新しい許可制の下でソウルの外国人住宅購入が51%減少

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最終更新: February 13, 2026 • 22:27 UTC

市場衝撃：政策施行後、外国人取引が急落

厳格な新たな不動産規制の施行後最初の数カ月間で、外国人によるソウル市内の住宅購入が半数以上に急減した。2月12日に公表された包括的な政府データで明らかになった。政府政策調整室は、政府ソウル庁舎で開催された第7回不動産違法行為対応会議で、この大幅な減少を発表した。キム・ヨンス第二次副首相が議長を務めたこの高位級会議には、国土交通部、金融委員会、国税庁、警察庁の高官が集まり、最近の市場過熱抑制措置の効果を評価し、今後の取り締まり戦略を調整した。会議で分析された詳細な部局データによると、2024年9月から12月の監視期間中、ソウル首都圏全体の外国人住宅取引は前年同期の2,279件と比べ35%減の1,481件に急落した。

市場衝撃：政策施行後、外国人取引が急落
許可区域の要件を理解する
減少した活動の地理的集中
国籍別パターンと価格帯の区分が投資動機を浮き彫りに
機関横断の取り締まりとコンプライアンス監視
より広範な税政策および市場安定化との関連
要点

ソウル市内は調査対象となったすべての地域の中で最も急激な減少を記録し、外国人購入者による取引は前年同期の496件からわずか243件へと51%減少した。これは、外国人不動産購入の包括的な統計が始まって以来、首都で記録された最も急な減少である。周辺地域も大幅な、ただしやや緩やかな冷え込みを見せるなどし、京畿道では外国人の購入活動が30%縮小し、仁川では33%減少した。この大幅な減少は、政府が2024年8月26日、ソウル市全域と首都圏の主要地域を外国人を対象とする不動産取引許可区域に指定した決定に続いたものだ。この措置により、非市民は住宅物件の購入を完了する前に政府の事前承認を得る必要があり、当局が投機的需要をふるい落とすと考える大きな行政的障壁が生じている。指定は2026年8月25日までの1年間有効で、韓国の近年における外国人不動産所有を対象とした最も制限的な政策の一つだ。当局は、すでに過熱した市場、特に国際投資家に人気のある地区で、外国人資本が住宅価格を押し上げているとの批判が続いたことを受けて、この政策を直接的な対応策と位置づけている。

許可区域の要件を理解する

土地取引許可区域制度は、指定区域内の住宅物件を取得しようとする外国人購入者に多層的な承認手続きを課し、従来の国際的な取引を支配していた取引の仕組みを根本的に変える。2024年8月26日に正確に施行されたこの規制は、投機的過熱地域とされるソウル市内および周辺地域で、マンション、低層住宅、その他の住宅不動産に関する契約を締結する前に、すべての外国人が関係当局の正式な許可を得ることを義務づけている。この事前承認要件は、購入手続きに複雑さと時間的な不確実性を加え、衝動的な投資判断を実質的に冷やしている。初期の承認要件に加え、この政策は厳しい2年間の実居住義務を定めており、購入者は物件を遊休資産、賃貸物件、季節利用の住居として保有するのではなく、主たる住居として実際に居住しなければならない。この条件は、地域社会の安定に寄与することなく、優良地区の価格形成を歪めてきたと当局が考える投機的需要を狙い撃ちするものだ。

厳格な居住要件を満たさない購入者は、遵守を確保または資産売却を迫ることを目的として段階的に強化される行政処分を受ける。国土交通部は自治体と連携し、2025年1月から集中的なコンプライアンス検査を開始した。公共料金の利用記録、出入国管理データベースとの照合、現地住所の確認を通じ、外国人所有者が購入した住宅に実際に居住しているかを体系的に調べている。違反が確認された物件所有者には、まず居住義務を直ちに遵守するよう求める正式な行政命令が出される。違反が続くと、投資による利益を相殺するよう算定された多額の強制履行金が課され、当局は最終的に当初の購入許可を取り消す権限を保持しており、強制的な資産売却につながる可能性もある。これらの執行メカニズムは、継続的な行動条件や居住義務を課すことなく、外国人の所有所有権を単に追跡していた従来の登録制度から、規制上の重要な転換を意味する。

減少した活動の地理的集中

取引の崩壊はすべての地区に均等に及んだのではなく、以前最も多くの外国人投資資金を集めていたソウル市内の裕福な地域に強く集中した。以前、投機的過熱地域および調整対象地域に指定されていた江南、瑞草、松坡、龍山の4区は、外国人購入者の活動が合わせて65%急減し、投機が最も猛威を振るっていた高額市場に規制措置が不釣り合いに影響していることを示した。瑞草区はソウル市内25自治区の中で最も深刻な減少を記録し、4カ月間の比較期間に外国人取引が92件からわずか11件へと88%という異例の水準で崩落した。外国人の購入がほぼ消滅したことは、この優良地区における以前の需要が規制上の摩擦に極めて敏感で、居住上の必要性というより、資産運用の分散によって主に動かされていた可能性を示唆する。韓国の高級不動産の中心地と長く見られてきた江南3区には、同国で最も独占的な住宅市場と質の高い教育インフラへの投資機会を求める海外資本が以前大きく流入していた。

ソウル市内以外では、規制の影響は、従来の外国人購入者の集中度や地域の経済状況によって自治体ごとに大きく異なった。首都を囲む京畿道では、富川が208件から102件へと51%減少し、同道で最も急な減少となった。これは、ソウルへの便利な交通網を備えた中規模都市に相当程度の外国人投資家が存在していたことを示唆する。仁川の西区は46%減で、外国人取引が50件から27件に落ち、港湾都市のその他の地区はより緩やかな縮小にとどまった。地域ごとのばらつきは、外国人購入者が従来のソウル高級住宅街だけを狙ったのではなく、首都圏内の副次的な都市にも相当程度進出していたことを示している。都心の雇用拠点や仁川国際空港を含む国際交通インフラへの近接性を維持しつつ、比較的低い価格帯に引きつけられたためだ。

国籍別パターンと価格帯の区分が投資動機を浮き彫りに

詳細な取引データは、外国人購入者の国籍ごとに異なる行動パターンを明らかにし、国際的な属性間で投資戦略、資本の出所、居住ニーズが異なることを示している。取引量で韓国不動産市場最大の外国人購入層である中国人は、監視期間中に首都圏で1,554件から1,053件へと32%減少した。米国人購入者はより顕著な45%減で、377件から208件に落ちた。この属性は、新たな制限の影響を最も受けた高級物件市場に集中していたか、地理的な距離や生活様式の要因により、厳格な居住確認要件を満たす上でより大きな課題に直面した可能性がある。減少率の差は、最大の外国人購入者グループ2つで、資産構成や投資期間が異なることを示しており、米国人は明らかに高級資産に重点を置く一方、中国人購入者は中価格帯に幅広く関わっていた。

価格帯別の分析は、新たな規制が特に高級物件市場の投機を抑え込んだ一方、比較的小規模な住宅購入はより強い耐性を示し、より実際の住宅ニーズを表しているとの見方を強く裏付けている。12億ウォン未満の物件を伴う取引は33%減少し、通常の市場変動と整合する大幅だが比較的穏やかな縮小となった。対照的に、12億ウォンを超える高価格住宅の取引は53%崩落し、多額の資本を必要とする上質な資産を中心に、明確な取引の崖が生じたことが示された。米国人購入者は高級物件への選好が明らかに強く、購入の48%が6億ウォン超の住宅だったのに対し、中国人購入者はわずか10%だった。高価格帯へのこの高い集中は、米国人の取引件数が市場全体の平均より大きく落ち込んだ理由を説明している。国土交通部第一次副部長のキム・イタクは、会議でこれらの傾向について次のように述べた。

外国人住宅取引の減少は、市場の過熱を後押ししてきた需要が減退していることを示すシグナルです。私たちは実居住義務の遵守状況を効果的に監視し、実需を中心にした不動産市場の秩序を確立します。

機関横断の取り締まりとコンプライアンス監視

政府は、新たな規則の厳格な順守を確保し、別の取引構造やペーパー会社による回避を防ぐため、複数の規制当局を巻き込んだ包括的な監視体制を構築した。1月に始まった実居住義務の検査では、自治体、出入国当局、公共料金事業者間で高度なデータ照合を活用し、単なる不動産登記や郵便転送先住所ではなく、実際の居住を確認している。当局は、単純な名義登記では法的順守に十分でなく、購入者は電力使用記録、居住者カードの住所、自治体への納税申告、地域行政センターによる確認など、継続的な物理的な居住を示す書類証拠を提示する必要があると強調する。順守違反が確認された場合、執行は行政警告から多額の財政的制裁を経て最終的に許可取り消しに進み、地域に居住せずに投機的な値上がりだけを狙う純粋な金融商品として物件を扱う試みに対する強力な抑止力となる。

居住確認に加え、金融委員会と金融監督院は、不動産競売に流入する事業ローン資金の標的を定めた監視を開始した。この経路は、住宅購入に適用される従来の住宅ローン制限や頭金要件を回避するために使われることがある。規制当局は、地域別、業種別に競売残高ローンを体系的に評価し、高リスク区分に集中現象が生じた場合や、特定地区で競売活動の異常な急増が見られた場合は、集中的な立ち入り検査を行う構えだ。この監視は、事業者は表向き商業目的で事業融資を得ながら、競売での住宅取得に資金を振り向け、外国人購入者向け許可要件を実質的に回避する状況を特に狙っている。多面的な監督の取り組みは、企業融資手段を用いた競売による取得に従来の購入方法が置き換わるのを防ぎ、代替的な取引構造や名義貸しの手配で許可区域の制限が容易に回避されないようにすることを目的としている。

より広範な税政策および市場安定化との関連

外国人購入者向け許可制度は、そうした移行が市場の変動を引き起こす可能性がある中、大きな国内税制移行を前に住宅市場を安定させる、政府によるより広範な取り組みの一翼を担っている。2月12日の会議では、国内の住宅複数保有者に対する重い譲渡所得税の納税猶予規定がまもなく失効することも議題となった。この政策変更は、複数の物件を保有する韓国投資家の売却活動増加を引き起こすと見られている。当局は、この規制変更を見据え、取引価格を意図的に過少申告して譲渡所得税負担を減らす低額契約書などの違法行為が増える可能性があるほか、実際の所有を隠す目的や、適切な課税を経ずに家族へ物件を移転する目的で、不規則な贈与の手配や名義信託が行われる可能性があると予測している。

この連携対応では、国税庁と警察庁が、機関間の情報共有の強化と共同執行を通じてこれらの慣行を調査する。許可要件により外国人の投機的需要を制限するとともに、国内の租税回避策への監視を強化することで、当局は、譲渡所得税の納税猶予が失効する敏感な移行期間中の市場操作を防ぎたいと考えている。包括的な規制アプローチは、外国人投資フローと国内税政策が同じ価格形成メカニズム内で相互作用しており、市場の安定を維持し、いかなる出所の投機的資本にも市場が支配されず、住宅が主たる居住者にとって入手可能なままであることを確保するには、政府の対応を同期させる必要があるとの認識が高まっていることを反映している。