購入せずに住まいを確保する新たな道
ベトナムの住宅法案は、賃貸住宅を独立した章として設け、住宅関連の行政手続き21件のうち20件を地方当局の所管とし、省が家賃の上限を定められるようにする。ホアン・タイン・トゥン法相は2026年10月22日、国会に法案を提出した。社会住宅、マンションの再建、開発事業者の義務に関する改正も盛り込まれている。
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建設省によると、ベトナムでは2026年の最初の9カ月間に賃貸住宅8,314戸が完成し、社会住宅と賃貸住宅を合わせた完成戸数は46,497戸だった。完成戸数に占める賃貸住宅の割合は約18％。同省は、年間の賃貸住宅完成戸数が18,049戸に達すると見込んでいる。
法案は住宅政策を、商業住宅、賃貸住宅、公職に就く人向けの公務住宅、国の支援を受けるか国が整備する政策住宅の4種類に分ける。社会住宅、再定住住宅、軍向け住宅は政策住宅に含まれる。
住宅を購入する余裕のない世帯にとって、中心となる変更は、賃貸用として供給を継続する住宅の建設に、より明確な枠組みが設けられることだ。開発事業者には優遇措置と行政手続きの簡素化が提示される一方、家賃は省が管理する。これらは国会審議中の提案であり、10月22日の提出時点で最終採決や施行の日程は示されていない。
国会の法律・司法委員会は包括的な改正を支持する一方、投機や住宅支援の不正利用を防ぐ保護策の強化を求めている。委員長のファン・チー・ヒエウ氏は審査結果を報告し、補助対象住宅の入居者選定やインフラ費用の負担者などに関する懸念を示した。
賃貸住宅が優先課題となる理由
グエン・バン・シン建設副大臣は、商業住宅を中心とする政策から、商業住宅、社会住宅、賃貸住宅を一体的に整備する方向へ移行していると説明している。政府が賃貸市場の対象として想定する層には、労働者、学生、公務員、軍関係者が含まれる。
同省は、投資と世帯のニーズが一致していないと指摘する。高額な住宅には資金が集まる一方、主要都市では手頃な住宅が不足している。住宅価格は所得を上回るペースで上昇し、賃貸部門への投資も需要を満たすには不十分だ。
シン氏は不動産フォーラムで、市場に積み重なった課題について次のように述べた。
「これらは長年にわたり積み重なった問題で、一夜にして解決できるものではありません。しかし、直ちに、かつ連携して対処する必要があります」とシン氏は述べた。
弁護士のグエン・バン・フック氏とゴー・トゥオン・ヴィ氏が執筆した9月29日付のHM&Pの法務分析は、建設省のデータを引用し、指定された賃貸住宅区分で2026年6月までに約60,900戸が確認されたとしている。対象区分には社会住宅、労働者向け宿舎、学生寮、公共資産として保有されている古い住宅が含まれる。この数字は列挙された区分を対象とし、ベトナム国内の民間賃貸住宅すべてを網羅するものではない。
法案の国会提出までの経緯
10月22日に提出された法案は13章130条で、2023年住宅法の198条から68条減った。9月に審査された案は132条だった。政府は、有効な規定を維持しつつ重複を取り除き、より詳細な運用は政府規則に委ねるとしている。
国会提出に至る主な経緯は以下の通り。
- 2024年5月：書記局が社会住宅開発に関する指示第34-CT/TW号を発出。建設省はその実施状況を検証する予定。
- 2026年9月30日：国会の法律・司法委員会常任機関が国会議事堂で法案を審査。ファン・チー・ヒエウ氏が議事を主宰。
- 2026年10月2日：国会常務委員会が住宅法案と不動産事業法案を審議。
- 2026年10月15日：建設省がハノイで開いた第3四半期の記者会見で住宅供給実績を公表。
- 2026年10月22日：国会第2会期で住宅法案と審査結果を審議。
家賃と投資の仕組み
賃貸住宅の章は、入居資格、公的・民間資金、事業要件、投資手続き、開発事業者への優遇、家賃、不動産管理を対象とする。工業団地の外にある専門家・労働者向け宿泊施設も含まれる。
開発事業者と入居者は、省人民委員会が定める枠組みの範囲内で家賃に合意する。提案されている算定方法では、建設投資の回収、維持管理、運営、税金、手数料、その他の合理的な費用、事業計画に基づく予想利益を考慮する。
省による上限設定と事業費用が併せて機能することになる。開発事業者には、物件を維持し投資を回収できるだけの収入が必要となる一方、省は許容される価格帯を定める。優遇策と地方の家賃設定の双方が、手頃な家賃で住宅を供給できるかどうかを左右する。
9月の審査時点の法案には、国費を使わず資金調達する賃貸住宅事業の土地使用料免除が盛り込まれていた。省が提案するより広い枠組みには、土地賃料の免除、税の軽減、優遇融資、技術インフラへの接続支援も含まれる。法的要件を満たせば、開発事業者は収入を補うため、事業の一部を商業住宅やサービスに充てることもできる。
新たな賃貸住宅の立地
建設省は、賃貸住宅を雇用、教育、交通とより密接に結び付けたい考えだ。計画上の要件案では、指定された都市区、工業団地や輸出加工区の周辺、大学・短大の近隣、公共交通を中心に開発する地域に住宅用地を確保する。
公共交通指向型開発（TOD）とは、交通の結節点の周辺に住宅やサービスを集中的に整備することを指す。労働者や学生にとっては、地域計画に必要なインフラ整備も伴えば、職場や大学、交通機関の停留所の近くに住める可能性が高まる。
地方当局には、入居者層ごとの需要を調査し、適切な用地を割り当て、公共による直接投資を検討するよう求められている。公営住宅資産の活用や、開発事業者からの住宅取得も選択肢となる。省当局は補償、再定住、用地整備に必要な資源の確保も担う。
法律・司法委員会は、特に公費で建設する住宅について、優先順位をより明確にするよう求めている。また、住宅難に直面する入居者に優遇措置が確実に届くよう、資格要件の透明な確認を通じて支援の不正利用を防ぐことも求めている。
建設実績が示すもの
建設省が10月に公表した数字は、多数の事業が進行する一方、完成した住宅はそれより少ないことを示している。2026年の最初の9カ月間に、社会住宅・賃貸住宅事業170件で計46,497戸が供給された。このうち38,183戸は販売または賃貸購入向け、8,314戸は賃貸向けだった。
さらに128事業、計183,293戸で着工し、そのうち42,801戸が賃貸向けだった。着工戸数に占める賃貸住宅の割合は約23％で、同じ期間の完成戸数に占める割合の約18％を上回った。完成戸数に占める割合よりも、着工戸数に占める賃貸住宅の割合の方が高かった。
同省は2026年の社会住宅・賃貸住宅の完成戸数を計87,601戸と見込み、うち賃貸住宅は18,049戸としている。より広範な社会住宅計画では、住宅計910,933戸を含む事業947件があり、投資額は841.338兆ドンと推定される。住宅の内訳は、完成済みが216,626戸、建設中が363,065戸、投資承認済みが331,242戸。
この3段階を合わせると、2030年までに少なくとも100万戸とする目標の約91％に相当する。完成済みの住宅だけでは最低目標の約22％にとどまる。2026年初めの計画は、住宅720,055戸を含む事業781件で、開発段階全体では目標の72％に達していた。
ベトナムは2025年に社会住宅102,633戸を完成させ、年間目標の100,275戸を2,358戸上回った。2026年の最初の5カ月間には、約30,000戸を含む34事業で着工した。建設省は各地方に対し、住宅目標、事業日程、必要資源を経済・社会開発計画に盛り込むよう求めている。
社会住宅の転売とインフラ整備の義務
法案は、国会決議201/2025/QH15号と政府決議66.15/2026/NQ-CP号に基づく適切な試行政策を住宅法に取り込む。提案されている規定の一つでは、社会住宅の購入者は全額支払いから5年後に所有権証明書の発行を受けていれば転売できるが、買い手は社会住宅の購入資格を満たす人に限られる。
個人所得税は税法に従う。提案されている転売の仕組みでは、当初の保有期間を過ぎた後も、住宅を資格要件を満たす世帯向けの供給にとどめる。
商業住宅の開発事業者が社会住宅・賃貸住宅の供給義務をどのように果たすかは、省当局が決める。選択肢は、開発区域内の用地、別の場所にある用地、または同等額の金銭納付だ。政府が詳細な規則を定める。
委員会は、開発事業者が用地を提供するか相当額を納付する場合の技術インフラ整備投資について、法案が明示的な義務を削除していることを懸念している。道路、排水設備、公共サービスへの接続は住宅用地の利用を可能にするため、費用負担のあり方は事業の準備状況とコストに直結する。
政府は、義務を履行する際のインフラ費用の算定について詳細な規則を定める方針だ。委員会は起草機関に文言の再検討を求め、商業開発事業者が適切な責任を引き続き負うよう求めている。
承認手続きの簡素化と新たな保護策の課題
住宅法案では、建設省に残る手続きは公務住宅の賃貸に関するものだけとなる。他の行政手続き20件は地方当局が担う。事業要件4件のうち3件を削除し、申請書類を簡素化して審査期間を短縮する案も盛り込まれている。
社会住宅の価格設定は、事前承認から移行する提案を示している。HM&Pの弁護士らによると、開発事業者が価格を算定し、資格を持つコンサルタントに検証を依頼したうえで、販売価格と賃貸購入価格を自ら承認する仕組みとなり、省の機関による査定に代わる。
フック氏とヴィ氏は、価格設定リスクを対象とする検査、算定根拠の記録、主要な費用項目の開示、検証会社の責任を提言している。後日の確認で不適切な算定が判明した場合に価格を修正するか、払い戻しを行うことも提案している。これらは同氏らの分析が推奨する保護策だ。
弁護士らは抵当に関する規定も問題視している。現行住宅法182条は、賃貸住宅の所有者が抵当に入れる前に入居者へ書面で通知し、貸し手にも賃貸中であることを伝えるよう定めている。法案の抵当に関する規定は短縮され、住宅法におけるこの明示的な事前通知義務がなくなる。
他の規定では、関係者の合意があれば、社会住宅の販売や賃貸購入など一部の取引を、抵当権を先に抹消せずに進めることを認める。抵当権は、債務が返済されない場合に貸し手が不動産を担保として差し押さえる権利だ。このような取引を受け入れる買い手には、債務、貸し手の権利、住宅の抵当権を解除する条件について明確な情報が必要となる。
老朽マンション、所有権、公務住宅
マンションの改修・再建は都市再開発との連携を強める。法案は投資手法として、建設・移管方式の官民連携事業（BT）を加え、開発事業者の選定を簡素化する。BT方式では、民間投資家が合意した条件に基づきインフラや施設を建設し、公共機関に引き渡す。
9月時点の法案は、マンションの耐用年数を建設法に連動させ、耐用年数が経過した場合の建て替え費用への所有者の負担を定めていた。10月の提出時には、建物の解体に際して所有権を保護することも説明された。
改正後の管理規則では、共用・専有部分、駐車場、管理委員会、開発事業者、所有者、居住者、運営者の権限と義務を明確にする。委員会は、共用部分を巡る紛争や居住者と管理委員会の対立について、より実効性のある解決策が必要だと指摘した。
公務住宅の規定では、特に困難な状況にある社、国境地域、島しょ部に赴任、異動、出向する幹部、公務員、労働者に対する家賃免除を追加する。軍向け住宅には、防衛・安全保障目的からの用途転換が計画されている土地、またはそれらの目的に不要となった土地を利用できる。
法案は、別の国籍も持つベトナム国民についても定めている。HM&Pの分析によると、ベトナム国内外のどこに居住していても、ベトナム国籍を用いて住宅取引を行う場合はベトナム国民として扱われる。弁護士らは、この資格の適用に関する書類や登録の規則をより明確にするよう求めている。
土地利用規制と関連する不動産事業法案
住宅法案6条は、特別級、第I級、第II級の都市に属する区で事業を行う開発事業者に、販売、賃貸購入、賃貸向け住宅の建設を義務付ける。それ以外の地域では、政府の基準に基づき、省が開発事業者に建設を義務付ける場所や、個人が住宅を建てるために宅地を譲渡できる場所を決定する。
法律・司法委員会は、都市部の区画分割と土地販売を、特に大都市で最小限に抑えるよう求めている。また、国家予算法制との整合性を保ちながら、住宅基金の資金源、資産会計、管理に関する規則を明確にすることも求めている。
関連する不動産事業法案は10章61条で、2023年法より22条少ない。対象不動産、個人、組織などに電子識別番号を付与するほか、不動産契約額の残り5％を凍結口座、または当事者間の合意による方法で保全する仕組みを提案している。
チン・ベト・フン農業・環境相は、投資方針が当初首相によって承認された事業について、全部または一部の譲渡を省人民委員会が承認できる規定を説明した。省・社の二層制に移行するのに伴い、県の権限は社当局に移る。
不動産事業法案は行政手続き12件のうち4件を削除し、7件を簡素化するほか、投資・事業要件31件のうち9件を削除または簡素化する。住宅法案も禁止行為の一覧から7項目を削除し、個別の規定や他の法令で扱う。
議員らは、住宅、不動産事業、土地、税、予算に関する規則の慎重な整合を求めている。HM&Pの弁護士らは、投資家選定をやり直さずに一部の社会住宅事業で投資家を受け入れられる経過措置についても、明確な上限を設けるよう求めている。実施にあたっての中心課題は、承認手続きの迅速化と、価格、土地、インフラ、居住者の権利に関する明確な責任体制を両立させることだ。
要点
- 10月22日に提出された住宅法案は13章130条で、賃貸住宅の独立した章を設ける。
- 開発事業者と入居者は、省が設定する価格上限の範囲内で家賃に合意する。
- 住宅関連の行政手続き21件のうち20件を地方当局が担う。
- ベトナムでは2026年の最初の9カ月間に賃貸住宅8,314戸が完成し、年間では18,049戸に達する見込み。
- 社会住宅は、全額支払いから5年後に所有権証明書が発行され、買い手が資格要件を満たす場合に転売できる。
- 議員らは、入居者の優先順位、インフラ整備の義務、資金規則、住宅支援の不正利用を防ぐ保護策の明確化を求めている。
- 提案はマンション再建、抵当権の扱い、土地利用規制、不動産取引も対象とする。
