月：ビングループがバーディエムで賃貸マンション約4,500戸の計画を発表。
- 2026年10月8日：建設局が市の年間社会住宅・賃貸住宅目標を説明。
- 2026年10月12日：決定第6749/QD-UBND号により投資を承認し、デルタを開発事業者に指定。同日、従前の農業事業も操業を停止。
- 2026年12月：建設局は着工を見込む。
- 2028年：建設局は社会住宅部分の完成を目指す。
- 2030年末：承認された事業全体の実施期間が終了。
2023年住宅法、国会決議第201/2025/QH15号および関連規則に基づき、適用条件を満たせば、開発事業は社会住宅の優遇措置を受けられる。建物は使用開始前に、必要な竣工検査と引き渡し手続きを経なければならない。
建設局が指導、検査、進捗管理を主導し、6カ月ごとに市政府へ報告する。ほかの当局は、それぞれの計画、土地、環境関連の職務を担い、開発事業者の資金調達能力を監督する。違反、遅延、条件未達には、所管当局が対応する。
バーディエム、市の大規模住宅計画に加わる
政府決議第303号は、2026～2030年のホーチミン市に社会住宅・賃貸住宅18万1,257戸の目標を割り当てている。市の内訳は、販売または賃貸購入向けが12万9,257戸、賃貸向けが5万2,000戸。賃貸住宅は全体の約28.7％を占める。
10月8日の説明会で、建設局は年間目標を2026年9,000戸、2027年5万7,657戸、2028～2030年は各年3万8,200戸とした。最初の2年間を合わせると6万6,657戸となる。2027年の目標は2026年の6倍を超え、供給を急速に拡大する想定であることを示している。
2026年初め以降、2,283戸を含む3事業が使用開始となり、約1万4,000戸を含む13事業が着工した。市全体では、約2万2,900戸を含む25事業が建設中だ。最近着工した事業は、こうした広範な建設案件の一部を構成する。
市は2026年中に約9,000戸を含む13事業の完成を見込む。さらに、約1万8,000戸を含む別の17事業について、基礎工事の完了など市場投入の検討に必要な建設段階に達する見込みだ。住宅の完成と販売許可の取得は、供給過程における別々の段階である。
用地の準備も大きな課題だ。市は計約740ヘクタールに及ぶ191カ所を特定した。内訳は、旧ホーチミン市が100カ所・412.5ヘクタール、旧ビンズオンが59カ所・約184ヘクタール、旧バリア・ブンタウが32カ所・約143.6ヘクタールとなっている。
2040年までの長期計画では、社会住宅用地として約1,730～1,740ヘクタールを想定している。特定済みの740ヘクタールは、上限値の約43％に当たる。計画建築局は、公有地の見直しと、効率の悪い工場・工業事業の用途転換に関する調査を担う。
バーディエムでは、開発事業者、投資見込み額、完成時期が明確な大規模住宅整備が、この計画に加わる。次の実務上の課題は、想定される12月の着工に向けた手続きを終え、住宅と不可欠なサービス施設を同じ日程で整備することだ。
要点
- ホーチミン市は2026年10月12日、デルタが手掛けるバーディエムの191.61ヘクタールの事業を承認した。
- 計画戸数は約3万7,620戸で、社会住宅2万6,004戸、社会賃貸住宅3,960戸を含む。
- 暫定投資額は64兆530億ドン超で、開発全体の実施期間は2030年まで。
- 建設局は2026年12月の着工を見込み、社会住宅部分は2028年の完成を目指す。
- 学校、病院、道路、公園、商業サービス施設、広大な水面が計画に含まれる。
- デルタは資金調達、建設、販売、賃貸に関する要件を満たす必要があり、市は6カ月ごとに進捗報告を受ける。
- 社会住宅・賃貸住宅計2万9,964戸は、市の2026～2030年目標の約16.5％に相当する。
