2027年、1万6,000世帯を6％の住宅ローンの対象に
モンゴルは2027年、金利6％の住宅ローンを通じて1万6,000世帯をアパートに入居させる計画だ。N・ウチラル首相が2026年10月21日に発表した国家計画で、初の大規模な融資目標となる。この計画では、政府が供給する4万戸に加え、民間企業が建設する6万戸の購入を融資で支援する。
目次
「5万本の煙突をなくし、10万世帯をアパートへ」計画と名付けられたこの施策では、政府住宅に4つの選択肢を設ける。通常の賃貸、賃貸しながら購入する方式、賃貸中に頭金を積み立てる方式、共有持ち分方式だ。2部屋・45平方メートルのアパートの場合、発表された月額家賃は70万トゥグルグ。購入に向けた支払いも加えると、月額負担は142万トゥグルグとなる。
政府の住宅計画発表によると、政府住宅の半数超をゲル地区の世帯に割り当て、所有する土地の評価額を支払いに充てる。ゲル地区は、ゲルと呼ばれる伝統的な円形住居のほか、住宅もある居住地域を指す。
ウチラル首相は、住宅計画が議題となった定例閣議に関連してこの施策を発表した。計画は、住宅契約に入るための資金をどう確保するか、契約後の支払いをどう続けるかという2つの課題に対応する。政府住宅には複数の入居方法を設け、民間アパートの購入者には異なる住宅ローンの選択肢を用意する。
何戸建設し、いつ完成するのか
政府によると、セルベ、シャルハド、ソロンゴI・IIなどの開発地区で3,572戸が建設中だ。2027年にさらに8,238戸、2028年に1万1,246戸を追加し、2030年までに政府住宅4万戸の完成を目指す。
政府の完成目標は2030年だが、2040年とする報道もある。発表では、民間企業が2030年までに8万2,000戸超を建設し、そのうち6万戸を計画の住宅ローン支援対象とする。
発表された節目には、建設と世帯向け融資の両方が含まれる。
- 2026年10月21日：ウチラル首相が国家住宅計画を発表。
- 2026年：民間企業が1万4,832戸を完成させる見込み。
- 2027年：政府は1万6,000世帯を金利6％の住宅ローンの対象とし、政府住宅をさらに8,238戸供給する計画。
- 2028年：政府住宅をさらに1万1,246戸建設する計画。
- 2030年：政府住宅は4万戸に達する見込み。民間企業は8万2,000戸超を建設する見通し。
政府住宅4万戸と、住宅ローン支援の対象となる民間アパート6万戸を合わせ、計画の目標である10万世帯分となる。この6万戸を超える民間住宅の建設も、政府が示すより大規模な供給計画に含まれる。
頭金なしで賃貸
ウチラル首相は、2部屋・45平方メートルのアパートを例に、政府住宅の4つの選択肢を説明した。最もシンプルなのは通常の賃貸で、頭金は不要、月額家賃は70万トゥグルグとなる。
この方式を選んだ世帯の家賃は、12カ月で計840万トゥグルグとなる。入居前に大きな金額を貯める必要はなく、継続的な月々の支払いが当面の負担となる。
ウチラル首相は、通常の賃貸と賃貸しながら購入する方式のいずれも、初期の頭金は不要だと明言した。モンゴル語で次のように述べた。
改めて強調しますが、賃貸住宅も賃貸しながら購入する住宅も、頭金は必要ありません
ほかの選択肢は、所有権の取得方法が異なる。1つは5年間かけて頭金を積み立てる方式、もう1つはアパート購入資金を賃貸契約と銀行融資に分ける方式だ。
月額142万トゥグルグの内訳
賃貸しながら購入する方式の月々の支払いは、家賃70万トゥグルグと、所有権取得に充てる72万トゥグルグの2つで構成される。合計すると、発表された月額負担の142万トゥグルグとなる。
所有権取得に充てる額は、家賃をわずかに上回る。1年間では、家賃が840万トゥグルグ、所有権取得分が864万トゥグルグで、合計1,704万トゥグルグを支払う。
通常の賃貸と比べると、月々の負担は72万トゥグルグ増え、家賃だけの場合の2倍をわずかに超える。その分、支払いの一部が居住費だけでなく、アパートの取得に充てられる。
ウチラル首相は、20年後に完全な所有権が移転すると説明したと報じられている。月額が発表どおりで、支払いを20年間続けた場合、総額は3億4,080万トゥグルグとなり、そのうち1億7,280万トゥグルグが所有権取得分に充てられる。この試算は、期間中に月々の各支払い額が変わらないことを前提としている。
5年間かけて頭金を積み立てる
3つ目の選択肢では、賃貸しながら頭金を積み立てる。通常は契約開始前に用意する30％の頭金に代えて、世帯が5年間にわたり毎月86万トゥグルグを追加で支払う。
60カ月分の追加支払いは合計5,160万トゥグルグとなる。例示された月額家賃70万トゥグルグを加えると、積み立て期間中の月々の負担は156万トゥグルグとなる。
これは、賃貸しながら購入する方式の月額負担より14万トゥグルグ多い。2つの方式の目的は異なる。72万トゥグルグは所有権取得に充てられ、86万トゥグルグは将来の住宅ローン契約に向けた頭金の積み立てとなる。
住宅ローンは住宅購入に使う融資で、利息とともに時間をかけて返済する。この選択肢を検討する世帯は最初の5年間、住居費を払いながら、融資を受けるための資金も積み立てることになる。
共有持ち分で融資を分担
4つ目の選択肢は共有持ち分方式だ。ウチラル首相によると、銀行と首都住宅公社（NOSK）が、アパートの所有権証書に共同で登記される。
アパートの価値の半分は、賃貸または賃貸しながら購入する方式で扱う。残り半分は世帯が融資を受ける。実質的には、購入者はアパート全額ではなく、その半分を担保に借り入れる。
ウチラル首相は、この方式なら必要な頭金の基準額と、融資および利息の支払いが半減すると述べた。世帯は銀行への返済に加え、物件の残り半分に関する家賃または所有権取得分の支払いも続ける。
この方式では支払いの組み合わせが変わる。アパートの残り半分を対象とする契約と並行して、融資額の小さい住宅ローンを利用できるため、全額を借り入れるのが難しい世帯にも別の入居経路となる。
ゲル地区の土地を支払いに充当
政府住宅4万戸の半数超は、ゲル地区の世帯を対象とする。政府は、世帯が所有する土地を評価し、その額を支払いに充てるとしている。すでに保有している資産を、転居の資金に活用できる仕組みだ。
ウチラル首相はまた、世帯が政府住宅に移ることで2万5,000本の煙突がなくなると述べた。これは、国家計画全体の目標である5万本の半分に当たり、政府住宅4万戸の62.5％に相当する。
土地を支払いに充てる仕組みは、住宅供給に加えて、個別の煙突を使う住宅から世帯が転居する動きと住宅の割り当てを結びつける役割も持つ。参加世帯にとっては、土地の評価額によって住宅費のどれだけを賄えるかが直接左右される。
政府住宅の割り当てと、より広範な煙突削減目標は規模が異なる。政府住宅への転居に伴う具体的な数は2万5,000本で、計画全体の目標は5万本となっている。
民間住宅の購入者には2種類の住宅ローン
融資支援の対象となる民間アパート6万戸は、初めて住宅を購入する世帯向けだ。そのうち3万9,000世帯には、金利6％の住宅ローンを提供する計画となっている。
残る2万1,000世帯には、最初の3年間は金利6％、その後の17年間は12％となる選択肢を設ける。返済期間は20年で、その大半に高い金利が適用される。
この内訳では、6万世帯の65％が金利6％の融資の対象となり、35％には3年後に金利が上がる方式が提示される。後者では、当初期間の終了後に金利が2倍になる。
その後の月々の返済額は、残債と返済計画によって決まる。購入者にとって実際上の課題は、当初3年間だけでなく、優遇金利終了後も返済を続けられるかどうかだ。
ウチラル首相によると、金利や条件は都市部の地域や立地によっても異なり、人口密度、需要、都市への負荷、交通渋滞を考慮する。つまり融資条件は、アパートの所在地にも連動する。
次の段階は資金確保と入居世帯の選定
ウチラル首相は、世帯の選定を公開かつ透明な方法で行うと約束した。最初の対象世帯の選定は、議会が2027年度予算を承認した後に行われる見込みで、予算承認が次の手続き上の節目となる。
首相はまた、民間住宅ローン計画のために金融部門から1兆8,000億トゥグルグを調達し、スワップ費用を予算に計上する案を説明した。スワップは、通貨や金利などに関する支払い義務を交換する金融契約だ。この案では関連費用を公共支出計画に盛り込む。
発表では、申請開始日、詳しい資格要件、所得要件、土地の評価方法、支払い遅延の扱い、住宅ローン選択肢におけるその後の正確な返済額など、実務上の詳細は明らかにされていない。予算案の採決日も示されていない。こうした詳細が、どの世帯が対象となるか、各方式でいくら負担するかを左右する。
計画の当面の進捗指標は明確だ。建設中の住宅を完成させ、予定する融資を確保し、2027年に住宅ローンの対象となる1万6,000世帯を選定することだ。長期的な計画は、政府が掲げる2030年の建設目標まで続く。
要点
- モンゴルは2026年10月21日、10万世帯を対象とし、5万本の煙突撤去を目指す住宅計画を発表した。
- 政府住宅4万戸と、民間住宅6万戸への住宅ローン支援を組み合わせる。
- 2部屋・45平方メートルの政府住宅は、賃貸なら月額70万トゥグルグ、賃貸しながら購入する方式なら月額142万トゥグルグとなる。
- 別の選択肢では、家賃に加えて毎月86万トゥグルグを5年間支払い、頭金を積み立てる。
- 政府住宅の半数超はゲル地区の世帯向けで、土地の評価額を支払いに充てる。
- 民間住宅購入者のうち3万9,000世帯には金利6％の住宅ローンを計画。別の2万1,000世帯には、3年後に金利が12％に上がる選択肢を設ける。
- 政府は2027年、1万6,000世帯を金利6％の住宅ローンの対象とする。最初の世帯の選定は予算承認後となる見込み。
