地区間格差が拡大、ソウルのマンション固定資産税が3兆ウォン超に

3区で税額全体のほぼ半分

ソウルのマンション所有者に2026年、過去最高となる総額3兆2,723億ウォンの固定資産税が課された。ソウル市のマンション納税者全体の4分の1に満たない江南区、瑞草区、松坡区の3区が、税額全体のほぼ半分を占めた。

この数字は、国民の力の崔恩碩（チェ・ウンソク）議員が分析したソウル市の個人向け住宅固定資産税の課税記録に基づく。総額は前年の2兆7,942億ウォンから4,781億ウォン（17.1%）増加した。年間税額が3兆ウォンを超えたのは初めて。

課税対象者数の伸びははるかに小さく、3.0%増の1,985,669人だった。納税者1人当たりの平均課税額は約165万ウォンとなり、前年を約20万ウォン上回った。

最も大きな格差があるのは、価格の高い南東部の3区と、北部の蘆原区、道峰区、江北区の3区との間だ。江南区、瑞草区、松坡区のマンション固定資産税は平均333万7,000ウォンで、北部3区の49万9,000ウォンと比べて6.7倍に達した。格差は1年間で約6倍から6.7倍に拡大した。

固定資産税は住宅所有者に継続的にかかる費用だ。これらの数字はマンションを所有する個人への課税額を示しており、首都圏で所有コストがどう変化しているかを直接測る指標となる。マンション価格の上昇が最も大きかった地域で負担が急速に増える一方、郊外の複数の区では増加幅がはるかに小さい。

課税額の伸び、納税者数の増加を上回る

ソウルのマンション固定資産税総額は、2016年の1兆2,172億ウォンから約2.7倍に増えた。同じ期間に納税者数は1,533,239人から1,985,669人へ約30%増加したのに対し、課税額は約169%増となった。

納税者1人当たりの平均税額は、2016年の79万3,000ウォンから2倍以上に増えた。2019年に111万3,000ウォンとなって初めて100万ウォンを超え、2025年には約144万9,000ウォンだった。

年間税額の推移には、直近の過去最高額に至る前に大幅な落ち込みがあったことが表れている。

• 2016年：マンション固定資産税の課税総額は1兆2,172億ウォン。
• 2017～2019年：総額は1兆3,610億ウォン、1兆5,558億ウォン、1兆8,312億ウォンへ増加。
• 2020～2022年：課税額は2兆2,614億ウォン、2兆7,087億ウォン、2兆8,734億ウォンに達した。
• 2023年：総額は2兆3,344億ウォンに減少。
• 2024～2025年：課税額は回復し、2兆4,890億ウォン、続いて2兆7,942億ウォンとなった。
• 2026年：総額は過去最高の3兆2,723億ウォンに達した。

2023年の減少幅は前年比約18.8%だった。2026年の総額は、この落ち込んだ水準を約40.2%上回った。長期的な推移からは、住宅所有コストの急増と、増加傾向が反転した時期の両方が分かる。

年間増加額の大半を江南地域が占める

「江南3区」と総称される江南区、瑞草区、松坡区のマンション固定資産税は、前年の1兆2,786億ウォンから1兆5,552億ウォンに増加した。増加額2,766億ウォンは、ソウル市全体の年間増加額4,781億ウォンの約58%に当たる。

ソウル市全体に占める3区の税額の割合は、45.8%から47.5%に上昇した。納税者の割合は23.5%で、課税対象者の4人に1人に満たない人々が税額のほぼ半分を負担した。

市全体の課税額から3区分を差し引くと、残る22区の合計は1兆7,171億ウォンとなる。つまり、江南3区の税額は、ソウル市の他の地域全体に課された額に迫る。

3区の固定資産税の平均額は、286万7,000ウォンから333万7,000ウォンに増え、納税者1人当たり47万ウォン上昇した。蘆原区、道峰区、江北区では、平均額は47万8,000ウォンから49万9,000ウォンへ、2万1,000ウォンの増加にとどまった。

平均額の差は238万9,000ウォンから283万8,000ウォンに拡大した。地域平均に近い税額を負担する所有者にとって、江南3区の年間増加額は、北部3区の平均税額全体に迫る大きさだった。

漢江沿いの区もさらに先行

韓国で「麻龍城（マヨンソン）」と呼ばれることの多い麻浦区、龍山区、城東区も、新たな節目を超えた。3区のマンション固定資産税の課税総額は4,143億ウォンとなり、初めて4,000億ウォンを上回った。

総額は3,550億ウォンから16.7%増加した。龍山区が1,464億ウォン、城東区が1,460億ウォン、麻浦区が1,219億ウォンだった。3区の合計は、蘆原区、道峰区、江北区の1,288億ウォンの約3.2倍に上った。

北部3区の合計は1,222億ウォンから約5.3%増加した。内訳は蘆原区が約794億ウォン、道峰区が323億ウォン、江北区が171億ウォンだった。

平均課税額の差もさらに広がった。麻浦区、龍山区、城東区では納税者1人当たりの平均額が178万9,000ウォンから204万ウォンへ14.0%増加した。北部3区の平均は約4.3%の増加だった。両グループの比率は3.7倍から4.1倍に拡大した。

江南3区に麻浦区、龍山区、城東区を加えた6区の合計は1兆9,695億ウォンとなる。ソウル市25区のうち6区に、マンション固定資産税の課税総額の約60.2%が集中している。

東大門区、増加率が最も高く

マンション固定資産税の課税総額の増加率は、東大門区が27.4%で最も高かった。次いで瑞草区が25.7%、松坡区が24.6%、城東区が22.4%、江南区が17.2%だった。

東大門区と城東区が上位に入ったことで、従来から価格の高い区だけでなく、新しいマンション開発も注目される。両区では新築マンションへの入居が進み、市場価格も上昇しており、急速な増加が江南3区以外にも広がっている理由の一端を説明している。

増加率が最も低かったのは衿川区の3.8%。続いて道峰区が4.5%、江北区が5.5%、蘆原区が5.6%、九老区が7.0%だった。東大門区と衿川区の差は23.6ポイントで、東大門区の増加率は衿川区の約7倍に達した。

区ごとの課税総額には、納税記録に新たに加わった人や物件の数と、課税額の両方が反映される。平均課税額からは、納税者1人当たりにいくら課されているかという別の変化が分かる。ソウル市全体では、平均額の上昇が納税者数を大きく上回る税額の伸びにつながっている。

公示価格が示す地域ごとの負担

国土交通省が3月17日に公表した2026年の公示マンション価格案にも、同様の地域差が表れた。ソウル市の公示価格は18.67%上昇。2021年の19.91%以来の大幅な伸びで、2005年の公示制度開始以降、3番目に高い上昇率となった。

公示価格は、固定資産税の算定に用いられる政府評価額だ。市場価格が住宅の購入者の支払う可能性のある価格であるのに対し、公示価格は税額計算に用いられる評価額を指す。同省は2026年の公示価格の市場価格に対する比率を69%に据え置いており、上昇はこの比率の引き上げではなく、市場価格の変化を反映したものだった。

公示価格は江南3区で平均24.7%上昇し、江南区が26.05%、松坡区が25.49%、瑞草区が22.07%だった。麻浦区、龍山区、城東区を含む漢江沿いの8区では、平均23.13%の上昇を記録した。

全国では約1,585万戸のマンションの公示価格が9.16%上昇した。ソウル以外の平均上昇率は3.37%。ソウルの18.67%は全国平均の約2倍、首都圏以外の上昇率の5倍以上に当たる。

3月の評価額は、2026年に価格の高い区で特に負担が重くなった理由を説明するものだ。また、課税対象となる住宅価値が適用される控除額を上回った場合に関係する、もう一つの住宅保有税の算定にも用いられる。

追加課税の基準額を超える住宅が増加

2026年、公示価格案が12億ウォンを超えたマンションは全国で487,362戸となり、前年の317,998戸から53.3%増加した。対象となった約1,585万戸のマンションの3.07%に当たる。

1戸を所有する適格な所有者の場合、12億ウォンは総合不動産税の基本控除額となる。この税は、控除額を超える課税対象住宅価値に対して追加で課される。年間の住宅保有税額は、この税と通常の固定資産税を合わせたもので、所有状況や適用される軽減措置によって計算が異なる。

基準額を超えたマンションのうち414,896戸、つまりソウル市のマンション2,782,147戸の14.9%がソウルにあった。全国分の約85%が首都に集中したことになる。江南区が99,372戸で最も多く、松坡区が75,902戸、瑞草区が69,773戸と続いた。

陽川区は28,919戸、城東区は25,839戸だった。漢江沿いの複数の区では特に急増し、江東区が516%、銅雀区が296%、広津区が164%、城東区が147%、麻浦区が140%増加した。

3月時点の数字では、江北区、道峰区、蘆原区、衿川区、冠岳区には基準額を超えるマンションがなかった。ソウル以外では戸数が37,633戸から72,466戸へほぼ倍増しており、首都が引き続き中心ではあるものの、増加がソウル以外にも広がったことを示している。

一部の住宅では合算税額が大幅増

3月の公示価格に関する報道とあわせて公表された試算では、2種類の税額が異なるペースで増加する可能性が示された。瑞草区盤浦洞の「レミアン・ワンベイリー」にある専有面積84平方メートルのマンションでは、住宅保有税の合計が1,829万ウォンから2,855万ウォンに増える見込みで、1,026万ウォン（56.1%）の増加となった。

この試算では、通常の固定資産税が746万ウォンから947万ウォンに上昇。総合不動産税は1,083万ウォンから1,908万ウォンとなり、予想増加額の大半を占めた。公示価格は34億3,600万ウォンから45億6,900万ウォンに上がった。

江南区狎鴎亭洞の「新現代9次」にある専有面積111平方メートルの住宅では、合算税額が2,919万ウォンとなり、1,061万ウォン（57.1%）増える見込みだ。公示価格は34億7,600万ウォンから47億2,600万ウォンに上昇した。

松坡区の「蚕室エルス」では、専有面積84平方メートルのマンションの住宅保有税が582万ウォンから859万ウォンに増える見込みだ。公示価格が18億6,500万ウォンから23億3,500万ウォンに上昇し、増加額は277万ウォン（47.6%）となる。

これらの試算は、選定された物件の住宅保有税合計額を対象としている。ソウル市全体の3兆2,723億ウォンという数字は、個人に対する通常のマンション固定資産税の課税額だ。両者を区別することで、所有者は税額のどの部分が増えているのかを把握できる。

公示価格への意見募集と地方自治体への対応要請

3月の発表では、価格案への意見提出期限を4月6日、確定公表日を4月30日、異議申し立て期限を5月29日、価格調整の公表日を6月26日とした。審査手続きの最終結果は、ここでは示されていない。

3月の説明会で国土交通省は、公示価格を課税額に換算する比率の引き上げについて、担当省庁や税務当局から指示を受けていないと述べた。試算では、1戸所有者の総合不動産税に60%、通常の固定資産税に45%の比率を適用していた。これらは、公示価格を市場価格に結び付ける69%の比率とは異なる目的で用いられる。

ソウル市の課税記録を分析した国民の力の崔恩碩議員は、税負担の増加を住宅価格の上昇と結び付け、次のように述べた。

ソウルのマンション価格の上昇が固定資産税の負担増につながっており、地域間の格差も深まっている

崔氏は、住宅供給計画を発表するだけにとどまらず、地域ごとの需給を反映した実効性のある政府対策を求めた。

住宅所有コストの上昇と並行して、住宅購入の選好にも変化が見られる。2026年の最初の9カ月間、専有面積60平方メートル以下のマンションはソウル市の住宅申込件数の79.8%を占めた。標準的な広さの住宅が手の届きにくいものとなる中、小型マンションへの申し込みに移る傾向が見られる。購入価格と年間税額は、どこで何を買うかを決める世帯にとって、別々の経済的負担となっている。

要点

• ソウル市のマンション固定資産税の課税額は2026年、過去最高の3兆2,723億ウォンとなり、17.1%増加した。
• 納税者数は3.0%増加し、平均課税額は約165万ウォンに達した。
• 江南区、瑞草区、松坡区は課税額の47.5%、年間増加額の約58%を占めた。
• 3区の平均税額は、蘆原区、道峰区、江北区の平均の6.7倍だった。
• 麻浦区、龍山区、城東区の課税総額は初めて4,000億ウォンを超えた。
• ソウル市の公示マンション価格案は18.67%上昇し、通常の固定資産税と追加課税となる総合不動産税の負担が増す要因となった。
• ソウル市のマンションの約14.9%が、1戸所有者の控除に用いられる公示価格12億ウォンの基準額を超えた。