法案が急を要する理由
マレーシアの都市の建物は急速に老朽化している。1960年代から1970年代に建てられた低層集合住宅や中層フラットは数千棟に上り、構造の劣化、古い配線、故障が相次ぐエレベーター、手狭な居住空間といった問題を抱えている。地方自治体には苦情が寄せられているものの、対応する資源は限られている。現行規則では、再開発を望む所有者が大多数を占めていても、1人の反対で計画が停滞しかねない。こうした行き詰まりを解消するため政府が示したのが、激しい国民的議論の焦点となっている都市再開発法案だ。
目次
住宅・地方政府相のンガ・コー・ミン氏は、老朽化した建物に暮らす住民の安全と尊厳に関わる法案だと位置付けている。長年放置された住宅地や、所有者同士の意見がまとまらず何年も放置されている計画を挙げ、現行の対応は機能していないと指摘する。州政府はすでに再開発候補地を特定している。過去10年間に州政府が官報で指定した区域は計534カ所で、クアラルンプールの139カ所のほか、ケダ州、ペラ州、セランゴール州などにも数十カ所ある。一部の州は以前に再開発区域を承認していたにもかかわらず、それらを管理する全国的な枠組みを定める連邦法案には反対しており、政治的な事情が問題を複雑にしている。
最近の説明会でンガ氏は、都市再開発には改修、再生、再開発が含まれると述べた。単に建物を取り壊して建て直すだけではなく、建物の改修、公共空間の改善、施設の追加、必要に応じた危険な建物の建て替えなど、複数の手段を組み合わせるものだという。これらの手順を整える法律がなければ、老朽化したフラットの劣化が続き、とりわけ低所得世帯の住民が劣悪な環境に取り残されると訴えている。
計画の発表にあたり、相は住民を立ち退かせるのではなく、暮らしを改善することが政策の目的だと強調した。
住宅・地方政府相のンガ・コー・ミン氏は、「都市再開発は、こうした地域社会に新たな活力をもたらすためのものです。生活の質を高め、住まいの安全を確保し、持続可能な地域社会を築くことが目的です」と述べた。
問題の規模
政府当局者によると、対応が必要な案件は膨大だ。セランゴール州スラヤンのデサ・バクティ・フラットのように、築わずか30年の建物でもすでに深刻な損傷が見られる。クアラルンプールのデサ・クダ・ラリ地区のように、所有者の1人が同意を拒んだため、8年間放置されている場所もある。現行法では多くの場合、所有者全員の同意が必要で、所有者の所在が分からなかったり、紛争が長引いたりすれば、実際には実現不可能なこともある。法案を支持する人々は、明確で公平な同意ルールがあれば、多くの計画を停滞状態から動かせると考えている。
法案の仕組み
法案の枠組みは、再開発区域の特定、所有者の同意取得、適格な開発業者の選定、事業の進捗管理に関する全国的な手続きを定めている。州執行委員会と連邦執行委員会を設置し、事業を監督するとともに、開発業者の認定、優遇措置の設定、所有者の権利保護を担わせる。再開発は州または連邦の機関が開始できるほか、所有者全員の決議によっても始められる。区域が正式に再開発区域として指定された後は、24カ月以内に工事を開始しなければならず、必要に応じてさらに24カ月の延長が認められる。
適用地域と対象外
この法律は、マレー半島とクアラルンプール、プトラジャヤ、ラブアンの連邦直轄領に適用される。2005年国家遺産法に基づく保全区域は対象外となる。政府はまた、マレー保留地、慣習地、遺産地区も本法案に基づく再開発計画の対象にはならないとしている。
再開発の種類
3つの手法が示されている。都市再活性化は、エレベーター、塗装、屋根、造園、地域施設など、既存の建物や周辺環境の改修を指す。都市再生は、管理が行き届かない、または放置された建物や共用区域を対象に、機能と安全性の回復を目指す。最も大規模な都市再開発では、安全性に問題がある、または修繕が経済的に見合わない建物について、棟全体を建て替える。
同意の基準と監督
初期の草案では、建物の築年数や状態に応じて異なる同意基準が設けられ、危険な建物や放置された建物では51％まで引き下げられていた。議員や市民社会から強い反発を受け、政府は全事業に一律で、より高い80％の同意基準を設ける方針を表明した。また、地域社会の構成が急激に変わるのを防ぐため、計画時に人口構成データを考慮するよう条項を改正する予定だ。少数派の所有者の権利を尊重しつつ、1人の反対で計画が際限なく阻まれる事態を防ぐには、この均衡が必要だと政府は説明している。
手続きには報告書の作成、関係者との協議、承認された場合の州当局による再開発区域の官報掲載が含まれる。連邦・州執行委員会が法令順守を監視する。開発業者には資本力と実績に関する要件が課される。持ち株会社が子会社の経営を支配している場合、子会社の不履行について責任を問われることがある。改修の一部では、所有者が対応しない場合、地方自治体が通知を出して費用を回収できる。草案は紛争解決を支援する調停についても定めている。
住民に約束されていること
政府機関は、立ち退きや不公平な条件を懸念する所有者を安心させるため、一連の保証を示している。中心となる約束は、希望する場合、元の住民が再開発後もその場所に戻って暮らせるようにすることと、「1対1」と呼ばれる住宅交換の方針だ。同意した住民には、元の住まいと引き換えに新しい住戸が無償で提供され、交換先のほうが広く、価値が高い場合も支払いは求められない。建設期間中は仮住まい、または家賃補助が提供される。混乱を抑えるため、事業は一斉に立ち退かせるのではなく、段階的に進められる。
政府当局者は公営住宅の建て替えにおける最低基準を示している。例えば、寝室1室と浴室1室の500平方フィートのフラットは、寝室3室と浴室2室を備えた少なくとも750平方フィートの住宅に建て替えられる。借地権の延長は州当局の判断に委ねられる。永久所有権の土地は永久所有権のままとなる。法案は州や地方自治体の権限を覆すものではなく、相の役割は直接的な管理ではなく、統治と調整だと位置付けられている。
連邦計画局のPLANMalaysiaは、制度の根幹にある補償の原則を強調している。
PLANMalaysiaのアリアス・ラメリ事務局長は、住民は「新しい住宅の価値が元の住宅を大きく上回る場合でも、追加の支払いなしで新居を受け取る」と述べた。
法案はまた、参加する所有者や居住者に、現状より不利でない条件の利益を提示しなければならないと定めている。所有者は同じ場所に住み続けることを選べるほか、事業の進捗に関する情報を得る権利もある。州執行委員会が仲介役を担い、小規模な所有者が大手開発業者と単独で交渉せずに済む仕組みとされている。
最大の批判：同意、権利、そして発言権
法律関係者や市民社会は、法案の現行文言と権限行使のあり方に重大なリスクがあるとみている。マレーシア法曹協会は再開発が正当な国家的目標であることは認めつつ、80％ルールが導入されても、定められた基準や手続きによって少数派の財産権が損なわれ、制度への市民の信頼が低下する恐れがあると主張する。同協会は、居住可能な建物についてはより高い同意率を設けること、同意を独立して検証すること、強制収用制度の利用をより厳しく審査することを求めている。
法曹協会は最近の声明で、同意の取得と監視の方法、そして開発業者と州の間の権限配分に懸念を表明した。
マレーシア法曹協会は、「都市再開発は正当な国家的目標だが、基本的権利、居住の安定、法の支配に対する市民の信頼を犠牲にしてはならない」と警告した。
退職した高級公務員の団体G25はさらに厳しい立場を取り、危険性のない居住中の建物では95％など、全員同意に近い基準へ引き上げるよう求めている。同団体は、財産所有権は憲法の根幹にあり、特別多数の賛成だけで覆されるべきではないと主張する。
同意基準を80％に統一する政府方針について、G25は変更後も少数派の所有者が危険にさらされると述べた。
G25は「80％では低すぎる」とし、「作為的に形成された同意によって私有財産が事実上収用される危険な前例」になると警告した。
法案が開発業者に有利すぎるのではないかと疑問視する専門家もいる。都市設計の研究者や地域団体は、紙の上で補償が公平でも、維持管理費や固定資産税が元の住民の負担能力を超えて上昇すれば、実際にはジェントリフィケーションにつながりかねないと警告する。元の住民が優先的に戻れる権利、引っ越し費用の支援、再開発後の支出増に直面する所有者への救済策を保証するよう求めている。
強制収用、同意の検証、州の役割
批判の焦点は、同意が得られた後に何が起きるかにもある。1960年土地収用法に基づき、州は公共目的のために土地を収用できる。再開発法案の草案は、区域の指定と同意基準の達成後に、こうした制度を適用する。マレーシア法曹協会は、強制収用は所有者の所在が分からない場合や相続人のいない遺産など、限定的かつ技術的な状況に制限すべきで、単に反対する所有者に対して使うべきではないと主張する。また、同意した所有者だけでなく、再開発に参加しない所有者にも、計画に基づく利益を提示すべきだとしている。
誰が同意を集め、妥当性を確認するのかも争点だ。法曹協会によると、改訂案では、同意を得る責任は認定開発業者に置かれ、州執行委員会が直接関与する範囲は限られているように見える。政府当局者は、法律に基づく規則で手続きを詳しく定める可能性を示しているが、規則の制定権限は相にある。市民社会団体は、同意の確認に州が直接関与し、紛争や手続き上の不備を審査する権限を持つ独立機関を調停役に任命するよう求めている。
初期草案に記された手続きの詳細も住民の懸念を招いている。エレベーターの緊急交換や安全修繕といった再活性化工事では、地方自治体が通知を出し、場合によっては一定期間返答がなければ同意したものとみなすことができる。費用の回収も可能となる。こうした規定が広範に適用されれば、実質的な協議を迂回しかねないと地域団体は懸念する。政府は、所有者の権利を回避するのではなく、住民の安全を守りながら差し迫った危険に対処するのが目的だと反論している。
ジェントリフィケーションのリスク、費用、長期的な負担可能性
法的手続きに加え、住民の間で最も強い不安となっているのは、改良された地域に誰が住み続けられるかという問題だ。カザナ研究所の分析は、確かな歯止めがなければ再開発が過剰開発に傾く恐れがあると警告する。手頃な価格の低層集合住宅が高級コンドミニアムに置き換われば、購入価格がかからない新住戸を提供されたとしても、元の住民は管理費や固定資産税の上昇で毎月の支出に苦しむ可能性がある。
研究機関は、取り壊しの基準として一律に築30年を設ける案にも疑問を呈している。多くの建物は適切に維持管理すれば、さらに長く使用できる。短い年数を基準にすれば、所有者が住宅ローンの返済を続ける一方で、開発業者が耐用年数の短い建物を建てる誘因になりかねない。カザナ研究所は、可能な限り維持管理を優先し、取り壊しは修繕がもはや現実的でない場合に限るため、透明性のある評価を行うよう求めている。また、放置された事業への対処には、住宅供給の仕組みや開発業者の責任をめぐる改革も必要だと指摘する。問題の多くは、販売後に建設する方式をめぐる保護措置の弱さに起因するためだ。
法案の支持者は、こうした懸念には設計規制、用途地域のルール、明確な負担可能性目標で対応できると述べる。段階的な再開発、公共施設の充実、バリアフリー化、包摂的な計画策定によって地域社会を維持できると主張している。これに対し批判側は、保護策は法律に明記され、独立した監督の下で実施されるとともに、負担可能性や優先的な帰還権について拘束力のある約束を伴わなければならないと反論する。
政治、抗議、そして変更された点
世論の議論を受け、法案の一部は修正された。主な変更は、従来の段階別基準に代えて、同意率を一律80％とする方針だ。政府はまた、地域社会の構成が急変するのを防ぐため、計画時に人口構成データを考慮するよう求めるとしている。議会のインフラ・運輸・通信特別委員会がこの2点を提案し、相は関係者からの意見が修正につながったと述べた。
野党や草の根団体の警戒は続いている。PAS青年部は抗議活動を計画していると表明しており、法案によって開発業者に権力が傾き、少数派の権利が弱まるのではないかという広範な懸念を反映している。政治的な矛盾も目立つ。過去に数十カ所の再開発区域を官報で指定した一部の野党系州政府は、連邦の枠組みが委員会や任命された開発業者に過度の裁量を与えるとして、議会で法案を批判している。ンガ氏は、法案は中央集権的な管理を目的とするものではないと反論する。事業は州と連邦の執行機関が調整し、民間事業者が強行するものではなく、住み続けたい住民はその場に残れると説明している。
最近の説明会では、法案が州の権限を覆すものではなく、地域の都市計画法を補完することが強調されている。下院が次回会期に修正案に合意し、上院も承認すれば、早ければ2026年初めにも官報に掲載される可能性があると政府当局者は述べている。実際の事業には引き続き州レベルの承認が必要だが、再開発区域に指定された場所が何年も放置されないよう、法案には期限が定められている。
なお明確化が必要な保護策
議論の焦点は、保護策の実効性に移っている。市民社会団体とマレーシア法曹協会は、同意の独立した検証、より強い帰還権、移転費用や生活への影響に対する補償、透明性のある公聴会を求めている。借家人や非公式な居住者も、登記上の所有者だけでなく、協議に参加して意見を述べる利害関係者として認めるよう要求している。また、単なる仲介を超える権限を持つ審判機関や独立調停機関の設置、影響を受ける地域社会への法的支援も求めている。
政府の説明では、現行草案にはすでにいくつかの保護策が盛り込まれている。従来より不利でない条件の利益を提供する義務、都市計画担当者、弁護士、社会学者、プロジェクト管理者が参加する調停委員会、資金調達を支援する都市再開発基金などだ。州首相または州政府首班が議長を務める州執行委員会が交渉を主導し、連邦執行委員会が監督と優遇措置を担う。住民が単独で交渉せずに済むよう、公的機関が所有者と開発業者の間に立つことを目的とした措置だ。
最大の対立点は、こうした保護が実際にどこまで機能するかだ。相は、高い同意基準を設け、住民が望まない限りその場に住み続けられるようにすることで、法律は所有権の尊重を明確にすると述べている。一方、法曹協会や関係団体は、より高い同意基準、強制収用の厳格な制限、独立した監督がなければ、少数派の所有者や立場の弱い借家人がなお排除される可能性があると指摘する。この隔たりを埋められるかどうかが、再開発計画に対する市民の信頼を左右する。
要点
- 政府は、都市再活性化、都市再生、都市再開発を通じて都市再開発を管理する全国的な枠組みを提案しており、州・連邦執行委員会が監督する。
- 意見を受け、従来の段階別基準に代わる一律80％の同意ルールが全事業に導入される見通し。地域社会の構成の急変を防ぐため、計画時に人口構成データを考慮する。
- 政府当局者は、同意した住民への「1対1」の住宅交換、より広く質の高い住戸、仮住まいや家賃補助、混乱を抑える段階的な事業実施を約束している。
- 州政府が過去に再開発候補地として官報で指定した区域は534カ所で、クアラルンプールの139カ所のほか、他州にも数十カ所ある。
- 法律関係者は、同意基準の引き上げ、独立した検証、1960年土地収用法に基づく強制収用の厳格な制限、借家人や非公式な居住者の法的な認定を求めている。
- 専門家は、ジェントリフィケーション、管理費や税負担の増加を警告し、不必要な取り壊しを避けるため、可能な場合は維持管理を優先するよう求めている。
- 法案はマレー半島と連邦直轄領に適用され、国家遺産法に基づく保全区域は対象外。マレー保留地、慣習地、遺産地区も含まれない。
- 次回の議会会期で議論が再開される予定で、両院で可決されれば2026年初めに施行される可能性がある。
