高齢化進む日本、空き家再生へ補助制度を開始

日本が空き家になる見込みの住宅の改修を補助する理由

日本は来年度、主要都市とその周辺で住宅が空き家のまま放置されるのを防ぐ新たなモデル事業を始める。国土交通省は、高齢の住民が退去する見込みの物件などを改修し、ファミリー向け住宅として再活用したり、保育施設やその他の地域施設に転用したりするための補助を計画している。転居や介護施設への入居を予定している住宅所有者には、物件を放置するのではなく改修するよう促す。空き家を購入し、改修を約束する人も対象となる。目的は二つあり、都市部の空き家増加を抑えることと、建設費が高騰するなか、働く世代が住宅を確保しやすくすることだ。

課題の規模は大きい。日本の空き家は2023年時点で約900万戸に上り、住宅全体の約14％を占めた。売り出し中の物件や、時折利用される住宅も含まれるため、すべてが荒廃しているわけではない。しかし、長期間放置された住宅は増えている。政府統計によると、2023年には賃貸にも売却にも出されず、何年も人が住んでいない住宅が過去最多の385万戸に達した。空き家や老朽化した物件は、特に住民の高齢化が急速に進む地域で、安全性や街の魅力を損なうおそれがある。

人口動態の予測は、今後さらに急激な変化が起きることを示している。国土交通省の調査では、85歳以上の住民だけが暮らす住宅が、今後10年間で急増する見通しだ。東京圏（東京都と周辺3県）では、該当する住宅が2023年の約34万戸から2033年には約94万戸に増えると予測されている。大阪や京都を中心とする関西圏でも、同様の住宅は約21万戸から約58万戸に増える見込みだ。住民が親族と同居したり、介護施設に入居したりするのに伴い、多くの住宅が売りに出されるか、空き家になるとみられる。新たな補助制度は、こうした移行を放置ではなく改修へと導くことを目指す。

モデル事業の補助対象と申請できる人

事業の対象は、1950年代から1970年代の高度成長期に開発された、主要都市とその周辺の住宅地だ。国土交通省は参加する自治体と連携し、すでに空き家が多い、または今後増加が見込まれる地域を対象地区に選ぶ。仕事や学校、公共交通へのアクセスが良好な一方、高齢者のみの世帯が増えている地域に重点を置く。

申請できるのは、空き家の現在の所有者や、親族宅または介護施設への転居後に住宅が空き家になると見込まれる高齢の所有者などだ。指定地域の空き家を購入して改修する人も対象となる。補助金は、内外装の改修、配管の修理など、物件を安全で使用可能な状態に戻すために必要な工事に充てることができる。政府は、多くの物件がファミリー向け住宅として再び市場に出ると見込む。保育施設、地域の集会所、子育て支援施設、小規模なワークスペースなどに再利用される物件もある。

事業は数年間のモデル事業として実施し、同様の課題を抱える他地域への拡大を目指す。国土交通省は、開始に向けて来年度予算に数億円を要求した。自治体には、申請者が建物の調査や許認可の取得、施工業者の選定を進められるよう、手続きを整えることが期待されている。

事業の重点地域と、その地区が重要な理由

対象となる住宅地の多くは、日本の高度成長期に通勤者向けのニュータウンや大規模な住宅団地として開発された。数十年が経ち、当初の購入者は高齢化した。子どもは転出し、学校は統合され、商店街の店も閉店した。交通機関や道路へのアクセスは今も良好だが、住民の高齢化が進み、住宅の多くは現代の少人数世帯には広すぎる。街区が空洞化し始めると、衰退がさらに衰退を招くことがある。

空き家は悪循環を引き起こしかねない。明かりの消えた住宅は購入希望者を不安にさせ、近隣住民による日常的な投資も遠ざける。管理されていない建物は、ごみの不法投棄や害虫の温床となり、火災の危険も高める。地震や豪雨が頻発する日本では、維持管理されていない建物が近隣住民の安全を脅かすこともある。空き家を住居や役立つ施設として再び活用すれば、街並みの安定を支え、日々の暮らしを維持できる。

空き家が急増する理由

都市部の周辺地域では、高齢者だけの世帯が急増している。所有者が介護施設に移ったり亡くなったりすると、残された住宅が空き家のまま放置されることがある。保険料や維持管理費の支払いが途絶え、ライフラインが止まり、老朽化が進む。東京圏と関西圏についての国土交通省の予測は、2033年までにこうした住宅が大幅に増えることを示している。早い段階で改修して売却するほうが、住宅を劣化させた後に板で封鎖したり解体したりするより費用を抑えられる。

「空き家」とは何か、日本での空き家の数え方

日本では、空き家は一般に「空き家」と呼ばれる。住宅・土地統計調査では、売り出し中の物件、入居者を募集中の賃貸物件、別荘、その他の理由で空いている住宅など、すべての空き家を数える。この幅広い集計のなかで、長期間空き家となり、市場でも動きのない物件が相当数を占める。こうした放置住宅は多くの自治体条例の対象となっており、今回、都市部で始まる新たな補助制度の重点対象でもある。

この現象の背景には、いくつかの構造的要因がある。日本では人口減少と高齢化が進む。相続人の多くは別の場所に住んでおり、維持に多額の費用がかかる古い物件を相続したくないと考える。解体には費用がかかるうえ、税制上、誰も住んでいなくても建物を残したほうが安く済む場合がある。耐震性への懸念や、新築を重視してきた長年の建築慣行を背景に、買い手が新築を好むため、古い住宅の市場は限られている。

こうした問題に対応する政策も変化している。空家等対策特別措置法により、自治体は危険な物件や著しく管理が行き届いていない物件を特定し、修繕や撤去を命じることができる。住宅が指定されると、解体をためらわせる要因となっている固定資産税の優遇措置を、自治体が解除することもできる。2024年に施行された改正では、不動産の相続登記が義務化された。所有者が不明なまま放置される物件を減らすため制度を厳格化し、責任者への連絡を容易にする狙いがある。

建設費高騰で高まる、建て替えより改修の魅力

建設費の高騰により、子育て世帯が都市部で新築住宅を購入するのは難しくなっている。資材価格の上昇、人手不足、サプライチェーンの遅れが、新築住宅の価格を押し上げてきた。政府は資金を改修に振り向け、家族が手の届く価格帯で、すぐに入居できる住宅の供給を増やしたい考えだ。

既存の建物を改修すれば、費用面以外にも利点がある。取り壊して建て直すより早く物件を再利用でき、地域の景観を保ち、建設廃棄物も減らせる。断熱性の向上や設備の更新、省エネ改修によって、一から建て直さずに古い住宅の効率性や快適性を高めることもできる。

モデル事業は、地域のニーズに応じた転用も支援する。子育て世帯には合わなくなった住宅を、小規模な保育スペース、放課後活動の場、子育て支援窓口、テレワーク向けの静かなワークスペースとして活用できる。こうした再利用は、街に人の流れを生み、日常的なサービスを徒歩圏内に呼び戻す。

再利用で高齢化した地域にサービスを取り戻せるか

日本では、医療、福祉、日常生活のサービスを住民の身近な場所でつなぐ地域支援の仕組みが試行されてきた。東京郊外の事例で「永山モデル」とも呼ばれる地域包括ケアの取り組みは、自治体や非営利団体、企業が連携し、高齢者を支えながら地域の暮らしを維持できることを示している。適切な場所に設けた小規模な施設が、地域の拠点になり得るというのがその教訓だ。

新たな補助制度は、空き家が増える都市部で、この考え方を実践する助けとなる。空き家の一部を保育、地域の集まり、子育て支援の場に転用すれば、家族の通勤負担を軽減し、高齢の住民が地域とのつながりを保てる。幅広い年齢層の住民が同じ街路や施設を利用することで、地域のつながりが強まり、街の安全性も高まる。

東京圏の衛星都市を対象とした都市研究では、アクセスの良さや利便性と空き家の関係が示されている。道路へのアクセスが良い地域ほど空き家が少ない傾向がみられた一方、住宅地と特定の種類の小売店舗の床面積との不均衡は、空き家の多さと関連していた。安全な街路や近隣の公園、サービスなど、日常生活の利便性を高める投資は、改修支援の効果をさらに高める可能性がある。

購入者や所有者にとっての実際のメリットとデメリット

老朽化した物件を手放すことを考えていた所有者は、補助金を使って必要な修繕を行い、その後売却または賃貸に出すことができる。購入者は、新築より安い価格で、仕事や学校に近いファミリー向け住宅を見つけられる可能性がある。通り沿いの複数の住宅が改修されれば、地域への信頼が高まり、民間投資も続き、衰退の悪循環を断ち切る助けとなる。

課題もある。古い住宅の多くは、耐震補強、屋根の葺き替え、配管や電気設備の工事、断熱性の向上が必要だ。相続の経緯が複雑で、相続人が複数いるため所有権が不明確な物件もある。許認可や検査には時間がかかり、施設に転用する場合は建築基準や消防法令への厳格な適合が求められる。サービスの提供を予定する購入者は、事業活動に関する地域の規則も確認する必要がある。

申請者が取るべき実務上の手順は次の通り。

• 特に相続した物件では、所有権と登記の状況を早めに確認する。
• 建物の構造、水道、ガス、電気設備を含む専門家による調査を依頼する。
• 許可を受けた施工業者から書面で見積もりを取り、工事内容が予定する用途の基準を満たすことを確認する。
• 保育や地域活動を行う場合は、施設の用途や利用時間に関する地域の規制を確認する。
• 改修後の維持管理費、保険料、固定資産税に充てる資金を確保する。

事業の目標についての政府の説明

国土交通省の幹部は、モデル事業の狙いを率直な言葉で説明した。

建設費の高騰により、一般的な子育て世帯が新築住宅を購入することは難しくなっています。この再生事業を通じて、空き家の増加を抑えるとともに、子育て世帯が快適に暮らせる環境をつくることを目指します。

国内市場では長年、改修した住宅より新築住宅が好まれてきたと、アナリストは指摘する。こうした傾向の背景には、災害リスクや、建て替えを重視してきた過去の建築慣行がある。不確実性を減らし、品質を証明し、再利用への公的支援を示す政策は、十分に改修された既存住宅への需要を高める助けとなる。

観光や小規模事業との関わり

全国では、空き家をゲストハウス、小規模な旅館、コワーキングスペース、地域の拠点に転用した例もある。「古民家」と呼ばれる伝統的な木造住宅は、昔ながらの町並みや田園風景を求める旅行者を引きつける。都市部では短期滞在向けの賃貸に厳しい規制があることが多いため、今後も最も一般的な再利用先は住宅や地域サービス施設となるだろう。それでも、小規模なワークスペースや子育て支援室、多目的ホールは日々の人の流れを生み、地域での消費につながる。

多くの自治体は、買い手と売り手を結び付ける「空き家バンク」と呼ばれるオンライン情報を提供し、小規模な補助金や税制優遇を設けている。大都市圏向けの新たな補助制度は、こうした仕組みに取って代わるものではない。ファミリー向け住宅の需要があり、住宅の一部を地域施設に転用することで働く親を支えられる都市部で、改修を促すことを目的としている。

今後の注目点

モデル事業は、日本で新年度が始まる4月1日から、来年度に開始する予定だ。国土交通省は、開始に向けて数億円の予算を要求している。参加自治体はモデル地区を選定し、対象要件を公表したうえで、改修を予定する所有者や購入者から申請を受け付ける。

初年度の成果が重要となる。改修され入居された住宅の数、モデル地区で長期間放置された住宅がどれだけ減ったか、整備された保育枠や地域スペースの数、事業完了までにかかる時間などが、成果を測る指標となる。初期対象地区で得られたデータは、同様の空き家増加に直面する他地域へ事業を広げる方法を検討するうえで役立つ。

要点

• 日本は来年度から、都市部の空き家を減らし、ファミリー向け住宅を支えるため、改修を補助する。
• 対象は、主要都市周辺で1950年代から1970年代に開発され、高齢者のみの世帯が増えている住宅地。
• 所有者、住宅が空き家になる見込みの高齢者、改修を行う購入者が補助を受けられる。
• 補助対象は内外装工事や配管修理で、住宅のほか保育施設や地域の集会所などへの再利用も想定する。
• 2023年の日本の空き家は約900万戸で、全住宅の約14％。このうち385万戸は長期間放置されていた。
• 85歳以上の住民だけが暮らす住宅は、東京圏と関西圏で2033年までに急増すると予測されている。
• 建設費の高騰を受け、仕事や学校に近い住宅を求める子育て世帯にとって、改修は現実的な選択肢となっている。
• 危険な空き家への規制強化と相続登記の義務化により、放置の抑制と再利用の促進を目指す。