供給過剰と融資厳格化で需要低迷、バンコクの新築コンドミニアム価格は2015年水準に

バンコクの新築コンドミニアム価格が2015年水準にとどまる理由

バンコクでは、新築コンドミニアムが2015年を思わせる価格で売り出されている。脆弱な経済のもと、開発業者が利益率より販売戸数を優先していることを示す顕著な兆候だ。かつて約30％の利益率を確保していた事業主も、販売を進めるため大幅に利益率を引き下げている。タイ・コンドミニアム協会によると、年初の上半期に発売を見送った一部の開発業者は、第3四半期に積極的な価格設定で市場に戻り、購買力が限られる買い手の需要喚起を図った。

具体例が状況を物語る。ラマ4世通り沿いで新たに売り出された物件は、1平方メートル当たり約12万バーツで販売を開始した。近隣で先に発売された物件の15万バーツ超と比べて低い。川向こうのタープラでは、新築住戸が1平方メートル当たり6万～7万バーツで販売されており、一般的な市場平均の10万バーツ超を大きく下回る。こうした価格設定は、完成まで待てる投資家と、無理のない返済額を必要とする実需層の双方を引きつける狙いがある。開発業者はそのために利益を削ることも受け入れている。

大手コンサルティング会社の価格データは、開発業者が割安感を前面に押し出す理由を示している。中心業務地区（CBD）の平均売り出し価格は第2四半期に1平方メートル当たり約23万9,475バーツで、前期から横ばいだったが前年を下回った。市街地周縁部では約12万6,897バーツ、郊外の平均は7万2,193バーツに下落した。激しい競争と大量の売れ残り在庫が価格上昇を抑えており、多くの地域では販促策によって実質価格がさらに低くなっている。

コスト上昇圧力は続いている。鉄道路線沿いの地価は高止まりし、建設コスト指数は前年比で約4％上昇した。タイルから衛生陶器まで資材価格が上がり、人件費も高くなっている。通常ならこうしたコストは新築住宅価格を押し上げる。それでも販売が停滞するのを避けるため、開発業者は値引きや特典の付与、利益率の圧縮によって、買い手が支払える月々の返済額に収めようとしている。

ナイト・フランク・タイランドの住宅部門責任者兼エグゼクティブディレクター、フランク・カーン氏は、多くの世帯が購入を見送る要因となっている消費者心理の冷え込みを指摘する。

世界では戦争や暗いニュースが絶えず、人々は購入を決断しにくくなっています。より力強い経済状況と政治の安定を待っています。これらは極めて重要な要素です。

こうした慎重姿勢は銀行にも広がっている。家計債務が高止まりするなか、住宅ローンの審査が厳格化された。その結果、開発業者はデザイン、立地、設備だけでなく、価格や購入条件でも競争を迫られている。

大幅値引きが目立つ地域

値引きは、供給が豊富な地域や、買い手が比較できる物件を多く選べる地域で特に目立つ。新規発売物件の平均販売価格が第2四半期に1平方メートル当たり約8万9,500バーツまで下がったことは、都市周縁部の低価格帯物件へ軸足が移っていることを示す。前期の14万4,000バーツ超と比べると、開発業者がより手の届きやすい価格帯に発売を寄せていることが分かる。

CBDと周縁部・郊外

中心業務地区（CBD）は郊外より底堅いものの、需要の軟化は一等地にも及んでいる。CBDの平均売り出し価格は前期比で横ばいだったが、前年を下回った。市街地周縁部や郊外では、購買力の弱さと在庫解消の必要性を受け、開発業者が値付けを見直し、売り出し価格は小幅に下落した。こうした地域では買い手の価格感度が高く、住戸面積を小さくした物件や、値引きを強化した物件が売れやすい。

新規発売物件か完成済み住戸か

新規プロジェクトの完成前販売住戸は、特に工期が長い物件の場合、すぐに入居できる完成済み住戸より低い価格で購入できることがある。引き渡しまで待てる投資家は、市況の安定に伴う値上がりを見込んで、こうした物件を狙う可能性がある。実需層は建設リスクを避けてすぐに入居できるため、1平方メートル当たりの価格が高くても完成済み住戸を好むことが多い。いずれの場合も、表示価格と販促策適用後の実質価格に大きな差が生じることがあるため、物件間の慎重な比較が欠かせない。

供給過剰と新規発売の減速

バンコクは2025年、大量の売れ残りコンドミニアムを抱えてスタートした。開発業者は新規計画を減速させ、既存在庫をより大幅な値引きで再投入し、市場は典型的な買い手市場となった。調査によって推計には差があるものの、複数の調査会社は、今年の新規発売が2024年に比べて大幅に減少したとの見方で一致している。第2四半期の発売戸数が2009年以来の低水準だったとする調査もある。発売された物件の多くは、購入しやすい価格帯に合わせるため、中心部以外に集中した。

需給の不均衡は販売率にも表れている。2024年後半には新築住戸が数千戸市場に出たものの、販売率は30％台半ばにとどまり、健全とされる水準を下回った。この傾向は2025年に持ち越され、大手開発業者は新規発売を縮小して在庫処分に注力し、現金を確保するようになった。低層住宅や、外国人需要がより強いプーケットなどの市場に多角化する企業もある。

カーン氏は、今年を通じて大量の在庫が価格設定や販促策に影響し続けると予想する。

売れ残り在庫が市場に大量に流入するでしょう。開発業者は値下げし、販促策を拡充するはずです。昨年と同様、買い手市場が続くでしょう。

一部の企業は選別的な発売戦略を取り、需要を見極めて価格を調整するため、プロジェクトの一部だけを市場に出している。販売の動きが鈍い局面でリスクを抑えられるほか、必要に応じて住戸構成を小型またはより手頃な間取りへと調整する余地も生まれる。

買い手と銀行が慎重な理由

家計の負担は重い。住宅ローンの審査否決率は2024年を通じて上昇し、業界推計では申請のかなりの割合が否決されている。不良債権も増加し、銀行は返済負担率や融資比率の基準を保守的に運用している。中価格帯の物件を検討する多くの買い手にとって、より長く貯蓄するか、より小さな物件を買うか、賃貸を選ぶかという状況になっている。

取引データも市場の低調さを裏付ける。住宅の所有権移転件数は上半期に前年同期を下回り、中央銀行の利下げや一時的な景気刺激策にもかかわらず、住宅ローンの伸びは鈍い。初回購入者の負担軽減を狙い、所有権移転や住宅ローンの手数料引き下げ、融資比率規制の緩和が実施されている。しかし信用基準は厳しいままで、政策の押し上げ効果は限定的で、状況を一変させるほどではない。

開発業者も資金調達面で試練に直面している。社債の償還が借り換えリスクを高め、上場開発業者は多額の長期債務を抱えている。この圧力により、在庫を現金化する必要性が一段と高まっている。審査承認率が下がるなかでも販売を維持するため、大幅値引きや家具の無料提供、柔軟な支払い計画が広がっている理由もここにある。

低迷に強いセグメント

市場のすべての分野が弱いわけではない。高級・超高級コンドミニアムは引き続き好調で、多くのプロジェクトで販売率が80％を超えている。1平方メートル当たり約32万～50万バーツの住戸や、一流ホテルブランドが手掛けるブランドレジデンスは、依然として富裕層の買い手を引きつけている。広い2寝室・3寝室の間取りなど希少性の高い中心部の物件は供給不足が続き、都心の完成済み住戸も好調に売れている。

賃貸需要も市場を支えている。バンコクの在留外国人数は2024年に増加し、観光の回復も主要地区の賃貸市場を活発に保っている。多くのセグメントで総賃貸利回り約6％が見込めるため、資産価値の安定を待つ間の収益を求める投資家にとって魅力となっている。高級物件では、駐在員や法人契約の入居者が戻るなか、賃料が数四半期連続で上昇している。

外国人買い手と駐在員主導の賃貸需要

外国人買い手は、戸数と取引額の両面でバンコクのコンドミニアム取引の相当な割合を占める。中国、ミャンマー、ロシア、欧州の買い手が市場にいるものの、取引量は消費者心理やマクロ経済情勢に応じて変動する。鉄道駅周辺や、川沿い、スクンビットの生活利便性が高い地域では、外国人と国内の需要が重なることが多く、郊外だけに立地する物件より価格が底堅い。こうした層を対象とする開発業者は、品質、広い間取り、サービス、ブランド力を重視している。

安全への懸念と消費者心理

今年初めに周辺地域で地震が発生したことを受け、高層住宅の安全性への注目が一段と高まった。タイの建築基準や工学基準はバンコクの地盤条件における地震リスクへの対応を想定しているが、ソーシャルメディア上の議論や消費者調査では、構造設計、認証、維持管理記録をより重視する買い手がいることが示された。開発業者は建物の安全性について詳細な説明を増やし、現地で工学システムを実演している。価格面ですでに買い手の安心感が必要な市場では、建設品質に関する明確な情報も販売を後押しする要素になっている。

買い手市場での物件選び

開発業者が価格を引き下げるなか、買い手はかつてないほど有利な立場にある。課題は、本当のお買い得物件と、見かけだけの割安物件を見分けることだ。次のような実践的な手順が役立つ。

• 早めに銀行の事前審査を受ける。借入可能額を把握すれば時間を節約でき、販売担当者との交渉でも有利になる。
• 立地の質を重視する。鉄道へのアクセス、整った生活利便施設、堅調な地域の賃貸市場は、1平方メートル当たりの価格と同じくらい重要だ。
• 実質価格を比較する。現金値引き、移転費用の補助、家具一式、支払い計画を考慮し、プロジェクト間で比較できる実質価格を算出する。
• 引き渡し時期に関する細則を確認する。建設の節目となる工程、エスクローによる保護、遅延時の返金条件を確認する。
• 開発業者の経営基盤を評価する。実績、引き渡し履歴、今後の社債償還時期を調べ、事業遂行リスクを見極める。
• 建物の安全性と仕様を確認する。構造に関する証明書、資材一覧、保証内容を求める。可能であれば同じ施工業者が手掛けた完成物件も見学する。
• 投資家は賃貸需要を検証する。近隣の類似物件から実現可能な賃料を確認し、管理費を差し引いて実質利回りを見積もる。

トレンドを変える可能性がある要因

消費者心理を徐々に改善させる要因はいくつかある。金利が下がれば毎月の返済額が減り、審査承認率を多少押し上げる。手数料の引き下げ継続や初回購入者を対象とした支援策も、購入を迷っている人の背中を押す可能性がある。在留外国人の増加や安定した観光需要は賃貸市場を支え、それが投資目的の購入を促す。供給管理も重要だ。新規発売が減り、選別的な販売が進めば、販売による吸収が追いつき、膨大な売れ残り在庫も縮小し得る。

マクロ経済情勢が市場の方向性を左右する。タイ経済は今年、インフレが抑制される一方で、緩やかな成長にとどまる見通しだ。高齢化や家計債務の高さといった構造的な課題も重荷となる。こうした環境でも、開発業者は販売可能なプロジェクトと販促予算を準備しているため、金利が下がったり政策的な優遇措置が延長されたりすれば、販売が一時的に活発化する可能性が高い。十分に調べた買い手は、値引きが最も大きくなる時期を活用できる。

要点

• 需要喚起に向けて開発業者が利益率を下げるなか、バンコクの新築コンドミニアムは2015年に近い価格で売り出されている。
• ラマ4世通りでは1平方メートル当たり12万バーツ、タープラでは6万～7万バーツの事例があり、近年の周辺地域の価格ピークを大きく下回る。
• 多くの地域で売り出し価格は横ばいから小幅下落となり、市街地周縁部や郊外では価格競争が特に激しい。
• 供給過剰と住宅ローン審査の厳格化が販売を抑え、値引きや販促策が拡大するなか、2025年は買い手市場が続いている。
• 新規発売を減らし、既存在庫を再投入する動きが広がるなか、第2四半期の発売戸数が2009年以来の低水準だったとする調査もある。
• 手数料引き下げや融資比率規制の緩和などの政策支援は一定の効果があるが、銀行の融資姿勢は依然として慎重だ。
• 高級・超高級セグメントや希少性の高い都心の大型住戸は、富裕層の買い手やブランド力に支えられ、引き続き好調に売れている。
• 駐在員の増加を背景に賃貸需要が底堅く、多くの地域で総利回りは約6％に達する。
• 新築物件の平均販売価格低下に表れているように、開発業者は発売物件を絞り込み、都市周縁部のより手頃な物件へとシフトしている。
• 消費者心理の改善、金利低下、供給管理が進めば、今後数四半期で販売による在庫吸収が安定する可能性がある。