回収額がわずか、またはゼロの賃借人に現金支援
韓国は11月13日、チョンセ詐欺の被害者と認定された人を対象に最低保証制度を導入する。回収額が賃貸保証金の3分の1に満たない場合、その不足分を現金で支給する。オンラインでの事前申請は11月10日から、韓国土地住宅公社（LH）の「チョンヤク・プラス」ポータルで受け付ける。
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計算方法は明快だ。保証金が1億ウォンで、競売を通じて1,000万ウォンを回収した賃借人は、ほかに算入対象となる回収がなければ、さらに2,333万ウォンを受け取れる可能性がある。同じ保証金で回収額がゼロの場合は、3,333万ウォンを受け取れる可能性がある。
国土交通省は11月9日、制度の開始を発表した。この措置は既存の支援の対象外となっていた被害者への対応を目的とする。競売で配当を受けられず、LHによる物件購入に連動した支援も受けられないケースがあった。
チョンセとは、賃借人が通常の月額家賃を支払う代わりに、賃貸人へ高額の返還可能な保証金を預ける賃貸方式だ。保証金が返還されなければ、世帯は次の住居を確保するための資金を失いかねない。新制度は対象となる被害者の回収額に最低水準を設けるが、当初の保証金の多くはなお未回収のままとなる。
支給額の計算方法
最低支援額は、賃貸保証金の3分の1から、制度上算入される方法ですでに回収した額を差し引いて算出する。算入対象の回収額がすでに基準額に達している場合、この支援で補う不足分はない。
保証金がさらに高額な場合も、同じルールが適用される。1億5,000万ウォンを支払い、3,000万ウォンを回収した賃借人の場合、基準額は5,000万ウォンとなるため、最低支援額は2,000万ウォンとなる。
この2つの例からは、被害者ごとに支給額が異なる理由も分かる。保証金1億ウォンで1,000万ウォンを回収した世帯は、保証金1億5,000万ウォンで3,000万ウォンを回収した世帯より多くの現金を受け取る。前者のほうが、自身の最低基準額に対する不足が大きいためだ。
回収額がゼロの世帯でも、保証金の3分の1に達した後、なおおよそ3分の2が未回収となる。この制度は損失に最低補償額を設けるもので、賃貸人が返すべき全額を補填するものではない。
対象となる人、対象外となる人
対象となるのは、特別法に基づきチョンセ詐欺被害者と正式に認定された賃借人と、法律第2条第4項(c)の対象となる一部の賃借人だ。後者には、競売や公売で保証金を回収するのが困難な、特定の賃借人も含まれる。
この区分で示されている要件には、保証金が5億ウォン以下であること、賃貸人が保証金を返還する意思がなかったことを示す証拠があること、物件への転入届が完了していること、賃貸借契約に確定日付が記録されていることが含まれる。この確定日付は、物件の売却時に賃借人の返済順位を判断するうえで役立つ。
11月9日の説明によると、法律第2条第4項(c)は、明確な詐欺の意図が立証されていない一部の事例も対象とする。この区分で申請する人は、認定状況や返済に関する証拠を含む適用要件について、LHの確認を受ける必要がある。
保証金が5億ウォンを超える場合は対象外となる。被害物件を自ら購入した被害者や、韓国籍でない人も対象外だ。競売や公売が制度開始前に終了した被害者も、制度の要件を満たせば対象となる。
支援額から差し引かれる回収額
LHが算入するのは、競売で賃借人が受け取った金額だけではない。裁判所の競売や公売による配当、賃貸人または公認不動産仲介業者からの返金、LHによる物件購入に伴う競売利益からの支援、対象となる賃貸関連の経済支援も回収額に含まれる。
競売による配当とは、物件の売却後に債権者へ支払われる金銭のことだ。ほかの債権の返済順位が高い場合や、売却額が債務の返済に足りない場合、賃借人が受け取れる保証金は一部にとどまることがある。
算入対象の支援を通じてすでに受け取った金額は、残る不足額を減らすため、賃貸関連の支援も重要となる。競売で1,000万ウォンを回収し、さらに対象となる賃貸支援も受けた賃借人は、保証金1億ウォンの基本例で示した2,333万ウォンより少ない額を受け取ることになる。
地方自治体の支援の扱いには特に注意が必要だ。10月6日の政令の説明では、地方自治体による賃貸支援を差し引き対象としていた一方、制度開始時の詳細では、地方自治体の補助金や金融支援は算入対象の回収額から除外されている。地方自治体の支援を受けている申請者は、受給資格を見積もる前に、自身の支援がどう分類されるかLHに確認するとよい。
権限のない人物による賃貸契約への前払い
信託詐欺や、物件を賃貸する法的権限のない人物が結んだ契約の被害者には、先に支払い、後から精算する別の仕組みがある。物件の競売や公売が終わる前に、前払いを申請できる。
こうしたケースでは、賃借人から保証金を受け取った人物に、賃貸契約を結ぶ法的権限がなかった可能性がある。そのため賃借人は物件の売却を通じた資金回収に苦慮し、さらなる支援を受けるにはLHによる購入を待たなければならない場合がある。
前払い額は保証金の3分の1を基準とし、すでに回収した額と対象となる賃貸関連の経済支援を差し引く。物件の処分手続きが終わるまで待つのではなく、こうした被害者が早期に支援を受けられるようにするものだ。
その後の回収額は、精算時に考慮される。LHによる購入で追加支援の対象となる利益が生じた場合は、追加支給を受けられることがある。また、受給者は後から回収した金額により支援額が過払いとなった場合、その超過分を返還しなければならない。返還義務のある金銭を返さなければ、最大3,000万ウォンの過料が科される場合がある。
申請時期を左右する日程
この制度は、5月12日に改正・公布された「チョンセ詐欺被害者支援および住居安定に関する特別法」の改正に基づく。閣議は10月6日、改正施行令を承認し、11月の制度開始に向けた枠組みを定めた。
- 5月12日：新たな支援の枠組みを定める改正法を改正・公布。
- 10月6日：閣議が改正施行令を承認。
- 11月9日：国土交通省が制度開始に関する詳細を発表。
- 11月10日：LHがチョンヤク・プラスでオンライン事前申請の受け付けを開始。
- 11月13日：最低保証制度が施行。LHの地域事務所または郵送での申請も受け付け開始。
- 2029年11月13日：制度開始前に被害者と認定された人の申請期限。
申請受け付けが始まっても、すべての被害者がただちに通常の最低支援を申請できるわけではない。LHが物件を購入する場合、賃借人は該当する競売利益の計算が終わるまで待つ必要がある。それ以外のケースでは、競売または公売の終了後に申請できる。
前払いを申請する人は、これらの手続きが終わる前でも申請できる。通常の支援は該当する回収手続き後に算出した不足額を補うのに対し、前払い制度は特定の権限のない賃貸契約の被害者に、より早く支援を提供するものだ。
一般的な申請期限は、適用される状況に応じて、被害者認定から3年以内、または競売・公売の終了から1年以内となる。制度の実施前に認定された人には、経過措置として2029年11月13日までの申請期限が設けられている。
書類、審査結果、異議申し立て
申請者は、被害者認定通知書、賃貸借契約書、住民登録抄本、身分証明書、物件の登記簿謄本を用意するとよい。LHから信託登記簿、競売配当明細書、すでに返済された金額を示す証拠などの追加書類を求められる場合もある。
こうした追加書類は、物件を賃貸する権限を誰が持っていたか、売却で賃借人がいくら受け取ったか、ほかの返済によって支援額が減るかどうかを確認するのに役立つ。現金支給額の算定には、回収額の全体像を把握することが欠かせない。
LHは申請を受理してから90日以内に審査結果を通知する見込みだ。追加書類が必要な場合、期間は最大30日延長されることがある。審査結果に異議がある申請者は、通知を受け取ってから30日以内に異議を申し立てられる。
チョンヤク・プラスでは、受給資格のセルフチェックもできる。詳しい情報は、LHコールセンター（1600-1004）に問い合わせられる。審査には一定の期間がかかるため、申請直後に支給されると考えず、時間に余裕を持つ必要がある。
競売の結果が大きく影響してきた理由
既存の救済策は、物件売却後に残る金額やLHが物件を購入できるかどうかに大きく左右されてきた。そのため、保証金が同程度の2世帯でも、賃貸人の債務や返済順位、物件の売却価格によって回収額に大きな差が生じることがある。
最低保証制度は、対象世帯の回収額をそれぞれの保証金に対する同じ割合まで引き上げ、この差を縮める。最も直接的な効果が及ぶのは、競売で何も回収できなかった賃借人や、LHが物件を購入できなかった賃借人だ。
国土交通省の被害者支援調整課長、ペク・スンロク氏は、既存の回収手段から漏れていた被害者にもたらす効果について、次のように述べた。
こうした措置が、これまで支援の手から漏れていた被害者の住居安定に実質的な助けとなることを期待している
前払い制度は、関連するもう一つの問題である支援の遅れにも対応する。対象となる権限のない賃貸契約の被害者は、物件の処分手続きが終わる前に支援を受けられ、追加の回収額が判明した後に最終精算を行う。
被害認定4万1,000人超、最低補償額引き上げを求める声
新たに623件が認定され、チョンセ詐欺の累計被害認定者数は4万1,559人に達した。全体の76％を若者が占めており、住居を維持したり転居したりしようとする若い世帯にとって、保証金の回収は特に差し迫った問題となっている。
被害者団体は保証額を保証金の2分の1に引き上げるよう求めており、国会でのさらなる議論も予定されている。保証金が1億ウォンの場合、回収の最低額は約3,333万ウォンではなく5,000万ウォンとなり、約1,667万ウォンの差が生じる。
制度開始に関する発表では、予算総額や保証額引き上げを国会で審議する時期は示されていない。申請者にとって当面重要なのは、受給資格を確認し、算入対象となる回収額をすべて記録したうえで、該当する期限内に申請することだ。
要点
- 最低保証制度は11月13日に施行され、オンライン事前申請は11月10日に始まる。
- 対象となる被害者には、保証金の3分の1から算入対象の回収額を差し引いた不足分が支給される。
- 保証金1億ウォンで1,000万ウォンを回収済みの場合、さらに2,333万ウォンを受け取れる可能性がある。
- 権限のない賃貸契約の特定の被害者は、物件の売却手続きが終わる前に前払いを申請できる。
- 保証金が5億ウォンを超える人、被害物件を購入した被害者、韓国籍でない人は対象外。
- LHの審査期間は原則90日で、最大30日延長される場合がある。異議申し立ては通知から30日以内。
- 制度開始前に被害者と認定された人の申請期限は2029年11月13日。
