すべての土地筆にデジタルID
ベトナムは、全国のすべての土地筆に固有の識別コードを付与し、電子土地証明書を紙の証明書と法的に同等と認める方針だ。また、政府のデータベースにすでに登録されている情報を住民に再提出させることを当局者に禁じる。土地法の抜本改正案に盛り込まれた。
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ホアン・タイン・トゥン司法相は10月22日、第16期国会第2回会期でこの改正案を提示した。住宅法と不動産事業法の改正案も合わせて提出された。3法案は、土地の登記、評価、収用、開発の方法、不動産購入者の保護、賃貸住宅や社会住宅の提供方法を一体的に見直すものだ。
土地法改正案は、行政手続きの簡素化と、割り当てられた土地を活用するよう開発事業者に促す措置を組み合わせている。土地を使わないままにしたり、事業が遅れたりした投資家には、違反期間に応じて増額する負担金が課される。60カ月を超えて未利用の土地は、国が回収できる。
世帯にとって、今回提案された変更のうち最も差し迫ったものは、書類手続き、補償、住宅へのアクセスに関わる。電子記録に法的効力が認められ、居住用地を失う住民には複数の補償方法が用意されるほか、住宅法に賃貸住宅の専用章が設けられる。
国会の各委員会は改正の必要性を支持する一方、より強力な保護措置を求めている。事業目的の土地収用が不必要に行われること、不動産契約に基づく金銭の管理、住宅支援を本来の対象者に届けるための資格審査などが懸念事項として挙がっている。
法案は引き続き審議中だ。土地法改正案は2026年の成立を目指している。地方分権や土地行政上の課題解決策を定めた既存規定の一部が2027年2月28日に失効するため、それに先立つ成立が目標となっている。
土地事務所の手続きはどう変わるか
提案されている土地筆コードは、ベトナム全土で各土地筆を識別する共通の番号となる。土地筆とは、個別に記録された土地の一区画を指す。固有コードを使えば、住所や説明だけに頼らず、登記、証明書、その他の行政記録を相互に照合しやすくなる。
土地使用権や土地に付随する資産の所有権を示す紙と電子の登記・証明書は、法的に同等の効力を持つ。住民は、法的に認められた電子文書を紙の文書と同じ目的で利用できるようになる。
行政手続きを扱う当局は、データベースですでに入手できる情報を求めることが禁じられる。土地に関する手続きを行う住民は、必要な情報がすでに記録されていれば、同じ書類を繰り返し提出せずに済む。
また、村・区レベルと省レベルの当局の責任分担が、より明確になる。一般に、村・区は世帯、個人、住民共同体に関する案件を扱う。省は組織、海外在住のベトナム系住民、少なくとも2つの村・区にまたがる事業を担当する。
経済・財政委員会は、未処理となっている登記・証明書の申請を解決する方策も求めた。同委員会の審査では、新しい行政の枠組みと、すでに書類の発行を待っている案件を処理するという実務上の課題が結び付けられた。
法律の簡素化と成立期限
改正土地法は13章112条となる見通しで、2024年法の16章260条から148条、約57％削減される。土地利用者の権利に直接関わり、引き続き適切と判断される規定は法律に残し、詳細な手続きは政府の指針に委ねる。
政府は、今回の改正により2026年7月28日付の決議第21-NQ/TW号を実施し、2024年土地法の運用で生じた問題に対処するとしている。立法日程には、暫定措置の期限が迫っていることも反映されている。
主な日程は以下の通り。
- 2026年7月28日：決議第21-NQ/TW号で土地法および関連法令の改正方針を定めた。
- 10月16日：経済・財政委員会に所属する常勤の国会議員、ファム・ティ・ホン・イエン氏が会期に関する説明会で政策方針を示した。
- 10月22日：国会で3法案の説明と委員会審査が行われ、同日後刻に各会派での討議が予定された。
- 2026年中：土地法改正案の審議と成立を第2回会期で目指す。
- 2027年2月28日：既存の土地関連規定の一部が失効するため、3月1日までに後継法を成立させる必要がある。
委員会は、土地収用、補償、再定住に関する安定的で一貫した全国共通の規則を求めた。詳細な手続きを政府の指針に委ねることから、法律で保障する権利と施行規則との役割分担が、法整備を完了するうえで重要となる。
未利用の事業用地には負担増
投資事業用地を使わずに放置したり、利用を遅らせたりした開発事業者には、違反が続くほど段階的に増額する負担金が課される。60カ月を超えても土地の利用が始まらなければ、国が回収する。
60カ月は5年に当たる。この案は、事業が停滞したまま土地を占有し続ける場合に単一の負担金を課すのではなく、金銭的負担を増やしたうえで最終的に土地を回収する仕組みだ。
別の事業用地を求める際には、投資家の過去の実績も考慮される。土地利用や過去の投資の進捗状況が、土地の割り当て、賃貸、土地利用目的の変更許可を判断する基準となる。
法案は、土地使用権の競売による土地割り当てと、入札による事業投資家の選定を区別する。入札は、特定の資金力、経験、技術、建設品質、納期、インフラの一体整備が求められる事業に適用される。競売は、国が回収または管理する土地に適用され、年間払いの一部の賃貸案件も含まれる。
国から土地を借りる個人や組織は、賃借期間分を一括で支払うか、毎年支払うかを選べるようになる。法案は、土地利用目的の変更についても、許可が必要なものと不要なものを区別する。
土地収用で問われる世帯保護
法案は、2024年土地法と決議第254/2025/QH15号に定められた、防衛、安全保障、国家または公共の利益に資する開発を目的とした土地収用の根拠をおおむね維持する。政府は、防衛・安全保障に関するケースを1つ、国家または公共の利益に資する開発案件を2つ追加する方針だ。
経済・財政委員会のファン・バン・マイ委員長は、特に事業目的のプロジェクトに関して、収用の根拠を慎重に精査するよう求めた。同委員会は、収用が真に必要な場合に限られ、濫用を防ぐ措置が講じられることを望んでいる。
居住用地を収用される人には、同じ用途の土地、別の土地、または金銭で補償する選択肢が設けられる可能性がある。提案されている方法には、元の場所での再定住、影響を受けた居住区域を土地筆の残りの部分へ移すこと、同じ村・区内にその住民が所有する別の土地を利用することも含まれる。
再定住地区では、補償額や世帯の支払い能力に合わせ、住宅の水準や広さに選択肢を設ける。移転を迫られる家族にとって、選択肢によって住む場所や必要となる追加費用が変わる。
10月16日の説明会で、国会議員のファム・ティ・ホン・イエン氏は、補償・再定住計画と土地収用の承認に先立って再定住の準備を完了させる政策方針を説明した。その後の委員会審査では、補償計画の承認前に収用が行われる場合の保護措置を明確にするよう求めた。移転、補償承認、収用の順序は、引き続き議員が決着をつけるべき課題となっている。
委員会は、収用後の住居、生活環境、生計を守る規則も求めた。補償を、日常生活を再建するための実際の費用と結び付ける狙いがある。
土地価格の算定に価格表とデータを活用
法案は、現行の個別土地価格と土地価格コンサルティング機関に関する規定を削除し、土地価格表と調整係数を中心とする仕組みに改める。価格表には価格が一覧で示され、係数は該当する算定に応じて価格表の額を調整するための倍率となる。
提案されている枠組みには、土地使用料、賃料、補償額の算定に用いる率や、インフラ建設費の算定に関する規則も含まれる。これらの計算は、土地利用者が国に支払う額と、土地収用の際に住民が受け取る額の双方に影響する。
政府は、土地記録や関連する専門データベースを活用し、客観的で公開性・透明性のある評価を行うべきだとしている。ファム・ティ・ホン・イエン氏は、各種データの連携と科学的手法の活用が、価格操作や人為的な価格形成の抑制につながると説明した。
ファン・バン・マイ委員長が率いる委員会は、地方の価格表と調整係数が上昇だけでなく下落にも対応できるよう、指針の整備を求めた。また、公共資金で整備された工業団地・工業集積地の土地価格や、土地に関連する公有資産の活用についても、さらなる検討を求めた。
土地評価に加え、土地計画も見直される。土地利用に関する内容は、省計画に統合され、独立した計画区分として維持されなくなる。村・区の土地利用計画は簡素化・デジタル化され、関連計画と連携する。
委員会は、村・区の計画が新たな計画階層や投資事業の独立した法的根拠になるのではなく、需要や実施状況の把握に用いられることを望んでいる。森林、稲作地、防衛、安全保障用地については面積を厳格に管理する一方、ほとんどの土地割り当て目標には柔軟性を持たせるべきだとしている。
不動産契約の残金5％を保護
不動産事業法改正案は、契約額の残り5％について、担保付き口座またはエスクロー口座で管理するか、当事者間の合意に基づく仕組みを設ける保護措置を導入する。エスクロー口座とは、定められた条件に従って資金を払い出す口座を指す。
ファン・バン・マイ委員長の委員会は、その資金の管理方法とリスクへの対応を法律自体に明記するよう求めている。また、購入者や賃借購入者が自ら所有権証明書の手続きを行う場合の規則や、個々の購入者への保証がいつ承認・発行されるのかについても、明確化を求めた。
手付金も懸念事項だ。委員会は、真正な手付金と、販売要件を満たす前に開発事業者が顧客から前払い資金として集める金銭を明確に区別するよう求めた。これは、開発事業者が顧客資金を受け取れる時期や、その支払いにどのような保護が付くかに関わる。
法案は、電子不動産契約を認め、対象となる組織、個人、不動産に電子識別コードを導入する。提案では、マンションの売買契約は利用に先立ち、住宅・不動産市場情報システム上で公開される。
委員会は、契約公開と標準契約の登録に関する既存要件との関係や、公証・認証が必須となる場合と任意となる場合を明確にするよう議員に求めた。土地法に基づく土地筆の識別と合わせ、これらの措置により、不動産の行政手続きや取引でデジタル記録の活用が広がる見通しだ。
事業譲渡の決定権を地方当局へ
省人民委員会が、不動産事業の全部または一部の譲渡を決定する。首相が投資方針を承認した事業も対象となる。省の指導者が、譲渡条件を満たしているか確認する責任を負う。
事業を譲渡する開発事業者には、法的文書、事業ファイル、顧客記録、資金、関連する権利義務を引き渡す責任が生じる。住宅の完成を待つ購入者にとっては、開発事業者の変更に伴い、顧客に対する約束も引き継がれることが明確になる。
経済・財政委員会は、現投資家に事業遂行能力がない、または土地に関する債務を未払いである一方、事業を引き継ぐ能力のある企業が存在する場合に、停滞した事業をどう扱うか、さらなる検討を求めた。債権回収、費用、時期、顧客に対する義務を評価し、新投資家が未払いの金銭的義務を引き継ぐ方法も検討するよう要請した。
不動産事業法改正案は10章61条となり、2023年法より22条少なくなる。事業要件を7項目削除する方針で、そのうち5項目は不動産取引プラットフォームに関するものだ。行政手続き12項目のうち4項目を廃止し、さらに7項目を簡素化する。12項目中4項目は、現行手続きの3分の1に当たる。
関連する土地政策の選択も残されている。譲渡または既存の土地使用権を活用する商業住宅事業について、決議第171/2024/QH15号を恒久法に組み込むのか、それとも同決議に基づく試行を続けるのかという点だ。委員会は政府に方針を一本化するよう求めた。
賃貸住宅に専用規則
住宅法改正案では、住宅を商業住宅、賃貸住宅、公務用住宅、政策住宅の4種類に分類する。13章130条で構成され、2023年法より68条少なくなるほか、賃貸住宅の専用章が新設される。
賃貸住宅の章では、入居資格、公的・民間投資、事業要件、投資手続き、優遇措置、賃料、管理を扱う。投資家は入居者と賃料を合意できるが、省人民委員会が定める上限を超えてはならない。
提案されている賃料の算定では、建設投資の回収、維持管理、運営、税、手数料、その他の合理的な費用、事業計画上の利益を考慮する。投資家の収益と、入居者に課せる賃料の省による上限を両立させる設計だ。
省当局は、商業住宅開発事業者が賃貸住宅または社会住宅の提供義務を果たす方法を決める。事業内の土地、事業地外の土地、または相当額の納付から選ぶ。ファン・チ・ヒエウ委員長が率いる法務委員会は、インフラ整備への負担を含め、開発事業者の責任を慎重に検討するよう求めた。
住宅法改正案では、行政手続き21項目のうち20項目を地方当局に移管し、事業要件を4分の3削減する。建設省は公務用住宅の賃貸手続きを引き続き担当する。特に困難な村・区、国境地帯、島しょ部に配置または異動となった一部職員は、公務用住宅の賃料が免除される。
社会住宅の転売とマンション紛争
社会住宅の購入者は、代金を全額支払ってから5年後に、証明書を取得済みで、かつ社会住宅の購入資格がある人に売却する場合、転売が認められる。したがって期間は支払い完了時点から起算され、次の購入者にも資格要件が適用される。
法案は、国会決議第201/2025/QH15号と政府決議第66.15/2026/NQ-CP号に基づく社会住宅対策の試行も取り込む。ファン・チ・ヒエウ委員長の委員会は、支援の不正利用や住宅投機を防ぐため、受益者の資格を透明性のある方法で確認するよう求めた。
開発事業者が土地を分筆し、住民が住宅を建てるための区画として販売できる地域は、地方当局が決定する。対象は第3級都市部やその他の指定地域。委員会は、特に大都市などの都市部では、こうした販売を最小限にとどめるよう勧告した。
マンションの再開発に関する規定は、建て替えと都市再生、所有権の保護を結び付ける。委員会は、修繕積立金、管理委員会、駐車場、共用部分と専有部分の境界をめぐる紛争への解決策を求めた。
土地法改正案はまた、当局による土地紛争の解決に先立ち、義務的な調停を行うことを提案している。村・区または省の人民委員会主席による不服申し立ての決定に住民が異議を唱える場合は、裁判所に提訴できる。調停とは、当局が紛争を判断する前に、当事者間の合意を目指す手続きだ。
3法案による実務上の変化は、書式の簡素化にとどまらない。世帯は異なる記録を使い、投資家には新たな義務が課され、地方当局の決定権限も広がる。各委員会は、こうした権限が行使される前に、補償、顧客資金、資格要件、責任について明確な規則を整えるよう求めている。
要点
- 全国のすべての土地筆に固有コードが付与され、電子証明書は紙の文書と法的に同等となる。
- 当局は、データベースにすでに記録されている情報を求められなくなる。
- 事業用地の未利用が続けば負担金が増え、60カ月を超えると国が土地を回収できる。
- 議員は、土地収用、補償、再定住に関する保護措置の強化を求めている。
- 不動産事業法改正案は契約額の残り5％を保護し、電子取引を拡大する。
- 賃貸住宅の専用章では、当事者間の合意による賃料と省による上限を組み合わせる。
- 社会住宅は代金全額の支払いから5年後に転売できるが、証明書と購入者の資格が条件となる。
- 改正土地法は、暫定規定が2027年2月28日に失効する前の2026年成立を目指す。
